臺灣臺北地方法院101年度訴字第2540號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第2540號民事判決

裁判日期：民國101年10月31日

裁判案由：移轉土地所有權登記

臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第2540號原告 李振嘉 訴訟代理人 王聖舜 律師複代理人 林志洋 律師被告 張筱華 訴訟代理人 沈宏裕 律師上列當事人間移轉土地所有權登記事件，本院於民國101年10月17日言詞辯論終結判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣玖拾萬元之同時，將如附表所示之土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國101年1月間至訴外人銳錡資產管理有限公司（下稱銳錡公司）設於臺北市○○街○○號之營業處所，詢問銳錡公司可否仲介出售如附表所示土地，嗣同年2月1日，銳錡公司承辦人 黃勝豪 以電子郵件通知被告有客戶有興趣購買該等土地，邀被告至該公司詳談，被告旋於同年2月2日以電子郵件回覆同意，並於同年2月3日與銳錡公司簽訂委託銷售契約書，委託銳錡公司銷售其名下所有如附表所示之不動產。同年2月6日，銳錡公司向原告確認有意願購買，原告即提出票面金額新臺幣（下同）30萬元支票一紙（支票號碼：DA0000000）交付銳錡公司為斡旋金。銳錡公司於同年2月7日邀兩造至設於華陰街之營業處所共同簽署土地買賣契約，原告由 李宗榮 為代理人而與被告分別簽署「土地權益買賣契約書」二份（下稱系爭買賣契約書），一份總價金為10萬元，一份總價金為170萬元，買賣契約標的詳如附表，原告並依買賣契約第3條之約定，分別開立票據面額5萬元支票（支票號碼：DA0000000）及55萬元支票（支票號碼：DA0000000）各一紙，連同先前開立之斡旋金30萬元支票，共計90萬元之第一次付款訂金之票據由被告簽收。孰料，被告於同年2月12日對原告之代理人李宗榮發函要求暫緩履約事宜，嗣後原告委請銳錡公司承辦人黃勝豪分別於同年2月14日以電子郵件表示「公司已跟買方協調願把支票、禁背、額限蓋掉，請您可以拿去提領現金」、同年2月24日及3月7日以電子郵件表示「雙方約3月8日下午14：00.地點.台北市○○○路○段○○○號6樓買方公司已準備好現金180萬元.未扣除您該繳納稅金.請您準備好印鑑證明正本四分.印章.合約書.保管條」等，同年3月7日於被告經營之部落格留言表示「3月8日下午14：00請記得到台北市○○○路○段○○○號6樓不知上次電子信是否有看到請回復」、同年3月12日銳錡公司委請信和國際法律事務所以台北仁杭郵局第001745號存證信函再通知被告履行買賣契約等，原告已多次通知被告領取價金及履約。豈料，被告早於2月13日即向鈞院訴請原告之代理人李宗榮等返還土地所有權狀，意圖毀約，同年4月12日被告更以其患有重度視覺障礙及中度精神障礙為由，透過沈宏裕律師以台北信維郵局第2272號存證信函表示撤銷簽訂買賣契約書之意思表示。惟被告係主動向銳錡公司出售系爭土地，尚可回覆電子郵件、自行起訴、委請律師發函撤銷意思表示，被告所稱患有重大視覺障礙及中度精神障礙，顯為惡意違約之藉口。是以，原告依買賣契約書之約定及民法第348條第1項規定請求被告分別移轉登記如附表所示之土地所有權予原告等語。並聲明：被告應將如附表所示土地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：原告乃趁被告病發之際，與其簽署系爭土地買賣契約，依民法第75條規定，被告在精神錯亂所為之意思表示，無效，亦即兩造所簽署之系爭土地買賣契約書，自屬無效，是原告訴請被告移轉如附表所示之土地所有權登記予伊，於法顯有未洽，應予駁回。縱使被告並非在精神錯亂中簽署系爭土地買賣契約書，惟原告等人利用被告患有重度視覺障礙，無法清楚辨識，以詐術被告簽下系爭土地買賣契約書，被告事後始知受騙上當，於101年4月12日以台北信維郵局第2272號存證信函向原告撤銷簽署系爭土地買賣契約書之意思表示，視為自始無效。又原告利用被告患有中度精神障礙及重度視覺障礙，其行為顯然違反法律強制或禁止之規定而無效，亦即買賣契約書自始確定當然無效。此外，被告主張同時履行抗辯。從而，原告提起本件訴訟，顯無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告委請銳錡公司承辦人黃勝豪分別於同年2月14日、2月
24日、3月7日以電子郵件通知被告領取價金（見本院卷第47頁至第49頁）。
㈡銳錡公司於101年3月12日委請信和國際法律事務所以臺北
仁杭郵局第1745號存證信函通知被告履行買賣契約等事宜（見本院卷第51頁至第53頁）。
㈢被告向本院起訴請求原告之代理人李宗榮等人返還土地所
有權狀，本院以101年訴字第1003號審理中（見本院卷第
54頁）。㈣被告以患有重度視覺障礙、中度精神障礙為由於101年4月
