裁判字號：臺灣高等法院臺南分院95年上易字第141號民事判決
裁判日期：民國95年12月05日
裁判案由：返還房屋
臺灣高等法院臺南分院民事判決95年度上易字第141號上訴人 朴子 交通企業有限公司兼上一人法定代理人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 林春發 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國95年4月28日臺灣嘉義地方法院93年度訴字第738號第一審判決提起上訴，本院於95年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠程序部份：原判決未遵行訴訟程序（即有訴外裁判之嫌）：
核閱被上訴人於民國（下同）93年11月29日起訴狀載明被訴客體，並無朴子交通企業有限公司及兼法定代理人乙○○。原判決被訴客體與原告起訴客體均不同，雖於言詞辯論有所更替，均非法定程序所許，然上訴人質疑原判決為訴外裁判亦非無據。
㈡實體部份：⒈原判決認事用法均有違誤：①上訴人有檢具財
政部台灣省南區國稅局90年度綜合所得稅各類所得資料清單，資證明朴子交通企業有限公司有承租系爭標的繳交租金之事實，並有契約書佐證，亦有拍定本案標的之執行法院公告事項（要約）證明，亦經被上訴人允諾接受公告（即附條件買賣）而拍定。上訴人所執本項理由未為原判決於判決書中敘明不採信之理由為何，顯難謂合法之判決，率爾剝奪上訴人住居所開業於系爭建物多年之權利事實。②茲再檢具朴子交通企業有限公司經濟部發給執照影本，俾證明上訴人公司係正式成立於68年2月19日，非被上訴人所稱係81年12月17日始設立，上訴人租用系爭標的並設籍於該處並非無據。③經核訴外人 賴水凉 即系爭標的出租人於強制執行程序中到庭證述，證明出租系爭標的予上訴人等，過程敘述甚詳，亦經執行法院認可並公告於拍賣公告。有該執行卷可證，被上訴人於拍定後，應繼受系爭房屋之租賃關係，上訴人租用系爭標的並非無據。2.再據最高法院60年台上字第4615號判例，依繼受取得之法理被上訴人應依拍定契約內容履行，原審未審究，難謂無違法判決之嫌。
三、證據：除援用原審提出者外，補提經濟部公司執照影本、財政部台灣省南區國稅局90年度綜合所得稅各類所得資料清單影本各乙紙。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人在原審起訴，原係列乙○○、賴水凉及朴子交通公
司為共同被告，嗣經法官諭知補正被告朴子交通公司當事人能力，原告即於94年11月30日提出民事準備書狀，更正被告朴子交通公司為「朴子交通企業有限公司，法定代理人乙○○」，並對被告賴水凉部分撤回起訴。故本件被告僅剩下「朴子交通企業有限公司」及「被告乙○○個人」。上開訴之撤回及更正，於法並無不合，原審並無訴外裁判之情形。
㈡上訴人雖主張與賴水凉間之租賃契約業經執行法院查明並登
載於拍賣公告中，即不容被上訴人再予爭執云云，惟查執行法院固得就關於強制執行事件依職權調查之，然涉及實體上權利義務事項，仍應由當事人向法院民事庭起訴解決，執行法院之判斷並無實體上之效力，是上訴人上開所辯，容有誤會，仍應由民事庭具體審查前揭租賃契約是否有效存在。
㈢就上訴人乙○○與賴水凉間是否有租賃關係存在：上訴人乙
○○主張與賴水凉間就系爭建物有租賃關係存在，雖提出設籍於系爭建物之戶籍謄本及引用賴水凉於執行法院法官前所為之證言為證，然上訴人否認之，且經查上開戶籍謄本雖載明乙○○設籍於系爭建物，然系爭建物所有權人為其父賴水凉，難據此設籍即認上訴人乙○○與賴水凉間存在有租賃關係；又賴水凉為上訴人乙○○之父，並為系爭建物之執行債務人，其證言又未經具結，顯難僅以賴水凉為有出租系爭建物與上訴人乙○○之陳述，即認上訴人乙○○與賴水凉間就系爭建物訂有租賃契約。
㈣再者，就上訴人朴子交通企業有限公司與賴水凉間是否有租
賃關係存在？上訴人朴子交通企業有限公司雖提出租賃契約，並引用賴水凉於執行法院法官前所為之證言為證，然為被上訴人所否認，且該租賃契約乃以十行紙由賴水凉及上訴人朴子交通企業公司簡略就租賃標的、期間及租金為記載，被上訴人否認該紙租賃契約書形式上之真正，更何況就租賃契約實質上真正即其所記載之內容是否為真實，上訴人朴子交通企業有限公司仍應負舉證以證明租賃契約所載內容為真實之責任，其僅引用賴水凉之證言，而賴水凉證言之信憑性已如前述，顯難據其證言即認上訴人朴子交通企業有限公司與賴水凉就系爭建物存有租賃關係。
