臺灣高等法院臺南分院102年度上易字第193號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院102年上易字第193號民事判決

裁判日期：民國103年04月29日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣高等法院臺南分院民事判決102年度上易字第193號上訴人 陳龍飛 被上訴人 羅永桂 訴訟代理人 江信賢 律師
蔡麗珠 律師 鄭家豪 律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年6月28日臺灣臺南地方法院第一審判決（101年度重訴字第74號）提起上訴，本院於103年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠緣坐落於臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○號及0000-000地
號二筆土地（下稱系爭土地）原為訴外人 陳林青燕 所有，因經原審執行法院以99年度司執字第52213號強制執行案件公開拍賣，由伊拍定買受，業於100年11月24日完成系爭土地所有權之移轉登記。經伊當地查訪後，得知系爭土地上有坐落雞舍、房舍、水泥基座及豬圈等地上物，均為上訴人所搭建，伊為此曾於100年3月20日以存證信函寄送上訴人，限期上訴人應拆除上開地上物，以利伊利用系爭土地，惟上訴人卻置之不理。
㈡雖上訴人辯稱坐落在系爭土地上之房屋、豬舍為系爭土地原
所有權人 陳通連 於69年間委請他人興蓋，系爭土地與土地上建物原同屬陳通連一人所有，而陳通連於70年間將坐落在系爭土地上之房屋、豬舍贈與予上訴人，並於72年4月22日將系爭土地贈與移轉登記給訴外人陳林青燕，依民法第425條之1之規定，上訴人與陳林青燕間有法定租賃關係云云。惟查系爭土地與其上建物因讓與而異其所有人之事實既係發生在70年間，而現行民法第425條之1規定係於89年5月5日始增訂，依民法債編施行法第1條規定，就89年5月5日修正施行前之系爭土地及其上房屋因讓與而異其所有人事實，無法溯及適用，故上訴人抗辯其與陳林青燕有成立法定租賃關係，而系爭土地由上訴人經由拍賣取得所有權，兩造亦存有租賃關係云云，委不足採。上訴人之占有系爭土地，當屬無權占有，伊請求上訴人拆屋還地，洵屬有理。
㈢上訴人無法律上之正當權源得繼續占有系爭土地，而其占有
、使用系爭土地未經伊同意，且其搭建雞舍、房舍、水泥基座及豬圈等地上物繼續占有系爭土地，至今不願拆除，上訴人之行為顯係無權占用，並嚴重侵害伊權益，伊爰依民法第767條之規定，請求上訴人拆除系爭土地上之雞舍、房舍、水泥基座及豬圈等地上物，並將土地返還於伊等語（原審判命上訴人應將如原判決附圖所示系爭0000-000地號土地上編號Ａ面積200.50平方公尺鋼鐵造雞舍，編號Ｂ面積14.80平方公尺混凝土造水塔，及編號Ｃ面積162.50平方公尺磚木鐵皮屋；及系爭0000-000地號土地上編號Ｄ面積47.40平方公尺，編號Ｅ面積4.00平方公尺，編號Ｆ面積219.60平方尺公磚木造豬舍拆除，並將土地返還被上訴人。上訴人不服，提起本件上訴，被上訴人對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回）。
二、上訴人則以：㈠緣系爭0000-000、0000-000地號二筆土地，原為訴外人陳通
連所有。伊為陳通連之子，而訴外人陳林青燕（即原審執行法院99年度司執字第52213號強制執行程序之債務人）之配偶 陳昭賜 亦為陳通連之子，為伊胞兄。系爭土地上如原判決附圖編號Ｃ之房屋及編號Ｄ、Ｅ之豬舍，均為訴外人陳通連仍係系爭土地之所有權人期間所搭蓋興建；又自伊提出之70年10月6日、71年9月2日、72年7月28日三份空照圖所示，應可證明原判決附圖之編號Ｃ之房屋及編號Ｄ、Ｅ之豬舍，早於70年10月6日以前即已興建完成，且存在於系爭土地上。
