臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第6656號
原 告 錢一蓮
被 告 何崇正
訴訟代理人 朱峻賢 律師
陳以蓓 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年4月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟捌佰柒拾貳元，及其中新臺幣玖
仟元自民國一０二年六月七日起，其中新臺幣參仟捌佰柒拾貳元
自民國一０三年四月二日起，均至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹萬貳仟捌佰柒拾貳元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國101年4月3日簽訂房屋租賃契約書
，由被告向原告承租原告所有坐落臺北市○○區○○路0段
000號、602之1號2樓房屋，約定租賃期間自101年5月
6日起至106年5月30日止，租金每月新臺幣（下同）25,0
00元。詎被告自101年11月份起即未依約給付租金，至102
年1月18日兩造合意終止系爭租約時止，共計積欠101年11
月份、12月份租金50,000元。而原告於102年1月18日系爭
租約終止後數次催告被告給付租金及返還系爭房屋，被告均
置之不理，至102年4月20日止，原告始知悉被告將系爭房
屋之鑰匙備份交由高老師保管使用，高老師並將該鑰匙留置
於系爭房屋之大樓管理室，原告即會同管區警員、大樓總幹
事 劉秀美 等人，持該備份鑰匙解除被告之占有，並自該日起
取得系爭房屋之占有，則被告受有相當於租金之不當得利65
,833元。又被告於系爭租約終止後，未及時將系爭房屋騰空
遷讓交還原告，依系爭租約第7條第2項約定，原告得向被
告請求按照房租增加1倍之違約金即50,000元。再依系爭租
約第6條第1項約定，系爭房屋所生之水電費、瓦斯費、管
理費、電話費應由被告負擔，系爭租約終止後，被告未將系
爭房屋返還原告，且未踐行點交程序，原告為其代墊電費56
7元、491元，電話費558元、491元，大廈管理費1070元
、695元，合計3,872元，原告自得依民法第179條、第17
2條規定請求被告返還上開費用3,872元。是被告共應給付
原告租金50,000元、相當於租金之不當得利65,833元、違約
金50,000元、代墊費用3,872元，合計169,705元，爰依系
爭租約約定、民法第179條、第172條規定，請求被告給付
169,705元本息等語。並聲明：㈠被告應給付原告169,705
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：其未以匯款方式給付租金之月份為101年10月份
、12月份，此二月份之租金，被告係以學童繳納之補習費用
以現金給付予原告，倘被告積欠租金未償，原告怎可能於通
知騰空返還房屋時，同意免除1月份之租金，甚或完全未提
及被告積欠租金之事，原告之主張核與常情不符，被告並無
積欠101年11月份、12月份租金情事。又系爭2樓、2樓之
1相連互通，被告始終未曾取得系爭2樓鑰匙，原告既可單
獨將系爭2樓出售，並任由 仲介 任意進出系爭2樓帶看，被
告是否返還系爭2樓之1鑰匙根本無關，而系爭2樓之1一
直作為數理安親班使用，被告102年1月中旬自系爭房屋搬
離後，原安親班學生仍於系爭2樓之1繼續上課，並由原數
學老師負責，毫無間斷，被告並未受有相當於租金之不當得
利。再被告於102年1月18日發函當日即搬遷完成，並無任
何未騰空遷讓之情形，兩造有無正式點交非系爭租約第7條
第2項約定事項，原告既得自由買賣、進出、使用系爭房屋
，自不應認被告應負違約之責。縱認被告仍有應給付之款項
，然原告尚有押租金5萬元未返還，為原告所是認，被告自
得以之為抵銷等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均
駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行
。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於101年4月3日簽訂房屋租賃契約書，由被告向原告
承租原告所有坐落臺北市○○區○○路0段000號、602之
1號2樓房屋，約定租賃期間自101年5月6日起至106年
5月30日止，租金每月25,000元（本院卷第3-5頁）。
㈡兩造於102年1月18日合意終止系爭租約（本院卷第149-15
0頁）。
㈢系爭房屋至102年1月6日止之電費567元、491元，至10
2年1月15日止之電話費558元、491元，至102年1月15
日止之大廈管理費1,070元、695元，合計3,872元（本院
卷第188-193頁）。
四、得心證之理由：
原告主張系爭租約於102年1月18日終止，其於102年4月
20日始取得系爭房屋之占有，被告應給付原告租金50,000元
、相當於租金之不當得利65,833元、違約金50,000元、代墊
費用3,872元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應
審究者為：㈠被告是否積欠租金未償？㈡原告何時取得系爭
房屋之占有？㈢原告不當得利、違約金、代墊費用之請求有
無理由？㈣被告所為之抵銷抗辯有無理由？㈤原告得否請求
起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息？茲論述如下：
