臺灣桃園地方法院109年度重訴字第7號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院109年重訴字第7號民事判決

裁判日期：民國109年10月20日

裁判案由：損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決109年度重訴字第7號原告 劉采婷
劉紀希 共同訴訟代理人 李岳洋 律師
白子廣 律師共同送達代收人 林主惠 被告 歐陽俊 訴訟代理人 蔡尚樺 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國109年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告劉采婷、劉紀希各新臺幣玖拾壹萬肆仟柒佰肆拾叁元，及均自民國一○九年一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告各以新臺幣叁拾萬肆仟玖佰壹拾肆元供擔保後，得假執行。但被告各以新臺幣玖拾壹萬肆仟柒佰肆拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，此參諸民事訴訟法第
255條第l項第3款之規定自明。本件原告起訴時，雖以先位聲明訴請被告給付原告各4,805,000元本息、備位聲明請求被告給付原告各2,664,000元本息（見本院卷第3至4頁），嗣於本院審理期間，經多次當庭變動聲明請求之金額（見本院卷第108頁、第189頁），嗣於本院最後言詞辯論期日，當庭將訴之聲明確定為被告應分別給付原告各4,805,00
0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第195頁、第231頁），經核此部分均屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
二、原告主張：伊等二人於民國102年間與被告出資依序10分之
3、10分之3及10分之4，共同以935萬元之價格購買坐落桃園市○○區○○路○○○巷○號5樓房屋（下稱系爭房屋），於102年8月13日借名登記在被告之子即訴外人 歐陽芃 名下，雙方嗣且於107年2月4日簽立合資購屋契約書（下稱系爭合資契約），約定兩造各按出資比例享有系爭房屋所有權，而系爭房屋之處分應得全體出資人之同意，如被告未經全體同意擅自出售，除應將出售所得價金按出資比例分配外，更應按出資額5倍給付懲罰性違約金予其他出資人，倘被告處分系爭房屋之價格低於市價，並應賠償其價差。詎被告竟罔顧系爭合資契約之約定，未經伊等之同意，於108年1月4日，逕將系爭房屋以888萬元之價格出售予第三人並完成移轉登記，致伊等二人因此受有損害，伊等二人自毋須負擔系爭房屋出售時之稅捐及必要費用，為此爰依系爭合資契約之法律關係，訴請被告按伊等二人之出資比例，分別給付伊等因出售系爭房屋所得價金2,715,000元、賠償價差90,000元及懲罰性違約金200萬元（以上合計共4,805,000元）。並聲明求為判決：如變更後之訴之聲明所示，並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告當初既係於系爭合資契約簽立後，向伊表明要再修正，因兩造事後並無另行合意，系爭合資契約自不成立。其次，伊於108年1月4日以總價905萬元出售系爭房屋，扣除仲介服務費17萬元後，實拿888萬元，除相關稅費及房屋貸款外，伊實際僅收取1,745,234元，伊同意以所得價金1,745,234元及售屋價差30萬元為標準，按出資比例分配、賠償予原告各523,570元，惟認原告不得請求伊另行賠付懲罰性違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告請求金額超逾523,570元部分均應予駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造共同合資以935萬元之價格貸款購買系爭房屋，並借名登記在被告之子歐陽芃名下，出資比例為原告二人各10分之
