臺灣高等法院高雄分院98年度上字第50號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院98年上字第50號民事判決

裁判日期：民國98年08月19日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣高等法院高雄分院民事判決98年度上字第50號上訴人乙○○訴訟代理人 曾清山 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 黃永隆 律師
王炯棻 律師 王錦堂 律師上列當事人間因請求所有權移轉登記事件，對於民國98年1月14日臺灣高雄地方法院97年度訴字第1182號第一審判決提起上訴，本院於98年8月12日辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
原審所命上訴人為土地所有權移轉登記，於被上訴人給付上訴人新台幣陸拾萬元之同時為之。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國97年2月28日將伊所有坐落高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段1016之413地號土地所有權全部（下稱系爭土地），以新台幣（下同）170萬元出售予上訴人，約定尾款70萬元應於移轉登記完畢後給付。伊已於97年4月1日將系爭土地移轉登記與上訴人，上訴人拒絕給付尾款，經催告仍未置之不理，依兩造買賣契約第9條約定，伊自得解除契約並沒收已受領之買賣價金100萬元，故以本起訴狀繕本之送達為解約之意思表示。爰依解除契約後回復原狀之法律關係，求為判決上訴人應將系爭土地移轉登記予被上訴人。原審判決被上訴人勝訴，被上訴人於本院聲明請求駁回上訴。
二、上訴人則以：兩造所訂不動產買賣契約，並未訂明以農地買賣辦理，且第6條約定雙方同意依訂約時之土地公告現值申報移轉課稅。被上訴人於97年2月29日雖以立約時之土地公告現值申報課稅，嗣經高雄縣政府地方稅務局核定應課土地增值稅95萬1959元，被上訴人為避免課徵增值稅，將系爭土地上之簡單房舍拆除，改依農地買賣辦妥所有權移轉登記，違反兩造買賣契約第6條之約定，其解約並不合法，伊勢難依買賣契約給付尾款。且兩造間不動產買賣因有增值稅問題，依買賣契約第8條第6款所定，買賣契約已於97年3月25日申請撤銷增值稅現值申報時解除，兩造已無買賣契約存在，被上訴人重覆解除已不存在之買賣契約，係屬無效行為，上訴人無約可違，自無給付尾款之義務。又被上訴人以農地申報移轉而不需繳納增值稅，但造成伊往後出售時需負擔高額之土地增值稅，價值因而減少，顯然具有物之瑕疵，伊自得基於買賣契約及物之瑕疵擔保規定解除契約。不論兩造孰得解除契約，在被上訴人未將買賣價金100萬元交還前，伊得行使同時履行抗辯權等語，資為抗辯。上訴人提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於97年2月28日以170萬元出售系爭土地予上訴人
，約定尾款70萬元應於移轉登記完畢後給付，上訴人於97年4月1日已將系爭土地移轉登記與上訴人，上訴人僅給付100萬元，尚欠尾款70萬元未付。
㈡本件買賣契約第6條約定應以立約時之土地公告現值申報課
稅。兩造於買賣契約訂立後翌日（97年2月29日）以系爭土地現值每平方公尺3300元申報課稅，經高雄縣政府地方稅務局核定應繳納土地增值稅95萬1959元。嗣於97年3月25日申請撤銷該土地移轉現值申報案，系爭土地改以農地移轉不課徵土地增值稅並以立約時公告現值每平方公尺2200元申報移轉現值，經高雄縣政府地方稅務局於97年3月28日核准。
㈢兩造於97年4月21日申請調高系爭土地前次移轉現值為89年
1月28日當期公告土地現值，惟經高雄縣政府稅務局查之系爭土地自88年起未作農業使用並以改課地價稅在案，與89年
