裁判字號：臺灣臺北地方法院96年簡上字第639號民事判決
裁判日期：民國97年02月27日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺北地方法院民事判決96年度簡上字第639號上訴人乙○○兼訴訟代理人丙○○○被上訴人美商華淵資訊股份有限公司台灣分公司法定代理人甲○訴訟代理人 吳卜 律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十六年十一月十四日本院臺北簡易庭96年度北簡字第39424號第一審判決提起上訴，本院於九十七年二月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國95年11月20日簽訂租賃契約，由被上訴人承租上訴人所有門牌碼號台北市○○區○○○路○段○○○號5樓及同址5樓之1房地，租期約定3年即至98年11月19日止，被上訴人並依約交付保證金新台幣（下同）55萬元予上訴人。嗣被上訴人依系爭租約第9條第1項規定，提前於96年3月31日終止租約，並依約於2個月前通知上訴人。依系爭租約第4條規定，上訴人應於租期屆滿或終止租約並確定被上訴人已依約履行債務、遷空交還房屋時，將保證金扣除預計之水電費用、大廈管理費及廢棄物處理費等相關費用後，以現金或即期票據退還被上訴人，該預計費用日後憑單多退少補。上訴人對於被上訴人提前終止租約之通知無異議，兩造並如期於96年3月31日辦理返還房屋點收等事宜。豈料上訴人於點收上揭租賃標的無誤後，卻竟違反契約，拒不返還相當於1個月租金273,008元之保證金。是被上訴人自得依系爭租約上開條款及民法關於債務不履行等之規定，請求上訴人返還保證金等語。
二、上訴人則以：按系爭契約第8條規定，被上訴人於合約屆滿或終止時，應將其營業登記辦理註銷或遷出登記，並將其租賃標的物內一切物品及造作除去騰空及拆除招牌，並將租賃房屋回復至可正常使用之狀態後返還上訴人，惟被上訴人於交還房屋時，並未履行其拆除及回復之義務，致訴外人瑞士商環球 瑞泰 人壽保險股份有限公司台灣分公司（下稱瑞泰人壽）承租系爭房屋時，與上訴人協調後約定，由瑞泰人壽對租賃標的物即系爭房屋，就被上訴人於系爭租約存續期間所裝潢使用而遺留之隔間牆、天花板、地板及部份傢俱等進行拆除作業，並清運廢棄物，以騰空系爭租賃標的物，上開拆除及清運費用由瑞泰人壽支付，並由上訴人不向其收取第1個月租金以為補償。而瑞泰人壽進行前開拆除及清運作業所支出之費用為358,000元，此亦有上訴人提出之承攬前開拆除及清運工程之順億工程有限公司所開立之報價單為證，是上訴人亦得以上開遭損害之金額與被上訴人本件債權相互抵銷，是被上訴人於契約終止時，既未履行上開契約義務，則上訴人扣除273,008元之押租金抵充之，自無不法等語置辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，除聲明連帶賠償部分外，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴並聲明：（一）廢棄原判決不利於上訴人之部分。（二）上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回；被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：⒈兩造於95年11月20日簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人租
用門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號5樓及同址5樓之1房屋及其基地，租期自95年11月20日起至98年11月19日止，共計3年，每月租金為273,008元，被上訴人並依約交付上訴人保證金55萬元。
⒉95年11月27日被上訴人發文上訴人略以：因公司組織異動改
組，被上訴人將依系爭租約第9條規定提前於96年1月31日終止系爭租約。96年1月3日被上訴人再發文上訴人略以：擬將系爭租約承租之系爭房屋，按原租約承租至96年3月31日止，爾後如有變動亦將於96年1月31日前與上訴人溝通。96年2月3日被上訴人再發函通知上訴人確認按原租約承租系爭房屋至96年3月31日止。
⒊96年3月5日上訴人與訴外人瑞泰人壽簽訂房屋租賃合約書，
上訴人將系爭房屋出租予瑞泰人壽，租期自96年4月1日起至98年3月31日止，共計2年，租金合計每月281,540元，並約定免租裝潢期1個月，租金自96年5月1日起給付。
⒋96年3月31日被上訴人將系爭房屋點交上訴人收受，上訴人
開立書據，扣除爭議部分一個月租金273,008元及預付水電費13,000元後，返還被上訴人押租金263,992元及被上訴人於系爭租約簽立後預付之租金支票8張。
五、本院得心證之理由
（一）兩造間之系爭租約，已於96年3月31日提前終止：⒈按系爭租約第9條第1項約定：「如果（契約當事人）任一
方欲提前終止本合約，該一方應於二個月以書面通知他方。因本項情形終止租約時，甲方（即上訴人）應於乙方（按被上訴人）依約返還租賃房屋時，將其餘已付未屆期之租金支票退還乙方」，是本件系爭租約之當事人任何一方，如欲提前終止租約，自得於2個月前，以書面通知他方為提前終止租約之表示為之。
⒉經查，被上訴人於95年11月27日曾發文予上訴人表示，因
