臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙簡字第313號
原 告 丙○○
訴訟代理人 陳惠伶 律師
複 代理人 丁○○
被 告 癸○○
被 告 己○○
上 一 人
訴訟代理人 王通顯 律師
被 告 庚○○（即 翁朝河 之承當訴訟人）
被 告 戊 ○
被 告 辛○○
被 告 子○○
被 告 乙○○
上 一 人
法定代理人 壬○○
兼 上一人
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國99年3月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落臺中縣○○鎮○○段○○○○號土地（地目：建，
面積三三五平方公尺）分由被告己○○取得。
被告己○○應補償原告、被告甲○○、被告乙○○各新臺幣伍拾
萬陸仟柒佰肆拾捌元，及應補償被告癸○○、庚○○、戊○、辛
○○、子○○各新臺幣柒拾陸萬零壹佰貳拾貳元。
訴訟費用由原告、被告甲○○、被告乙○○各負擔十二分之一；
被告癸○○、己○○、庚○○、戊○、辛○○、子○○各負擔八
分之一。
事實及理由
壹、程序事項：
被告甲○○、乙○○、庚○○經合法通知，未於最後言詞辯
論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民
事訴訟法第433條之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為
判決。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告方面：
㈠原告主張：坐落臺中縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱
系爭土地）為兩造所共有，其中原告、被告甲○○、被告
乙○○之應有部分各12分之1；被告癸○○、己○○、庚
○○、戊○、辛○○、子○○之應有部分各8分之1。兩造
就系爭土地並未訂立不分割契約，系爭土地亦無不能分割
之情形，然兩造迄今未能達成分割之協議。又系爭土地之
面積為335平方公尺，其中共有人應有部分比例最高者為8
分之1，換算面積為41.875平方公尺，應有部分比例最低
者為12分之1，換算面積為27.917平方公尺，而系爭土地
為不規則形狀、正面路寬寬度超過7公尺以上，故如將本
件土地細分予各共有人，則依臺中縣畸零地使用自治條例
第3條之規定，各共有人所分配取得之土地，恐將均為畸
零地而無法建築，不利於土地之利用，對各共有人顯無經
濟效益。再者，被告己○○未經其他共有人之同意，逕行
於系爭土地興建鋼筋水泥造之3層樓房及2層磚造、1層磚
造之房屋及種植果樹、蔬菜達2分之1以上之面積，而被告
己○○、庚○○二人為父子，因此，將系爭土地分配予被
告己○○、庚○○二人共同取得（應有部分比例為8分之7
、8分之1），再由被告己○○按系爭土地之價值新臺幣（
下同）6,080,976元及各共有人應有部分比例補償金錢予
原告及其他共有人，應屬適當且公平之分割方法。為此，
爰依民法第824條之規定請求裁判分割，並聲明：⒈請准
就兩造共有之系爭土地為分割。分割方法為全部土地分配
予被告己○○、庚○○共同取得（應有部分比例依序為8
分之7、8分之1），被告己○○應補償原告506,748元，補
償被告癸○○760,122元，補償被告甲○○506,748元，補
償被告戊○760,122元，補償被告辛○○760,122元，補償
被告子○○760,122元，補償被告乙○○506,748元；⒉訴
訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
㈡對被告抗辯之陳述：被告己○○提出的分割方案為法律所
不允許，實務上也沒有這樣的案例。又被告所主張之土地
價值為其委託代書辦理過戶時之公告現值，自不能作為參
考。
二、被告方面：
㈠被告己○○部分：
⒈系爭土地本由翁姓及陳姓所共有，早年各自在系爭土地
上建屋居住，後因繼承及徵收等變動，方由兩造共有。
其中，被告癸○○為原告小叔、子○○為原告大嫂、甲
○○為原告之子、乙○○為原告之孫；而被告庚○○為
被告己○○之子，被告戊○、辛○○為被告己○○之外
甥。
⒉新修正民法第824條第2項規定已不再侷限於全部依原物
分割或全部依變賣分割二種分割方法，以達不動產經濟
效益。查被告己○○、庚○○應有部分均為8分之1，兩
人持分共有83.75平方公尺，不論最小建築面積為36平
方公尺或49平方公尺，二人合併均可建築；且系爭土地
目前尚有被告己○○之建物存在，並由被告己○○及庚
○○使用中，故將該建物所坐落之土地分割予被告己○
○及庚○○共有，建物即可免拆除，而可達不動產最大
經濟效益。至於其餘共有人之應有部分最多為8分之1，
即41.875平方公尺，而系爭土地面臨文昌路為30米寬，
其建築基地最小寬度為4公尺，最小深度為16公尺，則
若未與其他共有人保持共有，分割後亦無法建築，故須
以變價分割方式，以變賣所得價金，依應有部分比例分