1月28日修正土地法稅法第39條之2第4項不符，乃否准所請，而無法提升前次移轉現值為89年1月公告現值，其前次移轉現值維持在77年4月每平方公尺地價300元，經兩造提起訴願，經高雄縣政府審議決定訴願駁回。
㈣被上訴人於97年5月14日以存證信函催告上訴人給付尾款70
萬元，上訴人於同年月16日以存證信函回覆，表示在土地增值稅爭議解決之前拒絕交付尾款。
㈤系爭土地所有權雖已移轉登記予上訴人，但上訴人迄未受領
所有權狀，且因上訴人未付清尾款，被上訴人無從依買賣契約第7條辦理點交。
四、兩造爭執之事項：㈠被上訴人之解約是否合法？㈡上訴人得否為同時履行抗辯？被上訴人得否沒收上訴人已付
價金？沒收之金額是否過高？
五、本件被上訴人之解約是否合法？㈠兩造不動產買賣契約第6條約定雙方同意依訂約時之土地公
告現值申報移轉課稅，上訴人主張被上訴人本以此立約時之土地公告現值申報課稅，但因土地增值稅額高達90餘萬元，故撤銷申報，再將系爭土地以農地申報移轉而未繳納土地增值稅，致系爭土地之前次移轉現值仍維持在77年4月每平方公尺300元等情，固為被上訴人所不爭，然系爭土地於97年
3月25日經申請撤銷土地移轉現值申報，改以農地申報移轉不課徵土地增值稅時，係以立約時公告現值每平方公尺2200元申報移轉現值，為上訴人所不爭（原審卷第58頁），且97年3月31日系爭土地登記申請書上之售價亦記載立約時之公告現值即每平方公尺2200元，有上開申請書可稽（原審卷第45至48頁）。足見被上訴人並未違反兩造買賣契約第6條應以立約時之公告現值申報移轉之約定。
㈡兩造買賣契約第4條雖有印刷文字（除「賣方」二字為手寫
外）記載「土地增值稅申報由賣方負擔」，惟依兩造買賣契約第8條第6項係另以手寫方式約定：本案報稅若有增值稅，雙方即應無條件解約，賣方應無息退還所收之訂金10萬元及簽約金90萬元（簽約金90萬元由可信房屋代收，待增值稅單核定無稅即應交付賣方）乙情，可見被上訴人主張兩造係持市面上所販售之不動產契約範本，於其後另行加註雙方所約定之條款而簽立買賣契約，應屬可採。查就上開手寫約款，上訴人自陳「這條是原告提出來的，因為原告說賣這塊土地的錢不多，如果還要繳增值稅，就不要賣了。」「當初約定有增值稅要自動解約，我認為這樣子很麻煩，就約定把90萬元的支票交給仲介『可信房屋』，等土地過戶確實沒有土地增值稅，再把90萬元交給原告，因為系爭土地移轉過戶，沒有發生土地增值稅，就把90萬元交給原告。」等情（原審卷第58頁反面至59頁）；被上訴人亦主張「這條款確實是原告加進去的，因為原告自始至終都認為這是農地買賣，不會有繳納土地增值稅的問題，但是為免萬一有繳納土地增值稅的問題，才約定說契約自動解除。因為如果要繳納土地增值稅，原告賣土地的意義就不存在了，所以才這樣約定。」「這90萬元本來是交給代書代收，約定條件成就再經被告同意，由代書把90萬元交給原告。當初約定的條件是什麼，現在不清楚，但因為條件已經成就，代書經過被告同意已經將90萬元交給原告。」（原審卷第59頁）；並經證人即系爭土地買賣仲介人丁○○證述：「被告之前有買過隔壁的地，是我們介紹的，是被告跟我說他還想買本件土地，所以我就跟原告聯絡。」「（兩造簽約時是否有約定本件如果有增值稅的話，就要解除契約？）是的，這個是原告提出的。他有跟我們說他曾經被課徵過地價稅，他說假如要被政府課徵增值稅的話，他就不要賣了，他覺得這樣划不來，因為本件價金只有170萬。」「（當初提出這個約定時，被告有同意？）同意。被告也有請一位代書來。」「（就你承辦這附近土地之經驗，本件土地價金是否比一般行情略低？）是。」「（當初是否有約定價金的90萬先給你保管，等到過戶確定沒有增值稅時再交付給原告？）是的。」「（90萬之支票何時交給原告？）農業使用證明下來時之隔天。」（原審卷第119至
