臺灣臺北地方法院89年度訴字第890號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第890號民事判決

裁判日期：民國90年09月26日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第八九○號
原告乙○○被告丙○○
甲○○右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告方面：㈠聲明：
１被告應將坐落台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號及三號七樓頂平台上
如附圖所示編號１至４之建物拆除，將上開七樓頂平台交還原告及其他共有人。
２被告應給付原告新台幣（下同）五萬一千九百八十七元及自民國八十九年二
月廿五日起至返還上開七樓頂平台之日止，按月給付原告三千九百九十九元。
３願供擔保，請准宣告假執行。
㈡陳述：
１台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號及三號七樓頂之平台為原告乙○○
與其他共有人全體所共有，為被告丙○○無權建屋占用，其行為已妨害原告之所有權，為此爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求被告拆除占用於系爭建物七樓頂平台之建物，以排除其妨害，並將權占用之平台返還與原告及其他共有人全體。
２被告無權占有系爭建物七樓頂平台，獲有相當於租金之利益，妨礙原告及其
他共有人全體之合法使用，而受有損害，已該當民法第一百七十九條規定之要件，原告即得依上揭規定，請求被告返還是項不當得利，又原告之行為亦該當於民法第一百八十四條第一項前段之侵權行為規定，應負損害賠償責任，回復原告於損害發生前之原狀，基此原告亦得請求被告將系爭建物七樓頂平台之建物拆除返還原告，並給付占用期間相當於租金之損害賠償。
３系爭建物七樓頂平台建物並非 陸介康 家族所建。
４被告所提出他共有人之同意書均係在原告取得所有權之後所寫。
㈢證據：提出建物登記簿謄本、八十八年度房屋稅繳款書、複丈成果圖、臺灣臺
北地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第一五八七號不起訴處分書各一份為證；並聲請勘驗現場並囑託地政事務所測量
二、被告方面：㈠聲明：
１原告之訴駁回。
２如受不利益之判決，願供擔保請為免為假執行之宣告。
㈡陳述：
１系爭建物由 陸根記 營造廠自地自建，起造人及保存登記人所有權人則登記在
該營造廠負責人 陸根泉 之妻 陸華培君 、女 陸介鏗 及兒陸介康等三人名下，嗣於六十九年一月十一日，經台北市政府工務局建築管理處發給使用執照，同年五月五日保存登記完畢，該大廈完工啟用後，除將部分樓層留供家族使用外，其餘樓層則陸續出賣與他人，如一號二樓於七十年一月十日出賣與 吳怡良 、一號三樓於六十九年九月九日出賣與 林育群 、一號五樓於六十九年十一月六日出賣與 陸揭天霖 ，及至七十三年間，因陸介康感於人口眾不敷使用，乃於七樓頂塔建房屋，供居住使用。嗣於八十五年十二月四日，被告向陸介康購買系爭建建物一號七樓及屋頂平台之上建物時，特於契約書上附註：「本件為雙併七層華廈，隔壁三號七樓買方 徐維成 對乙方（即 童麗珠 ）承諾放棄屋頂平台使用權，乙方將此隨同本屋一併移轉甲方（即被告）所有」，並附有徐維成與童麗珠之買賣契約書尾頁，足證被告確係合法自前手取得系爭建物之所有權。再者系爭建物全體區分所有權人，除原告所有之一號及三號一樓，未見 渠有為 同意書之提出外，其餘所有權人俱有「．．．同意該屋頂增建部分仍由現住戶繼續管領使用收益．．．」同意書之提出，原告雖爭執該等同意書之真實性，然 有渠 等所提出之印鑑證明，可證同意書確屬真正。
２分管契約，非以明文為必要，即或互相容忍對於他共有人使用、收益未予干
涉，已歷有年所，亦應受分管之約束。原告於八十一年間與其夫 馮大年 新婚之際，曾因馮大年與陸介康係屬好友而借住於系爭建物一號六樓，其對系爭屋頂平台由他人所有及使用乙節，均未有過任何反對之意思表示，另馮大年與系爭建物其餘住戶全體間損害賠償案件中，其主張之權利，係依據八十五年二月十日與陸介康所簽立不動產租賃契約，依該契約書亦證馮大年自始即與系爭建物或陸介康，存有非屬單存之關係，況原告於八十八年一月廿五日，以二千三百十萬元，標得系爭建物一號及三號一樓房地時，亦未見其提出被無權且不得使用系爭建物之主張，兩造間有默示分管契約存在，至為明確。依最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例意旨及司法大法官會議釋字第三四九號解釋，自有公示效力而得對抗原告。
３系爭建物連同台北市○○○路○段○○○巷○○號地下室，共計十五戶，依
