臺灣臺南地方法院101年度重訴字第74號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院101年重訴字第74號民事判決

裁判日期：民國102年06月28日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣臺南地方法院民事判決101年度重訴字第74號原告 羅永桂 訴訟代理人 江信賢 律師
蔡麗珠 律師 簡涵茹 律師被告 陳龍飛 訴訟代理人 吳永茂 律師複代理人 羅玲郁 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國102年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附圖所示即坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○號土地上編號Ａ、面積200.50平方公尺鋼鐵造雞舍，編號Ｂ、面積
14.80平方公尺混凝土造水塔，及編號Ｃ、面積162.50平方公尺磚木鐵皮屋；及坐落同段0000-000地號土地上編號Ｄ、面積47.40平方公尺，編號Ｅ、面積4.00平方公尺，編號Ｆ、面積219.60平方尺公磚木造豬舍拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用新台幣肆萬叁仟捌佰玖拾陸元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾柒萬壹仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍拾壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查本件原告起訴時以被告占用系爭土地受有相當租金之不當得利金，依不當得利之法律關係請求被告給付原告新台幣（下同）732元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還土地止，按月給付原告155元。嗣於訴訟中原告撤回上開請求，已為被告具狀陳明同意，應予准許，合併敘明。
二、本件原告起訴主張：㈠緣坐落於臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○號及0000-000地
號二筆土地（下稱系爭土地）原為訴外人 陳林青燕 所有，因經法院以99年度司執字第52213號強制執行案件公開拍賣，並由原告拍定買受，而原告業於100年11月24日完成系爭土地所有權之移轉登記。
㈡又經原告當地查訪後，得知系爭土地上有坐落雞舍、房舍、
水泥基座及豬圈等地上物，均為被告所搭建，原告為此曾於100年3月20日以存證信函寄送被告，限期被告應拆除上開地上物，以利原告利用土地，惟被告於101年3月22日收受上開存證信函後，卻置之不理。
㈢又依台南市柳營區戶政事務所於101年10月8日以南市000
000000000000號函文檢送 果毅里南胡 1之3號之編訂門牌申請書上之房屋位置關係略圖，亦非系爭土地上之房屋（即複丈成果圖上編號Ｃ建物）之位置，足證被告應係以移花接木方式，將他處房屋之門牌懸掛於系爭土地上之房屋（即複丈成果圖上編號Ｃ建物），藉以矇騙法院，以達其主張系爭土地上之房屋早已興建，並曾於此設籍居住，避免遭判令拆屋還地之目的，其舉實不足取。
㈣被告固舉證人 洪有財 到庭證述系爭土地上之房屋（即複丈成
