臺灣臺北地方法院小額民事判決 99年度北小字第148號
原 告 東方麒麟大廈管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國99年4月27日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟玖佰元，及自民國九十八年十一
月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬捌仟玖佰元，為原告供
擔保後，得免為假執行。
理由要領
一、原告主張被告為原告所管理大廈內B3-74之停車位（下稱系
爭車位）所有權人。依區分所有權人會議決議及社區住戶規
約規定，非住戶停車位所有權人每月應繳納管理費用為新臺
幣（下同）900元。詎被告自民國96年10月份至98年6月份止
共積欠原告管理費計18,900元，經原告催討迄未繳納。爰依
公寓大廈管理條例第21條、區分所有權人會議決議及住戶規
約提起
本件訴訟。並聲明：被告應給付原告18,900元，及自支付命
令送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告辯稱：
（一）依法有關修繕、管理、維護費用之負擔，應是由區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔之；並未授權可採雙重
標準，或差別待遇。被告所有系爭車位管理費每月600元
，自92年4月起每年年初均一次整年管理費，撥入原告之
指定銀行（新光銀行松山分行000000000000帳號），並請
管委會勿任意移用；99年度管理費亦於99年1月25日匯入
。被告所寄送予原告之臺北第169支郵局存證信函第20號
，表示系爭規約有關停車位收費不合法及不合理意見，訖
未獲善意回應得知。依公寓大廈管理條例第3條第7項區分
所有權人會議，只宜議決為共同事務及涉及權利義務之有
關事項；公寓大廈管理條例第3條第12項所訂定之規約僅
能就「公寓大廈區分所有權人共同遵守事項做成決議」，
不可違背法律及侵害他人權益，所有停車位皆收取同樣管
理費才是全體區分所有權人的共同事務及可共同遵守事項
，部分收600元，部分收900元，如何共同遵守。原告透過
區分所有權人會議，以多數暴力製定非屬區分所有權人之
共同事務及可共同遵守之規約，抵觸公寓大廈管理條例第
3條第7項及第12項，又侵害被告之權益，應屬無效。至部
分非住戶車位區分所有權人，或因怕麻煩，選擇息事寧人
，每月照繳900元，並不能證明本東方麒麟公寓大廈社區
住戶規約之合法性。
（二）依公寓大廈管理條例第10條、第11條有關公共基金、管理
費之收繳及運用之法條，已含蓋原告所稱之保全、清潔、
公共電費、公共設備維修等各項費用。社區停車位管理費
及社區管理費，並未分開管理，被告於92年4月以前每月
所繳的900元及其後的每月600元，均納入原告所稱的管理
費內使用。原告所附第14屆大會記錄中所提截至93年3月
，結餘510萬元，當屬包含被告在內之全體區分所有權人
以往所繳納之公共基金或管理費。
（三）又依歷次區分所有權人會議記錄均無「住戶曾強烈表示該
等欠費已影響到全體住戶權益」之記載，僅於97年4月19
日第18屆區分所有權人暨住戶大會會議記錄，第10項臨時
動議「一，住戶王先生提議並經大會通過之由第18屆管委
會擬定完整之『停車場管理辦法』呈交下次區分所有權人
大會議決」之記載，原告迄未擬定完整之「停車場管理辦
法」，明顯怠忽職守，還無中生有。被告所有停車位領有
建物所有權狀，上其建物標示，除地下3層3333.55平方公
尺外，尚包括共同使用部分6464.77平方公尺。原告稱○
○○區○○道、電梯、….等，皆為本社區住戶共同共有
」，明顯藐視被告建物所有權狀如無物。被告依公寓大廈
規約範本第10條繳納之公共基金、管理費，即是為充裕共
用部分在管理上必要之經費；原告所稱：B3、B4停車場，
公共設備如進○○○區○○道、電梯、社區保全…等之使
用費，均屬前述公寓大廈規約範本第11條有關管理費、公
共基金之管理及運用項目。本件社區管理費收取方式，分
地上層住戶與地下層停車位兩種，地上層住戶並非全部有
買車位，地下層停車位所有權人，也並非全部是地上層住
戶；地上層管理費每坪每月收55元，（不論有無買車位）
；依此原則，地下層停車位管理費，亦應不論是否為地上
層住戶，收取相同之管理費600元。
（四）本件規約有關停車位管理費如何收費，屬專有部分之約定
共用事項，依公寓大廈規約範本第3條第4項規定，應先取
得停車位專有部分之區分所有權人書面同意。管委會未依
此程序訂定之規約條款，應屬無效。依公寓大廈規約範本
第3條第4項規定：會議之目的如為專有部分之約定共用事
項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成
為議案。被告所有系爭車位屬具有使用上獨立性之專有部
分。原告未未依專有部分之約定共用事項會議程序，先取
得停車位專有部分之區分所有權人書面同意，所訂定之停
車位差別收費規約條款，應屬無效。又原告未書面通知被
告開會，及告知要製訂停車位收費條款規約，並阻擋、拒
絕被告出席區分所有權人大會會議，並在提出規約停車位
收費條款專有部分之約定共用事項之議案前，未先取得所
有停車位區分所有權人書面同意。被告之停車位，屬政府
獎勵民間興建停車位措施方案，與其他住戶一樣是向建設
