裁判字號：最高法院86年台上字第1625號民事判決
裁判日期：民國86年05月22日
裁判案由：回復原狀
最高法院民事判決八十六年度台上字第一六二五號
上訴人丙○○被上訴人乙○○
甲○○ 王玉蓮 共同訴訟代理人 陳俊斌 律師右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十五年十月八日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第一二三三號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人起訴主張：上訴人於民國八十一年間分別以新台幣（下同）三百零六萬元向伊等購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一、三五之十三地號土地應有部分各十萬分之六八八，以一百三十一萬元向富國建設股份有限公司（下稱富國公司）購買該等土地上所建長春帝國大廈Ａ棟六樓房屋。伊等已將上開土地移轉登記與上訴人所有，富國公司亦有通知辦理交屋，惟上訴人尚欠土地價款二百二十三萬四千元、房屋價款九十五萬六千元及代墊款四萬一千三百二十三元未付，經催告仍拒不繳付，買賣契約已合法解除等情，爰依民法第二百五十九條之規定，求為命上訴人將上開土地移轉登記與伊等所有之判決。
上訴人則以：依富國公司銷售廣告上刊載系爭房屋之使用面積應為三○‧六七坪，公共面積二‧五六坪，詎該公司建竣之房屋，屋內使用面積僅二五‧九八坪，公共面積高達十‧八二坪，室內使用面積短少四‧六九坪，非但具有民法第三百五十四條規定之瑕疵，且係不完全給付，於富國公司未補正前，伊得依民法第二百六十四條之規定拒絕自己之給付等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：訴外人 曾秀玉 在民國八十年四月以三百零六萬元向被上訴人購買系爭土地，以一百三十一萬元向富國公司購買坐落該地上之系爭房屋，嗣曾秀玉將上開土地及房屋買賣契約均轉讓與上訴人承擔之事實，有土地及買賣契約書影本各乙件可稽，且為兩造所不爭執。依上開土地買賣契約書第十二條之記載：「本契約與甲方（即買受人）所訂之預定房屋買賣契約書有互相聯立關係，如預定房屋買賣契約經賣方聲明解除者，乙方（即出賣人）亦得聲明解除本契約，如甲方違反預定房屋買賣契約之任何條款時，視為亦違反本契約之條款，乙方得依本契約書第六條規定辦理」等語，可見該二土地及房屋買賣契約，係具有一定依存關係互相結合之聯立契約，即一個契約之效力或存在依存於另一契約，故其中一契約不成立、無效、撤銷或解除時，另一契約亦同其命運。又被上訴人主張已將系爭土地移轉登記與上訴人所有，富國公司亦將房屋建竣並通知上訴人辦理交屋，惟上訴人均未置理，且尚欠地價款二百二十三萬四千元、房屋價款九十五萬六千元、及富國公司為其代墊裝設水電、瓦斯外管線費用四萬一千三百二十三元未付之事實，有提出土地登記簿、存證函等影本在卷足憑，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。另上訴人與富國公司所立買賣契約書第一條僅記載房屋坪數約三三‧二坪，該坪數係包括陽台、花台、平台、露台及所分擔之公共面積，精確面積依據地政機關複丈後登記之面積為準等語，並未明載私有及公共面積之範圍；惟富國公司售屋時之廣告上記載系爭房屋之使用面積三○‧六七坪、公共面積二‧五六坪，合計三三‧二三坪；而系爭房屋建竣後登記之室內面積（含陽台、花台）為二五‧九八坪，當樓層與其他住戶共有分攤之電、樓梯間面積（俗稱小公）七‧七四坪、全棟各層戶共有分攤之地下一、二層、地下一層樓梯、中庭、管理室、車道面積（俗稱大公）三‧○二坪，合計三六‧七四坪，有說明表及建物登記簿可按。又查系爭房屋銷售廣告之平面圖除繪有房屋之位置、格局外，並將當層之電梯間、走道等部分詳細標示，此等部分對各層房屋所有人之實際使用，有絕對之必要性及經常性，如謂非使用面積，顯不合理，故使用面積應指供房屋買受人實際使用之面積而言，與室內面積專指房屋所有權人專有之屋內面積有別，且廣告平面圖上所記載之使用面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道等情，亦有中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會⒉９建投全聯字第一五一八號函可資參照。故當層之電梯間、走道等面積自應包含於使用面積之範圍，則依此計算，系爭房屋竣工後之使用面積應為三三‧七二坪（即室內面積二五‧九八坪加電樓梯間面積七‧七四坪之總和），較廣告上所載使用面積三○‧六七坪尚多出約三坪，並無上訴人所抗辯使用面積有短少之情事。又行政院公平交易委員會⒐４公叁字第六八三六號函僅係通知富國公司日後在廣告上以「使用面積」、「公共面積」等用語為建物面積之表示時應依該會⒏３第一四七次委員會決議辦理，即應載明各該用語之意義，以免交易相對人誤認，而有違反公平交易法第二十一條引人錯誤情事，並非謂富國公司就系爭房屋之銷售廣告，業已違反公平交易法之規定，且系爭房屋買賣契約係於八十一年四月簽訂，銷售廣告應於簽約前即存在，是時行政院公平交易委員會尚未做成上開決議，自不生該銷售廣告有違反決議之問題，上訴人爰引前述行政院公平交易委員會函抗辯富國公司銷售房屋之廣告未依該會決議辦理，有違反公平交易法及誠信原則云云，不無誤會。