裁判字號：最高法院103年台上字第1537號民事判決
裁判日期：民國103年07月30日
裁判案由：請求不動產所有權移轉登記等
最高法院民事判決一○三年度台上字第一五三七號上訴人 黃進華 訴訟代理人 陳淑貞 律師被上訴人星翰企業有限公司法定代理人 吳銀芳 訴訟代理人 潘麗茹 律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○二年九月二十四日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第八六號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊因原工廠坐落土地遭徵收，乃經由訴外人 蔡再 傳介紹，向上訴人洽商購買其所有坐落桃園縣○○鄉○○段
七七一、七七四、七七五、七七六地號土地（下稱系爭土地）備供遷廠使用。因系爭土地毗鄰桃園縣龜山鄉公所（下稱龜山鄉○○○○○○段0000000地號之畸零地（下稱系爭畸零地），依法須保留一定面積之空地與系爭畸零地合併，以達最小可建築面積，系爭土地所餘面積不足供伊興建廠房，除非上訴人同意配合向龜山鄉公所申購系爭畸零地，始足供伊建廠房使用。兩造遂於民國九十九年八月一日書立買賣價金訂金收據（下稱系爭訂金收據），約定系爭土地如無法單獨建築使用時，兩造得無條件解除上開訂金契約；嗣即於同年十月十四日簽訂正式買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定系爭土地買賣總價款為新台幣（下同）一千九百六十五萬元，伊於簽約當日支付第一期款五百萬元，尾款則於系爭土地及系爭畸零地完成過戶後，由伊向銀行貸款支付之，並於該買賣契約第十四條第三項特別約定：伊以上訴人名義向龜山鄉公所申請系爭畸零地合併證明及申請優先承購，上訴人同意協助辦理。詎上訴人於簽約後，卻遲至一○○年十二月一日始由 蔡再傳 通知伊領取申購系爭畸零地之繳款通知書，經伊於同年十二月五日如數繳納八百零五萬五千九百五十三元，並由上訴人取得如原判決附件所示之產權移轉證明書後，乃上訴人竟拒不履行系爭買賣契約之移轉土地所有權登記義務等情，爰依系爭買賣契約之法律關係，求為命上訴人於伊給付一千四百六十五萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊；並命上訴人持原判決附件所示之產權移轉證明書正本，將系爭畸零地由龜山鄉公所辦理所有權移轉登記於其名下後，再移轉登記予伊之判決（逾上開請求部分，經第一審判決被上訴人敗訴後，未據其聲明不服）。
上訴人則以：依爭買賣契約第二條約定，被上訴人應於簽約日即九十九年十月十四日起算三十日內付清尾款一千四百六十五萬元，不能將尾款給付時間曲解為被上訴人取得系爭土地所有權並辦妥銀行貸款之時。被上訴人逾期未給付尾款，屢經催告仍不置理，業經伊於一○一年三月七日以律師函解除系爭買賣契約，伊已無將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之義務。又依系爭買賣契約第十四條第三項約定，伊僅負有協助被上訴人申請系爭畸零地合併及優先承購之義務，並無辦理系爭畸零地所有權移轉登記予伊名下後，再移轉登記予被上訴人所有之義務，被上訴人自不得為此部分請求等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭買賣契約第二條雖記載被上訴人應於簽約之日起算三十日內付清尾款，惟依證人蔡再傳、代書 曾永成 之證述，可知系爭買賣契約簽訂時，兩造已談好尾款是用貸款來給付，且代書與買方（被上訴人）曾討論辦理過戶貸款之時間，結果是三十天可辦好，始於該買賣契約書尾款上寫買方應於簽約之日起算三十日內付清尾款。