3、被告10分之4。
㈡、兩造曾於107年2月4日簽訂系爭合資契約。
㈢、被告未經全體出資人之同意，於108年1月4日以905萬元之價格將系爭房屋出售予第三人並完成移轉登記。
㈣、系爭房屋出售時，曾支出服務仲介費17萬元、履保服務費5,
430元、土地增值稅143,764元及代書費2,360元。
㈤、系爭房屋於出售時尚欠貸款金額6,979,303元，經被告以出售所得還清全數貸款。
㈥、被告同意以出售系爭房屋之價差30萬元，按原告出資比例各10分之3，分別賠付原告各9萬元。
五、本件爭點：
㈠、系爭合資契約是否有效？
㈡、原告主張被告於分配系爭房屋出售所得時，不應扣除服務仲介費、履保服務費、土地增值稅及代書費，有無理由？
㈢、原告主張被告應依系爭合資契約第4條第1項前段之約定，各給付原告懲罰性違約金200萬元，有無理由？
㈣、原告因被告未經同意擅自出售系爭房屋所得請求被告賠付之金額，究竟為何？
六、得心證之理由：
㈠、系爭合資契約是否有效？⒈查，原告主張兩造於102年間共同合資購買系爭房屋，原告
各出資10分之3、被告則出資10分之4，並將系爭房屋借名登記在被告之子即訴外人歐陽芃名下，雙方嗣且於107年2月4日簽訂系爭合資契約，約定兩造各按出資比例享有系爭房屋所有權，而系爭房屋之處分應得全體出資人之同意，如未經全體同意擅自出售，除應將出售所得價金按出資比例分配外，更應按出資額5倍給付懲罰性違約金予其他出資人，如被告處分系爭房屋之價格低於市價，另應賠償價差等情，業據其提出合資購屋契約書、價金履約專戶明細暨點交證明書、桃園市地籍異動索引等件為證（見本院卷第11至18頁），並為被告於本院審理時所不否認（見本院卷第190頁、第
232頁）。此部分之事實明確，可以認定。⒉被告雖辯稱：系爭合資契約事後雖未變更，但原告既已表明
要再修正該契約，而兩造又未再另行合意簽約，可見系爭合資契約已不成立云云。惟查：
⑴觀諸系爭合資契約之立契約書人欄，其上清楚記載：「甲方
歐陽俊」、「乙方：劉采婷」、「丙方：劉紀希」等語，並均於姓名後方各有相對應之印章印文（以下均同，見本院卷第13至14頁），可見兩造先前確有就系爭房地之共同合資而成立合資契約甚明，參以被告於本院審理時，又已陳明：「（上開合資購屋契約，事後有無解除或變更？）沒有變更，……」等語（見本院卷第232頁），且迄至本院言詞辯論終結時為止，復均未見被告舉證證明系爭合資契約究有何解消效力之事由發生，則系爭合資契約從其成立時起迄今，自均仍繼續成立有效。
⑵被告雖辯稱：系爭合資契約事後因原告表明要求修正，惟因
雙方始終並未達成合意或另行簽約，以致該系爭合資契約不成立云云，惟系爭合資契約是否“成立”，本不因兩造間事後是否另行更改契約內容而受影響，蓋當事人意思表示相合致者，契約即屬成立，雙方均應受其拘束，此觀民法第153條第1項規定之意旨自明。是被告就此所辯，已難認有據。
況按當事人如成立新契約以取代舊契約時，舊契約固會因當事人間有解除舊契約之合意而不存在，惟本件被告既於本院審理時，當庭表示：「三方對於必要之點沒有同時簽約……」等語（見本院卷第232頁），可見兩造並未同時發出解除舊契約即系爭合資契約之合意，系爭合資契約之效力自不受影響而繼續存在。
⑶被告再提出LINE電話紀錄企以證明因原告劉紀希曾有提議要
添加系爭合資契約之內容，且稱系爭合資契約不算數云云（見本院卷第177頁）。然觀之上開LINE對話紀錄，僅可見被告個人自行陳稱：「……？結果大家談好2/4股東全員到期開會，只來我和你，當天合約內容你也同意用印了，除了陳代，大家都用印同意了，2/5你說要添加內容，所以2/4所簽的合約不算數，2/6又說你的股份要出讓，所以合約要重簽，2/20又說已經請律師擬好新的合約書，要向每位股東收律師擬書費，且直接由由心預繳費用內扣除。」等語（見同上頁），並未見原告劉紀希對此有何陳述。縱令原告劉紀希於簽訂系爭合資契約後、確曾有向被告要求重新簽約、甚至揚言系爭合資契約不算數，充其量僅係原告劉紀希個人之錯誤認知，蓋系爭合資契約之法律上效力並不會因原告劉紀希一己之意願而受左右，遑論因此當然解消其效力。而系爭合資契約當初既係由當事人三方共同簽立，除非有符合法定之單獨解除或撤銷事由發生，系爭合資契約必經全體之合意始得解消其效力。是被告以此抗辯系爭合資契約之效力不成立云云，非但混淆契約之成立與契約之生效乃屬不同層次之法律概念，更同樣誤解合意解消契約之要件，洵非有據，本院不能採憑。
