臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 108年度花簡字第316號
原 告 彭秀錦
被 告 吳美英
兼訴訟代理人 黃后誼
上列當事人間請求酌定租金等事件，本院於民國108年10月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱
系爭土地）為被告2人所有，其上同段6號建物及編號第52號
未辦保存登記建物（以下合稱系爭建物，門牌號碼：花蓮縣
○○鄉○○村○○鄰○○路○○○○號），則由伊於本院105年度
司執字第10299號強制執行程序（下稱系爭執行事件）拍定
取得所有權，並於民國106年6月7日經本院核發不動產權利
移轉證書，嗣於同年月27日登記取得其中同段6號建物所有
權狀。因系爭建物占用系爭土地如花蓮縣鳳林地政事務所10
8年6月20日鳳地複數字第045600號複丈成果圖（下稱系爭複
丈成果圖）所示共194.37平方公尺之面積，被告曾向伊請求
自系爭建物移轉至伊名下時起，應按月給付租金新臺幣（下
同）1萬元，伊無法接受。因系爭土地位於偏鄉，附近多為
農田，交通不便，生活機能不便，而系爭土地107年1月之公
告地價為每平方公尺67元，依公告地價67元之80%即54元為
其申報地價，並以申報總價年息10%計算每平方公尺每年相
當於租金之不當得利為5.4元，平均每月應付之租金為88元
（計算式：5.4元×194.37平方公尺÷12個月＝87.46），應
屬適當。爰依民法第425條之1第2項規定，請求法院酌定自1
06年6月27日起之租金數額。並聲明：㈠原告占用系爭土地
如系爭複丈成果圖所示23⑴房屋面積：106.01平方公尺、23
⑵空地面積：61.68平方公尺及24⑴房屋面積：26.88平方公
尺，合計194.37平方公尺；㈡原告應自106年6月27日起應按
月給付被告2人共88元。
二、被告則均以：因被告黃后誼與胞兄感情好才讓哥哥在系爭土
地上蓋房子，並未收取任何租金，哥哥過世前，早已經跟訴
外人 林秋妹 即105年度司執字第10299號之債務人分居多年，
林秋妹也多年未住在系爭建物，直至哥哥過世後才搬回系爭
建物，伊和哥哥及林秋妹間並無租約等語，被告均聲明：原
告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張其係坐落於系爭土地上之系爭建物所有權人乙節，
業據提出系爭土地、建物登記第一類、第二類謄本、系爭複
丈成果圖、台灣省花蓮縣○○鄉○○段建築改良物登記簿、
台灣省花蓮縣土地登記簿等件為證（卷第23至34、59至65、
173至183、101至216、249頁），並經本院依職權調取系爭
執行事件卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
至原告主張依民法第425條之1第2項，請求法院酌定租金云
云，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處
厥為：兩造就系爭土地是否成立法定租賃關係或法定地上權
？原告主張依民法第425條之1第2項規定請求酌定租金，有
無理由？
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，
其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第42
5條之1定有明文。核其立法理由：「土地及房屋為各別之不
動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分
離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將
土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先
後讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推
斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當
代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議，並期明
確，爰將其明文化。」是以前開規定須土地及其土地上之房
屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，
或將土地及房屋同時或先後讓與相異人之情形，始有該條之
適用；倘土地及房屋非同屬一人所有，自無上開規定之適用
（最高法院93年度台上字第2554號、90年度台上字第1366號
107年度台上字第1380號判決意旨參照）。
㈢經查，系爭建物原為訴外人林秋妹所有，系爭土地則為被告
二人共有，原告係經法院拍賣程序，拍定取得 林秋美 所有之
系爭建物所有權等事實，業如前述，足見系爭土地及系爭建
物未曾同屬一人所有，核與民法第425條之1之規定尚屬有間
。參以被告黃后誼自陳系爭土地係其所有，並讓其胞兄於其
上興建系爭建物，未收取任何租金…其與胞兄並無任何租約
等語（卷第219頁），衡以原告亦自陳系爭建物為被告黃后
誼之兄 吳碧富 親手所蓋，蓋後登記其妻林秋妹名下，並辦理
保存登記之房屋，共同住於該屋數年後方離婚。系爭建物因
是被告黃后誼之兄嫂所住，故沒打租賃契約云云（卷第199
頁），二者互核相符，且兩造均未爭執，自堪信為真實。是
依兩造所陳及系爭建物與土地原本即非同一人所有等節觀之
，本件即無民法第425條之1規定之適用，原告主張依該條第
2項規定，請求酌定租金，自屬無據。
㈣又揆諸上開民法第425條之1之規範意旨，乃在處理土地及土
地上房屋原屬同一人所有，因原所有權人嗣後之處分行為，
致生房屋及土地分由不同人取得之問題，並以法律推定之方
式，肯認房屋對基地之使用權限，不因基地物權嗣後變動而
受影響，俾以保護既有之使用權利。至於房屋及坐落土地分
屬不同人所有者，現行法律體系就其相互間之權義關係，已
有基地租賃、地上權、時效取得、土地相鄰關係、占有使用
等機制可供調和規範，自得視分別情況而為適用，難認有何
法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法
自治原則而影響社會交易秩序。
四、綜上所述，系爭土地及系爭建物既未曾屬於同一人所有，原
告嗣後經拍賣取得系爭建物所有權，不符合民法第425條之1
第1項規定而推定有租賃關係存在。則原告依同條第2項規定
請求法院酌定租金，自屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年11月13日
花蓮簡易庭法官李可文
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀
須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達
前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按
他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月13日
書記官陳雅君