公司以高價購買取得，權利義務理應相同。
（五）系爭規約有下列瑕疵：1.系爭規約第3條刻意規避公寓大
廈管理條例第3條第2款、第7款、第8款、第12款等之定義
，侵害被告之權益。又系爭規約，捨由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之的法律規定。而巧立名目，訂
定侵害被告系爭車位所有權，且無法共同遵守之汽車管理
費條款。原告請求被告應繳納管理費總計為18,900元，事
實上該款違法超收前述每月300元管理費之累計；被告並
未欠繳分文任何一期，合法停車位管理費已預繳至99年12
月。
（六）由原告提出之第11屆區分所有權人會議簽到簿紀錄顯示，
名冊上僅有153人（連同被告29人應是182人），確定無被
告簽到欄位及簽到；原告自認確實沒通知被告開會，程序
上之瑕已甚明確，其所訂之規約條款，自屬無效。第14屆
及第18屆之簽到簿，原告至今仍不肯提出，顯然程序上亦
有瑕疵。又原告於99年4月20日送達被告之第20屆區分所
有權人會議開會通知，原告已認同被告之區分所有權人身
份，依此，所有停車位全部收取相同管理費，每月600元
已無疑義。原告承認被告具住戶身份，但區分所有權人會
議故意不通知開會，並表示被告無表決權；又會後亦不給
會議紀錄，程序上已有嚴重暇疵。原告不依公寓大廈管理
條例規定，訂定對被告不利之不合理、不合法及不可共同
遵守之規約及差別收費標準。
（七）聲明：原告之訴駁回。
三、查，被告為系爭車位之所有權人，其於系爭大廈除該車位外
，並無其他區分所有權之專有部分，而依系爭規約第13條第
2項有關管理費係規定：「管理費（月計）：為本大廈之常
年費用：（收繳標準由區分所有權人大會決定之），房屋管
理費：以每坪每月50元為繳費單位。汽車管理費：以每位每
月600元為繳費單位。外車每位每月900元為繳費單位」等情
，為兩造所不爭執，且有原告所提出之東方麒麟公寓大廈社
區住戶規約，及被告所提出之建物所有權狀影本為證，自足
信為實在。
四、原告主張被告欠繳管理費18,900元，為被告所否認，並以前
開情詞置辯。經查：
（一）按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由
區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或
章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文
規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1項規定，
由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。
故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶
自有拘束力存在，最高法院96年度上字第116號判決意旨
可資參照。查，被告雖辯稱原告召開區分所有權人大會並
未通知渠等29個停車位所有權人，其程序有瑕疵一節。然
查，就此部分縱認該區分所有權人會議有所瑕疵，依前開
規定，被告如對該區分所有權人會議程序有意見，自應於
決議後3個月內對該決議向法院提起撤銷訴訟，在撤銷前
，該決議仍屬有效，被告尚不得據此即認該決議為無效。
（二）復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費
係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規
約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2
項定有明文。另公寓大廈社區之管理費用收費標準，公寓
大廈管理條例10條第2項規定：「共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之
。其費用由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部
分比例分擔之。…其費用若區分所有權人會議或規約另有
規定者，從其規定」。依據法條文義解釋，公寓大廈社區
管理費用之收取，如區分所有權人會議有所決議，或規約
另有規定，應優先從其決議或規定，最高法院95年度訴字
第160號判決可資參照。本件被告雖辯稱系爭規約及區分
所有權人會議決議違反公寓大廈管理條例規定而為無效云
云。然依前開規定及最高法院判決意旨可知，該等規定僅
係一般規定，如公寓大廈規定或區分所有權人會議另有規
定或決議，則可依該規定或決議定有關管理費收費標準，
是公寓大廈管理條例第10條第2項前段有關依應有部分比
例分擔之收費標準，並非不可變更或與其不同。至被告另
引有關公寓大廈規定範本，主張系爭規約有牴觸該範本而
有瑕疵云云，然該範本僅為內政部營建署為供各公寓大廈
訂定規約時作為參考之資料，而被告所指該規定與範本不
同部分，亦不足認有何使該規定效力產生疑問，或致原告
所向被告收取之管理費發生不同結果，是被告此部分所為
指述，並不影響本件之認定，爰不一一論述指駁。
（三）被告另辯稱該區分所有權人會議侵害其權益，且作差別待
遇，抵觸公寓大廈管理條例第3條第7款及第12款，又侵害
被告之權益，應屬無效云云。按「本條例用辭定義如下：
