臺灣屏東地方法院民事判決 102年度潮簡字第392號
原 告 李玉清
訴訟代理人 林肇明 律師
被 告 林晋豐
訴訟代理人 康進益 律師
上列當事人間請求確認通行權存在事件，本院於民國103年4月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地（下
稱1157-6）係原告所有，於民國61年6月2日經由訴外人黃
友富介紹向訴外人 黃振霖 購買取得，因1157-6地號土地係袋
地，出入須經由 黃友富 所有坐落同段1157-3地號土地（下稱
系爭土地），始得對外聯絡通往附近唯一之產業道路即內埔
鄉竹圍村中原巷，是原告與黃振霖於61年5月16日簽訂不動
產買賣契約證書（下稱系爭買賣契約書）時，除經黃友富擔
任見證人外，並當場交付新臺幣1,000元，向黃友富購買系
爭土地內由「黃友富房屋門前起透至本筆1157-6號界線止寬
積6台尺」土地，為永久通行之用，此有系爭買賣契約書上
追批一欄之記載可佐。原告與黃友富間上開購買土地供系爭
土地永久通行使用之約定，其契約標的為土地所有權之使用
權能，並非物或權利之買賣，故探求當事人真意及黃友富將
該部分土地交付原告占有並使用通行數十年之事實，其性質
應為不定期限租賃契約。而由黃友富房屋門前起透至1157-6
地號界線止寬積6台尺土地，其坐落位置為附圖方案一所示
編號甲部分面積187平方公尺土地。雖嗣後系爭土地因買賣
而先後讓與訴外人 鍾德榮 、 沈愛春 ，被告於沈愛春死亡後，
於86年11月11日分割繼承取得系爭土地，惟依民法第425條
第1項規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將
其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在
」，故被告應受原告與黃友富所訂系爭買賣契約書追批約定
之拘束，被告應容忍原告繼續通行附圖方案一編號甲部分土
地。又縱非為租賃契約，惟原告既支付金錢與黃友富而為有
償，並具占有附圖方案一編號甲部分土地通行數十年之公示
作用，故本件應得類推適用第425條第1項規定。另按法律
事實為第三人所明知或可得而知，縱為債權行為，其契約內
容仍非不得對第三人發生法律上效力，最高法院97年度台上
字第1719號、100年度台上第463號判決意旨參照。原告
自61年間取得1157-6地號土地，至被告於86年間取得系爭
土地前，已通行附圖方案一編號甲部分土地數十年，甚且被
告在取得系爭土地後之10餘年間，對於原告通行上開土地亦
無爭執，且該附圖方案一編號甲部分土地上之通路明顯存在
系爭土地中間，其距離長達數十公尺，是被告應知悉系爭土
地前所有人黃友富與原告間有訂定通行權契約，被告應受其
前手黃友富與原告間所訂約定通行權契約之拘束。詎被告竟
於102年6月間借整地名義，將附圖方案一編號甲部分土地
上之道路，全部挖掘破壞，妨礙原告通行。 爰先位 依契約關
係，求為確認原告就被告所有附圖方案一編號甲部分土地，
有通行權存在。倘先位無理由，因1157-6地號土地為袋地，
附近僅有中原巷一條產業道路，原告僅能藉由系爭土地始得
通行至上開產業道路，備位依民法第787條法定通行權之規
定，原告亦得通行系爭土地，沿系爭土地東邊及東南邊界址
寬度3公尺範圍之土地，即附圖方案二所示編號甲部分面積
453平方公尺之土地，則為對系爭土地損害最小之處所及方
法等語。並聲明：㈠先位聲明：⑴確認原告就被告所有1157
-3地號如附圖方案一所示編號甲部分面積187平方公尺之土
地有通行權存在。⑵被告不得為任何阻礙原告通行之行為。
⑶被告應將上開通行範圍之土地整平，並供原告通行。㈡備
位聲明：⑴確認原告就被告所有1157-3地號如附圖方案二所
示編號甲部分面積453平方公尺之土地有通行權存在。⑵被
告不得為任何阻礙原告通行之行為。⑶被告應將上開通行範
圍之土地整平，並供原告通行。
二、被告則以：
㈠觀之原告所提出系爭買賣契約書所載，契約當事人為原告與
黃振霖，黃友富僅為介紹人，並非出賣人，且系爭買賣契約
書追批欄之記載係載明「乙方（黃振霖）負責向黃友富承購
仝段1157-3號土地內即由黃友富之房門前起透至本筆1157-6
號界線止寬積陸台尺…」，亦即是黃振霖負責向黃友富承購
，並非原告向黃友富購買土地通行使用，而黃振霖是否確有
向黃友富承購房門前起之土地，則付諸闕如，毫無任何憑據
證實，且黃友富亦未在追批處簽名蓋章，自不能僅憑原告與
黃振霖之買賣契約有此追批記載，即得遽認黃振霖確有向黃
友富買受「由黃友富房門前起透至1157-6號界線止寬積6台
尺」土地。又系爭買賣契約書追批所載係買賣關係，並非租
賃關係，且所購買供通行之土地，是黃友富之「房屋門前」
起之道路，但原舊有之黃友富門前已無此道路，現況附圖方
案一編號甲部分土地上之道路，是被告因出租他人種植鳳梨
，為便於種植、施肥、採收等而設置，並非系爭買賣契約書
追批所指之「房屋門前之道路」，原告與黃友富間就附圖方
案一編號甲部分土地，並無買賣或租賃關係存在。縱認系爭
買賣契約書追批約定之性質為租賃契約，惟該租賃契約未經
