臺灣臺北地方法院民事簡易判決 99年度北簡字第15129號
原 告 戚維倫
法定代理人 吳亦寬
上列當事人間請求給付違約金事件，於中華民國100年9月15日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾陸萬柒仟陸佰叁拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟零柒拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾陸萬柒仟陸佰叁
拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）467,630元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
貳、陳述：
一、被告於臺北縣新店市○○段○○○○號等44筆土地上興建「碧
潭有約—潭碧樓」之集合住宅（下稱系爭建案）。訴外人張
君娥（原告之轉讓人）前與被告簽訂「碧潭有約—潭碧樓房
屋、土地預定買賣契約書」（下稱系爭契約），購買系爭建
案第二期建築工程之E1棟18樓一戶之系爭房屋。嗣後，訴外
人 張君娥 將系爭房屋讓與原告，並於97年9月25日與被告共
同簽立「土地、房屋預定買賣契約書轉讓協議書」，約明原
買賣契約之承諾、協議及張君娥之契約當事人地位及一切相
關權利義務均由原告予以承受，被告並為同意前開事項。
二、被告於94年1月27日完成建築法第54條第1項規定事項，並
向台北縣政府工務局申報系爭建案之開工，此依台北縣政府
建照執照記載可明。又被告於97年1月25日即已經完成系爭
房屋所在E棟之工程，然遲至97年8月29日始開始為第一次
掛件申請使用執照，期間經過三次退件要求補件重審，至98
年4月9日始通過使用執照之審核。惟竟遲至98年8月3日
始領取系爭建案之使用執照，此有台北縣政府核發98年店使
字第512號使用執照可稽。依系爭契約第9條第1項、第2
項第1款、第3款及第4項之約定：「一、本案第一、第二
期建築工程最遲應於民國九十四年七月一日前開工。二、甲
方（即原告）同意：1、若核准使用執照相關單位無法同意
核准本案以分期方式領取各部份之使用執照，則本案第一、
二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使
用執照。...3、甲方同意以使用執照核准日為完工期限日期
，並依使用執照取得時程，配合本約其他條款之約定辦理相
關事項。...四、除有本條第項規定之情形外，如乙方（即
被告）逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方依本約已繳付
之房地總價款萬分之五計算違約金予甲方。」，而本件工程
之實際開工日為94年1月27日，開工後3年3個月之97年4
月26日本即應完工，被告卻遲至98年8月3日始領取使用執
照，逾期完工463日，而原告已繳付之買賣價金為202萬元
，故被告應賠償違約金為467,630元。（202萬元×0.0005
×436）
叁、對被告抗辯之陳述：
一、被告申請建築築照時，即應就系爭建案基地作調查，並將系
爭建案基地之現況予以書面說明，被告辯稱系爭建案因「排
水溝侵入地界」、「舊有油槽設施」、「舊有結構預留筋安
全疑慮」原因，致有不可歸責被告公司之事由等云云，然查
前開事項應屬申請建築執照時，應調查事項及應檢附受審查
之文件資料。況查，本案係為被告公司與捷運局之聯合開發
案，並同為本件案之起造人，且土地使用分區更標明「捷運
設施用地區」，被告身為起造人，既知土地本為捷運設施用
地之情況，卻未為詳實調查，豈能咎責？將本應於基地調查
階段即可發現而為調查詳實之疏失列為不可歸責之事項？意
即若被告均能將應歸責於己之事由，論以不可歸責事項，則
身為消費者之原告又有何保障。
二、又系爭契約第9條第2項第2款所定「三年三個月（日曆天
）」乃為被告允諾於該期限內完成使用執照領取，即已評估
、涵蓋自開工日起至完成領取使照之風險。被告辯稱因係新
店市公所之故而延滯門牌編釘致生工期延宕而有不可歸責事
由等云，除應行舉證證實外，更應證明被告公司自己於提出