而代擬系爭訂金收據之代書 潘麗香 亦證稱：被上訴人買系爭土地是要蓋廠房，如果不能建築，伊認為被上訴人就不會買，因系爭土地有鄰近系爭畸零地的問題，在沒有買受系爭畸零地的狀況下，系爭土地無法建築，銀行就不會同意貸款等語；參酌兩造簽訂系爭買賣契約時，均知悉上訴人早已向桃園縣政府申請系爭畸零地合併使用，業經核准，並於系爭買賣契約第十四條第三項特別約定：被上訴人以上訴人名義向龜山鄉公所申請系爭畸零地合併證明及申請優先承購，上訴人同意協助辦理各情，堪認上訴人訂約時知悉被上訴人有一併購買系爭畸零地之意思，且同意以上訴人名義向龜山鄉公所申請土地合併證明及申請優先承購後，將系爭畸零地與系爭土地之所有權移轉登記至被上訴人名下，由被上訴人持向銀行辦理貸款，以該貸款款項作為支付上訴人之尾款，如貸款不足額，被上訴人始應以現金補足，故系爭買賣契約第二條所記載之三十日，僅為兩造預估辦理貸款所需之時間，並非被上訴人應給付尾款之期限，支付尾款仍應以系爭土地所有權移轉予被上訴人及被上訴人申請銀行核貸之時間為準。系爭土地所有權既未移轉登記予被上訴人，則上訴人以被上訴人遲延給付尾款為由，據以解除系爭買賣契約即未合法。又龜山鄉公所於一○○年十一月二十九日通知准許上訴人以每坪十七萬五千元價格，共計八百零五萬五千九百五十三元讓售系爭畸零地，並經被上訴人於同年十二月五日如數繳納，已由上訴人取得如原判決附件所示之產權移轉證明書，為兩造所不爭，依桃園縣縣有非公用房地出售作業要點第二十七點及內政部九十四年二月二十四日內授中辦地字第○九四○○四二○一四號函規定，上訴人得持該產權移轉證明書向所轄地政事務所辦理產權移轉登記為其名下後，方得再移轉登記予被上訴人，則被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人如上述所聲明，即屬正當，為其心證之所由得，並說明上訴人其他抗辯暨聲明證據為不足採及不逐一論駁之理由，因而維持第一審所為命上訴人如上給付之判決，駁回其上訴（並將第一審判決
主文第二項所示部分，更正為上訴人應持如原判決附件所示產權移轉證明書正本，將系爭畸零地辦理所有權由龜山鄉公所移轉登記於上訴人名下後，再移轉登記予被上訴人）。
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。查系爭買賣契約第八條記載：「為貸款順利，確保買、賣雙方之權益，買方應於貸款手續中無條件提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物，若係買方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，買方應於撥款時以現金一次補足，貸款應於產權移轉手續完成後五日內付清…」等語（一審卷二十二頁），即明白約定支付買賣價金之貸款應於土地所有權移轉登記完成後五日內付清。原審因依上揭旨趣，並本其認事、採證及解釋契約之職權行使，暨調查所得之證據資料，合法認定系爭買賣契約第二條所記載之三十日，僅為兩造預估辦理貸款所需之時間，並非被上訴人應給付尾款之期限，進而以上述理由為上訴人不利之論斷，經核於法並無違背。又兩造合意以系爭土地移轉所有權予被上訴人，由被上訴人持向銀行辦理貸款支付系爭買賣契約之尾款，既為原審所認定之事實，則縱認上訴人主張兩造訂約當時均不知須一併承購系爭畸零地，始能獲銀行同意貸款之情為真正，仍無從認定系爭買賣契約第二條所記載之三十日即為被上訴人應給付尾款之期限。另被上訴人在第一審起訴請求上訴人將系爭畸零地所有權移轉登記於上訴人名下後，再移轉登記予被上訴人，嗣於原審將此部分請求補充更正為：上訴人應持如原判決附件所示產權移轉證明書正本，將系爭畸零地辦理所有權由龜山鄉公所移轉登記於上訴人名下後，再移轉登記予被上訴人（原審卷一○六頁），核屬民事訴訟法第二百五十六條所謂不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述。原審以被上訴人請求移轉系爭土地及系爭畸零地所有權登記部分為有理由，認上訴人之上訴為無理由，並更正第一審判決主文第二項如被上訴人所聲明，亦無不合。上訴論旨，執此並以原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○三年七月三十日
最高法院民事第二庭
審判長法官顏南全
法官林大洋法官陳玉完法官彭昭芬法官吳麗惠本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○三年八月十一日
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