公證，且未定期限，依民法第425條第2項之規定，亦無同
條第1項之適用，原告自亦不得主張租賃續為通行。
㈡依照債之相對性，債權債務之主體，以締結契約之當事人為
準，債權債務原係特定人間之關係，故依據契約應負償還義
務之當事人，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務
人以外之人請求給付（最高法院19年上字第1718號及18年上
字第1953號判例可資參照）。兩造間並未訂有任何契約，被
告之被繼承人沈愛春買受系爭土地時，前手亦從未告知有與
原告有買受土地通行之情事，且系爭土地一直係在被告占有
使用中，被告並非系爭買賣契約書追批約定之當事人，亦不
知悉系爭土地前所有人黃友富有與他人訂定通行權契約，原
告不受系爭買賣契約書追批約定之拘束，原告先位請求顯無
理由。
㈢按有通行權之人應於通行之必要之範圍內，擇其週圍地損害
最少之處所及方法為之，為民法第787條第2項所明定。由
1157-6地號往東即有新北勢段1156-5地號之柏油道路可供通
行，其通行所需長度、面積相較於附圖方案一、二通行範圍
為少，此通行方案明顯是周圍地損害最少之處所，故原告備
位請求，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回
。
三、原告主張坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地為原告
所有，系爭土地即同段1157-3地號原為訴外人黃友富所有，
嗣後因買賣而先後讓與外人鍾德榮、沈愛春，被告於86年11
月11日因分割繼承沈愛春遺產而取得系爭土地。1157-6地號
係原告於61年6月2日經由黃友富之介紹而向訴外人黃振霖
購買取得，原告並於61年5月16日與黃振霖簽訂有系爭買賣
契約書，黃友富為該買賣契約見證人，系爭買賣契約書追批
一欄記載：「本約第2條所定之價款全部係包括乙方（指黃
振霖）負責向黃友富承購仝段1157-3號土地內即由黃友富之
房門前起透至本筆1157-6號界線止寬積陸台尺之價款由乙方
負擔而黃友富同意並將該六台尺寬價款新台幣壹仟元正賣給
與乙方供與甲方（指原告）永久使用但為整平道路使用由甲
方自理負擔一切費用。」，及1157-6地號土地為袋地等事實
，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本、不動產買賣契
約證書等件為證（本院卷第4頁至5頁、第7頁至12頁），
並有本院向屏東縣潮州地政事務所調取之系爭土地人工登記
土地登記簿（電子處理前舊簿）附卷可佐（本院卷第63頁至
72頁），且為被告所不爭執，堪信原告上開主張事實為真實
。
四、至於原告主張依前揭系爭買賣契約書追批記載，其於61年5
月16日曾向系爭土地前所有人黃友富買受系爭土地內由「黃
友富房屋門前起透至本筆1157-6號界線止寬積6台尺」土地
，其坐落位置即為附圖方案一所示編號甲部分面積187平方
公尺土地，其與黃友富間上開買賣契約，係為供1157-6地號
土地永久通行使用，其契約性質為不定期限租賃，倘非租賃
，雙方亦有約定通行權存在，依租賃或約定通行權契約關係
，求為判決如先位聲明請求事項，備位依民法第787規定，
對系爭土地亦有通行權云云，則均為被告所否認，並以前揭
情詞置辯。故本件應審究者為：㈠系爭買賣契約書追批記載
內容是否具有不定期限租賃契約之性質？㈡原告與黃友富間
就附圖方案一所示編號甲部分面積187平方公尺土地，有無
約定通行權之關係存在？被告是否受此約定通行權之拘束？
㈢原告依民法787條規定，主張通行系爭土地內如附圖方案
二所示編號甲部分面積453平方公尺土地，有無理由？茲分
述如下：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租
賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約
定使用、收益之狀態；承租人應以善良管理人之注意，保管
租賃物，民法第421條第1項、第423條、第432條第1項
分別定有明文。準此，可知出租人負有交付、保持租賃標的
物之義務，承租人則負有支付租金及保管租賃標的物之義務
，換言之，出租人必須將租賃標的物交付與承租人占有管領
，使承租人就租賃標的物為使用收益，於合法占有保護權限
範圍內，亦具有排除他人侵害之權限。原告自承系爭買賣契
約書追批所載承購1157-3地號內黃友富房屋門前起透至1157
-6號界線止寬積6台尺土地之目的在於供其買受1157-6土地
通行之用，足證其非承租上開土地為使用收益，且原告並未
提出證據證明其就上開土地有獨自占有管領使用收益之權限
，是系爭系爭買賣契約書追批約定內容應不具有不定期租賃
契約之性質。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應以當
事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及
其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。