而陳通連死亡前之70年農曆過年期間，即以分家產為由，將如原判決附圖編號Ｃ之房屋及編號Ｄ、Ｅ、Ｆ等豬舍及系爭土地交由伊使用收益及處分至今。依土地登記謄本之記載，系爭土地於72年4月22日由陳通連移轉登記予訴外人陳林青燕，陳通連係於72年5月4日死亡。系爭土地上如原判決附圖編號Ｃ之房屋，自起造後至72年5月4日期間，均由陳通連與伊全家人居住且共同生活。
㈡系爭房屋起造後至72年4月22日系爭土地移轉登記予訴外人
陳林青燕前期間，均有符合土地及建物同屬一人（即陳通連）之事實狀態。故伊對於陳林青燕自有民法第425條之1規定之法定租賃權存在，而此法定租賃權關係並不因系爭土地由被上訴人自拍賣取得所有權而受影響，兩造間應有法定租賃權存在，被上訴人起訴主張伊無權占有，請求拆屋還地，並無理由。
㈢雖被上訴人依行政機關或稅務機關訂頒之「固定資產耐用年
數表」，作為系爭房屋不具相當價值之依據。然查，該「固定資產耐用年數表」，係作為稅捐或課稅之用，此乃行政裁量之範圍，不得作為認定不動產之價值之依據，更無拘束司法判決之效力。再觀之原判決附圖編號Ｃ之房屋，自起造後迄今，均仍有人居住使用且維護良好，應認具有相當之價值。又上開房屋之佔地面積為162.5平方公尺，其公告現值為每平方公尺200元，經核算後，上開房屋所佔土地範圍內之價值僅為32,500元，而房屋之價值遠高於土地之價值，自可認定上開房屋具有相當之價值等語，資為抗辯（上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回）。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭0000-000地號及同段0000-000地號土地為上訴人之父陳
通連於71年3月10日以（政府）放領移轉為原因取得所有權，陳通連於72年4月22日將系爭土地以贈與為原因，將所有權移轉登記予訴外人陳林青燕所有。
㈡系爭土地嗣經原審執行法院99年度司執字52213號案件強制
執行，由被上訴人拍定買受，並於100年11月24日辦畢土地所有權移轉登記。
㈢系爭0000-000地號土地上有上訴人所有如原判決附圖所示編
號A面積200.50平方公尺鋼鐵造雞舍，編號B面積14.80平方公尺混凝土造水塔，及編號C面積162.50平方公尺磚木鐵皮造住宅，系爭0000-000地號土地上，有上訴人所有如原判決附圖編號D面積47.40平方公尺，編號E面積4.00平方公尺，編號F面積219.60平方公尺磚木造豬舍。
㈣編號A鋼鐵造雞舍及編號Ｂ混凝土造水塔係上訴人所建造。
㈤編號C磚木鐵皮造房屋及編號D、E、F磚木造豬舍，至少在70
年間就已經存在。編號C磚木鐵皮造房屋並無稅籍資料，陳通連從未設籍在編號C磚木造鐵皮造房屋（見本院卷第62頁）。
四、得心證之理由：被上訴人主張：上訴人無法律上之正當權源得繼續占有系爭土地，而其占有、使用系爭土地亦未經伊同意，其搭建雞舍、房舍、水泥基座及豬圈等地上物繼續占有系爭土地，至今不願拆除，上訴人之行為係無權占用，伊依民法第767條之規定，請求上訴人拆除系爭土地上之雞舍、房舍、水泥基座及豬圈等地上物，並將土地返還於伊等語，惟為上訴人所否認，並以前詞抗辯。經查：
㈠按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告
就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由」（最高法院72年度台上字第1552號判決、85年度台上字第1120號判決參照）。本件上訴人既對其所有系爭建物占用被上訴人所有系爭土地之事實不爭執，則其對於占用系爭土地係屬有正當權源之事實，即應舉證證明之。如不能證明，則應認被上訴人之請求為有理由。
