臺灣臺北地方法院民事簡易判決 97年度北簡字第15429號
原 告 甲○○
訴訟代理人 柏有為 律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
共同訴訟代 蘇衍維 律師
理 人
複代理人 曾福卿 律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於中華民國98年5月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬陸仟捌佰零貳元及自民國九十七
年四月三日起至清償日止，按週年利率百分之計算之五利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之八十五由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾柒萬陸仟捌佰零
貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查本件原告起訴聲明原為：被告應連帶給付原
告新台幣（下同）223,125元，及自本件起訴狀繕本送達被
告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於訴訟進
行中，追加聲明：被告應給付原告325,864元，及自本件起
訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息，核上開原告所為訴之追加，顯係基於同一基礎事實而主
張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會
生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，
於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得
期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，與首揭民事
訴訟法第255條第1項第2款之規定並無不合，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、原告於民國95年8月15日經由訴外人太平洋房屋仲介股份
有限公司（下稱太平洋房屋）之介紹，與被告等4人承購
坐落於臺北市○○○路○段○○○巷○弄○號4樓之房地（下稱
系爭標的物），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約
），原告於簽訂買賣契約前，曾多次詢問被告丁○○等之
兼代理人系爭房屋有無漏水情形，丁○○均稱絕無滲漏情
事，且於標的物現況說明書「是否有漏水之情形」欄後亦
勾選「否」。原告於洽談買賣房屋期間，僅至系爭房屋看
屋2次，並曾透過仲介向丁○○詢問有無漏水，丁○○均
稱絕無漏水，並承諾若有漏水伊會處理等語處理。惟原告
於95年11月1日當日委請訴外人金鑫住宅醫院楊師傅前往
察看，當場曾指出系爭房屋之防水層已破損、失去防水功
能，恐早有滲漏情形，惟丁○○及陪同在場之友人仍拒不
承認，並一再強調絕無漏水。但被告等於系爭房屋出賣前
已由被告等占有使用數年，對屋頂防水層破損致有滲漏情
形應知之甚詳，惟於洽談本件買賣契約時均絕口不提，並
一再保證絕無漏水情事，故意不告知瑕疵至為明顯，自應
依法負瑕疵擔保之責。
二、丁○○曾於標的物現況說明書內勾選「如有滲漏水之情形
，由賣方修繕後交屋」，復於交屋當日再次承諾「如日後
發生漏水且非裝潢所致，由我負責修補，否則來告我」等
語，原告亦因其承諾而繼續辦理交屋事宜，足證雙方實已
對「系爭房屋若有漏水情事則由被告負責修補」此項約定
為合意，而構成雙方買賣契約之部分。今被告拒不履行前
揭義務，自應對原告負債務不履行損害賠償責任。
三、系爭房屋之漏水係由於屋頂防水層損壞所致，並非因原告
之裝修所引起查系爭房屋天花板及牆角遇大雨即發生嚴重
滲漏情形，係肇因於RC結構多處產生結構性滲水、屋頂女
兒牆向外傾斜造成結構裂縫，加上屋頂防水層損壞、PU層
無法發揮防水功能上種種結構之瑕疵皆於被告交屋前即已
存在，而與原告於交屋後所為之裝修無涉。被告雖抗辯原
告於交屋後大肆裝修導致漏水情形云云，惟查原告進行之
裝修僅包括客廳部分鋁窗重新施作、天花板釘設、全室油
漆粉刷等，並未涉及房屋結構或水管管線，自不可能造成
目前屋頂之結構性漏水現象，被告所言並非事實。原告委
請訴外人金鑫住宅醫院勘查後即表示屋頂PU防水層似已無
防水功能，且屋頂女兒牆傾裂嚴重，系爭房屋恐有漏水之
虞，待渠回公司後將開具估價單供原告參考。故當日上午
原告與丁○○約定交屋時，原告即就屋頂PU防水層破損、
女兒牆裂縫是否有漏水之虞再次提出疑問，並希望保留部
分尾款，待日後若發生漏水問題時加以修繕惟當時丁○○
仍堅稱系爭房屋絕無漏水情形，為此雙方僵持3個多小時
無法取得共識，最後丁○○表示若日後發現有漏水且非因
裝潢所致，可以找他，雙方才繼續進行其他交屋事宜。等
情。並聲明：
（一）被告應給付原告325,864元及自起訴狀繕本送達翌日
即97年4月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
參、被告辯以：
一、倘原告所云系爭房屋之漏水情形為真正，其必係肇因於原
告不當之裝潢、擴建房屋所造成，非系爭房屋之原有瑕疵
：查系爭房屋就被告等調查所知，系爭房屋經被告交屋於
原告後，原告遲至5個月後始進行裝潢，而裝潢前被告等
均未聞原告有主張系爭房屋漏水之表示，原告之裝潢不僅
違法將系爭房屋之前陽台往外擴建、屋頂放置重物，且原