其公司組織異動改組，被上訴人將依系爭租約第9條規定提前於96年1月31日終止系爭租約。但96年1月3日被上訴人又發文予上訴人表示，更改終止租約之日期為96年3月31日止，並註明若有變動亦將於96年1月31日前與上訴人溝通；嗣96年2月3日被上訴人再發函通知上訴人，重申按原租約承租系爭房屋至96年3月31日止之旨，由此可證，系爭租約被上訴人欲於96年3月31日提前終止，被上訴人早於96年1月3日即以書面通知上訴人，實已踐行系爭租約第9條所約定，應於2個月前書面通知之要件。
⒊再參酌上訴人對於被上訴人提前終止租約之通知，從未表
示任何異議，且於96年3月5日逕予與訴外人瑞泰人壽就系爭房屋簽訂租賃契約，更於96年3月31日與被上訴人如期辦理完成交屋手續，並退還被上訴人已付未屆期之租金支票等情觀之，兩造間之系爭租約，確實已依約於96年3月
31日提前終止無訛。
（二）上訴人不得請求被上訴人負賠償責任：⒈按系爭租約第8條「遷讓合約」第1項約定：「乙方於合約
屆滿或終止時，應將其營業登記辦理註銷或遷出登記，並將其租賃標的物內一切物品及造作除去騰空及拆除招牌，並將租賃房屋回復至可正常使用之狀態後返還甲方；甲方亦得依其自己之斟酌，請求乙方就租賃標的物之全部或一部（乙方自己所有之動產不含在內）當時之現狀返還甲方。」，是被上訴人於租約終止交還房屋時，原則上雖有將其租賃標的物內一切物品及造作除去騰空及拆除招牌之義務，但於上訴人允許之情況下，亦得以交屋當時之現狀返還上訴人。
⒉經查，上訴人於系爭租約提前終止前，即於96年3月5日與
訴外人瑞泰人壽就系爭房屋簽訂租賃契約，並於該租約第2條明定免租裝潢期1個月，租金自5月1日給付（租期自96年4月1日起算，租約附於原審卷第46頁），是上訴人與訴外人瑞泰人壽簽訂租約時，兩造間之租約尚未屆期，遑論被上訴人是否有依約履行騰空及拆除之義務，上訴人豈有可能預知被上訴人於租期終止時，將會不履行騰空及拆除之義務，而和訴外人瑞泰人壽為此為免租裝潢1個月之約定。可證，上訴人承諾新承租人瑞泰人壽免租裝潢1個月，實與被上訴人是否有履行交屋騰空及拆除義務間，完全無涉，是上訴人空言指稱被上訴人未履行交屋騰空及拆除義務，致上訴人必需給予新承租人免租1個月之裝潢期，而受有1個月租金之損失云云，顯非真實，不足採信。
⒊再查，兩造於96年3月31日辦理交屋手續時曾簽立書面資
料（參原審卷第33頁），該書面資料除記載被上訴人所交付之保證金55萬元，上訴人扣除1個月租金273,008元為爭議部分及水電費預扣款13,000元後，返還其餘保證金263,992元（55萬元-273,008元-13,000元=263,992元）予被上訴人等內容外，對於被上訴人是否違約未履行騰空及拆除義務一事，隻字未提，而上訴人對於該書面資料之記載，亦無異議而簽名。是以，若上訴人依系爭契約第8條第1項前段之約定，確有要求被上訴人於租約終止交還房屋時，應負騰空及拆除之義務，而被上訴人違約未履行時，上訴人豈有不於交屋書面資料中加以註明或保留之理，由此可證，被上訴人陳稱上訴人於交屋時，同意依系爭租約第8條第1項後段之約定，以現狀交還房屋等語，尚非不得採信。
⒋再者，依上訴人於原審時所提出之順憶工程有限公司報價
單（參原審卷第62頁）所載，該工程之定作人為訴外人瑞泰人壽而非上訴人，尚不能據此認定上訴人有支出該工程之費用；而上訴人亦未另提出證據足資證明，確有因被上訴人未履行騰空房屋及拆除之義務，而令上訴人因此受有損害之證明，則上訴人空言指稱受有損害，洵非可採。基於賠償乃為填補損害，無損害即無賠償之原則，上訴人既未能證明確實受有損害之證明，則其要求被上訴人應負賠償責任，即非有據。
（三）上訴人應返還被上訴人保證金273,008元：依系爭租約第4條約定前段約定，被上訴人於租約終止交還房屋時，上訴人應將保證金扣除預計之水電費用、大廈管理費及廢棄物處理等相關費用後返還被上訴人。經查，本件兩造於96年3月31日辦理交屋時，於計算應退還之保證金時，僅扣除有爭議之1個月租金273,008元及預付水電費13,000元，並註明水電費將憑單多退少補，除此以外，未涉大廈管理費及廢棄物處理等相關費用之計算，衡情，應認當時並無預付該等費用之情形存在。又上訴人亦無法證明有因被上訴人債務不履行受有損害，得向被上訴人請求賠償之事實存在，已如前述，則上訴人主張以所受之損害與系爭應返還之保證金相互抵銷云云，依法無據，自不生抵銷之效力。因被上訴人已依約提前終止租約，且已交還房屋予上訴人，而被上訴人亦無另積欠上訴人債務而應抵銷扣除，從而，被上訴人依系爭租約第4條之約定，請求上訴人應返還扣留之保證金273,008元，洵屬有據，為有理由。
六、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。依系爭租約第4條之約定，被上訴人於租約終止交還房屋時，自得請求上訴人返還全部保證金。從而，被上訴人依系爭契約第4條約定及民法債務不履行之規定，訴請上訴人給付273,008元及自支付命令送達之翌日即96年7月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第85條第1項，判決如主文。
中華民國97年2月27日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官陳秀貞法官陶亞琴以上正本係照原本作成不得上訴中華民國97年2月27日
書記官蔡月女