果圖上編號Ｃ建物）及豬舍均係被告之父於69年請其興建，大約130萬元以上，被告之父均係支付現金云云。惟查，證人洪有財亦證稱房子何時蓋的，其有紀錄，但紀錄已經不見了，有關系爭房屋的文件都已經不見了云云。按系爭土地上之房屋文件、紀錄既均已不見，且自69年迄今已30多年之久，證人洪有財又已79歲高齡，何以其對於房屋是在69年興建、工程款為130萬以上，卻能如此記憶清楚？顯與常理有違。抑者，證人洪有財證述其在69年蓋的系爭房子有蓋廁所、浴室、客廳，顯係要供居住之用，豈有可能於7年之後，在76年才向臺灣電力公司申請用電？況以物價而言，於69年間當時之130萬元足以興建至少三樓層以上之鋼筋水泥樓房，惟證人洪有財證述房屋興建當時之構造為磚造及磚瓦，豬舍又只是磚木造，則興建之工程款，豈有可能高達130萬元以上，足證洪有財之證述不實在。
㈤再者，若系爭房屋確為 陳通連 起造，陳通連既於72年4月22
日將房屋坐落之系爭0000-000地號土地，以贈與方式移轉所有權登記予訴外人陳林青燕，焉有可能未一併將系爭房屋贈與予陳林青燕？亦不合常情。再者，依被告所主張之系爭房屋戶籍資料（姑不論原告否認該戶籍資料為系爭房屋之設籍資料）或臺灣電力公司回覆有關系爭土地之用電資料，均係被告以其名義申請，而非以陳通連名義申請，故實難僅憑證人洪有財之瑕疵證詞，即認定系爭房屋為陳通連起造。
㈥又依系爭0000-000地號土地之手抄謄本顯示，原所有權人陳
通連係於72年4月22日以贈與移轉所有權登記予訴外人陳林青燕。惟按當時土地第30條第1項前段規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限；而依當時之『自耕能力證明書之申請及核發注意事項』規定，農地承受人應向戶籍住所地公所申請核發自耕能力證明書，承受人必須為現耕農民，且申請核發證明書之承受農地使用，須符合區城計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定（即『自耕能力證明書之申請及核發注意事項』第4點、第5點及第8點規定），公所才得以核發。被告固主張系爭房屋係陳通連於69年間委請證人洪有財興建，則陳通連於72年4月22日將系爭0000-000地號土地所有權移轉登記於陳林青燕時，當時之台南市柳營區公所到場勘查時，應會發現，並要求拆除，以符合區城計畫法有關農地應農用之使用規定，否則不可能同意核發自耕能力證明書予陳林青燕，使系爭0000-000地號土地得以辦理所有權移轉。是被告主張系爭房屋為被告之父興建，被告對系爭土地有法定租賃權云云，並不可採。
㈦雖被告主張其所有坐落在系爭土地上之房屋、豬舍為系爭土
地原所有權人陳通連於69年間委請他人興蓋，系爭土地與土地上建物原同屬陳通連一人所有，而陳通連於70年間將坐落在系爭土地上之房屋、豬舍贈與予被告，並於72年4月22日將系爭土地贈與移轉登記給訴外人陳林青燕，依民法第425條之1之規定，被告與陳林青燕間有法定租賃關係云云。惟查，系爭土地與土地上建物因讓與而異其所有人之事實既係發生在70年間，而現行民法第425條之1規定係於89年5月5日始增訂，依據民法債編施行法第1條規定，就89年5月5日修正施行前發行之土地及土地上房屋因讓與而異其所有人事實，無法溯及適用，則本件自無民法第425條之1之適用，故被告抗辯其與陳林青燕有成立法定租賃關係，而系爭土地由原告經由拍賣取得所有權，兩造亦存有租賃關係，委不足採。
是原告請求被告拆屋還地，應屬有理。
㈧退步言之，縱認坐落於系爭0000-000地號土地上如複丈成果
圖所示編號Ｃ磚木鐵皮房屋及坐落在系爭0000-000地號土地上編號Ｄ、Ｅ、Ｆ豬舍，為系爭土地之前所有權人陳通連興建，且得溯及適用現行民法第425條之1之規定。惟查：
1、按編號Ｄ、Ｅ、Ｆ之建物係作為豬舍使用，無相當價值，且破舊不堪，應不符前述民法第425條之1規定「土地上之房屋須具有相當之價值」之要件，故應無上開規定之適用。至編號Ｃ磚木鐵皮房屋部分，被告主張係於69年間興建，屋齡已達33年，惟依行政院86年發布之固定資產耐用年數表，磚造屋之耐用年限為25年，可知編號Ｃ磚木鐵皮房屋已無價值。雖其外觀並無破舊不堪，然其屋齡已達33年，可見應係被告有大幅翻修、改建之故，被告此舉實已違反自然耗損原則，亦有違前述民法第425條之1規定之立法目的。蓋若允許基地上房屋所有人得以翻修、改建之手段延長房屋之使用期限，無非將使民法第425條之1之規定適用無限上綱，推定之租賃期限遙遙無期，基地所有權人恐將喪失收回基地之權利，如此不僅妨害基地所有人對土地之利用，對社會經濟發展亦係一大阻礙。