122頁）；及證人即承辦系爭土地買賣移轉登記之代書丙○○證述：「他們是經過房屋公司，他們已經談好了，．．已經有先拿訂金10萬，本來當天要交付剩下的90萬，但是賣方梁先生說他有被課徵地價稅，擔心會有增值稅的問題，他叫我特別要註明說如果有被課徵增值稅的話，就要把契約解除。他要等確定沒有增值稅才要進行，所以買方也不願意當場付90萬元。當時買方也有請代書來，然後雙方協調之後，決定90萬先請房屋公司丁○○代收，權狀先還給梁先生，等到確定沒稅了，90萬給他，他再把權狀拿出來過戶登記。」「（你說你有辦理相鄰土地的買賣，本件交易價金是否低於行情？）我認為本件價款比較低。一般交易很少價金會低於公告現值。」「（照你所說，這個條款是原告擔心付出增值稅所以特別約定的，只要最後移轉的結果沒有繳納增值稅，就符合這個約定？）是。」（原審卷第116至118頁）；参諸系爭土地依兩造簽約後首次申報之土地現值每平方公尺3300元計算，總價331萬3200元，依買賣當時公告現值每平方公尺2200元計算，總價220萬8800元，而兩造就系爭土地約定買賣價金為170萬元，顯低於上述公告現值及市價等情，足認買賣契約第8條第6項，係被上訴人擔心系爭土地先前有繳交地價稅，而本件交易價格甚低，若仍需繳納土地增值稅，即無出賣之利益，遂有雙方應無條件解約，賣方應無息退還所收之訂金10萬元及簽約金90萬元之約定。但因上訴人覺得很麻煩，被上訴人亦表明確定無增值稅負擔才履約，經雙方協調後，約定將90萬元支票先交仲介人可信房屋丁○○代收，待確定無需繳納土地增值稅時，即將90萬元交付被上訴人。是此約款所謂「本案報稅若有增值稅，雙方即應無條件解約」，應解為本件買賣契約附有於土地移轉登記確定應繳納增值稅時歸於消滅之解除條件，必於條件成就後，買賣契約始歸於消滅。上訴人所辯系爭土地依買賣契約第6條以公告現值申報移轉，會課徵土地增值稅，依買賣契約第8條第
6項約定，契約應該自動解除，伊無給付尾款之義務云云，即非可採。又此項約款之目的，首在於保障被上訴人免於負擔增值稅，並非保障上訴人日後再行出賣時無須負擔土地增值稅甚明。自不得以買賣契約第4條載有「土地增值稅申報由賣方負擔」，而為不利於被上訴人之認定。
㈢上訴人雖辯以系爭土地自88年起即未作農業使用，兩造不動
產買賣契約並非農地買賣，不能以農地辦理移轉登記，被上訴人將系爭土地改以農地申報移轉而不需繳納土地增值稅，致系爭土地之前次移轉現值仍維持在77年4月每平方公尺30
0元，因未提升為本次交易時之公告現值即每平方公尺2200元，伊下次轉賣時須負擔本次交易中原應繳納之增值稅，對其損害甚大等語。惟依丁○○另證述「（當初被告要買這塊土地之目的為何？）我不曉得。但我有告訴他這是農地。」「（後來被告是否曾經有跟你說過希望你把90萬還她，因為本件有增值稅之問題？）當時我有告訴被告在辦農業使用證明，在辦填土也有告訴他，後來過戶好了沒有課徵增值稅，我就告知被告說要把90萬元付給原告，他也同意。」「（就你在簽約過程中之瞭解，關於有增值稅本件契約就解除之約定，是不是原告說只要保障原告不要繳到增值稅就可以了？還是必須以調高前次移轉現值的方式？）簽約時我們有談到這一點，是我們的代書也就是證人陳（丙○○）說要幫他辦辦看，如果沒有辦法的話，就要辦農業使用證明。」「（被告有無提到他不要負擔前次移轉至本次移轉的土地增值稅？或是說一定要把前次移轉現值調高到當期的公告現值？）沒有。如果有的話一定會寫在契約裡。」「（本件農地過戶給被告之後，如果被告日後要移轉給別人是否還會再被課徵土地增值稅？）只要他維持農地農用不要有違規使用，就不需要課徵土地增值稅。」「（合約有特別約定若有增值稅，雙方無條件解約，就你所知此處所指之增值稅是本次之增值稅還是包含日後被告將土地出售給第三人時之增值稅？）應該是指本次之增值稅。」（原審卷第119至120頁）；及丙○○另證述「我知道這是農地買賣。」「（如何知悉是農地買賣？）他們買這一塊時，我有先去調資料，而且被告之前有買過隔壁二塊，都是我辦理的，那裡都是農業區。」「（農地買賣與一般土地買賣有何不同？）農地的價格比一般土地低，而且證明為農業使用的話，可以申請免課徵增值稅。」「（證人在辦理農用證明時之過程？是否有經過雙方同意？）