申請時無任何疏失。蓋果如新店市公所之作業流程僅需3日
，且被告公司已將申請文件提出申請，則何以延宕近4個月
始完成編釘？期間被告公司是否有行文詢問、催促？或係被
告公司申請文件有缺漏？此等均需被告公司一一舉證，並非
僅憑被告空口無憑即可認定歸責新店市公所。且被告提出申
請之時點是否於可為申請時即已提出（即系爭建案已完成建
築法第8條時），或係有延遲提出申請，均應由被告舉證。
三、又被告復辯稱因台北縣政府都市設計審議委員會（下稱都審
會）於建案本體建物完工後，對於「親水平台」之要求而致
延宕核發使照等云云，然此屬牽強之理。蓋系爭建物之親水
平台興建乙節為被告公司早已知悉，並為興建設計之一部分
，且就產權收益等更於系爭買賣契約書第14條第15項與消費
者約明。而該親水平台既屬建築規畫一部分，於申請建照前
即經過都審會及其他建築主管單位之評議、審查，因此，被
告當應依規定完成興建。換言之，若果真依照審核之要求興
建，又豈會遭遇都審會之刁難。況且，就系爭建案本體與親
水平台之使用執照申請，是否應整體一同申請，或得分別另
行申請，被告公司對此是否故意或疏失未注意致生工期延宕
，被告公司均應舉證之。
四、被告前開所稱申請門牌編釘及使照申請等，均為其與原告約
定工期時即應評估，亦即該等「行政風險」為專業建築業之
被告所應注意及克服之點。被告實不能將其已評估過之「風
險」，於事後全盤否認推拖，更無任何證據，此無異使系爭
買賣契約約定罹於空泛，更無任何保障締約消費者之一方，
實不足採。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免為
假執行之宣告。
貳、陳述：
一、依契約第9條第2項第3之約定，兩造同意以使用執照核准
日為完工期限日期，系爭建物係於98年4月9日獲准使用執
照之申請。且契約約定「最遲於94年7月1日開工」，可知
兩造合意以94年7月1日為開工日並起算完工日，原告所稱
94年1月27日只是行政程序上之「申報開工日」而已，尚未
實際開工。
二、依系爭契約第9條第5項第2款約定：「如有下列情形之一
，致乙方（即被告）不能如期完工時，乙方不負遲延竣工之
責，甲方（即原告）不得行使本攸第三、四項之權利：1、
..2、因政令限制、天災地變、或其他不可歸責於乙方之事
由。」。而本件工程早於97年8月竣工，並於97年8月29日
第一次向台北縣政府掛件申請使用執照，卻被要求本體建物
應與親水平台一併申請使用執照，及台北縣政府遲延用印，
致於98年8月3日始領得使用執照。本件工程施作有不可歸
責於被告之事由如下：
㈠排水溝侵入地界：本件價設施工安全圍籬時，發現地下有公
共排水溝，侵入本建物基地之土地地界內達2至2.5公尺之
多。與被告合作之大億開發股份有限公司（下稱大億公司）
於94年7月21日行文新店市公所協調各單位現場會勘，確認
發現台北縣新店市○○路與新店路等兩側道路公共排水溝侵
入系爭工程工地內，造成E、F棟因文中路水溝侵入基地40
公分，無法完成連續壁主體工程施工，至95年2月17日始完
成排水溝遷移工作，延誤工期212日曆天。
㈡舊有油槽設施：94年7月15日臺北市捷運局召集相關單位進
行現場會勘，發現系爭基地E棟與F棟大樓主體連續壁施工
路徑動線上，有捷運舊有新店站站體發電機油槽設施，處理
方式經各相關單位多次會勘審核，顯不可歸責於被告。被告
至94年12月30日方得順利依相關單位指示完成發電機油槽遷
移計畫，而於95年1月3日始完成遷移，影響工程173天。
㈢舊有結構預留筋安全疑慮：系爭工程A、B、C、D棟係於
舊捷運設施結構向上建構，在舊有捷運設施結構體上，原布
有結構預留柱，以供聯合開發廠商施工，於94年9月13日發
現該保護基坐之結構預留鋼筋嚴重腐蝕，至95年3月20日始
完成補強，其延誤工程189日曆天，自不可歸責於被告。
㈣門牌初編作業遲延：依台北縣政府網站公告，門牌初編之處
理期限為3日，即一般行政流程，於3日內即可申辦門牌完
成，但被告於97年6月3日與被告合作之大億公司即依規定
填報門牌申請書，向新店市公所申辦門牌編定，但該所97年
6月5日、97年6月30日分別發函以本件戶數較多而定鄰里