⒊從而，系爭合資契約既經兩造意思表示合致而成立、生效，
且該合資契約事後復未經兩造合法單方或合意解消，則系爭合資契約之效力自仍繼續有效存在。被告抗辯系爭合資契約不成立云云，核屬無稽，不足為取。
㈡、原告主張被告於分配系爭房屋出售所得時，不應扣除服務仲介費、履保服務費、土地增值稅及代書費，有無理由？⒈按「合資不動產之處分：合資不動產之處分，應得所有出
資人之同意後，方得為之。若甲方未得其他出資人同意擅自出售合資不動產時，甲方應對其他出資人就合資不動產出資額5倍之懲罰性違約金；如處分之價格低於市價，另應就該價差對其他出資人負損害賠償之責」、「合資不動產出售後所得價金扣除相關稅捐及必要費用後，由甲乙丙各方依出資比例分配之」，系爭合資契約第4條第1、2項分別定有明文。
⒉是依上開契約之文義解釋，清楚可見兩造確有以系爭合資契
約相約合資不動產出售後所得價金，必須在扣除扣除相關稅捐及必要費用後，再由兩造各按出資比例加以分配。而關於上開扣除相關稅捐及必要費用之條件，是否會因被告有無徵得全體同意而有不同，兩造雖有異見，惟本院審酌當初兩造既係有意識將被告如未經全體同意而擅自出售合資不動產之法律效果，特別以系爭合資契約第4條第1項明示約定為被告應賠付懲罰性違約金及價差，有如前述，則本於「明示其一，排除其他」原則，因關於出售不動產後所得價金之分配是否應予扣除相關稅捐及必要費用一節，並未經特約為未經全體同意出售系爭房屋之法律效果，是縱令系爭房屋確未經全體出資人同意而出售，然一旦出售，原告即仍應依系爭合資契約第4條第2項之規定，在扣除相關稅捐及必要費用後，再按各人出資比例加以分配出售所得之價金。
⒊至原告雖執系爭合資契約第3條第5項之約定，主張被告未
經全體同意出售系爭房屋，毋庸負擔因此所產生之稅捐或墊款云云。惟細繹系爭合資契約第3條第5條之內容，乃係約定：「合資不動產所有權之歸屬及相關權利義務：……。㈤就前揭不動產借名登記所產生之稅捐、規費墊款、行政罰鍰以及衍生之損害或訴訟等，如因可歸責於立協議書之一方所致時，相關損害及額外支出均由該方負擔並處理之，與他人無涉；如因此造成其他出資人之損害時，其他出資人得向該方求償」等語（見本院卷第12頁），由該條約定已開宗明義記載：「合資不動產所有權之歸屬及相關權利義務」及「就前揭不動產借名登記所產生之稅捐、規費墊款、行政罰鍰以及衍生之損害或訴訟等」各等語（見同上頁），自可見系爭合資契約第3條第5項之約定，乃係專就系爭房屋是否因借名登記而生糾紛、損害之法律風險分配所為，核與本案係就合資契約本身如何分配出售獲利之情形，二者顯有不同，自不能比附援引。原告就此所為主張，尚非有據，為本院所不採。
⒋茲因兩造於本院最後言詞辯論期日，對於系爭房屋出售時所
支出之服務仲介費17萬元、履保服務費5,430元、土地增值稅143,764元及代書費2,360元等項目及數額已均不爭執。
經本院審酌上開服務仲介費、履保服務費及代書費之支出，均係有助於便利完成出售系爭房屋交易所支出之花費，而土地增值稅之繳納更是賣方法定義務，是認上開項目之支出，確均與系爭房屋出售有關且屬必要，被告抗辯於分配系爭房屋價金前，必須先行扣除上開服務仲介費、履保服務費、土地增值稅及代書費合計共321,554元，應屬有據，至原告主張上開費用、稅捐因被告未經全體同意出售而不需負擔云云，則非有據，為本院所不採。
㈢、原告主張被告應依系爭合資契約第4條第1項前段之約定，各給付原告懲罰性違約金200萬元，有無理由？⒈按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債