在當時土地稅法修正開放農地買賣，希望不繳增值稅的話，可以選擇農地農用證明，或是墊高前次移轉現值，因為本件的土地上有農舍，而且地勢較低，如果要申請農用證明，可能必須把農舍拆掉，而且要填土，所以就先申請調高前次移轉現值，但是稅捐機關不准調高，所以還是開了增值稅的稅單要原告繳，但是我們不想繳增值稅，所以就撤回申請，再去申請農用證明，我們還為此把農舍拆掉，並且填土，後來農用證明有核發，再去申請就沒有開增值稅了，但是前次移轉現值就沒有調高，我問稅捐機關說為何不行，稅捐機關說88年、89年修法時，有被課地價稅的事實，但是沒有違規使用的紀錄，所以就不准調高。」「（當時在拆農舍及填土過程，被告是否知悉？有無制止或表示不同意？）被告知道，而且被告沒有阻止」（原審卷第118至119頁）。丁○○為房屋仲介業者，曾仲介上訴人購買系爭土地之鄰地，與被上訴人不認識，因上訴人欲購買系爭土地，而居間與被上訴人連絡，丙○○則從事代書業務，曾受託辦理上訴人購買系爭土地之2筆鄰地移轉登記，渠等就本件買賣所為證言，均無瑕疵，自堪採信。可見兩造簽約翌日第1次以土地現值申報移轉，被課徵增值稅後，兩造申請撤銷該次申報，第2次改以申請農用證明，以農地移轉申報而不需繳納增值稅，係經上訴人同意，自難認屬違約。且兩造簽約後如何未逕行以農地辦理移轉登記等情節，亦經丙○○結證詳實如上述，上訴人辯稱本件非農地買賣，並非可採。又兩造買賣契約第8條第6項約定所謂「增值稅」係指本次土地買賣之增值稅，不包含日後上訴人將土地出售給他人辦理申報移轉所課之增值稅。且系爭土地之交易現值是否調高，屬法令規定之問題，非可歸責於被上訴人。況買賣契約中僅有約定應以立約時之公告現值申報，被上訴人並未保證將系爭土地之移轉現值提升至每平方公尺2200元。再者，系爭土地既於本件買賣得出具農用證明而免課徵土地增值稅，則上訴人只需維持土地繼續農用，下次移轉時依現行相關法規，應得循相同模式免課徵增值稅，自難認系爭土地改以農地移轉申報之行為有對上訴人造成損害。是上訴人上開所辯，核不足採。上訴人據此另主張系爭土地以農地申報移轉而不需繳納增值稅，造成伊往後出售時需負擔高額之土地增值稅，價值因而減少，顯有瑕疵，伊得基於買賣契約及物之瑕疵擔保規定解除契約，亦無足取。
㈣至上訴人雖另以97年3月25日申請撤銷系爭土地增值稅現值
申報申請書上，已載明「經雙方協議解除買賣契約」乙情，主張兩造所訂立買賣契約書已於97年3月25日申請撤銷增值稅現值申報時解除，且該次解除契約，顯係依兩造買賣契約第8條第6款所定「本案報稅若有增值稅，雙方即應無條件解約」而解除契約，兩造已無買賣契約存在，被上訴人重覆解除已不存在之買賣契約，係屬無效行為，上訴人無約可違，自無給付尾款之義務云云。惟查，上開所謂「本案報稅若有增值稅，雙方即應無條件解約」，應解為本件買賣契約附有於土地移轉登記確定應繳納增值稅時歸於消滅之解除條件，必於條件成就後，買賣契約始歸於消滅；又系爭土地改以農地申報移轉，係經上訴人同意，因而不課徵增值稅，並無違約，且依上訴人自承「當初約定有增值稅要自動解約，我認為這樣子很麻煩，就約定把90萬元的支票交給仲介『可信房屋』，等土地過戶確實沒有土地增值稅，再把90萬元交給原告，因為系爭土地移轉過戶，沒有發生土地增值稅，就把90萬元交給原告。」等情（原審卷第59頁），顯無解除契約之意思；又上訴人同意仲介人丁○○將90萬元交付被上訴人，被上訴人已將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，均如前述，堪認被上訴人主張系爭載有「經雙方協議解除買賣契約」之申請撤銷增值稅現值申報申請書，係兩造為免課徵增值稅，改以農地申報移轉，而通謀向稅務機關所為虛偽意思表示，非兩造之真意表示，應屬可採。上訴人上開所辯，自無可取。
㈤按兩造買賣契約第9條約定，買方若有違反本契約內之條款
時，賣方可沒收買方已給付之全部價款，並不經催告本契約即可解除。查被上訴人就系爭土地以農地移轉申報而不課徵增值稅，並無違約，上訴人以被上訴人違約為由拒付尾款，為無理由，且被上訴人已將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，上訴人迄未給付尾款，顯已違反買賣契約第1條尾款70萬元於登記完畢後給付與賣方之約定，被上訴人依買賣契約第9條之約定，得不經催告解除契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，應屬適法，並已生解除之效力。而系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，被上訴人請求上訴人將系爭土地所有權全部移轉登記返還予伊，自屬有據。
