裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第1379號民事判決
裁判日期：民國101年10月31日
裁判案由：履行契約
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第1379號原告 吳武建 訴訟代理人 黃永琛 律師複代理人 劉桂君 律師
馮韋凱 律師被告 黃寶桂 訴訟代理人 黃碧雪 上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國101年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告與被告於民國一百零一年二月二十四日就如附圖所示座落臺北市○○區○○段一小段七八三地號土地上、門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷○號建物以總價金新台幣壹佰伍拾萬元之買賣關係存在。
被告應於原告給付被告新臺幣壹佰萬元之同時將前項之建物交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款及第7款分別定有明文。查原告原起訴請求：㈠確認原告與被告於民國101年2月24日就門牌號臺北市○○路○○巷○號未辦理建物所有權第一次登記之房屋以總價金新臺幣（下同）150萬元之買賣關係存在；㈡被告應將上開房屋交付予原告並辦理房屋稅納稅義務人之變更登記。嗣於101年9月19日以書狀聲明變更訴之聲明為：㈠確認原告與被告於101年2月24日就如附圖所示門牌號臺北市○○路○○巷○號未辦理建物所有權第一次登記之房屋以總價金150萬元之買賣關係存在；㈡原告於給付100萬元之同時，被告應將上開房屋交付予原告；㈢第二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。經核原告變更聲明之基礎事實與起訴之基礎事實係屬同一，二訴之原因事實有其社會事實之共通性及關聯性，並就原請求所主張之事實及證據資料得加以利用，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告於101年2月24日向被告買受門牌號碼為臺北市○○路○○
巷○號未辦建物第一次所有權登記之房屋（下稱系爭房屋），買賣總價金經雙方議定為150萬元，原告並於同日交付被告面額50萬元支票乙紙作為定金，並被告當場出具載明：「茲收到臺北市○○區○○路○○巷○號之建物買賣訂金，雙方議定總價款為新臺幣壹佰伍拾萬元…」並交付原告收執之定金收據乙紙。是依民法第153條第2項前段、第345條第2項及第248條之規定及最高法院77年台上字第2479號民事判決所揭意旨，兩造間關於系爭房屋之買賣契約（下稱系爭契約）已有效成立。惟系爭契約有效成立後，被告竟以北投郵局第24號存證信函表示撤銷出售系爭房屋之意思表示並退還收受之定金支票，拒絕交付系爭房屋及協同辦理房屋稅籍之變更，被告無非以其於受不了原告一再騷擾糾纏並花言巧語為迷惑，以致為錯誤之意思表示為由，主張撤銷其出售系爭建物之意思表示云云。然被告上開主張原告予以否認，且被告未舉證證明其上開主張及其出售系爭建物與收受定金係出於錯誤之事實，是被告撤銷其出售系爭建物之意思表示，自非合法。又原告已於101年2月24交付原證2所示面額50萬元支票乙紙（下稱系爭支票）予被告，並以該面額所表彰之金錢價值充作出售系爭建物之定金，並立有收據，依最高法院92年度台上字第1967號民事判決所揭意旨，自應認兩造間就系爭建物之買賣契約業已合法成立，法理至明。依上所述，被告辯稱其收受之定金並非現金，且系爭定金支票未提示兌現，自不符買賣契約成立要件云云，明顯於法不合，並不足採。
㈡被告又主張原告收受原證3存證信函時即已同意解除系爭契約
，惟單純之沉默除經法律明定視為某種意思表示或依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示；而默示之意思表示則以表意人之舉動或其他情事，足以推知其效果意思且無其他反證者，始足當之，此有最高法院29年度上字第762號判例、80年度台上字第1470號判決、99年台上字第1582號判決可參。被告雖以原證3存證信函並檢附系爭定金支票以退還原告，惟原告於收受該存證信函后旋於101年4月2日提起本件訴訟請求被告依約履行，更於101年5月25日以臺北南海郵局第496號存證信函將系爭支票正本寄還被告，並明白表示系爭建物買賣契約仍為有效請被告依約履行。是以，依上開最高法院民事判決例明白闡釋之意旨，原告自無與被告合意解除關於系爭建物買賣契約之意思，則依民法第348條第1項被告自負有將系爭建物交付予原告之義務。
原告爰依民法第348條第1項之規定提起本件訴訟。
㈢並聲明：⒈確認原告與被告於101年2月24日就如附圖所示門