㈡查上訴人對原判決附圖所示編號Ａ所示面積200.50平方公尺
鋼鐵造雞舍及編號Ｂ所示面積14.80平方公尺混凝土造水塔係其所興建固不爭執，而就原判決附圖編號Ｃ磚木鐵皮造房屋及編號Ｄ、Ｅ、Ｆ磚木造豬舍則辯稱：係土地原所有權人即伊父陳通連所興建，陳通連先後將土地及建物移轉予訴外人陳林青燕及伊，嗣被上訴人因拍賣取得土地所有權，本件仍有民法第425條之1「推定租賃關係」規定之適用，被上訴人自不得對伊請求拆屋還地等語，惟為被上訴人所否認。依上說明，上訴人自應就其占用系爭土地係屬有正當權源之事實，舉證證明。
1.就原判決附圖所示編號A鋼鐵造雞舍及編號Ｂ混凝土造水塔部分之地上物係上訴人所建造，為兩造所不爭，上訴人未就此部分地上物提出伊有占用系爭土地係屬有正當權源之事實，舉證以實其說，復未爭執此部分是否有上開法定租賃權關係存在之事實，依上說明，自無占有系爭0000-000地號土地之正當權源，被上訴人此部分主張上訴人無權占用，即無不合；從而，被上訴人此部分請求，即屬有據，為有理由。
2.上訴人主張：就原判決附圖所示編號Ｃ系爭磚木鐵皮造房屋及豬舍為伊父陳通連原始起造等情，雖舉出證人 洪有財 於原審到庭證述稱：（如原判決附圖）編號Ｃ建物及豬舍均係上訴人之父於69年請其興建，大約130萬元以上，上訴人之父均係支付現金等語（見原審卷第103、104頁），及證人蔡慶豐於本院證稱伊替洪有財為上訴人父親蓋房子、豬舍等情(見本院卷第136、137頁)。惟按系爭磚木鐵皮造房屋及豬舍於69年間興建時，上開建物坐落之土地所有權人為台灣省政府，迄71年3月10日始因放領而移轉登記為陳通連所有，有土地登記簿謄本附卷可憑（見原審卷第93、94頁），亦即系爭磚木造鐵皮房屋及猪舍建造時，上訴人父親尚未取得坐落土地之所有權，且未取得當時之土地所有人(台灣省政府)同意，當時自無法定租賃關係可言。
3.次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」民法第425條之1固定有明文。又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人「建造」時經土地其他全體共有人同意者始足稱之（最高法院89年度台上字第284號判決、最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議）。是縱上訴人所辯系爭編號C所示房屋、編號D、E、F所示豬舍為其父陳通連所原始起造屬實，惟依其所述之上開房屋及豬舍係陳通連於69年間在系爭土地上興建，並有伊提出之70年10月6日之空照圖及原審函行政院農業委員會林務局農林航空測量所檢附之空照圖可按（見原審卷第150、173頁），則斯時系爭土地之所有權人為台灣省政府，已如上述，上訴人認土地係伊父之所有，已非有據。再依上說明，上開推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形，須以系爭土地、建物之所有權「同屬一人」以觀，系爭磚木鐵皮造房屋及豬舍69年建造時原始起造人如為陳通連，惟其於取得土地所有權之前已於70年間即將該房屋及猪舍之事實上處分權讓與上訴人，此有上訴人於原審之主張情節可據（見原審卷第46、145頁）；而就系爭土地部分，訴外人陳通連係在71年3月10日始因政府放領移轉為原因而取得所有權，並於72年4月22日即贈與訴外人陳林青燕，則上訴人所辯系爭土地及建物曾同屬一人（即陳通連）之情形，即有未合，自無從依上開法理推定其就系爭建物占有系爭土地有法定租賃關係存在。上訴人此部分所辯：陳通連過世後，伊與兄弟等人就家產為協議，即將系爭土地產業道路以東之部分歸伊取得，此有72年8月22日上訴人與其他繼承人共同簽署之遺產分割證書可稽云云，與上訴人自承伊父生前（70年間）已為贈與之情形，自相矛盾齟齬，並不足採。