…七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及
涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行
之會議。…十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共
同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之
共同遵守事項」，此規定僅係定義性條文，而系爭規定有
關管理費收取標準，雖就其中汽車管理費分外車及一般住
戶而有所不同，然該費用均係用以支付社區之共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護費用，則該等規約之規
定或區分所有權人會議之決議，即難認有何牴觸公寓大廈
管理條例第3條第7、12款而致無效，被告上開辯解洵無可
取。且按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少
數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決
方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，
基於公平法理，法院固得加以審查（最高法院93年臺上字
第2218號判決意旨參照）。惟應從大廈全體住戶因該決
議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及
國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘
該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少
數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視
為以損害他人為主要目的。然不能單憑該決議對少數區分
所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方
式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認
以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或係共同侵權行
為。查被告僅購買原告所管理社區之停車位，惟被告駕車
或出入系爭大廈時，卻同時使用系爭大廈之車道、電梯及
其他公共設施如照明、清潔、建築物維護、門禁管理等，
相對於系爭大廈同時購買住家及停車位之區分所有權人而
言，自應負擔較高之停車管理費，原告對於系爭車位管理
費調整增加50%，未逾合理範圍，尚難謂有公平原則之違
反。再者，停車位所有權人在會議中曾提案停車位管理費
應採一致費用，但表決未獲通過之情，有原告提出之東方
麒麟大廈第18屆區分所有權人暨住戶大會第2次會議會議
記錄在卷可稽，則原告依據區分所有權人規約或會議決議
向被告請求，尚難認有何違法之處而致無效之情形。
（四）本件原告雖辯稱其每年均有繳納管理費，並於每年年初一
次繳納一年份等語，惟被告每月所繳納之管理費僅600元
，而依系爭規約之上開規定可知，被告每月應繳管理費為
900元，是被告每月所為繳納管理費自有短繳之情形，則
原告於抵繳後不足部分，主張被告自96年10月起至98年6
月止短繳管理費18,900元，請求被告繳納，自屬正當。
五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告
仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文
。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；債務人遲延者，債權
人得請求其賠償因遲延而生之損害；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第231條第1項
、第233條第1項前段、第203條亦有明文規定。本件被告未
依系爭規約繳納96年10月起至98年6月止之管理費共計18,90
0元，則原告請求被告如數清償，並支付自支付命令送達被
告之翌日即98年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之法
定利息，為有理由，應予准許。
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規
定，依職權為被告預供擔保後，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、本件訴訟費用金額確定為1,000元。
中華民國98年5月18日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官蔡政哲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當
事人之人數附繕本）。
中華民國98年5月18日
書記官陳惠娟
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。