裁判字號：臺灣臺中地方法院91年重訴字第1081號民事判決
裁判日期：民國91年12月31日
裁判案由：給付價金
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度重訴字第一○八一號
原告台灣糖業股份有限公司法定代理人甲○○被告乙○○右當事人間請求給付價金等事件，本院判決如左：
主文被告應協同原告將坐落台中市○○區○○段第九十一號土地面積○˙一四八四公頃權利持分十萬分之二○六四，及建號二一六二號門牌號碼台中市○○區○○路二段二二一號之房屋之所有權登記為被告名義。被告同時應給付原告新台幣陸佰陸拾壹萬元，及自民國八十五年三月二十七日起迄清償日止，按年息百分之五之利息。及給付原告新台幣壹佰零壹萬柒仟叁佰元之滯納金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決有關命被告給付新台幣陸佰陸拾壹萬元及其利息暨給付新台幣壹佰零壹萬柒仟叁佰元部分，於原告以新台幣貳佰伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒佰陸拾貳萬柒仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應協同原告將坐落台中市○○區○○段第九十一號土地面積○˙一四八四公頃權利持分十萬分之二○六四及建號二一六二號門牌號碼台中市○○區○○路二段二二一號之房屋（下稱系爭房地）等所有權登記為被告名義。被告同時應給付原告新台幣（下同）陸佰陸拾壹萬元，及自民國八十五年三月二十七日起迄清償日止，按年息百分之五之利息，及自八十五年三月二十七日起迄清償日止，按日給付新台幣陸仟陸佰壹拾元之滯納金予原告。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述略稱：
（一）被告於八十三年十一月十四日向原告購買坐落台中市○○區○○段○○○號土地及土地上編號Ａ８棟地上壹加貳層房屋即建號二一六二號門牌號碼台中市○○區○○路二段二二一號之房屋，價金（含土地價、房屋價、車位價）合計為壹仟零壹拾柒萬參仟元，被告已支付參佰伍拾陸萬參仟元，此有兩造簽訂之『房地預定買賣契約書』附呈為憑（如附件一）。
（二）被告於八十四年間即對購買之停車位提出其設置與法令規定不符，於民國八十五年二、三月間當原告通知辦理產權移轉登記及交屋時，被告卻於八十五年三月七日以中興郵局第二十九號存証信函表明解除契約拒絕交屋，此有存証信函乙份影本為憑（如附件二）。惟被告在拒絕交屋後更向鈞院提起八十五年重訴字第二○三號損害賠償事件之訴訟，上開案件業經一、二、三審均判決被告之訴駁回，此有一、二、三審共計五份之判決影本附呈為憑（如附件三、四、五、六、七）。由上開判決內容已足稽被告之主張解除契約並不合法，兩造間之買賣關係仍屬存在。則依附件一之預定房地買賣契約書，被告即應負有履行買賣契約之義務。
（三）再查，依兩造間之買賣契約，被告尚應給付價款為陸佰陸拾壹萬元。查原告於八十五年二月二十三日通知被告應於八十五年三月二十三日至原告土地開發處辦理移轉登記、交屋等，此有通知函影本為憑；嗣又另一函延至八十五年三月二十五日，亦有函影本可稽。是故被告亦應給付上揭房屋尾款自八十五年三月二十七日起迄清償日止，按年息百分之五計算利息。另依預定房地買賣契約書第十條違約處理，自八十五年三月二十七日起迄清償日止，應按應付金額每日加計千分之一滯納金即每日應給付滯納金陸仟陸佰壹拾元予原告。
（四）另查，依兩造間之預定房地買賣契約書第十二條所載甲方（即被告）義務「（一）甲方同意依照乙方通知之期限內提出辦理產權登記及貸款所需之一切証件暨在有關文件上簽章，並將付款憑証及稅費等交付乙方，如需甲方親自會同辦理時甲方不得藉故拖延拒辦˙˙˙」。故對本件系爭房地之辦理產權移轉登記被告應協同辦理。而對上開被告應給付之款項，依民法第二六四條「同時履行抗辯」之規定，被告應同時給付上開應付款項。
（五）被告抗辯伊向原告購買之房地，因配第五十三號停車位，原告無法給付該車位乙事，此係被告原配之第五十三號機械式停車位，因擬配合法令，調整地下停車位數量，將五十三號機械式停車位變更為平面式停車位，為此原告於民國八十四年十一月九日以存証信函通知被告，其解決方法為：（１）被告擬繼續使用該五十三號位置之平面式停車位，應補差價參拾萬（平面式車位每位柒拾萬元，機械式停車位每位肆拾萬元）。（２）原五十三位為機械停車位調整換四十三號之機械式停車位。（３）由原告退購即退還肆拾萬元予被告。以上開三種方式之解決供被告選擇，因對被告權益無影響，何能指原告有違約？