㈠被告是否積欠租金未償？
按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實
，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因
清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀
民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院28年上字第1920
號判例意旨參照）。被告自承其自101年5月份起向原告承
租系爭房屋，租金每月25,000元，而依原告所提之存摺節本
所示，被告僅於101年6月4日、6月13日、7月18日、9
月4日、10月22日、11月12日給付租金，客觀上僅清償101
年5月份至10月份之租金（本院卷第60-62頁），依上所述
，應由被告就其抗辯101年10月份、12月份租金業以現金清
償而消滅之事實，負舉證之責。就此，被告係以其若積欠租
金未償，原告通知騰空返還房屋時，不可能完全未提及積欠
租金之事，甚或同意免除1月份之租金為其論據。惟查：原
告於系爭租約終止後之102年1月20日，曾寄發存證信函予
被告，除請求被告回復原狀外，亦請求被告給付所欠租金，
有上開存證信函在卷可憑（本院卷第8-10頁），被告謂原告
通知騰空返還房屋時，未提及積欠租金之事，核非事實。至
原告101年12月16日簡訊提及：「沒問題，一月份我不算你
房租」等語，係因被告於101年12月15日以簡訊表示將承租
至102年1月18日止（本院卷第35-36頁），對照其內容，
原告上開簡訊僅係就被告告知系爭租約將於102年1月18日
終止及該月份之租金應如何計算之事為回應，無從推論被告
先前並無積欠租金之事實，被告以此抗辯101年10月份、12
月份租金業以現金清償而消滅，不足採信，原告請求被告給
付積欠之租金50,000元（25,000×2＝50,000），即屬有據
。
㈡原告何時取得系爭房屋之占有？
按占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態。所謂對於物有
事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或
者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實
上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照
）。被告固於102年11月19日始將系爭房屋鑰匙、門禁卡返
還原告（本院卷第151頁）。惟查：被告於系爭租約終止後
之102年1月23日曾以簡訊詢問原告：「請問這個假日我可
否去搬東西？」，原告則於同日以簡訊答以：「沒問題」，
有上開簡訊附卷足憑（本院卷第159頁），足見被告於系爭
租約終止後雖仍有部分物品放置於系爭房屋內，然其已使原
告取得對於系爭房屋之事實上管領力，原告對於系爭房屋已
有確定及繼續之支配關係，其主觀上亦已立於得排除他人干
涉之狀態，否則被告進入系爭房屋搬遷物品，何須告知並經
原告之同意？原告又何以立於支配、管領之地位答以「沒問
題」？原告主張其於102年4月20日始持被告交高老師放置
於大樓管理室之備份鑰匙解除被告之占有，並自該日起取得
系爭房屋之占有，尚難憑採。
㈢原告不當得利、違約金、代墊費用之請求有無理由？
⒈關於不當得利65,833元：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，
可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院
61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約於102年1
月18日終止，為兩造所不爭，被告雖於系爭租約終止後即使
原告取得對於系爭房屋之事實上管領力，然依其102年1月
23日簡訊所載（本院卷第159頁），其仍有部分物品放置於
系爭房屋內，客觀上即受有相當於租金之利益，原告主張其
得請求被告返還相當於租金之不當得利，尚非無據。而被告
於102年1月23日以簡訊表示將於當週之假日搬遷（本院卷
第159頁），足見被告之物品於系爭租約終止後之102年1
月27日始自系爭房屋搬遷，以系爭房屋每月租金為25,000元
、被告物品占用系爭房屋日數為9日（102年1月19日至10
2年1月27日）計算，被告應返還相當於租金之不當得利為
7,500元（25,000÷30×9＝7,500，元以下四捨五入），
原告逾此範圍之請求，核非可採。
⒉關於違約金50,000元：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院得依此
規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之（最
高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。「乙方（即被
告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標
的物回復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何
權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，甲方（即原告）得向