㈤縱使假設租賃為真，本件亦有民法第425條第2項之適用：按
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。本件縱使假設賴水凉有將系爭房地出租予朴子交通企業有限公司、上訴人乙○○個人之情形，因其係於民法債編89年5月7日修正施行後之93年8月23日，因法院拍賣將所有權讓與第三人，其讓與所有權時民法第425條第2項既已公布施行，自有民法第425條第2項之適用。上訴人乙○○於鈞院95年8月31日準備程序稱：
「伊個人或朴子交通企業有限公司與賴水凉間之租賃契約均未經公證，且未定有租賃期限」，既未經公證，則無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，被上訴人否認賴水凉有將系爭房地出租予朴子交通企業有限公司、上訴人乙○○個人之情形。退萬步言之，縱使有租賃之情形，則依上開民法第425條第2項之規定，並無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，朴子交通企業有限公司、上訴人乙○○個人對於被上訴人仍屬無權占有。
三、證據：除援用原審提出者外，補提土地登記謄本影本二份、建物登記謄本影本乙份、臺灣嘉義地方法院89年訴字第159號民事判決及確定證明影本各乙份、抵押權設定契約書影本乙份、支付命令裁定影本、民事聲明異議狀影本各乙份。
丙、本院依職權函詢財政部台灣省南區國稅局嘉義縣分局關於上訴人朴子交通企業有限公司代為扣繳向賴水凉承租嘉義縣水上鄉下寮村下寮23-4號房屋之租金詳情，並調閱台灣嘉義地方法院88年度促字第15726號、89年度訴字第159號、91年度執字第7444號、92年度執字第125號等卷宗。
理由
壹、程序方面：
一、被上訴人於原審起訴請求上訴人返還房屋，起訴狀原係列乙○○、賴水凉及朴子交通公司（並未列出法定代理人）為共同被告，經原審法院於94年11月21日言詞辯論期日諭知被上訴人訴訟代理人於10日內補正被告朴子交通公司當事人能力（見原審卷第101頁）。被上訴人乃於94年11月30日提出民事準備書狀，更正被告朴子交通公司為「朴子交通企業有限公司，法定代理人乙○○」，並對被告賴水凉部分撤回起訴。故本件被告僅餘「朴子交通企業有限公司」及「乙○○」個人（見原審卷第117頁）。經核係屬訴訟當事人之更正及撤回，揆諸民事訴訟法第249、262條之規定，並無不合。上訴人主張原判決未遵行訴訟程序，而有訴外裁判之情形，尚屬誤解，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張其為坐落嘉義縣○○鄉○○段344建號即門牌號碼嘉義縣水上鄉下寮村10鄰下寮23之4號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，現為上訴人無權占有中，為此，爰依民法第767條規定，請求上訴人自系爭房屋遷出，並將該房屋交還被上訴人等情。上訴人則以其乃基於與系爭房屋之原所有人賴水凉間之租賃契約而占用，並非無權占有，該等租賃契約亦據執行法院法官查明後登載於拍賣公告，被上訴人係由拍賣取得房屋所有權，自應繼受該法律關係等語，資為抗辯。
二、按所謂買賣不破租賃原則，即「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425條第1項定有明文。惟本條文於88年4月21日業已修正增訂第二項規定，其謂：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」修正理由係：「本條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第100條及第103條之規定，民法第450條第2項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第二項。」次按「按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後【讓與】租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有【讓與】租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有【讓與】租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定。」（最高法院95年台上字第521號判決參照）。
