臺灣臺中地方法院92年度訴字第2359號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院92年訴字第2359號民事判決

裁判日期：民國93年06月18日

裁判案由：給付服務報酬

臺灣臺中地方法院民事判決九十二年度訴字第二三五九號
原告太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○被告甲○○訴訟代理人 吳中和 律師右當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國九十三年五月二十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹拾伍萬元及自民國九十二年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國（下同）九十二年二月二十八日與原告訂立專任委託契約書（下稱系爭契約），將被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）委託原告仲介銷售，委託價為新台幣（下同）一千八百三十萬元，委託期間自九十二年二月二十八日起至同年五月三十一日止，兩造並於系爭契約第十條第三項第二款約定於委託期限內，被告如有自行或經第三人介紹而將系爭土地出售、或另行委託他人仲介時，仍應給付原告依委託價格４％計算之服務報酬。詎被告未經原告同意，竟於九十二年五月九日將系爭土地私自出售於訴外人艾迪芙國際股份有限公司（下稱艾迪芙公司），依兩造間系爭契約之上開約定，被告自應給付原告按委託價格４％計算之服務報酬等語。並聲明：㈠被告應給付原告七十三萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日（即九十二年九月二日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告主張：兩造於簽訂系爭契約之前，被告即曾委託原告出售系爭土地，惟未順利售出，俟因原告允諾將善盡仲介之責，除將在系爭土地上設大型廣告看板外，且會每日在中國時報或聯合報刊登廣告，並印發公司傳單，故被告乃再與原告簽訂系爭契約，並於系爭契約之「契約內容變更合意書」中約明系爭土地如係由被告之親戚柯先生出售，則不受系爭契約之約束。詎系爭契約簽訂後，原告並未依承諾履行，既未在系爭土地上設立廣告看板，亦未每日在中國時報或聯合報刊登廣告，而系爭土地最後是由被告之親戚柯先生代為出售，自不受系爭契約之約束，被告無給付服務報酬之義務。又縱認被告有自行出售系爭土地之事實，因仲介報酬之請求，需以仲介成交為前提要件，系爭契約第十條第三項之約定，係就被告有自行或經第三人介紹出售、或另行委託他人仲介之違約事實所為約定，各該約定性質上係屬違約金之約定，而原告所允諾之設立看板、刊登廣告、製發傳單等均未依約履行，原告並未積極仲介出售系爭土地，致系爭土地於委託期間內乏人問津，無法順利出售，被告因經商需資金週轉，不得已方自行出售，以原告因仲介系爭土地所支出成本之低微，系爭契約第十條約定之違約金七十三萬二千元，顯然過高，應予酌減等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張兩造於九十二年二月二十八日與原告訂立專任委託契約書，被告將其所有系爭土地委託原告仲介銷售，委託價為一千八百三十萬元、委託期間自九十二年二月二十八日起至同年五月三十一日止，兩造並於系爭契約第十條第三項約定：「有下列各款情形之一者，賣方（按即被告）仍應給付太平洋依委託價格４％計算之服務報酬：．．．⒉委託期限內，賣方自行出售，經第三人介紹出售或另行委託他人仲介時。．．．」，及被告嗣於系爭契約約定委託期間內之九十二年五月九日，將系爭土地出售予訴外人艾迪芙公司之事實，均為被告所不爭執，且有原告提出之專任委託契約書、土地登記簿謄本可資為證，自堪信原告之上開主張為真正。又被告抗辯兩造於系爭契約之「契約內容變更合意書」中約明「親戚柯先生電話末三碼七一一，若經柯先生成交，不受本合約約束。」之事實，亦為原告所自認，且有被告所提出之系爭契約之「契約內容變更合意書」為證，亦堪信被告之上開抗辯為真正。
四、至原告主張被告係在未經原告同意下，私自出售上揭土地之事實，被告則抗辯系爭土地係由兩造於系爭契約「契約內容變更合意書」中約明之柯先生所仲介出售，不受系爭契約之約束，且原告並未依約善盡仲介之義務，系爭契約約定之違約金過高等語。經查：
㈠被告辯稱系爭土地係經由兩造系爭契約「契約內容變更合意書」中約明之柯先生