新編，嗣至97年8月19日發函表示，不重新編組鄰里，被告
始於97年10月3日經新店市戶政事務所以北縣店戶字第0970
007041號函准本件門牌初編，此行政作業之延宕，非被告所
能預見，自不可歸責於被告，自97年6月6日起至97年10月
3日止延誤系爭工程120天。
三、上揭不可歸責之事由㈠至㈢，發生期間為94年7月15日至95
年3月20日之間，計使工程延遲249日，而㈣門牌部份發生
於00年0月0日至97年10月3日止，計120日，依法被告自
得展延工期計369日，而不負遲延責任，縱以使用執照領取
日為完工標準，被告亦可因不可歸責之事由而應得再行展延
73日。
四、查被告早於97年8月間即業已竣工，並於同年8月29日，向
台北縣政府工務局掛件申請使用執照。豈料，台北縣政府竟
要求本案建築本體應與本基地外之親水平台一併辦理使用執
照，此可從97年10月23日台北縣政府都市設計審議委員會第
一一七次會議，決議事項第5點「原則同意親水平台使照與
建築主體分開辦理，辦理方式及保證金以專簽方式簽辦。」
（被證33）乙節可證，台北縣政府確實挾其經濟上與統治地
位之優勢要求被告必須於完成親水平台後始准予核發系爭本
案使用執照，被告遲至98年4月9日始獲得使用執照之核准
，實有不可歸責於己之事由存在。
五、違約金約定過高：原告所購買之系爭房屋之房價自交屋迄今
已漲幅高達二成多，其請求之違約金顯過高，應酌減至相當
之數額，以符一般社會經濟客觀事實。
丙、兩造不爭執之事實：
被告於臺北縣新店市○○段○○○○號等44筆土地上興建「碧
潭有約—潭碧樓」之集合住宅，屬於捷運新店站之共構建案
。訴外人張君娥前於94年4月24日向被告購買系爭建案第二
期建築工程之E1棟18樓一戶之預售屋，並與被告簽訂系爭契
約」。嗣後，張君娥將系爭房屋讓與原告，並於97年9月25
日與被告共同簽立房屋、土地預定買賣契約轉讓協議書等情
。有「碧潭有約—潭碧樓」土地、房屋預定買賣契約書、轉
讓協議書等影本附卷為憑。
丁、本院之判斷：
原告請求被告給付逾期完工違約金467,630元，為被告所否
認，並以前詞置辯。經查：依照系爭契約第9條第1項、第
2項第1款、第3款及第4項之約定：「一、本案第一、第
二期建築工程最遲應於民國九十四年七月一日前開工。二、
甲方（即原告）同意：1、若核准使用執照相關單位無法同
意核准本案以分期方式領取各部份之使用執照，則本案第一
、二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取
使用執照。...3、甲方同意以使用執照核准日為完工期限日
期，並依使用執照取得時程，配合本約其他條款之約定辦理
相關事項。...四、除有本條第五項規定之情形外，如乙方
（即被告）逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方依本約已
繳付之房地總價款萬分之五計算違約金予甲方。」故本件爭
點為㈠開工日及完工期限何指？㈡被告逾期完工，有無不可
歸責之事由？㈢違約金之約定是否過高？
一、開工日為94年1月27日：
原告主張系爭合建案之申報開工日為94年1月27日，被告則
於100年8月23日言詞辯論期日改稱應以合建契約第9條所
載之「最遲應於94年7月1日前開工」為本件開工日。經查
，系爭合建案係於94年1月27日申報開工，有台北縣政府工
務局99年1月18日北市施工字第0981115205號函影本（本院
卷㈠第251頁）以及台北縣政府93店建字第662號建造執照
及98年店使字第512號使用執照影本（本院卷㈠第25至30頁
）在卷可稽；被告雖稱上開日期為申報開工日期云云，惟建
築法第54條第1項規定，「起造人自領得建造執照或雜項執
照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人
及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及
承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查」，即因建
商已經確認開工日期，故會同承造人及監造人於開工日前將