12日委請沈宏裕律師以台北信維郵局第2272號存證信函表示撤銷簽訂買賣契約書之意思表示（見本院卷第55頁至第60頁）。
四、得心證之理由：原告主張其由李宗榮為代理人，就如附表所示之土地，與被告分別簽署系爭買賣契約書，並已開立90萬元之第一次付款訂金之票據由被告簽收及通知被告領取價金、履約，原告得依買賣契約書之約定及民法第348條第1項規定請求被告分別移轉登記如附表所示之土地所有權予原告等情，已為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審究者為：被告於簽訂系爭買賣契約書時，是否無意識或精神錯亂？被告是否受詐欺而簽訂系爭買賣契約書？被告行使同時履行抗辯權，有無理由？茲析述如下：
㈠被告於簽訂系爭買賣契約書時，是否無意識或精神錯亂？
被告雖辯稱其於簽立系爭買賣契約書時精神錯亂云云，並提出診斷證明書、殘障手冊等件影本為證（見本院卷第69頁、第70頁），惟已為原告所否認，查臺北市立萬芳醫院於101年10月8日以萬院醫病字第1010007676號委託財團法人私立臺北醫學大學辦理函覆本院：病人（指被告）於99年9月14日至本院精神科治療。101年1月、2月及6月至今仍有精神病症狀，包括聽幻覺及關係妄想，但並未達無意識程度等語（見本院卷第118頁），參酌被告於101年2月7日前後仍在部落格發表數篇文章，同年7月29日發表3篇時事報導、8月2日發表4篇時事報導，有原告提出之文章影本可參（見本院卷第90頁至第100頁），足認被告於簽訂系爭買賣契約斯時並非無意識或精神錯亂，被告復未另提出證據證明簽約時精神狀況已達無法辨別事理之程度，被告上開辯稱顯非可採，被告據而辯稱系爭買賣契約無效云云，亦乏所據。
㈡被告是否受詐欺而簽訂系爭買賣契約書？
被告另辯稱原告利用被告患有重度視覺障礙，無法清楚辨識，以詐術使被告簽下系爭土地買賣契約書云云，然亦為原告所否認，經查，被告對於簽立系爭買賣契約書有受詐欺之事實並未舉證證明之，反之，被告對於委託銷售契約書及系爭買賣契約書上被告簽名、印文之真正並不爭執（見本院卷第12頁至第23頁），雖被告辯稱其僅去詢價，知道行情多少，並不清楚簽的是委託買賣契約書云云，然而，若果如被告所言被告當時僅係單純詢價，應無須於文件上簽名或蓋章，及填寫身分證字號、地址等，被告所辯，實與常情有違。又被告於101年2月10日寄發信函予李宗榮表示於2月7日簽約後與朋友討論到其本人的權益，覺得有不盡完善，要求暫緩繼續實施等語，此有信封及信件影本可參（見本院卷第39頁至第46頁），益見被告確已知悉所簽立之文件為委託銷售契約書及系爭買賣契約書，至於被告固辯稱該信封文字為被告所寫，但裡面內容非如原證五的內容，內容是記載詢價云云，惟查，上開信件之收件人為李宗榮，其身分為地政士，且為本件買賣契約原告之代理人，衡之常理，若被告僅為詢價，應係將信件寄送予銳錡公司，被告應不可能寄發信件給適為處理本件買賣契約事宜之地政士，被告上開辯稱，顯非可採，益可證原告所提之上開信件內容為真正。綜上，被告既無法證明有受原告詐欺之事實，被告辯稱其受詐欺而簽立系爭買賣契約書云云，當非可採，被告辯稱系爭買賣契約得撤銷，撤銷後自始無效云云，自不足取。至於被告雖另辯稱系爭土地公告現值總計為2,001,097元，實際交易價值遠高於公告地價，原告卻以少於公告現值之180萬元購買，顯係利用被告患有中度精神障礙及重度視覺障礙與被告簽訂系爭買賣契約書云云，惟查，如附表所示之土地被告出售者僅為應有部分並非全部，依一般交易習慣買受意願較低，其可能之出售價格是否與全部土地出售價格相同，誠屬有疑，況買賣交易價格與市場實際價值差異，本屬買賣雙方自行審酌考量之事，尚難以買賣交易價格低於市場價值即推認買賣交易有何不法之處，被告此部分辯稱，亦不足採。
㈢被告行使同時履行抗辯權，有無理由？
１、承上，被告辯稱與原告簽立之系爭買賣契約書有無效或得撤銷之原因，均不足採，則兩造間已成立合法有效之買賣契約，洵堪認定，是以，原告請求被告依系爭買賣契約約定及民法第348條規定移轉如附表所示之土地所有權登記予原告，即非無據。
２、惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條本文定有明文。查買賣契約出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人則負有給付價金之義務，而原告已依系爭買賣契約書支付被告第1次付款共計90萬元，此有原告提出之支票影本可考（見本院卷第38頁），又系爭買賣契約書第3條第2項及第3項約定：第2次付款5萬元，俟土地增值稅免稅證明核發並查無欠稅後7日內支付，同時被告應交付印鑑證明正本；產權移轉登記完成後，被告應將前開標的物交與原告管理使用等語（見本院卷第16頁），故依上開文字內容可知，原告第2次付款同時被告即應交付印鑑證明俾辦理所有權移轉登記，故原告給付價金之義務與被告將如附表所示土地所有權移轉登記予原告之義務，互為對待給付，則被告主張原告應同時履行給付餘款（第2次付款）之義務，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告請求被告將如附表所示之土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許，而被告另依民法第264條規定主張原告應同時給付餘款90萬元之同時履行抗辯，亦屬有理由，應併予准許。