乙方請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日止」，為系
爭租約第7條第2項所明定。系爭租約業於102年1月18日
終止，被告於102年1月27日始將其物品搬離，原告主張其
得依上開約定請求被告給付違約金，固非無據。惟原告雖因
未能取回系爭房屋而罹受損害，然被告占有系爭房屋期間，
仍應將其所受相當於系爭租約所約定每月25,000元租金之利
益返還原告，原告請求按原租金1倍計算之違約金顯屬過高
，應以原租金5分之1即每月5,000元（25,000×1/5＝5,
000）計算為適當。而被告之物品於102年1月27日自系爭
房屋遷離，其占用系爭房屋之日數為9日，則其應給付之給
付之違約金為1,500元（5,000÷30×9＝1,500，元以下
四捨五入），原告逾此範圍之請求，不應准許。
⒊關於代墊費用3,872元：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益民法第179條前段定有明文。「房屋稅由甲方（即原告）
負擔，水電費、瓦斯費、管理費、電話費等，因使用必須繳
納之費用，則由乙方（即被告）自行負擔」，系爭租約第6
條第1項約定甚明。原告為被告代墊其承租期間之電費567
元、491元（至102年1月6日止）、電話費558元、491
元（至102年1月15日止）、大廈管理費1,070元、695元
（至102年1月15日止），合計3,872元，為被告所不爭，
並有原告所提之電話費、電費、管理費收據為證（本院卷第
189-193頁）。上開費用既由原告支付，被告即因之受有免
除給付上開費用之利益，依民法第179條前段規定，原告自
得請求被告返還上開代墊費用3,872元。
⒋承上，原告請求被告給付租金50,000元、相當於租金之不當
得利7,500元、違約金1,500元，及電話費、電費、管理費
等代墊費用3,872元，核屬有據，逾此範圍之請求，洵非正
當。
㈣被告所為之抵銷抗辯有無理由？
被告主張其於系爭租約簽訂時給付50,000元供作擔保金，為
原告所是認，並有系爭租約附卷可稽（本院卷第3頁），系
爭租約既已終止，原告即應將之返還，被告主張以之與原告
上開租金、不當得利、違約金、代墊費用債權為抵銷，應為
可採，抵銷後，原告得請求被告給付之金額為12,872元（50
,000＋7,500＋1,500＋3,872－50,000＝12,872）。
㈤原告得否請求起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息？
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定
有明文。原告請求相當於租金之不當得利、違約金、代墊費
用，屬無確定期限之債務。關於租金、相當於租金之不當得
利、違約金之請求，原告請求自起訴狀繕本送達翌日即102
年6月7日起算遲延利息，核無不合。惟關於代墊費用3,87
2元，原告於103年3月28日始以民事更正暨準備書㈢狀追
加請求，被告於103年4月1日撰擬辯論意旨狀對之表示意
見，足見被告至遲於當日即103年4月1日即受催告，則關
於代墊費用3,872元，被告應自103年4月2日起負遲延責
任，原告就此請求自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，其
超過部分，不應准許。
五、綜上所述，原告得請求被告給付租金50,000元、相當於租金
之不當得利7,500元、違約金1,500元、代墊費用3,872元
，被告抗辯其得以系爭租約簽訂時給付之擔保金50,000元為
抵銷，核屬有據，抵銷後，原告得請求被告給付12,872元，
其逾此金額之請求，洵非正當。從而，原告依系爭租約約定
、民法第179條規定，請求被告給付12,872元，及其中9,00
0元自102年6月7日起，其中3,872元自103年4月2日
起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予
准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依聲請
為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，
其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、原告雖聲請傳訊證人 黃祿庭 ，以證明被告上課時數嚴重不足
，導致學生嚴重流失之事實，惟其待證事實僅涉及兩造間課
後托育中心讓渡契約，與系爭租約無關，本院認無傳訊之必
要。而原告聲請傳訊證人 劉嘉恆 、劉秀美，係為證明原告並
無利用系爭房屋以補習班名義招生及營業之事實，惟兩造10
2年1月23日簡訊已足以證明原告業取得系爭房屋之占有，
原告是否利用系爭房屋以補習班名義招生及營業，不影響其
占有之事實，自無傳訊之必要。又被告聲請傳訊證人 詹勝凱
、劉嘉恆，以證明其於102年1月間搬遷及原告於系爭租約
終止後可自由使用系爭房屋之事實，然兩造102年1月23日
簡訊已足以證明被告實際搬遷及原告取得系爭房屋占有之時
點，亦無再予傳訊之必要，併予敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此
敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年4月29日
臺北簡易庭法官陳秀貞
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月29日
書記官曾東竣