裁判字號：臺灣臺北地方法院89年簡上字第548號民事判決
裁判日期：民國89年10月31日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度簡上字第五四八號
上訴人乙○○被上訴人信義房屋仲介股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 陳俊宏 律師右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國八十九年四月五日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第一一七四０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：本件訴外人 張貴玉 亦為謙祥房屋仲介有限公司（以下稱謙祥房屋）之客戶，非專屬被上訴人之客戶，被上訴人據以要求給付仲介費應有未當。本件為被上訴人主動解約，非上訴人為規避仲介費而要求解約，並於協議書中言明解約後，各方不得提出異議或有損他方名譽，故被上訴人自不得在提本件訴訟。本件被上訴人之所以未完成仲介，係因申辦公教貸款問題條件，由被上訴人同意代墊貸款金額，唯恐因遲延時日過久而暴增利息支出，故上訴人乃請求代墊期間以不超過二週為原則，不為被上訴人所接納，而無法完成仲介，因此實因被上訴人延誤時日錯失商機，且依據兩造所簽「買賣委託書內容更改附表」第四條「更改其他約定事項」第一款之規定明訂「屋主同意以上委託金額（即新台幣四百九十萬元）成交時，願意支付新台幣壹拾貳萬元整之全部服務報酬，另土地增值稅自行負擔；買方成交若因貸款問題解約，則信義房屋須退回已收之服務費報酬」，故被上訴人自無權請求仲介報酬。且前約款屬定型化委託契約，違反平等互惠原則，且與民法第五百六十八條規定之立法意旨顯相矛盾，依消費者保護法第十二條第一項、同條第二項第二款及同法施行細則第十一條、十二條之規定，理應無效等語。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：本件系爭約定乃兩造就服務報酬給付要件之特別約定，尚難認其與民法第五百六十八條規定之立法意旨顯相矛盾。又為避免仲介公司投入之心力付諸流水，兩造為系爭約定，除可避免客戶惡意圖免給付仲介費外，亦因被上訴人對交易完成之結果，確實曾經付出努力且具一定幫助效果之應受報酬，並無不公平之處。且本件系爭條款僅限制委託期限屆滿後二個月內，上訴人不得與被上訴人曾介紹之客戶交易，並非永遠限制，亦無限制與其他第三人交易，顯見該條款乃為保障被上訴人努力所應得之合法收益，並非不當限制上訴人權益。且系爭契約第四條有加粗黑體字印刷，上訴人自稱未經審閱，並無法舉證以實其說。故上訴人抗辯上開約定係屬定型化委託契約，違反平等互惠原則，且與民法第五百六十八條規定之立法意旨顯相矛盾，依消費者保護法第十二條第一項、同條第二項第二款及同法施行細則第十一條、十二條之規定，理應無效等語，為不足採。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、本件被上訴人起訴主張：其於民國（下同）八十八年三月十九日與上訴人簽立「買賣仲介專任委託書」由上訴人將其所有座落於台北市○○路○○○巷○○○號四樓房屋及土地持分，委託被上訴人以新台幣（下同）五百七十萬銷售，委託期限自八十八年三月十九日至同年五月十八日止，依據雙方所簽具之委託書第四條第四項第２點之約定「在委託期間屆滿後二個月內，甲方（即上訴人）與乙方（即被上訴人）所曾介紹之客戶成交，經乙方查證屬實者。視為乙方已完成居間仲介之義務。」。簽約後被上訴人介紹訴外人張貴玉向上訴人四百九十萬元購買前開房地並交付定金十萬元，嗣因貸款問題無法解決，故解決上訴人與張貴玉之買賣契約，兩造並終止銷售委託契約。然被上訴人嗣後發現系爭房屋已於同年七月三日由上訴人售予張貴玉，依前開約定上訴人自應負擔服務報酬。又該系爭房屋雖依據上訴人所辯係委託訴外人謙祥房屋（中信房屋雙和加盟站），然由謙祥房屋卻僅收取千分之五之費用，遠低於市場正常交易收費標準之百分之四，足見本件系爭房屋之成交，乃因上訴人之努力促成。另本件兩造所簽具之委託書固為定型化契約，然上開條款有以粗黑字體特別標明，同時委託書中有多項上訴人義務之規定，故並無違反消費者保護法平等互惠原則，故被上訴人自得依約請求上訴人給付服務報酬。上訴人則以：本件上訴人與張貴玉之間買賣契約無法成立，係因張貴玉係辦理公教人員貸款，而其放款金融機構無法辦理代清償之業務，其後並由被上訴人之員工見證下達成協議解除買賣契約。如上訴人為圖免付服務費，自無庸再行委託謙祥房屋仲介，並支付服務費予謙祥房屋。至於支付與謙祥房屋之報酬會比較低，乃因上訴人亦有協助取得張貴玉之貸款之故等語置辯。