被告前提出區分所有權人十名之同意，已符合土地法三十四條之一第一項之規定，且未見有人出而反對，被告自依法取得系爭建物之合法使用權。
㈢證據：提出買賣契約書、華仁大廈使用執照存根、建物登記簿謄本、拍賣公告
、投標書、不動產權利移轉證明書、陸介康戶籍謄本、華仁大廈竣工圖、原告委託 林永勝 律師來函、公寓大廈管理組織報備證明、八十八年九月廿八日華仁大廈區分所有權人大會議事錄、管理委員會委託 張睿文 律師致原告及其夫之信函、臺灣臺北地方法院檢察署開庭通知及八十八年十二月十三日現場勘驗筆錄、八十九年元月十二日華仁大廈區分所有權人會議議事錄、原告之夫對華仁大廈十二名住戶訴請損害賠償之起訴狀、臺灣士林地方法院八十八年度訴字第一六六號民事判決書、複丈成果圖、全體所有權人之土地及建物登記簿謄本、說明書、八十五年二月廿九日查封筆錄、囑託查封登記書各一份、同意書十二份、照片六張、印鑑證明書九份為證；並聲請訊問證人吳怡良、徐維成、 陸介緯 。
理由
一、原告起訴主張：台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號及三號七樓頂之平台為原告與其他共有人全體所共有，為被告無權建屋占用，其行為已妨害原告之所有權，為此爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條、第一百八十四條第一項前段之規定，請求被告拆除占用於系爭七樓頂平台之建物，以排除其妨害，並將權占用之平台返還與原告及其他共有人全體；又被告無權占有系爭建物七樓頂平台，獲有相當於租金之利益，妨礙原告及其他共有人全體之合法使用，而受有損害，已該當民法第一百七十九條規定之要件，原告即得依上揭規定，請求被告返還是項不當得利，並得依民法第一百八十四條第一項前段之侵權行為規定，請求被告給付占用期間相當於租金之損害賠償等語。
二、被告則以：系爭建物之屋頂平台，為被告之前手陸介康所加蓋後，由被告於八十五年十二月四日，向陸介康購買系爭建物之一號七樓房地及屋頂平台，雙方並於契於契約書上註明系爭建物三號七樓所有權人承諾放棄屋頂平台使用權，由陸介康隨同一併移轉被告所有，而系爭建物之全體區分所有權人，除原告所有之一號及三號一樓外，亦均出具同意書，同意屋頂增建部分，由被告繼續管領使用，且分管契約，非以明文為必要，即或互相容忍對於他共有人使用、收益未予干涉，已歷有年所，亦應受分管之約束，本件原告於八十一年間曾向陸介康借住於系爭建一號六樓，其對系爭建物係由陸介康所有及使用乙節，均未有過任何反對之意思表示，另馮大年與系爭建物其餘住戶全體間損害賠償案件中，依據八十五年二月十日與陸介康所簽立不動產租賃契約，而主張權利，足證原告早已知悉系爭建物屋頂平台之使用情形，況原告於八十八年一月廿五日，以二千三百十萬元，標得系爭建物一號及三號一樓房地時，亦未見其提出被無權且不得使用系爭建物之主張，兩造間有默示分管契約存在，按諸最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例意旨及司法院大法官會議釋字第三四九號解釋，自得對抗原告。又系爭建物連同台北市○○○路○段○○○巷○○號地下室，共計十五戶，依被告前提出區分所有權人十名之同意，已符合土地法三十四條之一第一項之規定，被告依法取得系爭建物之合法使用權等語資為抗辯。
三、經查，原告主張其為台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號及三號一樓之房屋及土地所有權人，被告為同棟建物七樓之所有權人，並占有使用上開建物之七樓頂平台之事實，業據其提出建物登記簿謄本為證，且為被告所不爭執，復經本院依原告聲請勘驗現場，有勘驗筆錄在卷可稽，應堪採信。次查，原告主張被告無權占有系爭建物屋頂平台，請求被告拆除屋頂平台上所搭建之建物，將屋頂平台返還與全體共有人，及返還相當於租金之不當得利，或賠償相當於租金之損害乙節，則為被告所否認，並以前開情詞抗辯。因此，本件兩造之爭點，當在於系爭建物之共有人間，有無分管契約存在，茲論述如下：
㈠按最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有
人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，司法院大法官會議著有釋字第三四九號解釋在案，依其解釋意旨，茍分管契約係受讓人所明知，或可得而知之情形，受讓人即應受分管契約之拘束，不得為相反之主張；又共有物之分管契約，並不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉，已歷有年所，即非不得有默示分管契約之存在。因此在區分所有建築物之場合，茍區分所有權人間就某共有部分，有約定專由特定區分所有權人使用即所謂約定專用之事實，縱無書面契約之約定，該約定專用之區分所有權人，如保留共有部分之專用權，附隨於專有部分出賣時，為其他區分所有權人及其繼受人明知或可得而知有此情形，按諸上揭大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，各區分所有權人及其繼受人即應受該分管契約之拘束。