系爭買賣契約書追批前段雖載明由黃振霖負責向黃友富「承
購」1157-3號土地內即由黃友富之房門前起透至本筆1157-6
號界線止寬積6台尺土地，惟從後段文句所載黃友富同意賣
給與黃振霖供與原告永久使用等語，及嗣後黃友富移轉系爭
土地所有權與買受人鍾德榮，其面積並無短少等情，可知黃
振霖向黃友富承購上開土地之真意係就上開土地為通行權之
約定，雖該約定通行權契約存在於黃友富與黃振霖間，然由
「黃友富同意並將該六台尺寬價款新台幣壹仟元正賣給與乙
方（黃振霖）供與甲方（指原告）永久使用」等語，足認黃
友富同意黃振霖將該約定通行權之法律關係讓與原告，由原
告承受，是原告與黃友富間就「由黃友富之房門前起透至11
57-6號界線止寬積6台尺土地」，有約定通行權之關係。至
該約定通行權範圍之土地，原告固主張其坐落位置係附圖方
案一所示編號甲部分面積187平方公尺土地，然觀之系爭買
賣契約書追批，並未有通行位置之具體記載，當時亦未經測
量，且該附圖方案一編號甲部分土地係坐落在黃友富房屋屋
旁，有原告提出之現況照片可佐（本院卷第53頁），則系爭
買賣契約書追批約定「由黃友富房門前起透至1157-6號界線
止寬積6台尺土地」之約定通行範圍，是否即為附圖方案一
編號甲部分土地已非無疑。又按鄰地所有人間所訂之約定通
行權契約，僅於當事人間發生債之效力。其債權債務之主體
，以締結契約之當事人為準，應由各該當事人行使契約上之
權利或負擔其義務。主體如有變更，係屬更改或契約承擔之
性質，非得契約原當事人之同意，不得為之（最高法院87年
度台上字第1964號判決意旨參照）。依系爭買賣契約書追批
約定之通行權契約，係存在於原告與黃友富間，被告及其被
繼承人沈愛春均非該約定通行權契約之當事人，縱認系爭買
賣契約書追批所載「由黃友富房門前起透至1157-6號界線止
寬積6台尺土地」之約定通行範圍，係附圖方案一編號甲部
分土地，然被告既未表示承擔上開通行權契約，被告自不受
原告與黃友富間約定通行權契約之拘束。
㈢從而，原告先位依契約法律關係，主張就被告所有系爭土地
內如附圖方案一編號甲部分土地，有通行權存在，洵屬無據
。又原告就上開土地既無通行權，則其據以請求被告不得為
任何阻礙原告通行之行為，並應將上開通行範圍之土地整平
，供原告通行，亦屬無據。
㈣末按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除
因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍
地以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內
，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民法第787條第
1項、第2項定有明文。原告所有1157-6地號土地為袋地，
兩造均無爭執，是原告自得依民法第787條第1項之規定通
行周圍地。原告固主張1157-6地號土地附近之公路，僅有中
原巷一條產業道路，惟查，位於同段1157-1地號土地南側之
同段1156-5地號土地使用現況係為鋪設柏油路面之道路，業
據本院於102年9月12日會同兩造至現場勘驗屬實，有本院
勘驗筆錄在卷可稽（本院卷第40頁至43頁），1157-1土地與
1157-6土地毗鄰，且1157-6土地係分割自1157-1土地，此有
土地謄本可憑，故1157-6土地經由1157-1土地即得通行11
56-5地號土地上之柏油道路，其通行所需長度、面積相較於
附圖方案一、二通行土地為少，因此，本院審酌上開周圍地
現況、相鄰土地所有人利害得失，認為1157-6土地通行1157
-1地號土地應為對周圍地損害最少之處所。本院於103年4
月14日言詞辯論時，就此向原告闡明是否只請求通行被告所
有系爭土地，經原告明確表示僅請求通行系爭土地，則本件
原告既係請求對特定之處所確認其有無通行權，核其備位之
訴屬確認之訴之性質，而非形成之訴，法院應受原告聲明之
拘束。本院認原告上開備位聲明主張通行方案，並非對周圍
地損害最少之處所及方法，是原告備位聲明請求確認就系爭
土地內如附圖方案二所示編號甲部分面積453平方公尺之土
地，有通行權存在，即無理由，不能准許。又原告就上開土
地既無通行權存在，則其據以聲明請求被告不得為任何阻礙
原告通行之行為，並應將上開通行範圍之土地整平，供原告
通行，即屬無據，亦不能准許。
五、綜上所述，原告依契約法律關係及民法第787條法定通行權
之規定，請求如其先、備位聲明所載之事項，均無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經斟酌後，
認為不影響判決結果，不另論述。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2
項及第78條，判決如主文。
中華民國103年4月28日
潮州簡易庭法官王致傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月30日
書記官曾文玲