4.上訴人復抗辯：被上訴人經投標買受系爭土地之所有權時，拍賣公告上已有載明拍賣後不予點交，故被上訴人除應承受系爭土地所有人與伊間原有租賃法律關係外，因被上訴人明知系爭土地上尚有系爭房屋存在之事實，仍願拍定，應足以推定被上訴人默許系爭房屋之所有人繼續使用系爭土地，而有租賃關係存在，難認伊無權占用被上訴人所有之系爭土地，被上訴人又於拍賣前委託訴外人 董茂吉 向上訴人瞭解系爭土地使用情形，顯見被上訴人於拍賣前已知悉系爭土地上之荔枝、雞舍及土地之實際上所有人皆為上訴人，陳林青燕僅為名義所有權人。被上訴人知悉上情卻仍應買系爭土地，顯非善意第三者，無信賴保護原則之適用，不受土地法第43條之保障。又按強制執行拍賣之法律性質依現行實務上之見解乃採私法說，被上訴人明知系爭土地實際所有權人為上訴人，陳林青燕僅為名義所有權人，無權利出賣系爭土地，是以本件系爭土地買賣本質上為無權處分，上訴人拒絕承認此買賣，該處分無效，上訴人仍為系爭土地之實際所有權人等語。惟為被上訴人否認，查：
⑴按不動產物權之善意取得，係指因善意信賴不動產登記，依
有效之法律行為而取得不動產物權者而言。土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護善意之第三人而設，如為惡意之第三人，固不受保護。此所稱之惡意，應係指明知土地登記簿謄本所登記之所有人，非真正之所有人，或明知其所有權之登記有無效或得撤銷之原因而言（最高法院87年度台上字第353號、87年度台上字第929號判決參照）。是以所謂惡意取得土地，自應係指明知土地登記簿謄本所登記之所有人，非真正之所有人，或明知其所有權之登記有無效或得撤銷之原因而言。
⑵查上訴人所舉出之證人董茂吉經本院審理時傳喚到庭具結後
，證稱：伊不認識羅永桂（即被上訴人，下同），也沒有與他講過話。以前有去過陳龍飛（即上訴人，下同）家過，為了本件的事沒有去過。羅永桂沒有託我去找陳龍飛。法院有貼公告要拍賣，我兒子的朋友叫 阮萬益 有看到公告，請我去問五甲多的土地才賣這樣的錢，陳龍飛有說地上物要賣1,600萬元或是1,000多萬元，我也有向他說過好幾次，不是一貫道的廟宇要去買的，但他還是認為是一貫道的廟宇要買的。當時我沒有問陳龍飛把承租土地一起放棄要多少錢。沒有說土地是藥廠要買。之前就有人說下面是有要蓋養老院，但我也是聽別人說的。我說要買的話最好連（地上物）下面土地一起買。在當時是什麼人要來買也不知道。是我們一起在那邊談話聊起的，也想不出這塊土地能做什麼用途，是自己猜測的等語。可見上訴人此部分抗辯：被上訴人於拍賣前委託證人董茂吉向上訴人瞭解系爭土地使用情形，顯見被上訴人於拍賣前已知悉系爭土地上之荔枝、雞舍及土地之實際上所有人皆為上訴人，被上訴人知悉卻仍應買系爭土地，顯非善意第三者，無信賴保護原則之適用，不受土地法第43條之保障云云，即有未合，並非有據。不論上訴人與系爭土地之前手陳林青燕有何糾紛，上訴人既無法就其為真正所有權人及土地登記簿謄本所登記之所有人陳林青燕非真正之所有人並存有無效或得撤銷原因且為被上訴人所明知等情，舉證以實其說，則被上訴人因信賴土地謄本之登記，藉由法院拍賣程序取得系爭土地，自無何惡意可言，自應有信賴保護原則之適用。
⑶況系爭土地果如係上訴人之父要贈與給上訴人，何以陳通連