（六）被告指房屋二樓浴室無排氣通風暗管，然浴室之通風，依內政部建築技術規則施工篇第四十三條及建築設計篇第一○一條、一○二條規定，住宅內浴室或廁所可依自然送風及機械排風方式達每小時二十立方公尺之通風量，即可符合規定，而浴室設有出入口，已具有通風之效果，並無法令規定浴室一定要有直通風口之通道。況且原告對該浴室亦經加以修改達到可將煙氣順利排出之作用，則該浴室有出入口，又有排氣口絕無可能發生窒息之情。綜上所述，被告為拒絕給付價金藉故指摘停車位及浴室之通風有瑕疵，均顯無理由。
三、證據：提出預定買賣契約書影本、存証信函影本、台中地方法院八十五年重訴字第二○三號判決影本、台中高分法院八十五年重上字第七七號判決影本、最高法院八十八年台上字第七九三號判決影本、台中高分法院八十八年重上更（一）字第一四號判決影本、最高法院九十年台上字第一四六一號判決影本各一份、通知函二紙等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、陳述略稱：
（一）原告前於八十五年三月間收受被告上開八十五年三月七日中興郵局第二十九號存證信函後，旋於八十五年三月二十八日委託 林益輝 律師以台中郵局第三０三０號存證信函表明解除契約，其內容略以「二、查寄件人於八十五年二月二十三日以土中開規字第九三００六０一一號已函請台端前來辦理產權移轉及銀貸對保．．．等手續，惟台端仍置之不理，爰依兩造買賣合約書第十三條再催告台端於收受本函七日內前來辦理，逾期仍拒辦理，寄件人即依買賣合約書第十條第一款規定視為違約處理」等語。稽之兩造房地買賣契約書第十條第一款規定「甲方（按指被告）未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分除本約另有規定外，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除本契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處罰，餘款無息退還」等語，足見本件兩造間房屋買賣契約，已於八十五年三月間由原告發函解除。本件買賣之法律關係既已解除，原告起訴請求被告履行契約並支付房屋尾款六百六十一萬元，即乏依據。
（二）按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人在出賣人依民法第三百六十條、第三百六十四條或第二百六十六條規定，補正為完全給付或賠償債務不履行損害之前非不得依同法第二百六十四條第一項規定行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金。查被告承購系爭房屋暨地下一層編號下五三號機械汽車停車位，確有房屋浴室無通風暗管、上述編號五三號停車位變更為第四三號停車位等瑕疵，雖上開二項瑕疵經法院審酌後，均認為瑕疵非重大而解除契約顯失公平，並駁回被告訴請解除契約回復原狀之請求，然歷次法院審理內容，均肯認系爭房屋確有上開二項瑕疵，稽諸兩造買賣契約第十一條第四款之約定：交付房地時，甲方如發現房地或設備與合約規定不符並經鑑定屬實者，乙方應負責改善修復等語可知，原告亦有責任負責改善修復上述二項瑕疵。被告爰依民法第二百六十四條之規定主張同時履行抗辯權，在原告未將上述二項瑕疵修復改善前，被告自得拒絕支付尾款六百六十一萬元。
（三）原告並未依債之本旨將系爭房屋之所有權移轉登記至被告名下，是被告亦無義務給付前述尾款六百六十一萬元予原告。
三、證據：提出存證信函、訂購須知各一份為證。理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查：
本件原告起訴時原請求被告給付自八十五年三月八日起算之利息及滯納金，於訴訟進行中，減縮聲明為自八十五年三月二十七日起算之利息及滯納金，依前揭法條所示，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：（一）被告於八十三年十一月十四日向原告購買系爭房屋，價金合計為壹仟零壹拾柒萬參仟元，被告已支付參佰伍拾陸萬參仟元，尚欠六百六十一萬元尾款迄未給付。被告於八十四年間即對購買之停車位設置與法令規定不符提出質疑，於八十五年二、三月間當原告通知辦理產權移轉登記及交屋時，被告卻以存証信函表明解除契約拒絕交屋，並向法院提起損害賠償事件之訴訟，上開案件業經三審判決被告之訴駁回確定，足稽被告之主張解除契約並不合法，兩造間之買賣關係仍屬存在。