裁判字號：臺灣苗栗地方法院89年訴字第469號民事判決
裁判日期：民國91年12月31日
裁判案由：租佃爭議
臺灣苗栗地方法院民事判決八十九年度訴字第四六九號
原告丙○○被告丁○○
甲○○複代理人乙○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文確認被告就原告所有坐落 苗栗縣 ○○鄉○○○段四０六、四０八、一八五之三、一八五之一地號之租賃權不存在。
被告丁○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段一八五之一、一八五之三、四０八地號土地上如附圖所示粉紅色部分，面積共一百四十八平方公尺之地上物拆除，回復為耕地狀態。
被告甲○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段一八五之三及四０八地號土地上如附圖所示橘色部分，面積共九八平方公尺之地上物拆除，回復為耕地狀態。
被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段四０六、四０八、一八五之三、一八五之一地號土地及坐落同段一八五之一、一八五之三地號土地上，如附圖所示虛線部分，面積共一百零一平方公尺之房屋返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）台灣省苗栗縣私有耕地租約公館鄉玉泉村第三一號租約，始於民國三十七年十二月至四十年十二月之私有耕地租約，原承租人 張阿隆 ，出租人 張集興 ，代理人 張光中 。又系爭耕地於四十年十二月二十九日有買賣交易，出租人名義變更為 張維棟 ，而後其獨子繼承，出租人名義變更為原告。承租人張阿隆於六十六年六月二十九日死亡後，其子 張魁元 及被告甲○○申請繼承承租耕地，並於六十八年二月二十三日辦理私有耕地租約期滿續定租約，又承租人張魁元死亡後，其子即被告丁○○繼承承租耕地，因此系爭私有耕地租約公館鄉玉泉村第三一號租約，始於三十七年十二月而延續至今，承租人現為被告二人，由被告向原告承租坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號，地目田，面積一三七０平方公尺，同段四０八地號，地目田，面積四八二五平方公尺，同段一八五之三地號，地目田，面積三七七平方公尺，同段一八五之一地號，地目建，面積二九三平方公尺，面積共六八五六平方公尺。
（二）然查，被告未經原告同意，擅自變更耕地使用，亦即系爭一八五之三地號，地目田，全部遭變更使用已無耕種，系爭四０八地號，地目田，部分亦遭變更使用，包括擴建門牌號碼為苗栗縣公館鄉玉泉村十一鄰三二六、三二七號，鋪設水泥地，砌築磚造圍牆、石綿瓦建築物、鐵皮棚車庫、種植樹木，加蓋水泥廁所及堆放雜物等，以上均違反耕地三七五減租條例第十六條及土地法第八十二條規定。茲因系爭出租耕地於五十七年七月十六日參加苗栗縣五賀山農地重劃，明確地，耕地農舍必須坐落於一八五之一建地之地籍圖範圍內，且不能超越其範圍。又依據行政院農委會林務局於六十六年十一月拍攝之航照圖，其中農舍之形狀呈長方形，而房屋面寬長十八公尺，完全符合地籍圖所繪測之範圍。另外，依據八十一年八月二十一日現場測量圖與和地籍圖、林務局航照圖等證據比較，可明確推知現今房屋違法擴建均在六十六年十一月以後，亦即原承租人張阿隆死亡後所為，換言之，系爭房屋之擴建係耕地之承租人張魁元及被告三人所為。被告稱房屋均非擴建而係原承租人張阿隆時即已興建等情，並非事實。且依據行政院農委會林務局農林航空測量所函文，說明判讀結果，建物七十四年比較六十六年有四處擴建及新增，八十二年比較七十四年有三處維持不變，一處已拆除。由此可知，被告擴建農舍之事實明確。
（三）再者，現今承租人之住址苗栗縣公館鄉玉泉村十一鄰三二六、三二七號是於六十八年六月一日整編而來，有戶籍謄本可稽，因此原住址是苗栗縣公館鄉玉泉村十一鄰八十七號，依據九十一年九月十三日苗栗縣稅捐稽徵處的房屋稅籍證明書之記載，系爭房屋之起課時間是四十六年一月及房屋面積是六十四平方公尺，由上述證明文件可知，出租耕地之農舍原始面積為六十四平方公尺。另依八十一年八月二十一日苗栗地政事務所測量圖，八十一年現場實測面積為三百四十七平方公尺，並且用途記載為住家、浴室及儲藏室，因此將原始面積與八十一年現場實測量相較，可知擴建面積達二百八十三平方公尺。又依九十一年十一月十九日苗栗地政事務所測量圖，原告指稱擴建範圍合計為二百四十六平方公尺，綜上數據可知被告擴建範圍至少為二百四十六平方公尺。
