裁判字號：臺灣新竹地方法院89年竹簡字第92號民事判決
裁判日期：民國89年06月20日
裁判案由：給付服務費
臺灣新竹地方法院民事判決八十九年度竹簡字第九十二號
原告北區房屋仲介股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○被告甲○○右當事人間請求給付服務費事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應連帶給付原告新台幣肆拾萬元及自聲請狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、事實摘要：原告主張被告於民國八十七年十一月十二日起至八十八年二月十二日止，專任委託原告銷售被告所有坐落新竹縣○○鎮○○○○段六十七之七六十七之九號土地（下稱系爭土地），原告並於八十八年一月覓得一買主 曾國鈴 ，然因雙方價款不合致之故，未簽訂買賣契約，後經原告查詢，系爭土地已出售予原告之客戶曾國鈴，而依被告簽訂之房地專任銷售契約書約定，被告不得於委託期限過後三個月內將房地出售予原告曾帶看之客戶，被告顯已違約，自得向其請求服務費用新臺幣（下同）四十萬元等情；被告則以兩造故曾簽訂委託銷售契約書，惟原告於委託期限內並未完成委託土地之銷售，原告有無覓得買主國鈴，被告毫無所悉，被告係於上開委託期限過後，經聯宏房屋股份有限公司銷售人員 陳素好 之仲介成立，即被告與曾國鈴間之成交係在委託原告銷售之期限外，原告於委託期限內並未介紹客戶給被告，被告並不知嗣後成交之買主係原告之客戶，被告自無給付服務費之理，且兩造約定被告可自行出售系爭土地，自不受專任委託銷售契約約束等語資為抗辯。
三、法院之判斷：
（一）原告主張被告專任委託其銷售系爭房屋，委託銷售期間自八十七年十一月十二日起至八十八年二月十二日止，而被告於委託期限過後三個月內與訴外人曾國鈴成交之事實，業據其提出房地產專任委託銷售契約書一份、土地登記簿謄本、存證信函、看屋資料表、不動產買賣契約書等為證，復為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。查原告主張被告於委託期限過後三個月內與原告曾帶看之客戶即訴外人曾國鈴成交，依其所簽立之房地產專任委託銷售契約書，被告仍應給付原告服務費之事實，雖據其提出房地產專任委託銷售契約書、看屋資料表、土地登記簿謄本、存證信函等為證，惟為被告所否認，辯稱：原告於委託期限內並未介紹訴外人曾國鈴予伊，伊係於委託期滿後，再委託聯宏房屋股份有限公司而與曾國鈴簽訂買賣契約等語，並提出房地銷售授權書、支票及收據、存摺影本各一份為證。經查：原告雖主張被告與其所曾帶看之客戶，即訴外人曾國鈴，於委託期限過後三個月內成交，依兩造簽訂之房地產專任委託契約書第十條之約定，被告仍應給付服務費云云，惟查，依雙方簽訂之房地產專任委託契約書第十條之約定，應係指被告於委託期限屆滿後三個月內，與原告所曾介紹交易之對象成交而言，若僅由原告帶看房屋，而未介紹予被告交易之客戶，應不在該條款約定之範圍內，易言之，該約定所規範之對象及本旨，應係指仲介業者所曾接洽且曾介紹予出賣人而買賣條件並未談妥之買主，而嗣後出賣人又自行與該買受人簽訂買賣契約者而言，即出賣人曾利用仲介業者所提供之仲介資訊與條件者，自應給付仲介業者相當之報酬，然若僅與原告即仲介業者接洽、帶看過，而未曾介紹予出賣人接洽之客戶，應不在該約定範圍內，否則即與常情有違，蓋出賣人如何知悉在委託期限過後所接洽之買主曾為仲介業者所曾接洽、帶看之客戶，是解釋意思表示應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，該條款所指原告曾帶看之客戶，應係指原告曾帶看並介紹予被告接洽交易之客戶。