配予其餘共有人。如此一來，雖然被告己○○及庚○○
所分得之土地為三角形，無法合法建築，對被告己○○
及庚○○實屬不利，惟因其上早有被告己○○之房子存
在，被告己○○及庚○○只能以此方式分割，才能減少
損失，並盡土地利用。而其餘之土地，其地形較完整，
亦能建築，地價亦將因之而提高，對其他共有人並無不
利。故被告己○○主張之方案應屬最符合共有物之性質
、經濟效用及全體共有人利益之分割方案。
⒊原告主張將全部土地分配予被告己○○及庚○○取得，
再由被告己○○依土地之市價，補償金錢予原告及其他
共有人等，因被告己○○資力有限，無法全數購入土地
，惟如部分共有人願個別出售，亦可商議。再者，原告
主張之價金補償標準是依華聲科技不動產估價師事務所
估價報告書所鑑定之價額，固有其依據。惟上開鑑定報
告第1頁即稱：「四、價格種類：…屬於正常交易價格
。五、估價目的：本評估係依據不動產在最佳使用前提
下之價值狀態，…但以買賣或抵押設定為前提之估價，
其價值狀態就有討價還價的空間了。」而分割共有物之
金錢補償，本即有買賣之性質存在，故不能完全依鑑定
報告之價額為標準，且系爭土地為不規則形狀，並有一
尖三角形，佔土地約4分之1，故土地利用價值較低，相
對的購買意欲亦會降低，亦不能以周圍土地價額來衡量
系爭共有物之價格。原告主張之價金補償顯然過高。另
被告庚○○日前委託代書辦理系爭土地過戶時，系爭土
地之價值為每平方公尺為14,600元，可為參考。
⒋並聲明：⑴附圖㈠所示斜線部分，以原物分割予被告己
○○及庚○○共有，面積共83.75平方公尺；其餘部分
，則採變賣分割方式，以變賣所得價金，依應有部分比
例分配予共有人原告丙○○、被告癸○○、甲○○、戊
○、辛○○、子○○、乙○○；⑵依上開分割方法分割
，因被告己○○及庚○○所分配之土地為三角形，利用
價值較低，其餘共有人所分得之土地較為完整，利用價
值較高，如土地價值不相當，則請命互為找補。
㈡被告癸○○、戊○、辛○○、子○○、甲○○、乙○○則
以：同意原告之分割方案等語。
㈢被告庚○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何
聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件原告主張
系爭土地為兩造所共有，被告癸○○、己○○、庚○○、
戊○、辛○○及子○○應有部分各8分之1；原告、甲○○
、乙○○應有部分各12分之1，且兩造就系爭土地未訂立
不分割契約，亦無不能分割之情事，然兩造迄今無法達成
分割之協議等事實，有土地登記謄本、地籍圖謄本、調解
不成立證明書、土地所有權狀為證，復為兩造所不爭執，
堪信原告所陳上情為真正，則原告請求法院判決分割共有
物，於法即無不合，應予准許。
二、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方
法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何請求，命為下列之分配：一
、以原物分配於各共有有人。但各共有人均受原物之分配
顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配
顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或
以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分
配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配
，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法
第824條第1項至第3項定有明文。再按法院裁判分割共有
物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性
質及價值、經濟效用、符合公平經濟原則，其分割方法始
得謂為適當（最高法院91年度台上字第805號民事判決可
資參照）。經查：
㈠依臺中縣畸零地使用自治條例第3條第1項規定，甲、乙種
建築用地○住○區○○○路寬超過25公尺之建築基地最小
寬度為4公尺，最小深度為16公尺，即面積64平方公尺；
而系爭土地使用分區為第四種住宅區，面積為335平方公
尺，南側面臨之文昌路寬度為30公尺，有臺中縣梧棲鎮都
市計畫土地使用分區證明書、土地登記謄本、勘驗筆錄在
卷可參，則系爭土地如按兩造應有部分分割為單獨所有，
各共有人所分得之土地均為無法再行建築之畸零地，土地
之利用並非容易，是以系爭土地以原物分配於各共有人顯
有困難。
㈡關於裁判分割之方法，依98年1月23日修正公布之民法第
824條第1項至第3項之規定，原則上應以原物分配於各共
有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依
應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共