而此對待給付判決，僅係限制原告請求權之附加條件，非為原告全部或一部敗訴之判決，故原告仍為全部勝訴（最高法院92年度台抗字第376號判決參照），併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。至被告請求裁定停止本件訴訟程序，因屬本院職權，本院認無必要。另被告請求本院依職權為刑事告發，惟本件如前所述，尚難認被告有受詐欺之行為，被告此部分請求，亦無所據，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年10月31日
民事第四庭法官鄭佾瑩附表：
┌───────────────────────┐│附表：總價款10萬元之買賣契約標的│├──┬──────┬───┬────┬────┤│編號│地區地段│地號│面積(㎡)│應有部分│├──┼──────┼───┼────┼────┤│1○○○區○○段│303│14.93│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│2││306│1.51│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│3││307│3.75│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│4││316│3.09│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│5││316-2│2.05│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│6││317│10.45│1/216│├──┤├───┼────┼────┤│7││318│36.97│1/216│├──┤├───┼────┼────┤│8││319│5.25│1/216│├──┤├───┼────┼────┤│9││320│59.98│1/216│├──┤├───┼────┼────┤│10││493│67.65│1/216│├──┤├───┼────┼────┤│11││506│8.98│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│12││507│13.93│1/168│└──┴──────┴───┴────┴────┘┌───────────────────────┐│附表：總價款170萬元之買賣契約標的│├──┬──────┬───┬────┬────┤│編號│地區地段│地號│面積(㎡)│應有部分│├──┼──────┼───┼────┼────┤│1○○○區○○段│303-1│77.38│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│2││304│12.22│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│3││305│27.66│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│4││306-1│29.86│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│5││307-1│0.30│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│6││316-1│366.64│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│7││317-1│209.32│1/216│├──┤├───┼────┼────┤│8││319-1│1.88│1/216│├──┤├───┼────┼────┤│9││320-1│10.98│1/216│├──┤├───┼────┼────┤│10││493-1│613.84│1/216│├──┤├───┼────┼────┤│11││501│15.93│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│12││504│140.49│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│13││506-1│64.00│1/168│├──┤├───┼────┼────┤│14││507-1│13.25│1/168│└──┴──────┴───┴────┴────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月31日
書記官李云馨