2、準此，縱認現行民法第425條之1規定得溯及適用，雖陳通連於72年間將系爭土地所有權讓與陳林青燕，被告與陳林青燕間即推定有租賃關係存在，惟編號Ｃ磚木鐵皮房屋在94年間已達耐用年限，即已達房屋得使用期限，自應認被告與陳林青燕間推定之租賃關係，在94年間因租期屆滿而消滅。按編號Ｃ磚木鐵皮房屋在94年間既已達房屋得使用期限，已不具有相當價值，其與原告之前手陳林青燕間之推定租賃關即已消滅，被告與原告間自難謂仍存有租賃關係，故被告占有系爭土地，當屬無權占有，原告請求被告拆屋還地，洵屬有理。
㈨綜上，被告並無法律上之正當權源得繼續占有系爭土地，而
其占有、使用系爭土地亦未經原告同意，且於其上搭建雞舍、房舍、水泥基座及豬圈等地上物繼續占有系爭土地，至今不願拆除，被告之行為顯係無權佔用，並已嚴重侵害原告權益，故原告自得依民法第767條之規定，請求被告拆除系爭土地上之雞舍、房舍、水泥基座及豬圈等地上物，並將土地返還於原告等語。
㈩並聲明：除假執行供擔保金額餘如主文所示。
三、被告辯以：㈠緣系爭0000-000、0000-000地號二筆土地，原為訴外人陳通
連所有。被告為陳通連之子，而訴外人 陳林清燕 （即法院99年度司執字第52213號強制執行程序之債務人）之配偶陳昭賜亦為陳通連之子，為被告之胞兄。
㈡本件事實應係：系爭土地上如土地測量成果圖編號Ｃ之房屋
及編號Ｄ、Ｅ之豬舍，均為訴外人陳通連（即被告之父）仍係系爭2筆土地之所有權人期間所搭蓋興建，而陳通連於其死亡前之70年農曆過年期間，即以分家產為由，將附圖編號Ｃ之房屋及編號Ｄ、Ｅ、Ｆ等豬舍及系爭2筆土地交由被告使用收益及處分至今。而依土地登記謄本之記載，系爭土地於72年4月22日由陳通連移轉登記予訴外人陳林青燕（即陳通連之兒媳），陳通連係於72年5月4日死亡。而系爭土地上如附圖編號Ｃ之房屋，自起造後至72年5月4日期間之使用，均由陳通連與被告全家人居住且共同生活。
㈢按複丈成果圖上編號Ｃ之房屋及編號Ｄ、Ｅ之豬舍，既均係
訴外人陳通連於其仍係系爭2筆土地之所有權人期間所出資興建，故於系爭房屋起造後至72年4月22日系爭土地移轉登記予訴外人陳林清燕前期間，均有符合土地及建物同屬一人（即陳通連）之事實狀態。故被告對於陳林青燕自有民法第425條之1規定之法定租賃權存在，而此法定租賃權關係並不因系爭2筆土地係由原告拍賣取得所有權而受影響，是兩造間應仍有法定租賃權存在，原告起訴主張被告為無權占有，請求拆屋還地，並無理由。
㈣又自被告提出之70年10月6日、71年9月2日、72年7月28日三
份航空空照圖所示，應可證明複丈成果圖上之編號Ｃ之房屋及編號Ｄ、Ｅ之豬舍，早於70年10月6日以前即已興建完成，且存在在系爭土地上，當時系爭土地之所有權人為訴外人陳通連，此經證人洪有財出具證明書，並於法院出庭證稱係陳通連於69年間出資發包給伊興建，相互吻合。故原告以台灣電力公司及柳營戶政事務所之函文主張系爭土地上搭建之房屋及豬舍於72年以前並不存在，應與前開3份航空空照圖所示之事實不符。
㈤雖原告依行政機關或稅務機關訂頒之「固定資產耐用年數表
」，作為系爭房屋不具相當價值之依據。然查，該「固定資產耐用年數表」，係作為稅捐或課稅之用，此乃行政裁量之範圍，不得作為認定不動產或物之價值之依據，更無拘束司法判決之效力。此由法院強制執行拍賣程序中，對於數十年老舊或廢棄無人使用之房屋，經鑑價後仍有價值且均訂拍賣價格之情形，即可知「固定資產耐用年數表」從未由司法機關援用作為認定物或不動產是否有價值之依據。此觀法院另案101年度司執字第92400號強制執行之拍賣公告，將「未辦保存登記、荒廢無人居住之房屋」，亦鑑定為有價值並定拍賣底價即明。再觀之附圖編號Ｃ之房屋，自起造後迄今，均仍有人居住使用且維護良好之情形，當然應認具有相當之價值。又上開房屋之佔地面積為162.5平方公尺，其公告現值為每平方公尺200元，經核算後，上開房屋所佔土地範圍內之價值僅為32,500元，而房屋之價值應遠高於土地之價值，自可認定上開房屋具有相當之價值等語。