開工日期及施工計畫書等資料，申請該管主管建築機關備查
。」原告於93年11月17日領取建造執照後，會同承造人及監
造人將開工日期及施工計畫書等資料，申請該管主管建築機
關備查，而以「94年1月27日」申報開工，以符合上開規定
。若被告所辯以契約所載之94年7月1日為開工日，顯然已
違反法律之規定，且與事實不符。
二、完工期限應為「領取使用執照」日：
㈠原告主張系爭房屋完工之認定，係以系爭契約第9條第2項
第1款之「完成領取使用執照」為標準，故被告於98年8月
3日領得使用執照，以該日計算完工遲延日數等語；被告則
辯以系爭買賣契約書第9條第2項第3款約定以「使用執照
核准日為完工期限日期」，故應以使用執照核准之98年4月
9日為完工日等語。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約，應以當
事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實其
經濟目的及交易上之習慣，及其他一切證據資料，而本於經
驗法則，基於誠實信用原則為斷定之標準，不能拘泥文字致
失真意，是解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時
之情形，方期不失立約人之真意。而定型化契約條款如有疑
義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2
項亦規定甚明，然此有利於消費者解釋之範圍，當以無悖於
誠信善意範圍為度。
㈢經查，系爭契約第7條第1項、第9條第1項、第2項第1
、3款、第10條第1項及第19條第1項分別約定：「乙方應
依台北縣政府工務局核准之設計圖樣及建材設備為施工標準
，以領得使用執照為符合完工標準……。」、「...最遲應
於民國94年7月1日前開工。」、「1.……本案第一、二期
工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執
照。…3.甲方同意以使用執照核准日為完工期限日…。」。
「乙方應於甲方所購買之房屋領取使用執照且甲方依約履行
其義務後六個月內，將產權移轉登記予甲方。」及「乙方應
於本房屋之使用執照取得後六個月內通知甲方辦理交屋手續
，…。」（本院卷㈠第11至13頁、第19頁），可知系爭契約
之履約期程，係以開工、領取使用執照、產權移轉交屋約定
三階段履約期限。乙方即被告必須至遲於94年7月1日前開
工；開工後3年3個月內領取使用執照；領取使用執照後6
個月內通知辦理交屋並移轉產權，履約過程及限期方得明確
之判斷標準。系爭契約第7條第1項、第9條第2項第1、3
款，對完工標準之定義雖有「使用執照核准日」或「使用執
照領取日」兩造爭執之處，然就系爭契約規定之開工、領取
使用執照及通知交屋移轉所有權皆定有明確期限之整體架構
解釋，自應認「使用執照領取日」為兩造約定之完工標準，
則原告稱完工期限係以領取使用執照之日即98年8月3日為
準，應屬有理。
三、被告所辯「排水溝侵入地界」、「舊有油槽設施」、「舊有
結構預留筋安全疑慮」等為不可歸責事由，均無足取：
㈠查被告所辯上述三項不可歸責於己之事由，固據提出相關書
證、圖說附卷為憑。然而其中「排水溝侵入地界」於94年7
月21日會勘時確認，並於95年2月17日完成排水溝之遷移；
「舊有油槽設施」影響工程路徑係於94年7月15日發現，95
年1月3日即完成遷移；「舊有結構預留筋安全疑慮」事由
係於94年9月13日發現、於95年3月20日即完成補強；且依
照臺北市政府捷運工程局99年11月18日北市捷聯字第099335
32600號函所載：「有關新店站聯合開發案展延工期事宜，
經查....本工程於94年1月27日開工，....於98年8月3日
取得使用執照，投資人大億開發股份有限公司（與被告共同
為本建案起造人）並未向本局申請展延工期。」（本院卷㈠
第16頁），亦即系爭建案整體並未申請展延工期。而原告係
於上揭三項事由發現並均解決「後」之97年9月25日與被告
及訴外人張君娥共同簽立「土地、房屋預定買賣契約書轉讓
協議書」，約明系爭房屋之協議及一切相關權利義務關係均
依原買賣契約，被告並無任何更改、保留或延長契約完工期