爰請求被告給付上揭房屋尾款，及自原告於八十五年三月二十三日請求後即八十五年三月二十七日起按年息百分之五計算法定利息。另依預定房地買賣契約書第十條違約處理，自上揭時日起迄清償日止，按應付金額每日加計千分之一滯納金即每日應給付滯納金陸仟陸佰壹拾元予原告。（二）另依兩造間之預定房地買賣契約書第十二條所載，請求被告履行協同辦理本件系爭房地之辦理產權移轉登記之義務。（三）被告抗辯伊向原告購買之房地，因配第五十三號停車位，原告無法給付該車位乙節，此係被告原配之第五十三號機械式停車位，因擬配合法令，調整地下停車位數量，將五十三號機械式停車位變更為平面式停車位，為此原告以存証信函通知被告，其解決方法為：（１）被告擬繼續使用該五十三號位置之平面式停車位，應補差價參拾萬（平面式車位每位柒拾萬元，機械式停車位每位肆拾萬元）。（２）原五十三位為機械停車位調整換四十三號之機械式停車位。（３）由原告退購即退還肆拾萬元予被告。以上開三種方式之解決供被告選擇，對被告權益無影響，何能指原告有違約？（四）被告指房屋二樓浴室無排氣通風暗管，然浴室之通風，依內政部建築技術規則施工篇第四十三條及建築設計篇第一○一條、一○二條規定，住宅內浴室或廁所可依自然送風及機械排風方式達每小時二十立方公尺之通風量，即可符合規定，而浴室設有出入口，已具有通風之效果，並無法令規定浴室一定要有直通風口之通道。況原告對該浴室亦經加以修改達到可將煙氣順利排出之作用，則該浴室有出入口，又有排氣口絕無可能發生窒息之情。被告為拒絕給付價金藉故指摘停車位及浴室之通風有瑕疵，顯無理由等語。
三、被告則以：（一）原告前於八十五年三月二十八日以台中郵局第三０三０號存證信函表明解除契約。本件買賣之法律關係既已解除，原告起訴請求被告履行契約並支付房屋尾款六百六十一萬元，即乏依據。（二）被告承購系爭房屋暨地下一層編號下五三號機械汽車停車位，確有房屋浴室無通風暗管、上述編號五三號停車位變更為第四三號停車位等瑕疵，依約應由原告負責改善修復上述二項瑕疵。
被告爰依民法第二百六十四條之規定主張同時履行抗辯權，（三）原告並未依債之本旨將系爭房屋之所有權移轉登記至被告名下，是被告亦無義務給付前述尾款予原告等語資為答辯。
四、本件原告主張被告於八十三年十一月十四日向原告購買系爭房屋，價金合計為壹仟零壹拾柒萬參仟元，被告已支付參佰伍拾陸萬參仟元，尚欠六百六十一萬元尾款迄未給付，又於八十五年三月間當原告通知被告辦理產權移轉登記及交屋時，被告卻以存証信函表明解除契約拒絕交屋，並向法院提起損害賠償事件之訴訟，上開案件業經三審判決被告之訴駁回確定，足稽被告之主張解除契約並不合法之事實，業據提出提出預定買賣契約書影本、存証信函影本、台中地方法院八十五年重訴字第二○三號判決影本、台中高分法院八十五年重上字第七七號判決影本、最高法院八十八年台上字第七九三號判決影本、台中高分法院八十八年重上更
（一）字第一四號判決影本、最高法院九十年台上字第一四六一號判決影本各一份等在卷可稽，且為被告所不爭執，堪先信為真正。
五、被告雖以原告前於八十五年三月二十八日以台中郵局第三０三０號存證信函表明解除契約。本件買賣之法律關係既已解除，原告起訴請求被告履行契約並支付房屋尾款六百六十一萬元即乏依據云云置辯，惟此原告解除契約之主張為原告所否認在卷。經查：原告於八十五年三月二十八日委託林益輝律師寄發予被告之台中郵局第三０三０號存證信函內容載明：「二、查寄件人於八十五年二月二十三日以土中開規字第九三００六０一一號已函請台端前來辦理產權移轉及銀貸對保．．．等手續，惟台端仍置之不理，爰依兩造買賣合約書第十三條再催告台端於收受本函七日內前來辦理，逾期仍拒辦理，寄件人即依買賣合約書第十條第一款規定視為違約處理」等語，此有被告提出之上揭存證信函一份在卷可證。再稽之卷附兩造房地買賣契約書第十條第一款係規定「甲方（按指被告）未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分除本約另有規定外，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除本契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處罰，餘款無息退還」等語，可知上揭系爭房地買賣契約第十條一款之規定，係指被告未依規定逾期付款時，須負擔應付金額加計滯納金之債務，再如逾期三十日仍不履行，則原告「得」予行使契約解除權。亦即系爭房地買賣契約第十條第一款之規定，含有兩種法律效果，一為被告負擔滯納金責任，另一為原告取得行使契約解除權之權利。按私法上權利之行使，應由當事人之意思表示為之，原告依約取得解除契約之權利，當然仍有選擇行使該權利與否之自由，更不待言。前揭原告寄發之存證信函，既僅表明如被告「逾期仍拒辦理，寄件人即依買賣合約書第十條第一款規定視為違約處理」等語，而非明言「視為原告行使契約解除權」諸相關用語，則上揭函文應解釋為原告就被告違約情形已足構成買賣合約書第十條第一款約定要件之事實予以通知，而不能視為原告已然行使系爭買賣契約之解除權甚明。被告此部分主張洵屬無據，並無理由。