未將系爭土地所有權移轉登記予上訴人？且訴外人陳林青燕自72年4月22日受讓取得系爭土地所有權迄至被上訴人拍賣取得已近30年，陳通連之繼承人皆未曾對陳林青燕提起訴訟；陳林青燕又曾居於所有權人地位對上訴人提起刑事竊盜告訴，亦有台灣台南地方法院檢察署（下稱台南地檢署）78年度營偵字第387號不起訴處分書附卷可憑（見本院卷第79頁），為兩造所未爭，如陳林青燕認同上訴人為實際所有權人，豈可能對上訴人提起刑事竊盜告訴？縱上開台南地檢署78年度營偵字第387號不起訴處分書認定上訴人「被告（指上訴人）採收土地上荔枝果實之事，均為告訴人（即陳林青燕）所明知等情，除經告訴人自承屬實外，並有遺產分割證書、存證信函附卷可查…實難認定其有竊取他人動產之不法所有意圖，本件核屬當事人間因土地遺產問題而生之民事糾紛」，有該不起訴處分書暨臺灣高等法院臺南分院78年度仁議字第744號處分書附卷可稽（見本院卷第79、44頁），亦僅為檢察官認定其缺乏竊盜之主觀犯意而已，就系爭土地之私權歸屬並未認定，難為有利於上訴人之依據。
⑷又訴外人陳林青燕尚對上訴人提起刑事竊佔告訴，經檢察官
提起公訴，陳林青燕在該等刑事案提起告訴時指述上訴人未經其同意採收土地上荔枝，也未經其同意在土地上搭建雞舍養雞（見本院卷第83至87頁）；上訴人於本院90年上更㈠字第238號刑事案件辯稱：該土地是其父生前所有，其父就把該地給其種植荔枝，當時還在公地放領繳納地價，現在仍由其採收，其父將這塊土地所有權贈與告訴人，其不知道，其無竊佔犯意等語，上訴人當時亦非主張伊有所有權，有該刑事判決附卷可稽（見本院卷第84頁）；上訴人於該案為被告雖經本院以「被告佔用該地並採收荔枝，告訴人（即陳林青燕）對於被告在荔枝園耕作並採收荔枝，並未反對，被告就該荔枝園之經營自非竊佔」等語（見同上卷第87頁）。然刑事之竊盜、及竊佔罪與民事無權占有之定義不同，上訴人縱未經法院判決認定涉有竊盜、竊佔罪嫌，並非即認上訴人確有正當權源，上訴人此部分之抗辯，並非可採。又訴外人洪長成縱在存證信函內書及系爭土地由上訴人繼承取得云云，有該函文可按（見同上卷第80頁），然該信函並非依據上開地政機關之土地登記謄本，及司法機關之認定所製作，無從單憑其片面內容遽而認定上訴人為實際所有權人。此部分上訴人之抗辯伊係為實際所有權人云云，並無足取。
5.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文，查上訴人之如原判決附圖所示系爭編號Ａ鋼鐵造雞舍，編號Ｂ混凝土造水塔並無何占有之權源，已如上述；系爭編號Ｃ磚木鐵皮造房屋、編號Ｄ、Ｅ、Ｆ磚木造豬舍等，縱為陳通連所興建，亦無上開民法第425條之1法定租賃權規定之適用，上訴人復未能舉證有何占有之正當權源，則被上訴人以上訴人無權占用系爭土地為由，請求上訴人應拆除如原判決附圖所示上開雞舍、水塔、鐵皮造房屋及豬舍等地上物，即屬有據。
五、綜上所述，上訴人所辯均無可取。被上訴人主張上訴人無權占有其所有之系爭土地，依民法第767條所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人應將如原判決附圖所示即系爭0000-000地號土地上編號Ａ面積200.50平方公尺鋼鐵造雞舍，編號Ｂ面積14.80平方公尺混凝土造水塔，及編號Ｃ面積162.50平方公尺磚木鐵皮屋；及同段0000-000地號土地上編號Ｄ面積47.40平方公尺，編號Ｅ面積4.00平方公尺，編號Ｆ面積219.60平方公尺磚木造豬舍拆除，並將土地返還被上訴人，即為有據，洵有理由。原審為被上訴人勝訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦之主張及舉證，核與判決結果不生影響，毋庸再予論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年4月29日
民事第二庭審判長法官葉居正
法官蔡勝雄法官莊俊華上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年4月29日
書記官吳銘添