限之記載或特約，自不能於簽約「後」，本件訴訟繫屬中再
執之辯稱係屬不可歸責於己之事由。被告於簽約時「不」主
張、「未」主張該等事由之存在，自應依簽約之原約定期限
履行之。
㈡再依建築法第30條規定：「起造人申請建造執照或雜項執照
時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書
。」、第32條「工程圖樣及說明書應包括左列各款︰一、基
地位置圖。二、地盤圖，其比例尺不得小於一千二百分之一
。三、建築物之平面、立面、剖面圖，其比例尺不得小於二
百分之一。四、建築物各部之尺寸構造及材料，其比例尺不
得小於三十分之一。五、直轄市、縣（市）主管建築機關規
定之必要結構計算書。六、直轄市、縣（市）主管建築機關
規定之必要建築物設備圖說及設備計算書。七、新舊溝渠及
出水方向。八、施工說明書。」。被告申請建造執照時，即
應就系爭建案基地作調查，並將系爭建案基地之現況予以書
面說明，被告所辯系爭建案有「排水溝侵入地界」、「舊有
油槽設施」、「舊有結構預留筋安全疑慮」等情形，縱然屬
實，然前開事項應屬申請建照時，應調查事項及應檢附受審
查文件資料，被告若未能在開工時查知上開情形，自屬可歸
責於起造人之事由，自無從將上開影響工程進度之不利益，
轉嫁於消費者身上。
㈢此外，依據卷附93年1月2日「現況計畫圖」（本院卷㈠第
13頁），於系爭「私設排水溝」相當位置標有「申請基地臨
接之計畫道路公共設施已完竣，除依樁位成果辦理外，且不
得超出已完竣公共設施之界線」等文字，復於捷運新店線新
店站聯合開發93年7月5日之「壹層平面圖及壹樓夾層平面
圖」（本院卷㈠第15頁），亦標明「公共排水溝」及「私設
排水溝」，並在「私設排水溝」下註記「D01~D04污水放流
口」，其中D01及D02所在位置，顯與被告公司所提被證5
註記之「水溝西移2.5M」相符。顯見，被告除早已知悉有調
查基地排水系統之義務，且在93年7月5日前即能勘查卻未
確實勘查排水系統，並非如被告所辯遲至94年7月21日始得
知有此水溝存在；至於舊有結構預留筋安全問題，是屬於系
爭工程A、B、C、D棟問題，A、B、C、D棟係自捷運
站體第二層開始共構，而原告所購買者為E棟，係另挖地基
從基礎工程作起，二者興建基礎不同，在處理A、B、C、
D棟結構預留筋問題時，當可同時進行E棟之興建工程，故
被告將A、B、C、D棟處理時程作為延宕E棟工程之正當
理由，實難採之。另外，從卷存「營造施工月工作報告－九
十四年九月份」之「九月工程進度報告」之「工程概述」第
14點即清楚記載「連續壁之沉澱池、棄土坑施作」（原證12
），及「營造施工月工作報告－九十四年十月份」之「十月
工程進度報告」之「本月工程施工概述」第16點：「連續壁
之導溝施作」（原證13）；及「營造施工月工作報告－九十
四年十一月份」之「十一月工程進度報告」之「本月工程施
工概述」第5點：「第二期連續壁工程導溝及鋪面灌漿完成
」、第8點：「連續壁機具進場並開始施作」、第9點：「
連續壁鋼筋進場、網床安裝、鋼筋籠組立」（原證14）；及
「營造施工月工作報告－九十四年十二月份」之「十二月工
程進度報告」之「本月工程施工概述」第6點：「第二期連
續壁工程施作」（原證15）；及「營造施工月工作報告－九
十五年一月份」之「一月工程進度說明」之「本月工程施工
概述」第9點：「第二期連續壁工程及超音波檢測施作完成
」（原證16）。由此可見，連續壁之工程早在油槽遷移完成
前，即已開始連續壁之工程，並無被告辯稱需待油槽遷移始
得施作之情況。
㈣末查，依據捷運新店線新店站聯合聯合開發大樓（碧潭有約
）新建工程十一月份工程進度落後說明之「落後原因分析說
明」記載：「⒈開工日期延後：本工程原與捷運局合約之開
工日為94.01.27，因發包時程因素，延至94.08.01開工。」
、「何時可符合進度之比對」記載「依據目前相關作業之進
行及趕工之配合，本工程應於95年4月底應可達到預定進度
之比對。」（本院卷㈠第84至86頁），故被告在工程進行中
，已自認係因發包遲延，縱然有上述3項事由，亦可於95年
4月底達到預定進度，而不會影響完工期限。