六、被告另主張承購系爭房屋暨地下一層編號下五三號機械汽車停車位，有房屋浴室無通風暗管、上述編號五三號停車位變更為第四三號停車位兩項瑕疵，爰依民法第二百六十四條之規定主張同時履行抗辯權等語。原告則辯稱：車位部分係為配合法令而調整為平面式停車位，已提出三種相當合理之方案供被告選擇；另浴室通風暗管雖未設置，然原告已然改善浴室通風管道效用，並無瑕疵存在等語。茲分論如下：
（一）查兩造系爭買賣契約原約定買賣編號第五十三號停車位，惟依照八十二年四月十二日內政部台內營字第八七二二二六號令修正公布「建築技術規則」第六十條第三款規定：汽車停車車道（坡道）為單向進出口，且車位數達五十輛者，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度應為雙車道寬度，同規則第六十一條第一款第二目規定：雙車道寬度應為五．五公尺以上，本件系爭房地應適用上述規則之事實，業據被告於本院八十五年重訴字第二０三號損害賠償事件訴訟中主張在案，此有上揭案件判決書載明在卷可稽，從而原告辯稱為配合法令而調整為平面式停車位乙節，洵屬有據。再按系爭房地於八十四年八月十四日變更設計為四十九個停車位，五部平面式，四十四部機械雙層式，而被告原購買之停車位係第五十三號，經變更為第四十三號，二車位均屬機械式停車位，該項車位變更於被告停車之效用並無減少，縱認相較於原第五十三號停車位，第四十三號停車位距離樓梯稍遠，被告須花費稍多時間來回於泊車與樓梯之間，於停車之效率容有些許影響，惟此數步之遙其減少停車效用之程度顯然無關重要，被告以此主張解除契約顯失公平，依民法第三百五十九條但書之規定，被告應僅得請求減少價金等情，業據台灣高等法院台中分院以八十八年度重上更（一）字第一四號判決審明認定在卷可稽，兩造對此亦無爭執，上述事實判斷及法律上見解自堪由本院予以採用。再者，原告主張：被告原配之第五十三號機械式停車位，因配合法令，調整地下停車位數量，將五十三號機械式停車位變更為平面式停車位，為此原告以存証信函通知被告，其解決方法為：（１）被告擬繼續使用該五十三號位置之平面式停車位，應補差價參拾萬（平面式車位每位柒拾萬元，機械式停車位每位肆拾萬元）；（２）原五十三位為機械停車位調整換四十三號之機械式停車位；（３）由原告退購即退還肆拾萬元予被告，以上開三種方式之解決供被告選擇之事實，為被告所不爭執，亦堪信為真正。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第一百八十四條定有明文。本件被告原先購買之第五十三號機械式停車位，既因配合法令而變更為平面式，而由原告調配第四十三號機械式停車位予被告，被告就此停車效用減少之程度甚屬輕微，其解除契約顯失公平，應僅得請求減少價金已如前述，再基於禁止權利濫用原則及衡平法則，原告提出上述三種解決方案供被告選擇，應認對被告之權利保障已然充足，被告執意以原告必須交付第五十三號機械式停車位，做為系爭給付買賣價金之同時履行抗辯事由，顯已構成權利之濫用。被告此部分同時履行抗辯之主張，洵屬無據，不能准許。
（二）按浴室之通風，依內政部建築技術規則施工篇第四十三條及建築設計篇第一○一條、一○二條規定，住宅內浴室或廁所可依自然送風及機械排風方式達每小時二十立方公尺之通風量，即可符合規定，而浴室設有出入口，已具有通風之效果，並無法令規定浴室一定要有直通風口之通道；而本件原告所建系爭房屋二樓浴室並無通風暗管，經業經原告以穿牆鑿洞與中庭相通為補救，雖中庭部分又經以塑膠鋁板四週密封，惟經 王振茂 建築師以：住宅浴室可依自然送風及機械排風方式達到每小時二十立方公尺之通風量，即可符合上揭技術規則之規定等語，亦即本案浴室通風爭議，以使用足力之送風馬達，連接風管送至百葉窗口，窗口置於空氣流通之戶外空間，即可符合法規要求，亦無住戶安全及環保之顧慮等情，亦經前揭台灣高等法院台中分院以八十八年度重上更（一）字第一四號判決審明認定在卷可憑，兩造對此均無爭執，是亦足供本院援為論斷依據。查上揭浴室通風之輕微瑕疵，既能以前開花費不高之方法補救，而原告主張已對該浴室加以修改達到可將煙氣順利排出之作用，該浴室有出入口，又有排氣口絕無可能發生窒息之情，亦為被告所不爭執。則被告猶堅持浴室之通風因未設暗管而有瑕疵，主張原告須埋設浴室暗管而為給付價金之同時履行抗辯事由，亦顯為正當權利行使之濫用。被告此部分同時履行抗辯之主張，亦屬無據，不能准許。