況富國公司之銷售廣告縱有因未載明用語意義致交易相對人誤認之情事，亦只是生得否因錯誤而撤銷意思表示之問題，上訴人既未舉證已以錯誤為由撤銷買賣之意思表示，自仍應依約負給付價金之義務。系爭房屋既無使用面積短少之情事，上訴人以該屋之使用面積短少，有物之瑕疵及不完全給付情事，為拒付價金之抗辯，自無足取。又被上訴人已於八十四年十月二十三日通知被上訴人應於函到五日內給付所欠土地、房屋價款及代墊款，否則房地買賣契約即告解除，不另為解給之意思表示，有存證信函影本乙件可稽，被上訴人於同年十一月二十七日收受該函後，迄未給付之事實，亦有郵件回執影本乙份在卷足憑，且為上訴人所不爭執，故系爭之買賣契約應於上開期限屆至後已合法解除。兩造間之契約既已解除，被上訴人依民法第二百五十九條規定訴請上訴人將系爭土地移轉登記與被上訴人，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
查依上訴人之前手曾秀玉與富國公司訂立之預定房屋買賣契約書雖僅有總面積之記載，而無使用面積、公共面積之記載，惟該契約書第一條第㈠款記載，系爭建物標示及買賣權利範圍為：「Ａ棟六樓（如總配置圖所示）約三三‧二坪之房屋（上開坪數係包括陽台、花台、平台、露台、及所分擔公共面積）等面積」（見一審卷第十四頁）。而系爭房屋銷售廣告之平面圖，則載明使用面積三○‧六七坪，公共面積二‧五六坪，合計三三‧二三坪（見一審卷第四十七頁），兩者互相對照，上開預定房屋買賣契約第一條第一款記載之陽台、花台、平台、露台似包括在銷售廣告平面圖所載之使用面積內，且與該款記載之「所分擔公共面積」部分有所區隔。而該款記載之「所分擔公共面積」則與銷售廣告平面圖之「公共面積」相當（契約後附之平面圖因未記載使用面積及公共面積之範圍，無從參照。見原審上證一－證物外放）。準此，上訴人抗辯本件伊所應分擔之公共設施面積，應僅為廣告平面圖所載之二‧五六坪，其餘非公共設施之使用面積應為三○‧六七坪，詎系爭房屋登記之公共設施面積達十‧八二坪，室內使用面積僅為二五‧九八坪，短少四‧六九坪，是否全無可採，尚有審究之餘地。雖系爭買賣契約書後附之平面圖及系爭房屋銷售廣告之平面圖，繪有房屋之位置、格局、室內陳設，並將當層之電、樓梯間及走道等部分標示。但該二平面圖並未標示電梯間、樓梯間、走道之實際尺寸、亦無該電梯間、樓梯間係屬使用面積或應計入使用面積之記載，原審徒以該二平面圖上有將當層之電、樓梯及走道部分標示，遽認該樓梯、電梯、走道即屬使用面積（而非公共面積）之範圍，尚嫌速斷。次查，該樓電梯間走道係登記在共同使用部分，建號三七六○、三七六一土地登記簿謄本上，且在區分所有建物共同使用部分附表欄登記上訴人之權利範圍為應有部分（見一審卷第八○－八六頁），而非登記在上訴人之建號三七○五私有面積八五‧八七平方公尺（二五‧九八坪）之私有面積內（見一審卷第七八－七九頁）。又廣告平面圖上既將「使用面積」與「公共面積」為二元化之區分，則「使用面積」一詞似已排除登記為區分所有人共同使用之「公共面積」之部分，自不得再將登記為共有「公共面積」之電梯間、樓梯間、走道解釋為使用面積。原審依被上訴人之主張認電、樓梯間、走道非「公共面積」而係使用面積，揆諸上開土地登記簿之記載，是否允洽，亦頗滋疑義。再查，訴外人富國公司及被上訴人等出賣人方面既利用銷售廣告平面圖之內容讓消費者上訴人相信「使用面積」「公共面積」之記載，上訴人亦係憑藉該項記載作為購屋面積之認定依據。乃被上訴人事後復於房屋買賣契約書第十五條訂明：「本契約經簽立生效後，甲（買方）乙（賣方）雙方有關本買賣之一切權利，義務關係，均以本契約書為惟一之依據」，第十七條訂明：「甲乙雙方同意有關本預定買賣相關之廣告及宣傳品、海報等說明，均以本契約書為依據」，刻意排除該銷售廣告平面圖上對其不利之記載，其行使權利，履行義務，是否於誠信原則無違，亦有待斟酌。末查，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自催告時起負遲延責任。債務人負遲延責任時，經債權人定期催告，仍不給付時，債權人始得解除契約，民法第二百二十九條第二項、第二百五十四條定有明文。本件土地買賣契約係約定按工程進度分期付款，有工期付款表之記載可憑（見一審卷第五－八頁），其給付並無確定期限。縱上訴人未給付，被上訴人亦應先行催告，而於催告後仍未為給付，上訴人應負遲延責任時，再限期催告，始得解除契約。本件被上訴人既未先行催告，使上訴人負遲延責任，乃逕與訴外人富國公司八十四年十月二十三日共同委託李文傑律師以新竹英明街郵局第一四六四號存證信函通知上訴人於函到五日內給付欠款，否則買賣契約即告解除，不另為解約之意思表示（見一審卷第廿七－廿八頁），於法亦有未合（被上訴人雖稱伊已先於八十四年九月十四日以竹東長春郵局第二八九號存證信函催告給付，惟該催告函係訴外人富國公司一人所發，被上訴人並未與焉，自難謂係被上訴人方面之催告－見原審卷第廿五－廿六頁），原審未察，遽認兩造間之買賣契約已合法解除，而為上訴人不利之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求為廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年五月二十二日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官袁再興右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年六月五日