㈥並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用
由原告負擔。3.若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭坐落於台南市○○區○○○段○○○○○○○○○號及同段0000
-000地號土地為被告之父陳通連於71年3月10日以放領移轉為原因（原因發生日期為70年7月8日）取得所有權，陳通連於72年4月22日將系爭土地以贈與為原因，將所有權移轉登記予訴外人陳林青燕所有。
㈡系爭土地嗣經本院99年度司執字52213號案件強制執行，由
原告拍定買受，並於100年11月24日辦畢土地所有權移轉登記。
㈢系爭0000-000地號土地上有被告所有如複丈成果圖所示編號
Ａ、面積200.50平方公尺鋼鐵造雞舍，編號Ｂ、面積14.80平方公尺混凝土造水塔，及編號Ｃ、面積162.50平方公尺磚木鐵皮屋，系爭0000-000地號土地上，有被告所有複丈成果圖所示編號Ｄ、面積47.40平方公尺，編號Ｅ、面積4.00平方公尺，編號Ｆ、面積219.60平方尺公磚木造豬舍。㈣編號Ａ、鋼鐵造雞舍及編號Ｂ、混凝土造水塔係被告所建造。
㈤編號Ｃ、磚木鐵皮房屋及編號Ｄ、Ｅ、Ｆ磚木造豬舍，至少在70年就已經存在。
㈥編號Ｃ、磚木鐵皮房屋並無稅籍資料，陳通連從未設籍在編號Ｃ、磚木造鐵皮房屋。
五、得心證之理由：㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。本件被告對其所有系爭建物占用原告所有系爭土地之事實，既不爭執，則其對於占用係有正當權源之事實，即應舉證證明之。經查，被告對附圖編號Ａ、面積200.50平方公尺鋼鐵造雞舍及編號Ｂ、面積14.80平方公尺混凝土造水塔係其所興建，無占有之權源一事不爭執，惟就系爭編號Ｃ磚木鐵皮房屋及編號Ｄ、Ｅ、Ｆ磚木造豬舍則辯稱係土地原所有權人陳通連所興建，陳通連先後將土地及建物移轉予訴外人陳林青燕及被告，原告因拍賣取得土地所有權，本件有民法第425條之1「推定租賃關係」規定之適用，原告不得請求拆屋還地等語，惟為原告所否認，則本件首應審酌為系爭編號Ｃ磚木鐵皮房屋及編號Ｄ、Ｅ、Ｆ磚木造豬舍之原始起造人是否為陳通連？本件有無民法第425條之1規定適用？經查：
1.被告抗辯系爭磚木鐵皮房屋及豬舍為陳通連所原始起造，固舉證人洪有財到庭證述稱：複丈成果圖上編號Ｃ建物及豬舍均係被告之父於69年請其興建，大約130萬元以上，被告之父均係支付現金云云。惟查，69年間工程款130萬元並非少數，然證人洪有財竟無法提出相關委託興建或工程款交付資料，被告亦無法提出工程款資金來源或資金交付證明，亦有違常情，或被告辯以時間久遠難期待伊等仍保留相關書面證據，惟按系爭磚木鐵皮房屋及豬舍於69年間興建斯時，上開建物坐落之土地所有權人為台灣省政府，迄71年3月10日始因放領而移轉登記為陳通連所有，然旋即於72年4月22日以贈與為原因移轉予訴外人陳林青燕所有，亦即在建物與土地所有權人不相一致之情形下，依照常理，在第一時間自會將相關之委託興建或所有權證明資料妥善保留，以杜爭議，惟本件均付之闕如，是被告所辯，系爭磚木鐵皮房屋及豬舍係其父訴外人陳通連原始起造云云，已難遽採。再參以，果系爭房屋係訴外人陳通連所興建，何以又將建物坐落之土地無償贈與第三人陳林青燕，徒生爭議，此外被告復未積極舉證系爭磚木鐵皮房屋及豬舍係訴外人陳通連原始起造，上開所辯，自無可採。