牌號臺北市○○路○○巷○號未辦理建物所有權第一次登記之房屋以總價金150萬元之買賣關係存在。⒉原告於給付100萬元之同時，被告應將上開房屋交付予原告。⒊第二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告因受不了原告一再騷擾糾纏及巧言花語之迷惑下，不知如何做出錯誤之意思表示，於101年2月24日簽下同意出售所有系爭房屋，並收下原告預謀準備好之過期支票（票載到期日為101年2月7日），事後被告驚覺錯誤，被告於101年3月16日以北投郵局第214號存證信函向原告表示上開出售系爭房屋為錯誤之意思表示，撤銷並退還原告之所謂訂金支票。原告於收受該存證信函，未表示有拒收或其他意思表示，而原告既已收回系爭支票並就被告發出之存證信函未表示不接受之意思，顯見原告同意解除系爭契約，兩造間不存在買賣關係。又買賣契約僅為債權契約而非物權契約，原告僅憑訂金收據即要求被告交付系爭房屋，顯無理由。再者，原告於起訴實業已收回系爭支票，且未依法提存法院以代訂金之交付，是原告於起訴時並無支付任何訂金，故原告主張以交付訂金而兩造間買賣關係成立，顯無理由等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於101年2月24日交付發票日為101年2月7日、支票號碼
為DR0000000、票面金額為50萬元之支票予被告，被告並簽發訂金收據（見卷第8、26頁）。
㈡被告於101年3月16日以北投郵局第214號存證信函向原告表
示被告因錯誤而撤銷意思表示並退還系爭支票，而原告於101年5月25日以臺北南海郵局第496號存證信函向被告表示不同意撤銷意思表示，並返還系爭支票予被告。（見卷第9至10、43至46頁）㈢臺北市稅捐稽徵處萬華分處以101年4月19日北市稽萬華乙字
第10130344200號函回覆本院並於附件即臺北市稅捐稽稱處房屋稅101年課稅明細表載明系爭房屋之課稅義務人為訴外人 呂洪瑞賀 （見卷第19至20頁）。
㈣系爭房屋第一層面積為27平方公尺，第二層面積為27平方公
尺，此有臺北市建成地政事務所以101年9月10日北市建地測字第10131301700號函及土地複丈成果圖在卷可稽（見卷第59至60頁）。
四、兩造爭執及其論述：㈠按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。」，民事訴訟法第247條訂有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此項危險、此種不安狀態，得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院27年上字第316號、52年台上字第1237號、第1240號著有判例闡釋甚明。本件原告主張與被告間就系爭房屋成立買賣契約，並於101年2月24日交付發票日為101年2月7日、支票號碼為DR0000000、票面金額為50萬元之支票予被告作為定金，兩造間所為系爭房屋買賣契約關係存在；被告則否認之並辯稱係因錯誤意思表示而已撤銷出賣系爭房屋之意思表示，則兩造間就系爭房屋買賣契約關係之存否確屬不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告起訴求為確認系爭契約關係存在，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡兩造間買賣契約之法律關係是否存在？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。次按不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立（最高法院20年上字第1207號判例參照）。是買賣不動產之債權契約，係為不要式行為，雙方若就房屋之標的物及價金互相同意，則不動產買賣之債權契約即屬成立。原告主張於101年2月24日向被告買受系爭房屋，買賣總價金經雙方議定為150萬元，原告並於同日交付被告面額50萬元支票乙紙作為定金，並被告當場出具載明：「茲收到臺北市○○區○○路○○巷○號之建物買賣訂金，雙方議定總價款為新臺幣壹佰伍拾萬元…」並交付原告收執之定金收據乙紙，並提出原證2支票及訂金收據影本為證。查該訂金收據上載明「茲收到臺北市○○區○○路○○巷○號之建物買賣訂金，雙方議定總價款為新臺幣壹佰伍拾萬元整，恐口無憑，特立此據，以示證明。簽收人：黃寶桂。中華民國101年2月24日」等語，並蓋有被告之印章，而被告承認有簽發上開收據（見卷第26頁），是兩造間就買賣標的系爭房屋及價金數額等必要之點，已雙方互相意思表示一致，買賣契約即屬成立。原告主張兩造間就系爭房屋已成立買賣契約乙詞，堪可採信。