七、又本件被告係以要求原告交付第五十三號機械式停車位及設浴室暗管為瑕疵方式，做為給付買賣價金尾款之同時履行抗辯事由，而未主張減少價金為之，故本院就上揭被告應給付買賣價金尾款之金額，即無再審認上開瑕疵是否應減少價金若干之餘地，併此敘明。
八、復查兩造間之預定房地買賣契約書第十二條載明被告義務「甲方同意依照乙方通知之期限內提出辦理產權登記及貸款所需之一切証件暨在有關文件上簽章，並將付款憑証及稅費等交付乙方，如需甲方親自會同辦理時甲方不得藉故拖延拒辦˙
˙˙」等語。從而原告主張被告依約應協同辦理本件系爭房地之辦理產權移轉登記事宜，洵屬有據。又兩造為此爭訟多年，原告要求被告履行上揭協同辦理交屋等移轉登記義務，亦有通知函等在卷可憑，反是被告始終拒絕履行系爭契約，是以被告另主張原告並未依債之本旨將系爭房屋之所有權移轉登記至被告名下，故被告亦無義務給付前述尾款六百六十一萬元予原告云云，顯屬無據，並無理由。
九、末按依兩造系爭買賣契約，被告尚應給付價款為陸佰陸拾壹萬元已如前述。又原告於八十五年二月二十三日通知被告應於八十五年三月二十三日至原告土地開發處辦理移轉登記、交屋等，嗣又以另一函延至八十五年三月二十五日，此有通知函二紙在卷可稽，被告對此並不爭執，自堪認定為真正。從而原告請求被告亦應給付上揭房屋尾款自八十五年三月二十七日起迄清償日止，按年息百分之五計算法定利息，自屬有據。又原告主張依兩造系爭預定房地買賣契約書第十條違約處理之規定，應自八十五年三月二十七日起迄清償日止，按應付金額每日加計千分之一滯納金即每日應給付滯納金陸仟陸佰壹拾元予原告乙節。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，且是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）。經查：兩造系爭房地買賣預定契約書第十條第一款固明定：「甲方（按指被告）未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分除本約另有規定外，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除本契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處罰，餘款無息退還」等語，該條款所稱之滯納金，顯係懲罰性違約金之性質甚明。依兩造系爭房地買賣價金甚鉅情形以觀，上揭違約金之約定，以被告未付之金額計算，每日即達六千六百元之多，累計迄今已然遠逾房屋買賣總價，所定金額顯然過高。本院審酌兩造契約意旨，認上揭滯納金即違約金，應酌減至系爭買賣契約總價款百分之十為適當，即總價金一千零一十七萬三千元之十分之一，應為一百零一萬七千三百元為足。原告逾此部分之請求，為無理由，不能准許。
十、從而原告依買賣契約請求被告應協同原告辦理系爭房地所有權登記為被告名義，同時應給付價金尾款陸佰陸拾壹萬元，並自八十五年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及一百零一萬七千三百元之滯納金，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
十一、兩造陳明願供擔保，分別請求宣告假執行與免為假執行，就原告勝訴部分中有關命被告給付上揭金額及其利息等部分，核無不合，茲各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。又有關被告應協同原告辦理移轉登記之意思表示部分，性質上不得宣告假執行，併予駁回。
十二、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十三、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月三十一日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官王有民右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十二月三十一日~B法院書記官