臺灣臺東地方法院93年度訴字第111號民事判決

裁判字號：臺灣臺東地方法院93年訴字第111號民事判決

裁判日期：民國94年01月31日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺東地方法院民事判決九十三年度訴字第一一一號
原告丁○○訴訟代理人 吳漢成 律師被告甲○○
乙○○丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國九十四年一月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺東縣臺東市○○段第九二四地號土地及其上建物即門牌號碼為臺東縣臺東市○○街○○號房屋遷讓交還原告，其履行期間為壹個月。
被告應自民國九十三年四月十四日起至交還前開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹仟伍佰貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項命遷讓交還部分於原告以新臺幣參拾柒萬元、本判決第二項於原告以已到期部分三分之一金額供擔保後，分別得為假執行。但被告如就本判決第一項，以新臺幣壹佰貳拾萬元，就本判決第二項以已到期部分之金額預供擔保，得分別免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告甲○○、丙○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，被告乙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。本件原告於訴狀送達後，將原請求被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）九萬五千三百零五元，及自民國九十三年四月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，追加為請求被告甲○○、乙○○共同給付上開款項及遲延利息，本院亦已依職權將追加之筆錄送達予被告甲○○，依前揭法條規定，自屬適法，合先敘明。
三、原告主張：坐落臺東縣臺東市○○段第九二四地號土地及其上建物即門牌號碼為臺東縣臺東市○○街○○號房屋為其所有，於九十一年三月二十二日出賣予被告乙○○、甲○○姊妹，並即點交上開房地予被告乙○○姊妹，由被告乙○○姊妹及其母即被告丙○○居住使用迄今。被告乙○○姊妹卻不依約給付原告第二期買賣價金，經屢催不理，原告遂於九十二年三月十四日先以臺東中山路郵局第三五號存證信函催告被告履行契約，迄一年後仍無效果，再於九十三年四月十二日以臺東中山路郵局第四七號存證信函通知被告解除上開房地買賣契約，並依約沒收定金，被告等占有上開房屋已無合法權源，原告自得本於所有權人之地位及解除契約後之法律關係，請求被告三人遷讓交還上開房地予原告。又依買賣契約第六條約定，自九十一年二月八日起，上開房地之貸款利息由被告乙○○姊妹負擔，但迄九十三年四月十三日解除契約時止，被告乙○○姊妹皆未依約繳付，爰依解除前之契約法律關係，請求被告乙○○姊妹給付原告代付之貸款利息九萬五千三百零五元及自九十三年四月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。末按被告等三人無權占有原告之房地，可獲得相當於租金之不當得利，再依土地法第九十七條規定，系爭土地共七十六平方公尺，公告地價每平方公尺一萬一千五百元，以百分之十計算，每月租金為七千二百八十三元，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告等三人自九十三年四月十四日起至返還房屋之日止，按月連帶給付七千二百八十三元。並聲明：被告應將坐落臺東縣臺東市○○段第九二四地號土地及其上建物即門牌號碼為臺東縣臺東市○○街○○號房屋遷讓交還原告。被告應自九十三年四月十四日起至交還前開房屋之日止，按月連帶給付原告七千二百八十三元。被告乙○○、甲○○應共同給付原告九萬五千三百零五元及自九十三年四月十四日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告甲○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被告乙○○未於最後言語辯論期日到場，據其以前到場所為陳述略稱：買賣契約書是我簽的，是以我和我妹妹甲○○的名義買的，現和母親丙○○住在上開房屋內，因代書說銀行只能貸款一百五十萬元，其餘五十萬元我無法負擔，所以才會拖到現在，二件存證信函我都有收到，我願意與原告協調處理此事等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
五、本件被告乙○○曾代理其妹甲○○於九十一年三月二十二日與原告共同簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣之標的為原告所有坐落臺東縣臺東市○○段第九二四地號土地及其上同段第四八七建號建物即門牌號碼為臺東縣臺東市○○街○○號房屋（下稱系爭房地），買賣總價為三百十萬元，於訂約日先給付訂金一百十萬元，餘二百萬元於被告過戶完成銀行貸款辦妥核撥時一次付清，不足額以現金補足。原告並於同日將上開房屋點交被告無訛，詎被告並未依約履行，原告遂於九十二年三月十四日先以臺東中山路郵局第三五號存證信函催告被告履行契約，再於九十三年四月十二日以臺東中山路郵局第四七號存證信函通知被告解除上開系爭契約，並依系爭契約第十條約定沒收定金，被告等三人迄今猶占有上開房屋之事實，有不動產買賣契約書、土地登記謄本，建物登記謄本、地價謄本、存證信函及掛號郵件收件回執、第一銀行放款攤還及收息記錄查詢單等件為證，復為兩造所不爭，應堪信為真實。是本件所應審究者，厥為⑴原告解除系爭契約是否合法？⑵原告可否請求被告遷讓並交還系爭房地？⑶原告可否請求被告連帶給付相當於租金之損害金？其數額為何？⑷原告可否請求被告給付代付之銀行貸款利息等情為斷，經查：