㈡被告辯稱系爭建物為陸華培君、陸介鏗、陸介康擔任起造人，由其家族企業陸
根記營造廠所建造等語，業據其提出臺北市政府工務局使用執照在卷可查，並為原告所不爭執，而該屋頂平台之增建物，則為原居住於系爭建物一號及三號七樓之陸華培君及陸介康所搭建，增建後一直由渠二人使用，亦經證人即陸介康之兄陸介緯到庭證述屬實（見本院八十九年九月十九日言詞辯論筆錄）。又據陸介緯證稱：該屋頂平台之增建物，係在七、八年前或更早以前所建，家族的人沒有人反對，建的時候我沒有反對，因為是我媽媽（按即陸華培君）建的，後來由七樓使用，基於情的方面，我也沒有反對，目前除了原告以外，也沒有聽到有人反對等語（見同上筆錄），另證人即住於系爭建物三號七樓之徐維成亦到庭證稱：其係在八十五年六、七月間購屋其所有之房屋，購買時頂樓已有加蓋，其購買之初，原要連頂樓一起買，但前手說要留著一起賣給對面（按即一號七樓），所以在契約書上要求我放棄頂樓之使用權，被告是我搬進去以後他們才買的，他們買了以後頂樓一直由他們使用，後來有開過幾次住戶大會，但是沒有人反對頂樓由一號七樓使用等語（見同上筆錄），足證被告辯稱系爭建物之區分所有權人間，有約定屋頂平台由一號七樓之所有權人使用乙節，尚屬非虛。
㈢再參以系爭建物之其他區分所有權人 朱杏鳳 、陸揭天霖、 陳伶慧 、 陳秀華 、吳
文琦、 楊韻文 、 黃秀珠 、徐維成、林育群、 張榮和 、吳怡良於本案審理中出具之同意書，載稱同意由被告繼續使用屋頂平台，有渠等之同意書在卷可憑，原告雖否認該同意書之真正，惟除張榮和及吳怡良之同意書外，均附有印鑑證明在卷可佐，而經本院肉眼比對後，渠等同意書之印文與印鑑證明均屬相同，以印鑑、印鑑證明在吾國社會經濟生活中所占之重要地位而言，上開同意書應屬真實，又系爭建物不過十五戶，扣除原告二戶及被告一戶，已有十一戶之區分所有權人出具同意書，又出具同意書中者，如林育群、陸揭天霖、吳怡良三人，早分別於六十九年九月九日、同年十一月六日、七十年一月十日已買受系爭建物一號三樓、一號五樓、一號二樓，有渠等建物登記簿謄本在卷可參，益證被告辯稱系爭建物之區分所有權人間，曾約定屋頂平台由一號七樓之所有權人使用乙節，堪予採信。
㈣被告另辯稱原告之夫馮大年於八十一年間曾向陸介康借住系爭建物一號六樓房
屋，又於另案訴訟中馮大年曾主張八十五年二月十日向陸介康租用系爭建物一號一樓及地下室之事實，為原告所不否認，並有起訴狀在卷可證，應堪採信。復查，原告所有一號及三號一樓房、地，係於八十八年一月廿五日向本院民事執行處八十六年度執字第一六四二九號強制執行之拍賣程序中應買而來，該強制執行事件之債務人即為陸介康，有拍賣公告及囑託查封登記書在卷可證，按拍賣其本質即為私法上買賣契約之一種，應買人應繼受出賣人之權利義務，查系爭建物之屋頂平台上有增建物，係屬公開之事實，並無從隱匿，且該增建物係由何人使用中，亦無知悉上之困難，原告既自八十一年間起即居住於系爭建物，對於該屋頂平台原係陸介康所使用，及陸介康輾轉於八十五年十二月間將出賣於被告，由被告繼續占有使用之事實，實難委為不知，縱或其非屬明知，亦屬可得而知，而被告於買受系爭建物一號七樓時，連同屋頂平台之建物一併買受，並於契約書中附註由三號七樓之所有權人徐維成放棄屋頂平台之使用權，有其買賣契約在卷可考，亦經證人徐維成結證在卷，已如前述；從而，按諸前揭㈠之司法院大法官會議釋字第三四九號解釋意旨及說明，原告自應受該分管契約之拘束，不得為相反之主張。
㈤綜上所述，系爭建物之區分所有權人，就屋頂平台及其上建物之使用權，既有
約定由一號七樓之所有人專用，被告購買一號七樓之房地時，亦連同屋頂平台上之建物一併購買，而原告早於八十一年間起即居住於系爭建物，對於屋頂平台及其上建物之分管約定，應係明知，縱或非明知，亦屬可得而知，其嗣購得系爭建物一號及三號一樓之房屋，成為系爭建物之區分所有權人，即應受分管契約之拘束，不得為相反之主張，換言之，被告本於分管契約之約定，占有使用屋頂平台，並非無權占有，亦無不法侵害原告之權利，從而，原告本諸民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項前段之規定，請求被告拆除屋頂平台上之建物，將屋頂平台返還原告及其他共有人，並請求被告返還相當於租金之不當得利或賠償相當於租金之損害，為無理由，應予駁回。
四、原告之訴既為無理由，應予駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年九月二十六日
民事第六庭法官劉坤典右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年九月二十六日
法院書記官王朝枝