務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。
⒉查，系爭合資契約第4條第1項中段約定：「若甲方未得其
他出資人同意擅自出售合資不動產時，甲方應對其他出資人就合資不動產出資額5倍之懲罰性違約金」等語，對比同項後段亦同時約定：「如處分之價格低於市價，另應就該價差對其他出資人負損害賠償之責」，非但將違約金明白約定為具懲罰性質，甚且又將違約金與損害賠償並列，依前開說明，系爭合資契約所約定之違約金性質，自應認屬懲罰性違約金無誤。合先指明。
⒊其次，關於系爭合資契約第4條第1項中段所約定之懲罰性
違約金究應如何計算，經本院當庭詢以當時預定懲罰性違約金之總金額為何時，兩造均答稱：「是出資額的五倍」等語（見本院卷第234至235頁），經本院進而詢問：「所以一旦被告違反了合資契約約定，被告的責任總額就是出資額的五倍，是否如此？」時，兩造亦均答稱：「是，懲罰性違約金的總額就是5倍」等語，經本院再次詢問：「當時講好的『5倍出資額』，是指總共1個『5倍的出資額』賠給其他出資人全體（每人各2分之1）、還是2個『5倍的出資額』分別賠償給其他兩個出資人（每人各1）」？」，兩造仍一致表示：「沒有意見，是一個五倍的出資額」等語（見本院卷第235頁），循此堪認兩造當初約定時確係以「出資額之5倍」作為被告賠償原告二人懲罰性違約金之最高總限額。
⒋再者，系爭合資契約第4條第1項中段所約定「甲方應對其
他出資人就合資不動產出資額5倍之懲罰性違約金」等語，既未特定該「合資不動產出資額」究係何人之出資額，依其最大文義解釋，自應為兩造共同合資不動產之出資額。參照於同契約第2條第2項約定：「合資不動產出資比例分配。……㈡、合資不動產購買價金及貸款支付之約定：合資不動產係以總價新臺幣（下同）玖佰參拾伍萬元整購買，頭期款壹佰柒拾捌萬元及購屋貸款部分由甲、乙、丙各方依前項出資比例負擔之。」等語（見本院卷第11至12頁），以及兩造均不否認系爭房屋出售時尚欠購屋貸款6,979,303元，且經本院詢問是否有按照系爭合資契約第2條約定出資時，兩造亦均答稱同意按被告10分之4、原告二人各10分之3比例計算等語（見本院卷第233頁），可見兩造在系爭房屋出售時實際上共計應已出資2,370,697元（計算式：935萬價金－6,979,303元貸款＝2,370,697元）。依此計算結果，本件被告所應賠付原告二人懲罰性違約金之最高總限額，自應為11,853,485元（計算式：2,370,697元×5＝11,853,485元）。
⒌本院再審酌：⑴被告未經全體同意即擅自出售兩造共同合資
購買之系爭房屋，顯欠尊重合資契約雙方之契約地位平等，也犧牲共同合資者對於未來可能獲利之期待，參以被告復係以低於當初入手時之價格30萬元之售價加以出售，尤使參與合資之原告終局確定自己獲利無望，是被告違反系爭合資契約之情節，難認輕微。⑵然被告固未能以高價出售系爭房屋，但仍得以售出之價格全數還清系爭房屋剩餘貸款，且被告又已願按各人出資比例，賠付系爭房屋於入手時（935萬元）及出售時（905萬元）之價差即各9萬元予原告二人，可見原告並未因參與系爭房屋投資以致額外負擔債務。⑶再原告二人按出資比例計算結果，實質上總共支付約1,422,419元之合資款項（計算式：2,370,697元（三人扣除貸款後之實際出資額）×3/10×2＝1,422,419元)，以本件原告投資最終確定雖無賠但亦無賺之結果而言，原告二人至少受有無法即時利用上開1,422,419元合資款項以從事創造利益（例如將該筆金額另行出借以賺取利息）之損失，而此部分之損失金額，經以原告於102年7月3日實際出資迄至系爭房屋於108年1月4日售出之此段期間加以計算結果，應可認損害額各180,238元（計算式：1,422,419元×5.0000000（年）×5﹪（法定利率）＝360,476元，360,476元÷2=180,238元)。⑷依系爭房屋周邊建物於109年1至3月間之區段實價登錄資料，顯示每坪單價平均為每坪21.12萬元，此有原告所提出之實價登錄查詢結果可參（見本院卷第22