（一）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。本件原告主張，被告乙○○、甲○○與原告簽訂系爭契約後，被告並未依契約書第五條約定繳納相關稅費和第六條約定繳付銀行貸款利息，原告遂先於九十二年三月十四日以臺東中山路郵局第三五號對被告甲○○、乙○○發存證信函略謂：關於政府機關於九十一年三月二十五日及九十二年一月十日核發之稅單，其稅單核發後，通知被告，惟被告並未於期限內繳款，致無法完成過戶及貸款手續，要求被告於三日內出面解決，否則依約解除契約及沒收定金等語（見本院卷第二十頁），惟皆未依約履行，原告再於九十三年四月十二日以臺東中山路郵局第四七號存證信函通知被告解除系爭契約，並沒收實拿之定金（見本院卷第十九頁），被告乙○○姊妹均已合法收受送達等情，有掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷第二一頁），復為被告所不爭，揆諸前開法文之規定，自生合法解除系爭房地買賣契約之效力。
（二）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條前段亦定有明文。本件原告與被告乙○○姊妹間就系爭不動產所訂定之買賣契約業經合法解除，已如前述，是被告乙○○姊妹自已喪失占有前開房地之合法權源至明。再者，被告丙○○現居住在原告所有之系爭房地內，復為其所不爭，而被告三人迄未提出證據證明，其係有權占有系爭房地，是其等均屬無權占有甚明，原告依民法第七百六十七條規定，請求被告三人返還系爭房地，核屬有據。從而，原告訴請被告等三人遷讓返還系爭房地，自屬可採。又原告此部分之請求既屬有據而應准許，有如前述，則其併主張依解除契約後之法律關係請求，即無庸再予審酌，附此說明。
（三）再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條前段分別定有明文。本件被告共同無權占用原告所有之系爭房地，自屬不法侵害原告所有之系爭房地所有權，原告因不能使用系爭房地，可認受有相當於租金之損害。從而，原告依侵權行為之法律關係，訴請判命無權占用人之被告連帶按月賠償其所受相當於租金之損害，於法並無不合。原告此部分之請求已屬有據，有如上述，則其併主張依不當得利之法律關係請求，亦無庸再予審酌，併此說明。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項亦有規定。本件系爭契約既經原告合法解除，則被告自該時起即無占有系爭房地之合法權源，依上揭說明，自應給付原告相當於租金之損害金，查系爭土地自八十九年至九十三年間，申報地價為每平方公尺一千六百八十元，有地價謄本在卷可佐（見本院卷第二三頁），原告主張以公告地價每平方公尺為一萬一千五百元為計算基準，與上揭土地法規定有違，自不足採。再系爭房屋現值為二十三萬八千六百元，亦有臺東縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可佐。查系爭土地共七六平方公尺，而系爭房屋雖坐落台東市區，交通堪稱便利，惟附近並無醫院、學校，距市場亦遠，應認其每月租金以不超過前開房地申報總價額年息百分之五，亦即一千五百二十六元為當（計算方式為：一六八○元×七六平方公尺＋二三八六○○元＝三六六二八○元，三六六二八○元×百分之五÷十二＝一五二六元，元以下四捨五入），原告主張被告三人共同無權占有系爭房地，請求連帶給付相當於租金之損害金，在每月一千五百二十六元範圍內，核屬適當，亦應准許。
（四）原告又主張被告乙○○姊妹未依系爭契約第六條第二項約定自九十一年二月八日起繳付系爭房地之銀行貸款利息，迄解除契約之九十三年四月十三日止，共計由原告代繳九萬五千三百零五元，並舉第一商業銀行放款攤還及收息記錄查詢單、放款戶授信明細查詢單、他項權利證明書、抵押權設定契約書及借據等件為證（見本院卷第二二頁、第八三頁至九十頁），然按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。最高法院著有二十三年上字第三九六八號判例可資參照。本件系爭契約既經解除已如前述，原告復援引解除前契約之法律關係請求被告乙○○姊妹給付上開代繳之銀行貸款利息，揆諸上揭判例意旨，自乏依據，為無理由。
六、綜上所述，本件原告本於所有權人之地位，並依共同侵權行為損害賠償之法律關係，於請求被告三人遷讓交還系爭房地及自解除契約之翌日即九十三年四月十四日起，至返還房屋之日止，按月連帶給付一千五百二十六元之損害金之範圍內，依上開說明，核屬有據，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則屬於法無據，應予駁回。至請求被告乙○○姊妹給付原告代繳之銀行貸款利息九萬五千三百零五元及法定遲延利息，依前揭說明，核屬無據，為無理由，應予駁回。再遷讓房屋非一時可就，爰審酌被告之境況及原告之權益，依民事訴訟法第三百九十六條第一項規定，定履行期為一個月，以資兼顧。又原告敗訴部分所占比率甚微，爰依民事訴訟法第七十九條規定，命被告連帶負擔全部訴訟費用。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告乙○○亦陳明願供擔保，請求宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，被告甲○○、丙○○併依職權爰分別酌定相當之擔保金額，而為宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第二項、第三百八十五條第一項前段、第三百九十條、第三百九十二條第二項、第三百九十六條第一項判決如主文。
中華民國九十四年一月三十一日
臺灣臺東地方法院民事庭
審判長法官王漢章
法官簡芳潔法官曾宗欽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十四年二月二日~B法院書記官陳敏捷