㈡查系爭房屋原為訴外人賴水凉（即上訴人乙○○之父）所有
，經債權人大眾銀行嘉義分行聲請強制執行而由被上訴人於93年8月10日拍定，取得所有權在案，此為兩造所不爭，並經本院調閱原法院91年執字第7444號執行卷宗查明無訛，復有土地及建物登記謄本在卷足憑，是被上訴人主張系爭房屋為其所有，自屬真實。又系爭房屋於拍賣之前即為上訴人所占有、使用，彼等並主張係本於租賃關係而占有云云；然查本件縱認上訴人主張伊等確有承租系爭房屋為真實，惟據其主張彼等係分別於81或82年間即以不定期租賃之方式向訴外人賴水凉承租該房屋，惟未經辦理公證等情在卷（本院95年8月31日準備程序筆錄），而被上訴人係於93年8月23日經由法院拍賣取得系爭房屋所有權（核發權利移轉證書），此有原法院民事執行處93年8月23日所發權利移轉證書附上開執行卷宗足稽，已在民法第425條修正之後，依上開說明，上訴人與賴水凉間之租賃契約，既屬未定有租賃期限，且未經公證，則依修正民法第425條第2項規定，自無同法條第1項之買賣不破租賃規定之適用；易言之，縱認上訴人就系爭房屋有租賃關係存在，其亦不得據以對抗被上訴人，而認其非無權占有。
㈡又上訴人主張該租賃契約經執行法院認可並公告於拍賣公告
，被上訴人應繼受系爭房屋之租賃關係，並引用最高法院60年台上字第4615號判例；然按執行法院為非訟法院，僅得依執行名義為強制執行，無權調查審認當事人實體上權利義務之爭執（最高法院80年臺抗字第198號裁定參照）；此時執行法院就非執行名義所載之租賃契約之權利義務關係是否存在，並無實體上（包括事實上及法律上之實體事項）之審查權，查原審法院執行處雖於拍賣公告第12項第9點載明：拍賣之344、1100建號前半部現由第三人乙○○承租使用中，租期自82年2月1日起，租金每月新台幣仟元，拍定後不點交、第10點載明：拍賣之344、1100建號後半部現由第三人朴子交通公司承租使用中，租期自81年6月1日起，租金每月新台幣仟元，拍定後不點交等情（見執行卷附之拍賣公告）。惟拍賣公告載明拍定後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，至於系爭房屋確否存有租賃關係以及該租賃關係之法律效力如何，涉及實體上事項之認定，如拍定人對之有所爭執，自非不得訴由法院加以救濟。其次，最高法院60年台上字第4615號判例要旨係謂：「抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。」，按上開判例係在民法第425條修正之前所作成，故解釋上上開判例之適用應排除民法第425條第2項所訂之情形，乃屬當然。
是上訴人就此所為主張，亦不足採。
三、綜上所述，上訴人主張伊等就系爭房屋有不定期限租賃契約存在，依買賣不破租賃原則，自屬有權占用云云，為不足採；從而，被上訴人以上訴人占用系爭房屋為無權占有，本於所有權之作用，請求上訴人應自系爭房屋遷出，並返還該房屋予伊，自非無據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖有不同，惟其結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成及判決結果不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年12月5日
民事第3庭審判長法官陳光秀
法官曾平杉法官莊俊華上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年12月6日
書記官蕭奎璋
K