裁判字號：最高法院86年台上字第1573號民事判決
裁判日期：民國86年05月16日
裁判案由：減少價金
最高法院民事判決八十六年度台上字第一五七三號
上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 魏早炳 律師
陳恩民 律師 李克欣 律師右當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國八十五年八月九日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第六八三號），提起一部上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人對於新台幣壹佰零叁萬陸仟零叁拾伍元本息之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十四年四月十七日向上訴人買受坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段第一一五之二號土地及其上房屋一幢（以下簡稱系爭房地），已完成所有權移轉登記，但尚未點交。系爭土地約定價金每坪十二萬八千元（新台幣，下同）總價二千萬元整，其已依約給付一千五百萬元，及代墊土地稅捐三百五十萬元，共計一千八百五十萬元。上訴人買受系爭土地之目的在興建房屋，上訴人亦一再保證可興建六棟房屋，詎嗣後查知系爭土地早已被劃入中山高速公路頭份交流道改善規劃工程範圍內，無法為建築之使用，此種瑕疵不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，被上訴人得請求減少價金等情，求為命上訴人給付三百七十四萬五千四百元及法定遲延利息之判決（一審判決上訴人如數給付，上訴人不服，提起上訴。原審就一審命上訴人給付超過三百零二萬五千八百元本息部分廢棄，改判駁回被上訴人該部分在第一審之訴，並駁回上訴人其餘上訴，上訴人就駁回其餘上訴，其中一百零三萬六千零三十五元本息部分，提起第三審上訴。被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：伊不知系爭土地業經劃為道路預定地，而係基於住宅區之認知將系爭土地出售予被上訴人，且未保證系爭土地可供興建六棟房屋。被上訴人買受系爭土地後，於同年五月二十九日完成所有權移轉登記，依約應於產權登記後一個月內即同年六月二十九日點交同時付清尾款，但被上訴人遲延未依約付清尾款，經伊以存證信函催告於同年八月二日上午八時到場點交，並付清尾款，被上訴人藉口系爭土地屬高速公路交流道徵收地，拒絕履行，依民法第一百零一條規定，應視為已經點交。系爭土地移轉登記予被上訴人時，及約定之點交時，並無任何權利之瑕疵，事後之危險應由被上訴人負擔。況系爭土地尚未經正式徵收，被上訴人不得徒憑未定狀態請求減少價金，且被上訴人以八十四年之公告現值為減價之計算標準，亦有未合，資為抗辯。
原審將第一審所為命上訴人給付超過三百零二萬五千八百元本息部分廢棄，駁回被上訴人該部分在第一審之訴，並駁回上訴人其餘部分之上訴，無非以：被上訴人主張其向上訴人購買系爭土地，該土地於買賣成立時已經劃歸為中山高速公路頭份交流道改善規劃工程範圍內之事實，有其提出之買賣契約書、交通○○○區○道○○○路局八十四年八月十四日路（八四）字第一二三九五號函可證，並經原審向該局函詢，然該局函覆稱：「中山高速公路頭份交流道改善工程係依苗栗縣政府八十三年四月二十一日召開本路頭份交流道改善方案評估報告表第二次審查會結論，採規劃報告方案中第四方案辦理，本案土地經套繪於頭份交流道改善工程路權圖，全部在規劃工程範圍內……」等語，有該局八十五年二月十三日路八五字第○一八七五號函附卷可稽，被上訴人之主張，堪信為真實。上訴人辯稱該計劃尚未定案云云，與事實不符，自非可採。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險轉移於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條亦有明定。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵。查系爭土地地目為建地，有土地登記範謄本在卷可憑，建地之主要功能在於建築房屋，此亦其價值高於其他地目土地之原因，倘土地不能供建築之用，非惟其通常效用有所減少，抑且減低其經濟上之價值。被上訴人為建商，購買系爭土地之目的係為建築房屋，應可預見，而系爭土地被劃入中山高速公路頭份交流道改善工程範圍，無法供建築之用，難謂無減少其通常效用，被上訴人主張系爭土地有瑕疵存在，自非無據。雖上訴人辯稱系爭土地尚未被正式徵收，且其不知系爭土地業經劃為道路預定地，並否認有保證系爭土地可建六棟房屋之事實云云，惟系爭土地既被劃為交流道改善工程範圍內，其徵收僅時間早晚而已，被上訴人既無法依其土地為通常之利用，難謂無減少其價值之瑕疵。而物之瑕疵擔保責任，乃上開法條所明定，不以出賣人有故意或過失為必要，亦非必須以契約明示之，是不論上訴人是否知悉系爭土地於訂約時已被劃歸為中山高速公路頭份交流道改善規劃工程範圍內之事實，或兩造契約是否載明上訴人應負之責任，均不能解免其瑕疵擔保責任。再查系爭土地係於八十三年四月二十一日經定案劃為中山高速公路頭份交流道改善工程範圍內，有前揭交通○○○區○道○○○路局函在卷可參，而兩造係於八十四年四月十七日簽訂買賣契約，足認其瑕疵於買賣前即已存在，依民法第三百七十三條之規定，買賣標的物之利益及危險自交付時起應由出賣人承受負擔。是縱然被上訴人有如上訴人之主張於約定交付之期日前有預示拒絕受領點交之意思，姑不論被上訴人對該瑕疵之無從除去有無拒絕受領點交具有瑕疵土地之權利，僅就上訴人交付土地之義務而言，仍難解免其遲延交付之責任，其危險仍應由上訴人負擔。況系爭土地之瑕疵於訂約時即已存在，不發生點交後危險承擔之問題，上訴人辯稱系爭土地有無瑕疵尚屬未定狀態，依民法第一百零一條規定視為已經點交，其危險應由被上訴人負擔云云，均非可採。系爭土地既有上述瑕疵，被上訴人依民法第三百五十九條規定請求減少價金，自非無據。至系爭土地減損之金額，系爭土地至今尚未徵收，但斟酌目前政府辦理土地徵收給付補償費之標準，一般係以土地公告現值加四成發給之，此為兩造所不爭，本院認為得採為本件之計算標準，並以事實審言詞辯論終結時為計算時點。另地上建物為鋼架造之二層樓房，依苗栗縣辦理公共工程拆除建築改良物補償辦法第八、九條規定，二層以上之獨立戶房屋以六百評點計，每評點為五元，亦可採酌。系爭土地於八十五年七月公告之現值為每平方公尺一萬九千元，有地價證明書在卷可證，以系爭土地面積五百十四平方公尺計，將受補償一千三百六十七萬二千四百元（計算方式：19,000×514×1.4=13,672,400)，地上建物面積六○○‧六平方公尺，將受補償一百八十萬一千八百元（計算方式：5元×600×600.6平方公=1,801,800元），合計一千五百四十七萬四千二百元。本件買賣總價金為二千萬元，而被上訴人將受領之補償金為一千五百四十七萬四千二百元，減損四百五十二萬五千八百元，即被上訴人得請求減少之價金，被上訴人已支付一千八百五十萬元，為上訴人所自認，從而被上訴人請求上訴人返還減少價金後溢付之三百零二萬五千八百元（計算方式：18,500,000-15,474,200=3,025,800)，及自起訴狀繕本送達翌日即八十四年十月八日起算之法定遲延利息為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審認定被上訴人得減少系爭土地之買賣價金四百五十二萬五千八百元，係將兩造買賣契約總價金減去土地及地上建物之補償費一千五百四十七萬四千二百元（原審認定系爭土地之補償費為一千三百六十七萬二千四百元，地上建物之補償費為一百八十萬一千八百元）所得結果作為基準。惟原審僅就土地之補償費，改以事實審言詞辯論終結時為計算時點，至於系爭地上建物被徵收時，依法可領取之補償費，其確實數額究為多少﹖其計算時點，應如何確定，則未加說明。上訴人於原審曾聲請函發放機關詳查。本件補償金之數額（見原審卷第六十二頁）。原審未詳為調查審認，遽憑上開理由，就一百零三萬六千零三十五元本息部分為上訴人不利之判決，尚有可議。上訴論旨，指摘原判決上開部分不當，求為廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年五月十六日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官袁再興右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年六月三日