臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度橋簡字第719號
原 告 陳欣蔓
訴訟代理人 陳雅琴 律師
被 告 吳萬長
上列當事人間請求核定租金事件，經本院於民國109年2月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
核定被告所有高雄市○○區○○段○○○○號建物及增建部分（
門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○○號）建物，占有原告
所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地，如附圖所示編號
A、面積十八點八一平方公尺之土地部分至法定租賃關係終止之
日止，每月租金為如附表所示計算方式所得之金額。
被告應給付原告新臺幣壹仟零柒拾陸元，及自本判決確定日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零八年六月六日起至兩造就前揭第一項土地之
法定租賃關係終止之日止，按月給付原告如附表所示計算方式所
得之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項命被告應給付原告新臺幣壹仟零柒拾陸元及第三項
已屆期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，
民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項分別定有明文
。又依同法第256條規定，不變更訴訟標的，而補充或更正
事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。經查，原
告起訴聲明原為：㈠請求核定被告所有高雄市○○區○○段
○○○○號建物及增建部分（門牌號碼高雄市○○區○○路○
○巷○○號，下稱系爭建物），占有原告所有坐落高雄市○○
區○○段○○○○號土地（下稱系爭428地號土地），面積14
.47平方公尺，每月租金為新臺幣（下同）20元。㈡被告應
自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭428地號土地之日止，
按月給付原告20元。㈢被告應給付原告1,200元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
嗣經地政機關實際測量後，變更其訴之聲明為：㈠請求核定
被告所有系爭建物，占有原告所有系爭428地號土地，面積
18.81平方公尺，每月租金為26元。㈡被告應自民事變更訴
之聲明狀繕本送達翌日起至法定租賃關係終止之日止，按月
給付原告26元。㈢被告應給付原告1,560元，及自民事變更
訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息（下稱變更後之聲明）。本院審酌原告並未變更訴訟
標的，僅依地政機關測量結果更正其訴之聲明，合於前開民
事訴訟法之規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2
項準用同法第385條第1項規定，依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭428地號土地為原告與訴外人 陳進川 、陳夭
綢、 王國隆 、 吳勤 、 陳東民 （下稱訴外人陳進川等）所共有
，原告應有部分為432分之18。系爭建物坐落於高雄市○○
區○○段○○○○號土地（下稱系爭425地號土地）及系爭42
8地號土地上，系爭建物及系爭425地號土地原均為原告所
有。被告於民國78年10月24日向原告購買取得系爭425地號
土地及系爭建物之所有權，然系爭建物另占用系爭428地號
土地面積18.81平方公尺之土地部分。依法兩造間推定在系
爭建物得使用期限內，就系爭428地號土地有租賃關係存在
，惟兩造間就系爭建物坐落於系爭428地號土地之租金金額
無法取得共識。而系爭建物附近學校、公共設施、生活機能
、交通機能完善，亦有觀光休閒設施，應按申報地價總額年
息10%作為計算租金標準。又本件租賃關係自系爭428地號
土地與系爭建物分屬不同人所有時即已發生，依法推定兩造
自斯時起存有租賃關係，是請求被告應給付原告自本件起訴
請求時回溯5年之租金1,560元及遲延利息。為此，爰依民
法第425條之1規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更
後之聲明所示。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，然前曾以：系爭建物係
伊所購買，當初代書漏未過戶系爭428地號土地，原告亦知
情，原告經過20至30年才要來跟伊要，不合理等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張系爭428地號土地為原告與訴外人陳進川等所共有
，原告應有部分為432分之18。系爭建物坐落於系爭425地
號土地及系爭428地號土地上，系爭建物及系爭425地號土
地原均為原告所有。被告於78年10月24日向原告購買取得系
爭425地號土地及系爭建物之所有權，然系爭建物另占用系
爭428地號土地面積18.81平方公尺之土地等情，業據原告
提出系爭428地號土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、土地
所有權狀各1紙為憑（本院卷第10頁至第11頁反面），並有
高雄市政府地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）108年
10月7日高市地鳳登字第10870994000號函檢附系爭425、
428地號土地及系爭建物之土地、建物登記公務用謄本及異
動索引1份在卷可佐（本院卷第26至37頁）。復經本院於10
8年12月9日會同兩造及鳳山地政人員現場履勘，製有勘驗
筆錄、現場照片、空照圖1份在卷可按（本院卷第44至49頁
），及鳳山地政109年1月7日高市地鳳測字第1097001930
0號函檢附之土地複丈成果圖1份存卷可考（本院卷第62至
63頁），堪認為真。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1
第1項定有明文。核其立法目的在於調和土地、建物不同所
有人間之權益，庶符社會正義之要求，而所謂「土地及房屋