（四）按耕地三七五減租條第第十六條所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，依同條第二項規定原租約無效，最高法院著有七十年度台上字第四六三七號判例可資參照。又承租人此項不自任耕作之情形，縱僅在承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效，最高法院八十六年度台上字第九七號判例、八十四年度台上字第二五八四號判例亦著有明文。又凡編為某種使用地之土地，除經該管市縣地政機關核准外，不得供其他用途使用，是被告二人顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作土地法第八十二條之規定，系爭租賃契約顯已無效。又被告二人未經原告同意擅自擴建前開地上物，已嚴重妨礙原告土地所有權之行使，本件租約既已無效，為此訴請確認被告就原告所有系爭地號耕地之租賃權不存在。又原告為求回復耕地狀態，爰依所有物返還請求權之法律關係請求被告拆除地上物，回復耕地狀態後，將系爭土地及建物返還原告，為此提起本訴。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
（１）依據苗栗縣苗栗地政事務所於八十一年八月二十一日房屋現場測量圖，違法擴建的面積有ＡＢＣＤＥＦＧ共一百六十五平方公尺及Ｈ的部分建築物，上述農舍一分為二，有二個門牌，房屋當作居住，二個廚房、餐廳、衛浴設施等用途使用，顯然被告擴建房屋之事實至為明確。而所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。原農舍之面積粗估有一百五時平方公尺以上，而且原承租人張阿隆耕作達三十年之九，未擴建農舍，顯見原農舍足以便利耕作，被告主張其違法擴建房屋，乃係存放農耕機具，於法不合，且與事實不符。
（２）系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因上訴人嗣後繼續收租默示同意被上訴人居住使用系爭耕地上之建物或原訂租約租期屆換定租約，而使原已無效之租約恢復其效力。
三、證據：提出苗栗縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、苗栗縣公館鄉耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書、租約更正通知書、台灣省苗栗縣私有耕地租約、現場照片、苗栗縣公館鄉公所函、四十年至七十九年耕地租約書、土地登記謄本、六十六年、七十四年及八十二年林務局航照圖、八十一年八月二十一日房屋現場測量圖、苗栗縣苗栗地政事務所函、地籍圖、房屋稅籍證明。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保聲請免為宣告假執行。
二、陳述：
（一）本件原告就同一事件，曾向台灣新竹地方法院起訴二次，分別經台灣新竹地方法院八十年度訴字第二七七號、台灣高等法院八十年度上訴字第一一０六號及台灣新竹地方法院八十一年度訴字第二八二號、台灣高等法院八十二年上字第一七六號及最高法院八十三年度台上字第七七八號判決確定在案。
（二）按種植稻麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物係屬農業經營之一種，仍不失為農作物，最高法院著有八十二年台上字第一０九號判例可資參照。是原告主張被告種植數目即屬不自任耕種即不可採。
（三）被告於承租之始，在圍牆以內或為晒穀場或為停放農具機械等作用外，未曾加蓋任何建物，水泥地係鄉公所在水溝上加蓋鋪設水泥，圍牆則係為區隔晒穀場與水田之用，且早已存在十數年，並非新蓋，另石綿瓦建築鐵皮棚車庫均在圍牆內，而該等建物亦早已存在，年代非常久遠，且係放置耕耘機、插秧機具之用，是亦與農耕有相當之必要性。又水泥廁所亦非加蓋，其早已存在建物旁邊，而雜物並非堆放在耕作之田地之上，而係放置在住屋邊緣，是原告之主張有悖誠信原則，且幾近於吹毛求疵，並不足採。又佃農承租之耕地上係可允許為便利耕作之農舍存在，查依原告所提出之照片，均係租賃之始即已存在之建物，且均為與農耕有相關，並非原告所稱不自任耕作。
（四）退萬步言，縱認被告曾擴建，然該擴建於八十一年以前即已完成，而原告於八十一年即知被告之農舍坐落於耕地上，然其並未主張權利，亦未表示終止租賃關係，而繼續向原告收取租金，足見兩造間已另成立新租賃關係，從而，被告占有系爭耕地並非無正當權源。
三、證據：提出相片四紙。理由