二、本件被上訴人主張兩造於八十八年間簽立「買賣仲介專任委託書」，由上訴人將其所有台北市○○路○○○巷○○號四樓房屋及坐落土地持分，委託被上訴人以五百七十萬元銷售，委託期限自八十八年三月十九日起至八十九年五月十八日止，雙方於上開委託契約書第四條第四項第二款約定「在委託期間屆滿後二個月之內，甲方（即指上訴人）與乙方（即指被上訴人）所曾介紹之客戶成交，經乙方查證屬實者，甲方仍應給付委託總價百分之四之服務報酬予乙方」。兩造簽約後，被上訴人介紹之買方即訴外人張貴玉開價四百九十萬元，並交付定金十萬元，經上訴人同意，原訂期簽約，嗣因無法解決貸款問題，遂於八十八年六月一日以協議書解除雙方買賣合意，由被上訴人退還十萬元定金予訴外人張貴玉。兩造亦終止銷售委託。嗣經原告公司員工發現，上開房地已於八十八年七月三日由上訴人售予訴外人張貴玉等情，業據提出買賣仲介專任委託書、買賣斡旋金收據、買賣委託書內容更改附表、土地及建物登記謄本、律師函及回執等件為證，上訴人對之亦不爭執，應堪信為實在。另上訴人辯稱其係委託訴外人謙祥房屋居間仲介以四百九十萬元代為銷售系爭房地與訴外人張貴玉，並給付謙祥房屋報酬二萬四千五百元等情，亦據提出專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書及謙祥公司簽發之統一發票等件為證，並經證人即謙祥公司之職員到庭證述無訛，亦堪信為真實。故本件之主要爭點，係在被上訴人出售系爭房屋係經由訴外人謙祥公司之居間仲介，是否仍應受前開條例之限制，而有支付報酬之義務。
三、經查：
（一）就契約解釋之原則，應以文義解釋為出發點，兩造上開「在委託期間屆滿後二個月之內，甲方（即指被告）與乙方（即指原告）所曾介紹之客戶成交，經乙方查證屬實者，甲方仍應給付委託總價百分之四之服務報酬予乙方」之約定，即便本件有如被上訴人所稱，未完成仲介，係因申辦公教貸款問題條件，由被上訴人同意代墊貸款金額，唯恐因遲延時日過久而暴增利息支出，故上訴人乃請求代墊期間以不超過二週為原則，不為被上訴人所接納，而無法完成仲介，因此實因被上訴人延誤時日錯失商機，且依據兩造所簽「買賣委託書內容更改附表」第四條「更改其他約定事項」第一款之規定明訂「屋主同意以上委託金額（即新台幣四百九十萬元）成交時，願意支付新台幣壹拾貳萬元整之全部服務報酬，另土地增值稅自行負擔；買方成交若因貸款問題解約，則信義房屋須退回已收之服務費報酬」，故被上訴人自無權請求仲介報酬等情。因前開約定並未排除上訴人另行委託仲介公司介紹而成交或無法成交之情形，本件上訴人既在委託期間屆滿後二個月之內，與被上訴人所曾介紹之客戶成交，即便如上訴人所稱其並無故意規避給付報酬金之意思，然依約定上訴人仍應給付報酬。
（二）查系爭約定乃兩造就服務報酬給付要件之特別約定，尚難認其與民法第五百六十八條規定之立法意旨顯相矛盾。又為避免仲介公司投入之心力付諸流水，兩造為系爭約定，除可避免客戶惡意圖免給付仲介費外，亦因被上訴人對交易完成之結果，確實曾經付出努力且具一定幫助效果之應受報酬，並無不公平之處。且本件系爭條款僅限制委託期限屆滿後二個月內上訴人不得與被上訴人曾介紹之客戶交易，並非永遠限制，亦無限制與其他第三人交易，顯見該條款乃為保障被上訴人努力所應得之合法收益，並非不當限制上訴人權益。且系爭契約第四條有加粗黑體字印刷，上訴人自稱未經審閱，並無法舉證以實其說。故上訴人抗辯上開約定係屬定型化委託契約，違反平等互惠原則，且與民法第五百六十八條規定之立法意旨顯相矛盾，依消費者保護法第十二條第一項、同條第二項第二款及同法施行細則第十一條、十二條之規定，理應無效等語，為不足採。
四、從而，本件被上訴人主張依據兩造所簽訂之買賣仲介專任委託書提起本訴，請求判決如原審主文第一項所示之金額及其法定遲延利息，即無不合，應予准許。上訴所辯均為無可採。是則原審依據民法第五百七十二條酌減兩造約定之報酬後，判命上訴人給付新台幣捌萬元及自民國八十八年十月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、判決如主文。
中華民國八十九年十月三十一日
民事第四庭審判長法官謝明珠
法官洪于智法官黃柄縉右為正本係照原本作成不得上訴中華民國八十九年十月三十一日
法院書記官楊湘雯