同屬一人」如該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人
同意，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有
人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在
內，最高法院89年台上字第284號判決參照。再按土地與房
屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上
不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房
屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法
理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開
同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使
用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第
425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。
若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上
開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推
斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地
受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人
應許房屋保有者或受讓者使用土地，最高法院99年度台上字
第2344號判決意旨參照。
㈢經查，系爭建物及系爭425、428地號土地之所有權於78年
10月24日前均為原告所有，系爭建物有占用系爭428地號土
地，後被告於78年10月24日向原告購買取得系爭建物及系爭
425地號土地之所有權，而系爭428地號土地迄今仍為原告
及訴外人陳進川等所共有一情，業如前述，且為被告所不爭
執（本院卷第39頁正反面）。本院審酌系爭建物與系爭428
地號土地分別讓與而由被告取得系爭建物之時間，係在修正
民法第425條之1規定施行之前，雖非可直接適用該條規定
，惟參諸該條立法理由、最高法院48年台上字第1475號判例
揭櫫意旨，及保護房屋既得使用權之法理，除有特別情事，
可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，應推
斷土地讓與人即原告默許系爭建物受讓人即被告繼續使用土
地，而認兩造於系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在甚
明。
㈣次按就民法第425條之1第1項前段情形，其租金數額當事
人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項
定有明文。經查，兩造自被告於78年10月24日登記為系爭建
物所有權人時起，既經推定在系爭建物得使用期限內存有租
賃關係，已如前述。而在本件訴訟期間，兩造就原告得請求
租金之數額，仍無法達成合意，顯見兩造間就租金數額不能
協議決定，原告主張適用民法第425條之1第2項規定，請
求本院核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求被告給付
租金，即屬有據。
㈤再按請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，最高法
院84年度台上字第2707號判決意旨參照。原告提起此訴訟時
，祇須聲明請求定其租金數額即可，無須主張特定之租金數
額。縱原告主張租金數額並非可採，法院仍不能以此駁回其
訴。亦即法院本不受兩造當事人主張之拘束，得依調查之結
果，定合理之租金數額。又城市地方房屋之租金，以不超過
土地及其建築物申報總價年息10%為限。第97條、第99條及
第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第
97條第1項、第105條亦分別定有明文。而依土地法施行法
第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而
言。再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申
報之地價為法定地價。是城市地方建築基地租金亦應以土地
申報地價年息10%為上限。復按基地租金之數額，除以基地
申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程
度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地
租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高
額，最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照。
㈥經查，參諸本院勘驗筆錄及現場照片、土地複丈成果圖等資
料，併審酌系爭408地號土地坐落位置，臨4米路，近高雄
市大樹區九曲國小、大樹國中、舊鐵橋溼地公園、九曲堂車
站，附近為住宅區，週遭有全聯福利中心、超商等店家，交
通、生活機能尚稱完善，有系爭房屋Google地圖、現況圖1
份附卷可參（本院卷第52至57頁），本院斟酌系爭428地號
土地之地段、交通情形、經濟繁榮程度及系爭建物為屋齡約
39年之2層樓房並供居住使用等情況，認應按系爭428地號
土地申報地價年息6%調整為適當。而兩造成立租賃契約之承
租人使用範圍，應以系爭建物坐落使用之範圍定之，則系爭
建物占用系爭428地號土地之面積即如鳳山地政109年1月
7日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分面積18.8
1平方公尺，此有鳳山地政109年1月7日高市地鳳測字第
10970019300號函檢附之土地複丈成果圖1份在卷可稽（本
院卷第62至63頁），且原告就系爭428地號土地之權利範圍
為432分之18，此亦有系爭428地號之土地登記公務用謄本
1紙附卷可證（本院卷第28頁），依前所認定之系爭428地