所仲介出售乙節，為原告所否認，被告就此有利於己之事實自應負舉證之責，然被告迄未能舉證以實其說，要難逕信被告所辯為真，則原告主張系爭土地係被告違反系爭契約之約定，於委託期間內私自將系爭土地出售等語，自堪採憑。又被告抗辯原告並未依約善盡仲介之義務在系爭土地上設立看板、刊登報紙廣告等語，亦為原告所否認，原告並稱確有在系爭土地上設立廣告看板，亦有在報紙上刊登廣告，並製作夾報（即原告公司宣傳單）等為宣傳等語，按諸原告主張其已善盡上開仲介義務，此為利於原告之積極事實，自應由原告負舉證之責任，而原告就其有在系爭土地上設立廣告看板之事實，迄未能舉證以實其說，洵難認為真正。至原告辯稱有刊登報紙廣告並製作夾報等語，則據原告提出聯合報九紙、中國時報三紙、夾報二紙為證，堪信原告確有製作夾報二次、及分別於九十二年三月
十四、十五、十六、二十一、二十二、二十三、二十八、二十九、三十日共九日在聯合報刊登廣告，其中九十二年三月十六、二十三、三十日並同時在中國時報刊登廣告。
㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方
給付報酬之契約；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第五百六十五條、第五百六十八條分別定有明文。本件兩造間系爭契約係由被告委託原告為訂約之媒介，乃屬居間契約，而被告所有之土地並未經原告居間仲介而成立買賣契約，自無仲介報酬可言，故兩造於系爭契約第十條第三項約定：「有下列各款情形之一者，賣方仍應給付太平洋依委託價格４％計算之服務報酬：⒈因可歸責於賣方之事由，致本委託契約目的無法達成而須終止本委託契約時。⒉委託期限內，賣方自行出售，經第三人介紹出售或另行委託他人仲介時。⒊賣方於委託期限屆滿後二個月內與太平洋曾介紹之買方或其配偶、二親等內之親屬成交者。⒋委託期限內，賣方如拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。本款之情形，賣方除應支付太平洋依委託價格４％計算之服務報酬外，如買方使用意願書並另須賠償買方與其所支付出價金等額之違約金，如買方未支付出價金使用要約書，則須賠償買方依委託價百分之三計算之違約金。」等語，契約條款用語雖為「服務報酬」，然依兩造上開約定內容均係就委託人（即本件被告）違反系爭契約、並就其違約有可歸責事由時應負責任之約定，參之系爭契約除上揭第十條第三項有就委託人違約時應負責任之約定外，並無其他違約責任之約定，顯見系爭契約第十條第三項之上開約定，性質上乃屬違約金之約定，洵足認定。
㈢次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職
權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八○七號判例參照）。經查，兩造簽訂系爭契約後，原告既未依約在系爭土地上設立廣告看板，於長達逾三個月之委託期間內，復僅有九日在報章刊登廣告（其中聯合報刊登廣告九日、並有三日同時在中國時報刊登廣告）、製作夾報二次，已詳如前述，顯見原告就系爭土地之仲介不但並未積極為之，且態度輕疏，而依原告所提出之報紙及夾報觀之，原告就系爭土地欲出售之廣告，均係刊登於聯合報及中國時報之地方廣告板，既非顯眼處所，且版面甚小，而被告所製作之宣傳夾報則係同時刊載近百筆不動產之出售訊息，並非專為仲介系爭土地而製作，顯見原告因履行系爭契約所支出之費用亦甚微少，所受損害尚輕，及被告既與原告簽訂契約，應重然諾而本諸誠信履行契約，其確有違約之事實，及維護交易安全等一切情事，認本件如依兩造系爭契約第十條第三項所約定按委託價格百分之四計算違約金（計七十三萬二千元）為過高，應予酌減為十五萬元，方屬合理。
五、綜據上述，原告依系爭契約第十條第三項第二款之約定，訴請被告給付十五萬元及自九十二年九月二日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。逾上開金額之請求部分，則屬無據，應予駁回。
六、按所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決，法院應依職權宣告假執行民事訴訟法第三百八十九年第一項第五款定有明文。本件所命給付之金額未逾五十萬元，爰按上開規定，依職權宣告假執行。兩造雖均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行及免為假執行，因原告勝訴部分業依職權宣告假執行，自無從准被告供擔保免為假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款，判決如主文。
中華民國九十三年六月十八日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法官呂麗玉右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年六月十八日~B法院書記官