裁判字號：臺灣高雄地方法院91年訴字第190號民事判決
裁判日期：民國91年07月12日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年度訴字第一九０號
原告甲○○被告乙○○
丙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告乙○○、丙○○應將坐落於建號高雄市○○區○○段二小段一一九八─○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○○號之一房屋遷讓交還原告。
被告乙○○應給付原告新臺幣參拾貳萬元，及自民國九十年十二月八日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告乙○○負擔五分之四，餘由被告 紀舒麟 負擔。
本判決第一項原告對被告乙○○勝訴部分於原告以新臺幣陸萬捌仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行；本判決第一項原告對被告丙○○勝訴部分於原告以新臺幣陸萬捌仟元為被告丙○○供擔保後，得假執行；本判決第二項於原告以新台幣壹拾萬柒仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告乙○○承租原告所有坐落高雄市○○區○○○路○○○巷○○○號之一房屋，約定租期自民國八十八年四月一日起至九十三年三月三十一日止，共計五年。租金給付方式：第一、二年每月租金新臺幣（下同）二萬元，第三、四年每月租金二萬五千元，第五年每月租金三萬元，押租金六萬元，並於租賃契約中特別約定事項第二項約定：「乙方〈即被告乙○○〉非經甲方〈即原告〉書面同意，不得將租賃物之全部或一部轉租，或借予他人使用…」及第十一項：「乙方積欠租金達兩個月以上或違反本特約事項第一項至第五項規定之一者，甲方得終止租約收回租賃物，如有損害，並得請求賠償，乙方不得異議」。詎被告乙○○於承租上開房屋後，竟未經原告同意，擅自將其中之一部轉租於被告丙○○使用，另被告乙○○自八十九年一月一日起即未依約繳納租金，除其中自八十九年九月至九十年四月有繳納部分租金外，其餘各期則分文未繳，共積欠如附表所示之金額，扣除被告乙○○先前給付原告之押租金六萬元，被告乙○○尚積欠租金有三十二萬元，顯然已欠租達兩個月以上及違反不得轉租之約定。原告於民國九十年六月十四日以郵局存證信函通知被告乙○○：限於接受通知後七日以內，出面與原告解決欠租事宜，否則終止租賃契約。而被告乙○○未於限期內出面，原告始以本件起訴狀繕本送達被告乙○○（於九十年十二月七日送達）為終止租約之表示。被告乙○○與原告間之租賃關係既因終止而消滅，則被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有。又被告紀舒麟占有本件房屋並無正當權源，即屬無權占有，爰依上開租賃契約第十一條之規定及所有物返還請求權，請求乙○○、紀舒麟將系爭房屋遷讓交還原告。另被告乙○○自九十年十二月八日起既無權占有原告所有上開之房屋，依社會通念，自可能獲得相當於每月二萬五千元租金之利益，且導致原告不能為系爭房屋之使用收益，此部分原告自得依不當得利之法律關係，請求被告乙○○自九十年十二月八日起至遷讓房屋之日止，按月給付二萬五千元。並聲明：（一）、被告乙○○、丙○○應將坐落於建號高雄市○○區○○段二小段一一九八─○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○○號之一房屋遷讓交還原告。（二）、被告乙○○應給付原告新臺幣參拾貳萬元，及自民國九十年十二月八日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬伍仟元。（三）、訴訟費用由被告負擔。（四）、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：本件應審究者為：被告乙○○與原告間之租賃關係既因終止而消滅？被告乙○○是否為無權占有人？被告紀舒麟占有系爭房屋是否為無權占有？茲分述如下：
（一）、原告主張其為系爭房屋之所有人，其與被告乙○○間訂有租賃契約，租期自
民國八十八年四月一日起至九十三年三月三十一日止，共計五年，被告乙○○積欠租金如附表所示之金額，經扣除押租金六萬元，仍積欠租金三十二萬元，顯已欠租達二個月以上，經限期催告，仍不於限期內出面解決欠租事宜，而經其終止契約之事實，已據其提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、公證書、房租付收款及欠租明細、存證信函等影本為證，自堪信為真實。從而，原告與乙○○間之系爭房屋租約應已不存在。
（二）、查系爭房屋現為被告丙○○所居住，用以經營精品店之事實，業經本院函請
高雄市警察局新興分局查訪屬實，有九十一年五月二十七日高市警新分刑字第０九一０００九一０一號函及該函所附現場照片四張在卷可證，自可認為真實。原告主張被告乙○○將系爭租賃物轉租給被告丙○○之事實，雖未能舉證以實其說，難對逕認為真實，惟被告乙○○於系爭房屋租約終止後，並未將該房屋點交返還於原告，自應推認其仍為該屋之占有人，紀舒麟現居住於該房屋為直接占有人之事實，並非當然使被告乙○○喪失占有人之地位。
乙○○既未到庭為主張及舉証其占有已喪失，自應認其仍為系爭房屋之占有人。從而，其既因租約終止而無繼續占有該屋之權源，自屬無權占有，原告依本件租約第十一條請求其遷讓交還系爭房屋即有理由。
（三）、被告積欠租金三十二萬元之事實，業經原告提出房屋租賃契約書、公證書、
房租付收款及欠租明細、存證信函為證，自堪信為真實。從而，原告依租賃契約請求被告乙○○給付租金，自屬有理由。
（四）、被告乙○○自九十年十二月八日起無權占有本件房屋，自屬無法律上之原因
而受占有使用之利益，致房屋所有權人即原告受有無法使用收益該房屋之損害，與民法第一百七十九條不當得利之要件應屬相符。參酌原告與乙○○之租約約定自八十八年四月一日乙○○承租該房屋起，第三年、第四年即九十年四月一日至九十二年三月三十一日止之租金係以每月二萬五千元計算等情，原告主張以每月二萬五千元為計算被告乙○○不當得利之基準，應屬可採。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告乙○○自九十年十二月八日起，至遷讓該房屋之日止，按月給付每月二萬五千元，應有理由。
（五）、「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。
當事人對於他造主張之事實，為不知或不記憶之陳述者，應否視同自認，由法院審酌情形斷定之。
當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。」民事訴訟法第二百八十條定有明文，被告紀舒麟對原告主張其無權占有本件房屋之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依上開民事訴訟法第二百八十條第三項準用第一項之規定，即應視同自認，原告主張之事實自可信為真實。從而，原告依所有物返還請求權請求無權占有人即被告紀舒麟遷讓交還本件房屋予原告，即有理由。
五、原告 陳明 願供擔保請求宣告假執行，核無不當，爰酌定相當擔保金額而宣告之。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年七月十二日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法官蔡國卿右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年七月十五日~B法院書記官王壹理