號土地申報地價年息6%計算結果，自被告取得系爭房屋所有
權後，被告占用系爭428地號土地如附圖所示編號A之土地
部分，至法定租賃關係終止之日止之租金，每月應核定為如
附表所示計算方式所得之金額。
㈦另按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固
無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，土地所有人固非
不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定
地租數額後，土地所有人始得據以請求房屋所有人如數給付
，最高法院81年度台上字第2847號判決意旨參照。又房屋所
有人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判
決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自
不限於核定之後始得請求租金，亦即核定租金之判決兼寓確
認之性質，而有溯及效力。本件兩造間就系爭房屋得使用期
限內，推定有租賃關係存在，業經本院認定如前，而依民法
第425條之1第2項規定之核定租金，係因兩造間未能達成
協議，故於法院核定以前，土地所有權人無從請求為租金之
給付，且因兩造間存有推定租賃關係，使用土地者尚非不當
得利，若依民法第425條之1第2項核定之租金無溯及效力
，則土地所有人於核定前就土地無法使用之損失即無從請求
，實有失情理之平，依上說明，依民法第425條之1第2項
核定之租金額，自不限於法院判決後所發生者始得請求。再
者，系爭428地號土地之103、104年度申報地價均為每平
方公尺3,280元；105至107年度申報地價均為每平方公尺
4,000元，此有鳳山地政109年3月5日高市地鳳價字第10
970207200號函1紙存證可參（本院卷第72頁），依此計算
原告請求被告給付系爭房屋自起訴時回溯5年即103年6月
6日起至108年6月5日之租金合計為1,076元（計算式：
3,280元×18.81平方公尺×6%×18/432×2年＋4,000元
×18.81平方公尺×6%×18/432×3年＝1,076元，元以下
四捨五入）。另請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核
定之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效
果形成後，請求權人之請求權方確定發生，而有因債務人給
付遲延另需給付遲延利息之問題，是原告請求被告給付上開
租金自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起算之遲延利息，
即屬無據，而應自本判決確定翌日起始得請求遲延利息。再
者，被告所有系爭房屋於法定租賃關係終止前對系爭428地
號土地有租賃關係，惟系爭428地號土地每年申報地價均有
不同，並非固定不變，故原告得請求被告給付108年6月6
日起，至兩造就系爭428地號土地法定租賃關係終止前之期
間內，按附表所示方式計算之租金。
㈧末查，被告雖以系爭建物係伊所購買，當初代書漏未過戶系
爭428地號土地，原告亦知情，原告經過20至30年才要來跟
伊要，不合理等語置辯。然被告未能就伊於78年間購買系爭
建物時一併購買系爭428地號土地，僅係漏未過戶一情舉證
以實其說，且原告僅請求自起訴時起回溯5年之租金，並未
罹於時效，是被告上開所辯，尚難憑採。
㈨基上，本件租金核定以當年申報地價年息6%為適當公允，原
告自103年6月6日起至108年6月5日止請求被告給付之
租金合計為1,076元，及自本判決確定翌日起加計遲延利息
，並自108年6月6日起，於被告所有使用系爭房屋之期間
內，按月給付如附表所示方式計算之給付租金部分，為有理
由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
四、從而，原告依民法第425條之1之規定，請求核定被告所有
系爭建物占用原告與訴外人陳進川等共有系爭428地號土地
如附圖所示編號A之土地部分，至法定租賃關係終止之日止
之租金為如附表所示方式計算之金額，請求被告給付租金1,
076元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之法定遲延利息，並自108年6月6日起，於被告所有
使用系爭建物之期間內，按月給付如附表所示方式計算之租
金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，均無理由，不
應准許。
五、本件判決主文第2項被告應給付原告1,076元及第3項已屆
期部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐
一論列，附此敘明。
七、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴
當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴
之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。請
求法院核定租金之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告
提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得
不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟
費用應由兩造平均分擔，始為公允，爰判決如主文第5項所
示。
中華民國109年3月24日
橋頭簡易庭法官蔡宜靜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年3月24日
書記官程淑萍
附表（本院核定被告自108年6月6日起，至被告所有系爭建物
使用系爭428地號土地期間內，應按月給付原告之租金金額計算
）：
┌───┬────────────────────────┐
│占用人│計算方式│
├───┼────────────────────────┤
│被告│高雄市○○區○○段○○○○號土地當年申報地價（元/│
││平方公尺）×18.81㎡×年息6%×（18/432）÷12個月│
└───┴────────────────────────┘
附圖