有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配
予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價
值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配於各共有人
（民法第824條立法理由參照）。至於將原物之一部分分
配於部分共有人，其餘部分變賣後將其價金依共有部分之
價值比例分配，則非裁判分割之方法，本院自不得為之。
準此，被告己○○主張將系爭土地之一部分配予被告己○
○及庚○○取得並繼續保持共有；其餘部分採變賣分割方
式，以變賣所得價金，依應有部分比例分配予原告、被告
癸○○、甲○○、戊○、辛○○、子○○、乙○○之分割
方案，即不足採。
㈢又自系爭土地之使用現況觀之，坐落於附圖㈡所示A、B部
分即門牌號碼臺中縣○○鎮○○路○段○○○號之建物係被告
己○○所有，為水泥及磚造材質，面積共156平方公尺；
坐落於附圖㈡所示C部分即門牌號碼臺中縣○○鎮○○路○
段○○○號之建物係原告所有，為部分磚造、部分鐵皮材質
，面積54平方公尺；而附圖㈡所示D、E部分均為空地等情
，業經本院於98年9月1日會同臺中縣清水地政事務所前往
勘驗測量，製有勘驗筆錄、鑑定圖及照片附卷可稽。而原
告及被告癸○○、甲○○、戊○、辛○○、子○○、乙○
○等均表示希望系爭土地能採變價分割之方式等語；被告
己○○則表示希望土地分割後能繼續使用如附圖㈡所示A
、B部分等語。另分割共有物係以消滅共有關係為目的，
其分割方法，除部分共有人曾明示就其分得部分願仍維持
共有關係外，不得將共有物之一部分歸部分共有人共有，
使創設另一新共有關係（最高法院73年度台上字第705號
民事判決參照）。本件被告庚○○未於言詞辯論期日到庭
，亦未以書狀陳述其就系爭土地分割方法之意見，致本院
無從得知其意願，故本件自不宜命被告己○○及庚○○就
系爭土地繼續維持共有。綜上所述，本院認系爭土地之分
割方法應以原物分配於被告己○○，再由被告己○○對其
他共有人為金錢補償，最符合系爭土地之利用情形及兩造
之意願，爰判決如主文第1項所示。
三、再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項
規定甚明，已如前述。則原告及被告癸○○、庚○○、甲
○○、戊○、辛○○、子○○、乙○○等未能按其應有部
分受原物分配，自應由被告己○○以金錢補償之。而系爭
土地經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定結果，
平均單價為每平方公尺18,150元，土地總價為6,080,976
元，有估價報告書附卷可稽。被告己○○雖辯稱系爭土地
為不規則形狀，並有一尖三角形，佔土地約4分之1，故土
地利用價值較低，相對的購買意欲亦會降低，又被告庚○
○日前委託代書辦理系爭土地過戶時，系爭土地之價值每
平方公尺僅14,600元，上開估價之金額過高云云。然上開
估價報告就估價結果已詳述其價格決定之理由，依系爭土
地鄰近地價、當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用
現況、經濟發展程度及房地產交易現況等因素，並考量系
爭土地面寬並非全部面臨文昌路、地形較不規則，不利建
築使用，土地價值相對較低等情形，調整評估系爭土地之
價格，其估價之結果，應足以採認；被告己○○主張依系
爭土地98年度之公告現值計算補償金，顯然低於市價，並
不足採。從而，依系爭土地之價值及原告、被告癸○○、
庚○○、甲○○、戊○、辛○○、子○○、乙○○系爭土
地應有部分之比例計算，被告己○○應補償原告、被告甲
○○、被告乙○○各506,748元(計算式：6,080,976×1/
12＝506,748)；應補償被告癸○○、庚○○、戊○、辛○
○、子○○各760,122元(計算式：6,080,976×1/8＝760
,122)，爰判決如主文第2項所示。
四、末按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費
用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其
一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而共有物分割事
件訴訟，係固有必要共同訴訟，原、被告間本可互換地位
，故原告訴請分割於法雖屬有據，惟被告應訴乃係因訴訟
性質上所不得不然，如由被告負擔全部訴訟費用，顯失公
平，是以本院認為應由兩造按其應有部分之比例分擔訴訟
費用，方屬公允，爰判決如主文第3項所示。
中華民國99年3月26日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林筱涵
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年3月26日
書記官