告亦違法將後陽台往外擴建，並不當裝潢、施作造成屋頂
及牆面有裂縫等，此均有原告近期對系爭房屋所拍照片為
證，倘原告所云系爭房屋之漏水情形為真，其必係肇因於
原告違法不當之擴建、裝潢房屋所造成，原告所云其僅將
油漆重新施作及僅更改無管線之牆面云云，顯有不實。
二、原告所請求之金額從原告所附之估價單內容可知，其記載
之日期竟然係95年11月1日雙方確認係爭房屋無漏水當日
，並非96年3月間裝潢後漏水之估價，該估價單明顯不實
。且原告於交屋日95年11月1日後直至96年3月間始進行裝
潢，在此裝潢之前原告均無任何系爭房屋有漏水之表示，
竟於裝潢後之96年3月間始來電表示房屋有漏水，再於同
年6月11日寄發存證信函，顯見如係爭房屋有漏水亦係原
告裝潢所造成，原告以該不實之估價單非但與事實不符，
亦非公正單位之鑑定，其主張之金額亦不足取。且被告等
並未保證系爭房屋絕無漏水瑕疵，蓋從標的物現況說明書
可知，被告僅負漏水之情形當時即已存在之瑕疵責任。
三、查系爭房屋原屋頂(油毛氈)防水層於10多年前因3樓修漏
，故進行屋頂PU防水層施作，施工後使用至售屋未曾有發
生漏水情形。使用期間，頂樓屋頂均正常使用，並無種花
、加蓋或加裝空調設備等不當使用，女兒牆於交屋時亦未
見有外部有裂縫情形與水痕。本件於出售系爭房屋前期間
2至3個月，房屋仲介多次帶客看屋以及原告多次現場看屋
，均無漏水情形。系爭房屋於兩造交屋時，會同各自委請
之水電行人員至系爭房屋現場勘查，經兩造所委請之水電
師傅現場會勘檢查後，並未發現系爭房屋有漏水之情形，
是無漏水等瑕疵之屋況，被告始交屋於原告。
四、系爭房屋於交屋日即民國95年11月1日後，直至96年3月間
，原告始進行房屋裝潢，該期間下雨多日，亦有多日下大
雨，裝潢動工前、裝潢期間亦均無漏水情形發生，可見交
屋時之PU防水層確具正常防水功能，屋況均正常而無漏水
。故應係原告違法將系爭房屋之前後陽台拆牆往外擴建、
屋頂放置重物（冷氣室外機安裝吊掛於舊屋女兒牆恐為造
成裂縫主因），原告另就室內水泥天花加封、打釘、木作
故造成樓板龜裂致防水失效，原告對三十餘年屋齡之系爭
房屋進行上述不當的裝潢、施工，係造成裝潢後牆面有裂
縫與屋頂PU防水層功能破壞之主因，進而導致裝潢後漏水
情形發生。
五、原告剷除隔熱層之水泥五腳磚與PU防水層，再自行以彈性
水泥施作屋頂地坪，亦係漏水程度加大之主因。系爭房屋
之公寓非一般樓梯可至頂樓，須以攀爬式樓梯始可至屋頂
。而造成女兒牆裂縫之主因係原告不當使用所致：（一）
原告外掛式冷氣主機裝設於女兒牆，應為採吊掛方式搬運
機器。（二）冷氣室外機安裝吊掛於女兒牆，冷氣機運轉
產生振動，影響女兒牆結構。（三）裝潢建材--水泥、磚
塊、沙、木材、零件...等，採吊掛女兒牆方式搬運。（
四）房間天花板之裝釘層板。等語。並聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、得心證之理由：原告主張其所購買之系爭房屋於交屋前，即
有滲水及排水系統不通之瑕疵，被告明知卻不為告知，為被
告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：原告請求
被告負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任，是否有據？茲
述如下：
一、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣
人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。
又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之
事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構
成不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字
第575號判決參照）。再者，債務人負有依債務本旨為給
付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為
瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其
負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完
全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應
轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債
務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付
係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人
證明之（最高法院77年度台上字第1989號判決參照）。又
物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法
律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人如主張出
賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損
害時，無民法第356條規定之適用（最高法院92年度台上
字第882號判決參照）。
二、原告主張系爭房屋平頂、牆面及地坪存有滲水等多處瑕疵
等情，經台北市建築師公會就上開瑕疵鑑定結果認為：「
1.本案房屋經會勘後確有漏水之現象。2.本案房屋滲水原