一、本件被告抗辯本件原告就同一事件，曾向台灣新竹地方法院起訴二次，分別經台灣新竹地方法院八十年度訴字第二七七號、台灣高等法院八十年度上訴字第一一０六號及台灣新竹地方法院八十一年度訴字第二八二號、台灣高等法院八十二年上字第一七六號及最高法院八十三年度台上字第七七八號判決確定在案等情，按訴訟上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。查本件原告曾起訴主張系爭四筆土地，早於三十八年間由張阿隆承租，嗣該四筆土地由張維棟買受，但仍由張阿隆承耕，然張阿隆於六十九年九月五日立下遺囑，該土地於其身故後，應無條件交還原告，然被告於張阿隆死亡後，仍以繼承人之身份繼續耕作，為此訴請確認系爭四筆土地耕地租賃關係不存在，並訴請塗銷耕地租約登記及返還耕地、農舍，然經台灣新竹地方法院八十年度訴字第二七七號、台灣高等法院八十年度上訴字第一一０六號判決，以該件係耕地租佃爭議事件，然兩造未經調解、調處，故起訴不合法為由，駁回原告之訴確定在案。原告另又起訴主張系爭四筆土地係由張維棟與張阿隆通謀虛偽訂立三七五租約。張阿隆曾以遺囑表示身故後將無條件將系爭土地交還原告，是原告得本於繼承關係、物上請求權之關係，請求確認系爭四筆土地耕地租賃關係不存在，並訴請塗銷耕地租約登記及返還耕地、農舍，經台灣新竹地方法院八十一年度訴字第二八二號、台灣高等法院八十二年上字第一七六號最高法院八十三年度台上字第七七八號判決，以兩造間就系爭土地已成立有效之租賃契約等為由，駁回原告之訴確定在案等情，業經本院調取前開卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執。本件訴訟之兩造當事人與訴之聲明固然相同，然本件原告所據以主張系爭租約因違反耕地三七五減租條例第十六條之規定而歸於無效之法律關係及原因事實，於前訴訟中並未曾主張，亦未於前開確定判決中經判斷，是本件原告起訴，非受前開確定判決既判力所及，不得謂之為同一事件，是原告起訴自屬合法，合先敘明。
二、查原告主張台灣省苗栗縣私有耕地租約公館鄉玉泉村第三一號租約，始於三十七年十二月至四十年十二月之私有耕地租約，原承租人張阿隆，出租人張集興，代理人張光中。又系爭耕地於四十年十二月二十九日有買賣交易，出租人名義變更為張維棟，而後其獨子繼承，出租人名義變更為原告。承租人張阿隆於六十六年六月二十九日死亡後，其子張魁元及被告甲○○申請繼承承租耕地，並於六十八年二月二十三日辦理私有耕地租約期滿續定租約，又承租人張魁元死亡後，其子即被告丁○○繼承承租耕地，因此系爭私有耕地租約公館鄉玉泉村第三一號租約，始於三十七年十二月而延續至今，承租人現為被告二人，由被告向原告承租坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號，地目田，面積一三七０平方公尺，同段四０八地號，地目田，面積四八二五平方公尺，同段一八五之三地號，地目田，面積三七七平方公尺，同段一八五之一地號，地目建，面積二九三平方公尺，面積共六八五六平方公尺等情，業據其提出台灣省苗栗縣私有耕地租約及四十年至七十九年耕地租約書為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
三、原告主張被告未經原告同意，擅自變更耕地使用，亦即系爭一八五之三地號，地目田，全部遭變更使用已無耕種，系爭四０八地號，地目田，部分亦遭變更使用，包括擴建門牌號碼為苗栗縣公館鄉玉泉村十一鄰三二六、三二七號，鋪設水泥地，砌築磚造圍牆、石綿瓦建築物、鐵皮棚車庫、種植樹木，加蓋水泥廁所及堆放雜物等，且依系爭房屋之原始稅籍資料、歷年來航照圖與測量圖相比較，被告確實將系爭農舍擴建如附圖所示粉紅色及橘色部分等語，然為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）原告主張被告丁○○現使用之建物門牌號碼為苗栗縣公館鄉玉泉村十一鄰三二六號，被告甲○○現使用之建物門牌號碼為苗栗縣公館鄉玉泉村十一鄰三二七號，現住址苗栗縣公館鄉玉泉村十一鄰三二六、三二七號是於六十八年六月一日整編而來，因此原住址是苗栗縣公館鄉玉泉村十一鄰八十七號，依據九十一年九月十三日苗栗縣稅捐稽徵處的房屋稅籍證明書之記載，系爭房屋之起課時間是四十六年一月及房屋面積是六十四平方公尺，由上述證明文件可知，出租耕地之農舍原始面積為六十四平方公尺等情，業據其提出戶籍謄本及稅籍證明書為證，是自堪信系爭建物原面積僅有六十四平方公尺。又本院將原告所提系爭建物於六十六年、七十四年、八十二年間之航空圖請求行政院農業委員會林務局農林航空測量所將航空照片放大，並請該所判讀系爭建物面積之變化，據該所定結果認為：「本案經使用檢附之三張放大航空照片並以六十六年放大之航空照片為基期，判讀結果：七十四年比較六十六年放大之航空照片為基期，七十四年比較六十六年有四處擴建及新增，八十二年比較七十四年有三處不變，一處已拆除，由於航空照片市中心投影，致比例尺不一致，且標的物太小，一般僅供地物、地貌變遷比對使用，不作面積判定」等語，有該所九一農測資字第０九一九一０一０五九號函在卷可憑，另本件原告主張被告擴建建物之部分及如附圖所示橘色及粉紅色部分，經本院至現場履勘並囑託苗栗縣苗栗地政事務所測量之結果即達二百四十六平方公尺，有測量圖在卷可憑，遠大於系爭建物之原始面積，綜上所述，自堪信原告主張被告擴建系爭房屋如附圖所示橘色及粉紅色部分等情為真實。