7頁）較諸108年間被告以每坪19.87萬元之單價出售而言，明顯為高，設若被告並未於108年間擅將系爭房屋出售而繼續保留至今始為出售，以系爭房屋本身面積75.38平方公尺（換算後約為22.8024坪、見本院卷第89頁）加以計算結果，原告二人按其出資比例可得預期之獲利金額自應各為85,509元【計算式：22.8024×（21.12萬元-19.87萬元）＝285,030元，285,030元×3/10＝85,509元】等情後，再兼衡本件兩造就系爭房屋成立合資契約關係之相關履約過程，認本件原告二人確得以向被告請求賠付懲罰性違約金，且請求賠付之金額，應各以30萬元為公允。原告二人各在30萬元金額範圍內向被告所為懲罰性違約金賠償之金額，應屬正當，可以准許；逾此金額範圍所為請求，則非正當，本院不能准許，應予駁回。
㈣、原告因被告未經同意擅自出售系爭房屋所得請求被告賠付之金額，究竟為何？茲就原告因被告未經全體出資人之同意而擅自出售系爭房屋，所得請求被告賠付之項目及金額，析述如下：
⒈系爭房屋出售所得價金之分配：
系爭房屋於108年1月4日經被告出售之價格雖為905萬元，惟應扣除出售時所支出之服務仲介費17萬元、履保服務費5,430元、土地增值稅143,764元及代書費2,360元，以及系爭房屋出售時仍欠之購屋貸款6,979,303元，計算後所得分配之價金總額應為1,749,143元（計算式：905萬元－17萬元－5,430元－143,764元－2360=1,749,143元）。至被告雖辯稱其實際收款金額僅有1,745,234元（見本院卷第12
8頁），惟被告實際收得款項金額若干，本與被告真正應分配之買賣價金數額無關，二者乃屬不同法律概念，是本件仍應以系爭房屋扣除相關稅捐、費用及貸款後所得之金額加以結算出售所得價金之分配。被告就此所辯，尚無可採。經以此按原告出資比例計算結果，原告二人因系爭房屋出售所得分配之價金數額，應分別為524,743元（計算式：1,749,14
3元×0.3＝524,743元，元以下四捨五入）。⒉系爭房屋出售價差金額：
系爭房屋入手價格為935萬元，出售價格為905萬元，此為兩造於本院審理時所不爭，是以此價差金額按原告出資比例計算結果，原告各得請求被告賠付價差各9萬元（計算式：
30萬元×0.3＝9萬元）。
⒊懲罰性違約金：
經本院調查審理後之結果，原告各得請求被告賠付懲罰性違約金30萬元（理由詳如前述）。
⒋是經加總上開金額後，本件原告各人因被告擅自出售系爭房
屋所得請求被告賠付之金額，即分別為：⑴出售房屋所得524,743元、⑵價差金額9萬元、⑶懲罰性違約金30萬元(以上合計共914,743元）。原告二人各在914,743元之金額請求範圍內請求被告賠付，均屬正當，可以准許；逾此範圍所為請求，則非正當，應予駁回。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，被告對原告所應負之上開給付義務，雖未經特約而無確定期限或約定利率，然其既經收受起訴狀繕本之送達，依前開說明，自應從該訴狀繕本送達翌日起即109年1月21日（見本院卷第45頁送達證書），按週年利率百分之5計算之利息，對原告負遲延責任。原告就此所為之主張，即屬有據。
八、綜上所述，本件原告本於兩造間之合資契約關係，訴請被告各給付914,743元，及自109年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為有理由，可以准許；逾此金額範圍所為請求，則非有據，應予駁回。
九、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年10月20日
民事第三庭法官呂綺珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月20日
書記官謝菁菁