再者，原告對於未曾介紹訴外人曾國鈴予被告交易一事，並不爭執，僅稱：被告曾透過原告內部資料知曉曾國鈴姓名等語，然為被告所否認，原告亦未舉證以實其說，證人曾國鈴於本院審理時雖證述：「我是經由北區房屋一位杜小姐介紹去看被告的地，第一次因為杜小姐開價一千三百多萬，我認為價位太高，回去查了之後請杜小姐以九百五十萬幫我跟地主談，第一次看地沒有跟被告接觸過，只由資料知被告姓名，過了兩三個月後透過聯宏仲介我表妹陳小姐找我談買被告地，在陳小姐跟我接觸前聯宏也知道我想要買地，因我是做建築與仲介公司都有聯繫，所以只要有地適合我的他們都會告訴我，因價錢問題又過了兩三個月才簽訂契約，到簽訂契約我才跟被告見面，簽契約時被告有跟我說他是○○○區○○○○○道我名字才找上我，被告請我用別人名義作所有權人」等語（見本院八十九年四月二十一日言詞辯論筆錄），然證人曾國鈴與被告間因系爭土地之交易而涉訟，有本院民事裁判書影本附卷可稽，是其所為證言有偏頗之虞，尚不足採為有利於原告之依據；且證人即聯宏仲介人員陳素好於本院審理時證稱：「余先生是投資客平常都有聯繫，他曾談起竹東有一塊土地要賣，曾國鈴是我表哥，他有一次打電話問我竹東馬路旁土地行情，後我有打電話跟曾國鈴說有一塊土地要介紹給他，閒談之後才發現是同一塊土地，．．這是在北區介紹他們看土地之後，後來因為價錢的關係談了很久，最後才簽約，在我介紹之前 余錦祿 應該不知道曾國鈴看過地，本件買賣成交是因我的關係，不是余錦祿叫我去找曾國鈴的，．．被告有給我仲介費用拾萬元，收據是我開的，．．曾國鈴與余錦祿簽約時才見面，．．不是余錦祿主動找曾國鈴，是我介紹的，最後是我壓價、調價最後才成交的」等語（見本院八十九年五月十九日言詞辯論筆錄），並有被告提出之支票及收據影本附卷足參，足見證人陳素好所言堪予採信，被告與訴外人曾國鈴確於與原告之委託期限過後始接洽交易，且係透過聯宏仲介陳素好之介紹而交易者，被告亦不知曾國鈴曾為原告之客戶，是被告之抗辯，堪予採信。此外，原告亦無法舉出其他證據證明被告確知曾國鈴為原告所曾帶看之客戶，原告請求被告給付服務費，自無理由。
（三）再者，兩造所簽訂之委託銷售契約註明係一般買賣，即可由地主自行出售，有專任委託銷售契約書、房地銷售授權書在卷可憑，原告對此亦不否認，易言之，本件委託銷售係約定在委託期間內地主即被告可自行出售，則依舉重明輕法理，在委託期間過後，被告自更可自行出售，而不受專任委託銷售契約「所謂三個月內出售」之拘束，否則即失另行約定自行出售之義，故不論被告所自行出售之對象是否為原告之客戶，原告應不得就被告於委託期限過後之自行出售請求服務費，遑論原告無法舉證證明被告明知曾國鈴為原告之客戶。
（四）綜上，訴外人曾國鈴既非原告所曾介紹予被告接洽交易之對象，原告亦無法舉證證明被告明知曾國鈴為其曾帶看之客戶，且被告與訴外人係於委託期限屆滿後，另行訂立買賣契約，兩造又有地主即被告可自行出售土地之約定，從而，原告依房地產專任委託銷售契約書請求被告給付服務費四十萬元及法定遲延利息，自無理由，應予駁回。
（五）據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年六月二十日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法官林南薰右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀~B法院書記官林淑瑜中華民國八十九年六月二十日