⒉又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。復按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例可資參照）。再按當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責（最高法院18年上字第1685號判例參照）。被告辯稱因受不了原告一再騷擾糾纏及巧言花語之迷惑下，不知如何做出錯誤之意思表示，於101年2月24日簽下同意出售所有系爭房屋，並收下原告預謀準備好之過期支票，事後被告驚覺錯誤云云。惟查訂金收據上載明「茲收到臺北市○○區○○路○○巷○號之建物買賣訂金，雙方議定總價款為新臺幣壹佰伍拾萬元整，恐口無憑，特立此據，以示證明。簽收人：黃寶桂。中華民國101年2月24日」等語，已就系爭買賣標的及出售金額為明確記載，尚難認被告為出賣之意思表示時有何錯誤，又被告所稱遭原告一再騷擾糾纏及巧言花語之迷惑下云云，為原告否認，被告未就遭原告騷擾之情事舉證證明之，自難採信。又被告雖於101年3月16日以北投郵局第214號存證信函退還原告系爭支票，然原告於101年5月25日以臺北南海郵局第496號存證信函檢附系爭支票交還被告（見卷第9至10、43至46頁），尚難認原告有默示同意被告撤銷系爭買賣契約。
⒊另按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同
樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2定有明文。末按民法第426條之2及土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭二條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，此觀民法第426條之2第2項增訂「前項情形，『出賣人』應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄」，並於第三項增設「『出賣人』未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，暨土地法第一百零四條第二項規定「前項優先購買權人，於接到『出賣通知』後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『出賣人』未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等文字，並參照88年4月21日增訂民法第426條之2及64年7月24日修正土地法第104條規定時，所揭櫫「為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條規定，增訂本條」及「為保護現有基地或房屋所有權人、承租人或其他合法使用人之權益」之立法意旨自明（最高法院99年度台上字第1699號判決參照）。是可知民法第426條之2規定之優先承買權性質上為先買特權（先買權）之形成權，對出賣人具有相對之物權效力，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約，並非妨礙出賣人與第三人間成立買賣契約之障礙事由。被告稱因地主有優先承買權而無法成立買賣云云，亦不足取。
㈢原告請求於交付價金100萬元，被告應交付系爭房屋，是否
有理由？按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。又按「買受人對於出賣人除應交付約定價金外，尚有受領標的物之義務，此觀民法第367條規定自明，所謂受領標的物之義務，在不動產之買賣，應包括協同辦理所有權移轉登記之義務在內（土地法第73條第1項參照）。」，最高法院76年度台上字第651號判決意旨可參。查兩造間已成立系爭契約，被告雖於101年3月16日以北投郵局第214號存證信函退還原告系爭支票，然原告於101年5月25日以臺北南海郵局第496號存證信函檢附系爭支票交還被告（見卷第9至10、43至46頁），則系爭支票仍為被告持有，應認原告已給付買賣價金50萬元。系爭契約總價金為150萬元，扣除已給付定金50萬元，原告尚餘100萬元價金未給付被告，是原告請求於交付價金100萬元予被告之同時，被告應依系爭契約交付系爭房屋，於法即屬有據。
五、從而，原告本於系爭契約及民法第348條第1項之規定，請求確認兩造間於101年2月24日就系爭房屋以總價金150萬元之買賣關係存在。暨請求被告於原告給付100萬元之同時，應將系爭房屋交付原告，洵屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、原告 陳明 願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以准許。
八、結論：據上論結，本件原告之訴為有理由，依據民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國101年10月31日
民事第二庭法官熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月31日
書記官謝盈敏