2.次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」民法第425條之1固定有明文。又最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人「建造」時經土地其他全體共有人同意者始足稱之（同院89年度台上字第284號判決參照）。是縱被告所辯系爭編號C建物、編號D、E、F豬舍為其父陳通連所原始起造屬實，惟依其所述上開建物及豬舍其父陳通連於民國69年間在系爭土地上興建，則斯時系爭土地之所有權人為台灣省政府，被告復未積極其建造時曾經土地所有人同意之事實，則其抗辯本件有民法第425條之1法定租賃權之適用，已非有據。再從該條土地建物所有權同屬一人之要件來看，系爭磚木鐵皮房屋及豬舍70年建造時原始起造人為陳通連，惟於70年即將事實上處分權讓與被告，而系爭土地部分訴外人陳通連係在71年始取得所有權，並於72年贈與訴外人陳林青燕，則被告所辯系爭土地及建物曾同屬一人即陳通連之情形，顯與事實不符，而無可採。
3.再按系爭編號C、D、E磚造豬舍係供豢養豬隻使用，惟建造迄今逾33年，且外觀已破爛不堪，內無任何豬隻，只有石棉瓦屋頂及四面磚造短牆等情，亦有勘驗測量筆錄一件在卷可稽，應不符前述民法第425條之1規定「土地上之房屋」「須具有相當之價值」之要件，自難執該條之規定為占有之權源，至編號Ｃ磚木鐵皮房屋部分，依被告所辯係於民國69年所興建，且係未依建築技術規則及建築法申請合法建照之建物，致未能向轄屬之地政機關申辦建物保存登記。又系爭建物既未按當時實施之建築技術規則等法令而為興建，且系爭建物屋齡已達33年，依行政院86年發布之固定資產耐用年數表，磚造屋之耐用年限為25年，可知該磚木鐵皮房屋已無價值。雖其外觀並無破舊不堪，然其屋齡已達33年，被告亦不否認建造之初為瓦片屋頂，其曾翻修、改建等情，被告此舉實已違反自然耗損原則，亦有違前述民法第425條之1規定之立法目的，蓋若允許基地上房屋所有人得以翻修、改建之手段延長房屋之使用期限，無非將使民法第425條之1推定在房屋得使用期限內有租賃之適用規定無限上綱，基地所有權人恐將喪失收回基地之權利，而妨害基地所有人對土地利用之利用，對社會經濟亦屬無益（最高法院96年度台上字第2851號判決參照），是本件應認仍無民法第425條之1有關法定租賃權之適用。
4.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文，查系爭編號Ａ鋼鐵造雞舍，編號Ｂ混凝土造水塔無占有之權源，另編號Ｃ磚木鐵皮屋、編號Ｄ、Ｅ、Ｆ磚木造豬舍並未積極舉證係訴外人陳通連所建造，且縱為陳通連所興建亦無民法第425條之1法定租賃權之適用，已如前述，此外被告復未能舉證有何占有之權源，則原告以被告無權占用其土地為由起訴請求被告應拆除上開雞舍，水塔、鐵皮屋及豬舍，即屬有據。
六、綜上，被告所辯，均無可採，原告主張被告無權占有其所有系爭土地，依所有物返還請求權之法律關係請求被告應將如附圖所示即系爭0000-000地號土地上編號Ａ、面積200.50平方公尺鋼鐵造雞舍，編號Ｂ、面積14.80平方公尺混凝土造水塔，及編號Ｃ、面積162.50平方公尺磚木鐵皮屋；及同段0000-000地號土地上編號Ｄ、面積47.40平方公尺，編號Ｅ、面積4.00平方公尺，編號Ｆ、面積219.60平方尺公磚木造豬舍拆除，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，本件訴訟費用為43,896元（即裁判費5,620元、證人旅費676元、複丈費37,600元），爰依職權確定上開訴訟費用負擔如主文第2項所示。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年6月28日
民事第一庭法官周素秋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月28日
書記官洪浩容