㈤小結，被告所辯「排水溝侵入地界」、「舊有油槽設施」、
「舊有結構預留筋安全疑慮」等為延宕工期之不可歸責事由
云云，顯不足採。
四、門牌編釘遲延，非屬不可歸責於被告之事由：
被告雖稱因於戶政機關行政作業之延宕，致延誤其系爭建物
門牌之申辦達120天云云。按臺北縣政府辦理道路命名及門
牌編釘作業要點第3點：「三、門牌編釘：㈠初（新）編門
牌：1編釘原則：(1)新建房屋須完成建築法第八條所規定
之主要結構後，始准予編釘門牌。」；建築法第8條：「本
法所稱建築物之主要結構，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、
樓地板及屋頂之構造。」；台北縣建築管理規則第27條：「
申請使用執照者，應檢附下列文件：一、各向立面、屋頂、
法定空地、防火間隔、天井、停車空間、擋土牆等之建築物
竣工照片。二、新建者，應檢附門牌證明。三、本府或其他
相關法令規定應檢附者」。又依台北縣政府99年11月1日北
府工施字第0991017598號函所載，系爭建案最後完成屋頂版
勘驗之兩棟E、F棟，亦分別於97年1月25日（E棟）、97
年3月3日（F棟）完成（本院卷㈠第80頁）。即系爭建物
主體最後一次屋頂版勘驗完成即已達於符合申請編釘門牌之
要件，乃被告遲至97年6月3日始向新店市戶政事務所申辦
門牌編釘，被告卻未提出何以必須拖延3個月之正當理由。
再者本件建案戶數量高達「792戶」，此有被告提出之資料
附卷可稽，被告為一專業建商，對於此鉅量集合住宅門牌之
申辦所可能遭遇之問題或延宕事宜，本於其專業知識及經驗
慣例乃其所得預見，本即應預留充裕時間以資處理因應，自
不能以其專業知識上所可能預見之風險加諸於一般消費大眾
之購屋戶，故其辯稱屬不可歸責之事由，尚難採信。
五、使用執照申請時程問題：
㈠被告辯稱：因台北縣政府要求被告必須於完成親水平台後始
准予核發本案使用執照，屬不可歸責事由云云。惟查93年6
月2日都審會會議紀錄對捷運新店線新店總站聯合開發大樓
新建工程之決議記載：「二、有關跨越道路之人工平台及人
行天橋之有關設施，其使用管理維護計畫，應確實與新店市
公所討論，其具體共識應納入報告書中敘明。前述具體共識
應與建築施工放樣前辦理完成，並納入本案建造執照中載明
。」（本院卷㈢第134至136頁)，會議紀錄經被告委託建
築師 李祖原 建築事務所陳報臺北縣政府，臺北縣政府則以93
年9月21日北府城規字第0930615633號函：「貴事務所為本
縣新店都市計畫範圍內捷運新店縣新店總站聯合開發大樓新
建工程…，申請本縣都市設計審議乙案，業經本縣都市設計
審議委員會議決，本府同意備查」（本院卷㈢第137頁），
予以同意備查。93年6月2日都審會會議紀錄嗣後加註於臺
北縣政府93年10月14日核發之本件93店建字第662號建造執
照：「都審部分依城鄉局93年9月21日北府城規字第093061
5633號函辦理」（本院卷㈠第27頁）。則都審會於93年6月
2日都審會會議紀錄，已要求被告開發興建系爭房屋時，應
併同辦理親水平台等設施。臺北縣政府並於93年9月21日同
意備查此都市設計審議決議，並於93年10月14核發系爭房屋
建照時加註。被告早已知悉必須施作親水平台，且就產權收
益等更於系爭契約第14條及第15項與消費者約明。
㈡參以都審會於97年10月23日第117次大會始決議：「原則同
意親水平台使照與建築主體使照分開辦理，辦理方式及保證
金以專簽方式簽辦。」（本院卷㈠第212頁），可知於97年
10月23日該次決議之前，並無親水平台與系爭建築本體之「
使用執照」得分開辦理之約定。而親水平台本應由被告興建
，而應與本建物主體一同完工，始得一同申辦「使用執照」
。被告於該次決議前即明知負有將系爭建物本體與親水平台
一同完工後，始得申辯使用執照，其承諾施作之親水平台既
未能依期完工，致無法依約取得使用執照，自屬可歸責於被
告之事由。事後經98年1月21日捷運新店線新店總站聯合開
發親水平台案會議決議：同意都審會上開117次決議，被告
以提供親水平台之完工保證或保證金後，始得請領使用執照
。則被告辯稱係遭台北縣政府刁難無法將建案與親水平台脫
勾處理，以致延誤請領使用執照云云，並不可採。