六、上訴人得否為同時履行抗辯？被上訴人得否沒收上訴人已付價金？沒收之金額是否過高？按契約解除之雙方，互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第702號判例參照）。本件買賣契約經被上訴人解除後，依民法第259條之規定，除上訴人應將系爭土地移轉登記返還於被上訴人之外，被上訴人本應將上訴人已支付之100萬元價金償還於上訴人，雖依買賣契約第9條之約定，被上訴人可沒收上訴人已給付之全部價款，惟此約定屬約定違約金之性質。按約定之違約金如有過高情事，法院即得依規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。另按約定之違約金額是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準數額，又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院50年台上字第19號判例及最高法院19年上字第1554號判例參照）。查兩造於97年2月28日訂立買賣契約，約定總價款170萬元，被上訴人於97年4月1日將系爭土地移轉登記予上訴人，上訴人已繳價金100萬元，尚欠尾款70萬元未付，本院審酌上訴人若依約履行，被上訴人除取得已繳價金100萬元外，尚可取得尾款70萬元，並得為資金運用；而被上訴人沒收上訴人已支付之價款100萬元，已超過總價款50%；系爭土地所有權雖已移轉登記予上訴人，但上訴人迄未受領所有權狀，且因上訴人未付清尾款，被上訴人無從依買賣契約第7條辦理點交，均為兩造所不爭執；又被上訴人就本件買賣並無違約情事，上訴人以被上訴人違約而拒付尾款，並一再否認被上訴人合法解除契約之效力，致被上訴人須支出費用及心力與上訴人交涉、訴訟；並斟酌被上訴人已支出仲介費、代書費及地上物拆除費用，及現今之社會經濟狀況、土地價格變化等一切情狀，認被上訴人沒收上訴人已繳100萬元，顯屬過高，應酌減至40萬元為適當。從而，被上訴人沒收已付價金作為違約金之數額，就40萬元部分為有理由，其餘60萬元部分，被上訴人仍負返還於上訴人之義務，故認上訴人就返還60萬元部分所為同時履行之抗辯，於法並無不合，就超過60萬元價金部分所為同時履行抗辯，則非有據。
七、綜前所述，上訴人依解除契約回復原狀之法律關係，請求上訴人應將系爭土地移轉登記予上訴人，即屬正當，應予准許。而上訴人於本院就返還60萬元部分所為同時履行之抗辯，亦屬有據，原審未及審酌，本院仍應為同時履行之對待給付判決。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至其同時履行抗辯部分，應由本院命被上訴人為同時履行之判決。兩造間買賣契約既未於97年3月25日申請撤銷增值稅現值申報時解除，上訴人請求訊問證人丙○○，證明兩造於97年3月25日解除契約後，有無重新再訂立不動產買賣契約書一節，即無調查之必要；兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本判決結果不生影響，無再逐一論述，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年8月19日
民事第六庭
審判長法官許明進法官李炫德法官徐文祥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國98年8月19日
書記官呂素珍附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。