因主要因雨水滲透屋頂地坪及側面女兒牆外牆面裂縫後，
複滲透至4樓平頂及外牆頂部縫隙而形成漏水。3.原核准
圖之防水層（油毛氈）與現況（無論是PU或是彈性水泥）
皆不相同，彈性水泥為原告自行修補之材料，PU在原告修
補之前即存在。至於PU是否為被告施做無從判斷。但可斷
定自本建築竣工後一定出現過漏水之現象才為重新施做過
防水層，本案原告因整修費用與責任與被告協商不成，為
先止住漏水，原告遂先行處理屋頂漏水。但因原告所選用
之工法及施做範圍不完整，致使漏水現象更加嚴重。另女
兒牆外錯之裂縫造成漏水也是有可能之原因。但觀察該裂
縫若為室內裝修所造成，似乎較不可能。該裂縫應是結構
老舊、長時間所造成。4.本案修繕之必要費用經估算為32
5,864元。」有上開鑑定報告書可稽，並經鑑定人 張文耀
、 李得榮 到庭證述：「原告陽台外推可能局部影響鑑定書
中編號25號相片所示之漏水，乃與女兒牆之裂縫有關，其
他部分幾乎不受影響等語。」（見本院98年4月2日筆錄）
足見系爭房屋平頂、牆面及地坪確有滲水情形等瑕疵。
三、被告雖抗辯系爭房屋於交屋前未有漏水之情形，是該等瑕
疵亦不可歸責於伊云云。惟查，觀諸上開鑑定報告及鑑定
人到庭所述，上開瑕疵之發生，係因建造時施工或材料品
質不佳所造成，惟是被告交付予原告之系爭房屋既存在上
開瑕疵，原告於裝潢時尚未發現漏水，依常情顯無發現漏
水仍繼續裝潢造成損害之可能，其裝潢中發現漏水，隨即
告知被告要求處理，被告復未能就上開瑕疵係不可歸責於
己舉證以實其說，上開瑕疵自屬可歸責於出賣人之被告，
故依前揭說明，被告除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負
不完全給付之債務不履行責任。
四、惟原告主張請求被告應連帶賠償其損害即325,864元云云
，經本院囑託台北市建築師公會鑑定結果，上開瑕疵之修
復費用為前揭金額，原告雖曾表示上開費用包含系爭房屋
所有滲漏水之修繕費用，為因原告買受系爭房屋後有為處
理漏水行為。而原告因施工不當，造成部分瑕疵，亦應擔
負部分責任，故附表即鑑定書中修繕費用估算明細表中，
項次1、5、6、7四項費用為修繕屋頂防水層之費用共為15
5,540元（33,600元+12,500元+73,920元+35,520元＝155,
540元）與原告無關，應全數由被告負責。其餘2、3、4、
8、9、10、11項費用共為127,820元（15,000元+10,500元
+9,000元+17,500元+35,100元+30,700元+10,000元＝127,
820元）應由兩造依其責任之比例負擔費用。依鑑定書第
4頁照片（20）、（21）、（28）、（29）、（32）為漏
水之照片，鑑定人張文耀並稱照片（25）背景漏水，其他
尚有漏水之處，惟陽台外推所影響漏水，僅照片（25）、
（28）兩處及女兒牆之裂縫可能受到影響等語。本院依此
認定原告應就上開127,820元修繕費中付三分之一責任，
負擔42,607元（127,820元*1/3＝42,607元），被告負擔
85,213元。故被告應負擔240,753元（155,540元+85,213
元＝240,753元），占全部修繕費283,453元（325,864元
-稅捐及管理費42,411元＝283,453元）之約百分之85，依
此比例計算稅捐及管理費之負擔，被告應負擔36,049元（
42,411元*85％＝36,049元），故被告應負擔之修繕費用
為276,802元（240,753元+36,049元＝276,802元），從而
原告依民法第227條之規定，請求被告負不完全給付之債
務不履行責任，賠償276,802元及自起訴狀繕本送達之翌
日即97年4月3日起算之法定遲延利息部分，應屬有據；至
逾上開金額之請求，即屬無據，應予駁回。
五、又按「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，
除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔或分受之
。」、「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付
之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成
立，以法律有規定者為限。」，民法第271條前段、第272
條分別定有明文。查原告與被告間之系爭房屋買賣契約中
並無約定被告等就他方契約債務不履行所應負之損害賠償
責任，應連帶負責之明文，有上開買賣契約在卷足憑，是
原告請求被告負不完全給付之連帶賠償責任，尚嫌無據。
六、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造
所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不
再一一論述，併此敘明。
伍、假執行之宣告：本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條
訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1
項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 5 月 18 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 劉亭柏
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 98 年 5 月 18 日
書記官謝韻華