（二）又查，被告使用之系爭門牌號碼為玉泉村十一鄰三二六、三二七號建物為ㄇ字型建築物，建物前方為晒穀場及水泥地，水泥地上置有雜物並停放車子，另原告主張擴建部分之三二六號建物左側，則建有倉庫，房間、儲藏室、廚房及衛浴設備，三二七號建物則建有遮雨棚，鐵皮屋、倉庫及儲藏室等情，業經本院至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄、現場照片及現場圖可參，自堪信原告主張被告將擴建範圍變更為非耕種使用乙節為真實。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原租約無效之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在。但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不在解決佃農家族實際居住問題為目的，最高法院著有七十年度台上字第四六三七號、六十四年度台上字第五三一號判例可資參照。又按上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，兩造所定租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效，最高法院亦著有八十四年台上字第二五八四號判決供參。查被告在承租之土地上擴建房屋達二百四十六平方公尺，且擴建之範圍包括房間、廚房、衛浴、儲藏室、鐵皮屋、車庫等情，業如前述，顯已超出便利耕作目的之範圍，且係以解決被告居住之問題而興建，足見被告確有不自任耕作之情事，揆之首開說明，兩造所定之耕地租佃契約應歸於無效。被告雖另已兩造間以另行成立租賃關係之合意等語，然按系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因原告嗣後繼續收租默示同意被告居住使用系爭更地上之建物而使原已無效之租約恢復效力，被告既未能就兩造於原訂租約無效後，尚有另行成立租賃契約之合意乙節舉證以實其說，是其前開抗辯，自不足採。
五、兩造所定之耕地租佃契約既因被告不自任耕作而無效。從而，原告訴請確認被告就原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段四０六、四０八、一八五之三、一八五之一地號之租賃權不存在，即有理由。又兩造之耕地租佃契約無效，則被告占有系爭土地即無合法權源，從而，原告本於所有物返還請求權之法律關係請求被告丁○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段一八五之一、一八五之三、四０八地號土地上如附圖所示橘色部分，面積共一百四十八平方公尺之地上物拆除，回復為耕地狀態。被告甲○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段一八五之三及四０八地號土地上如附圖所示粉紅色部分，面積共九八平方公尺之地上物拆除，回復為耕地狀態。及被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段四０六、四０八、一八五之三、一八五之一地號等四筆土地及坐落同段一八五之一、一八五之三地號土地上，如附圖所示虛線部分，面積共一百零一平方公尺（即系爭門牌號碼為三二六、三二七號房屋前經台灣新竹地方法院八十一年八月二十一日囑託苗栗縣苗栗地政事務所測量之總面積共為三四七平方公尺，扣除被告應拆除之二四六平方公尺）之房屋返還原告，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年十二月三十一日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法官曾明玉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官白孝慈中華民國九十一年十二月三十一日