㈢有關使用執照申請時程部分，依據台北縣政府99年11月1日
北府工施字第0991017598號函說明三所載：「㈠旨開建案經
查領93店建字第662號建造，起、監、承造人於97年8月29
日第一次掛件申請使照，因預審文件不符，經本局以97年9
月1日北工施字第0970651121號函退件在案。㈡97年10月3
日第二次掛件申請使照，以97年10月3日北施工字第097742
879號函訂於97年10月13日竣工查驗。㈢98年1月14日第三
次掛件申請使照，因書圖文件不符，以98年3月2日北施工
字第0980156202號函退請補正在案。㈣經核對使照書圖文件
無誤，本局於98年4月9日核准使照在案，惟起造人遲未檢
送使照副本辦理後續校對副本程序，本局以98年7月2日北
工施字第0980541852號函請起監承造人儘速前來領取使照。
㈤起、監、承造人於98年8月3日檢送使照副本呈報本局，
並於是日核發98店使字第512號使用執照在案。」（本院卷
㈢第80至81頁）。可知，在申請及領取使用執照之時程中，
陸續因被告預審文件、書圖文件不符而遭承辦單位退件，後
又因被告檢送副本遲延，故自使用執照核准至領取間之費時
，均乃歸責被告之事由所致，其辯稱承辦單位台北縣工務局
之遲延用印所致，核非可採。
六、綜合上述，自94年1月27日開工後，依系爭契約約定，應於
三年三個月日曆天即97年1月27日完成領取使用執照，然而
被告竟遲至98年8月3日始領取使用執照，依約自應負遲延
之違約責任。查原告至97年1月17日止，已繳付房地總價款
202萬元予被告，此為被告並不爭執，並有被告自製之分期
付款明細表附卷可稽（本院卷第54頁），依系爭契約第9條
第4項約定：「四、除有本條第五項規定之情形外，如乙方
（即被告）逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方依本約已
繳付之房地總價款萬分之五計算違約金予甲方。」。而被告
所辯之不可歸責之延宕事由，均無可採，已如前述，被告自
應依約支付違約金。被告雖抗辯原告並未證明其有何損害，
且其所購買之系爭房價業已上漲，請求之違約金高，應予酌
減云云。然查，以每日萬分之五換算年息為18.25％，尚未
逾越法定年利率20％之上限；且原告購買系爭房屋係屬自住
、並未出售，則被告所指屋價已上漲之情，對原告而言並無
必然受益。更何況，系爭買賣契約乃係被告自己擬定、製作
之定型化契約，其製訂該契約時自已週全考慮其契約內容之
合理性，一般消費之承購戶如原告者，亦只能遷就被告所已
擬製之現成契約簽約，被告自不能於自己違約時，否定自己
所製定契約之內容，而抗辯依契約所定之違約金過高。反之
，若係與被告簽約之承購戶違約時，被告豈會自動調降自己
訂定之違約金賠償成數？是本院認本件之違約金約定尚屬適
當，無庸酌減。故原告請求被告賠償違約金為467,630元（
202萬元×0.0005×436），自屬有據，應予准許。
七、本件原告係請求給付「違約金」，原告另請求自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止再計付違約金之遲延利息，於法無據
。從而，原告請求被告給付467,630元之範圍內，為有理由
，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，
核對本件判決結果不生影響，爰不一一論述。被告請求調取
資料及請求送鑑定等核對本件判斷並不生影響，且有違訴訟
經濟原則，此除經本院於100年6月28日言詞辯論期日當庭
裁定外，並再此敘明。
九、本件原告勝訴部份，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，
職權宣告假執行；被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假執行，
核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年9月30日
臺北簡易庭
法官紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月30日
書記官陳慧奇