裁判字號：臺灣臺南地方法院87年重訴字第100號民事判決
裁判日期：民國89年01月20日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決八十七年度重訴字第一○○號
原告統將建設事業有限公司法定代理人乙○○原告丙○○
己○○戊○○丁○○甲○○○共同訴訟代理人 鄭慶海 律師複代理人 林祈福 律師
陳昭雄 律師 邱玲子 律師被告庚○○住
身訴訟代理人 楊丕銘 律師複代理人 楊慧娟 律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告統將建設事業有限公司新台幣柒拾伍萬元，另給付原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○新台幣伍佰肆拾萬元，及均自民國八十七年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應於原告交付無瑕疵之門牌台南市○○路○○○巷○○弄○○號房屋及其坐落台南市○區○○段五五之四七地號基地時，給付原告統將建設事業有限公司新台幣八萬元，另給付原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○新台幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五十分之四十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告統將建設事業有限公司以新台幣貳拾柒萬陸仟柒佰元供擔保後，原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○以新台幣壹佰捌拾貳萬叁仟肆佰元供擔保後，就上開各部分得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣捌拾叁萬元為原告統將建設事業有限公司預供擔保，以新台幣伍佰肆拾柒萬元為原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應給付原告統將建設事業有限公司（下稱統將建設公司）新台幣（下同）八十三萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○五百四十七萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國八十二年三月間向原告統將建設公司及原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人 陳東海 分別訂購坐落台南市○區○○段○○○○號土地上興建之（八二）南工造字第０八一三號建照編號Ｆ３房屋一戶（門牌號碼：台南市○○路○○○巷○○弄○○號）及其坐落之基地（地號：台南市○區○○段五五之四七號），茲房屋、土地總價分別為一百三十萬元及九百萬元；詎被告僅繳納房屋自備款四十七萬元及土地自備款三百五十三萬元，於今房屋早已完工並由被告取得上開房地所有權，原告履經通知辦理交屋及依約繳納剩餘之自備款及配合辦理銀行貸款手續，惟均未獲置理。按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百六十七條定有明文。茲如前所述，本件被告買受之房地業已完工並完成所有權之移轉登記，被告依約應付清全部之買賣價金，為此，原告依買賣之法律關係，提起本件訴訟。
（二）原告統將建設公司就系爭房屋悉依照台南市政府工務局核定建築執照圖說及附件「建材設備說明書」施工建造，與兩造簽訂房屋買賣契約書第六條之約定相符，被告依後開理由抗辯系爭房屋有重大瑕疵或不合債之本旨，尚非可採，謹說明如后：⑴一樓橫樑係因灌漿時，模板凸爆致造成凸爆邊之部分橫樑段面增加，並於粉刷時，工人未就凸爆部分先加以修整，即按照現狀粉刷水泥漿及貼上磁磚，形狀外觀看似歪斜而影響觀瞻，但不影響結構安全，原告可依合約書第十六條之規定重新修整，消除此等外觀歪斜現象。⑵系爭房屋依據規劃，屋前為共同庭院，屋後則利用「防火間隔」作為車道供車庫使用，於簽訂契約時已明載於買賣契約書附件㈡房屋配置示意圖，是以被告抗辯原告就系爭房屋未建有後院等語，亦嫌無據。⑶系爭房屋樓板地板係以人工鋪設大型磁磚，縱有平整誤差（即被告所指不平坦），亦屬人力施工所難避免，原告如刻意吹毛求疵，儘可依契約書第十六條之規定，請求原告履行保固責任，茲此等施工技術不良之瑕疵，既與結構安全無關，自難認為重大瑕疵。⑷至於一至四樓部分壁面有細微裂紋，係屬水電電路之位置，在一般建築工程均無法避免，此應為公知之事實，此等現象，均可另以粉刷方法彌補其缺失，亦與結構安全無關，應不能指謂重大瑕疵。⑸又地板磁磚冒出黏稠液體，為目前建築工程界無法掌控之不明原因，此部分亦屬契約書第十六條所定保固責任範圍。⑹至於屋頂磨石子磚改為磁磚，原係因應被告以擬於將來再增建房屋之需而為，茲被告卻藉口資為抗辯原告未依約施工之憑，似有違誠信原則。倘被告堅持欲回復為磨石子磚，原告當可回復原狀，應認被告主張不合債之本旨，尚非可採。⑺系爭房屋完工迄今已逾三年有餘，由於被告拒不履行付款交屋之義務，致閒置未能使用，因通風不良，壁面有 白華 現象，在所難免，此等現象只要被告願意接管房屋，原告可重新粉刷清除，至於防盜線路使用明管乃依工程慣例施工，不影響防盜效果。另玻璃破碎、衛浴設備不全、屋外照明損壞，或係被竊、或係年久失修所致，原告於被告同意接管房屋時當可予以補充，或補修，惟究非重大瑕疵，併此敘明。綜上所陳，系爭房屋並無如被告所主張之重大瑕疵，或未依債之本旨建築施工之情形，被告執此聲明解除契約，殊非有理由。
（三）次查，系爭房屋於八十二年七月二十二日開工，八十三年九月一日竣工，並奉台南市政府於八十三年九月三十日發給使用執照在案，是以系爭房屋並無遲延未完工之情事殆無疑義。茲系爭房屋既已按設計圖施工完畢，並辦理所有權移轉登記為被告所有，自係依債之本旨完成建築，被告上開抗辯均與房屋安全結構無關，應屬保固之範圍，被告執此主張原告未能按債之本旨交付房屋，尚非有據。再查，本件係被告於原告將所有權辦理移轉登記為被告所有後，故意遲延辦理貸款手續，拒至貸款銀行辦理對保及要求就屋頂磨石子磚更換為磁磚等情，從而被告八十七年五月二十六日答辯狀抗辯核與事實不合，要非可取。
（四）按依原告統將建設公司與被告簽訂之房屋預定買賣契約書第五條約定：「本戶預定代辦貸款金額七十八萬元，係房屋買賣總價款期款之一部分。甲方（即被告）應於乙方（即原告統將建設公司）完成房屋產權總登記後交付，並非一般之交屋尾款」，及同條第㈤項約定：「若甲方拒絕辦理銀行貸款時，應於乙方通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次向乙方付清」，另第十一條約定：「本房屋竣工後，於甲方依約繳清各期款，並辦妥有關貸款之各項手續或繳清貸款金額經乙方同意後，始得由乙方點交予甲方遷入」及第十五條約定「甲方應於辦妥下列交屋手續後，方可受領接管房屋，遷入居住。交屋要件及手續如左：㈠交清全部房屋及土地價款，㈡～㈣省略，㈤辦妥貸款手續」等，顯示本件兩造係約定被告於系爭房地完成產權移轉登記後須交付貸款，且被告須繳清全部房屋及土地價款，始可辦理交屋手續，則原告既已依約將系爭房地之所有權移轉登記予被告，被告自須配合辦理銀行貸款手續或繳清貸款金額，詎被告違約迄未辦理外，竟以其未辦貸款手續為由主張兩造業已合意解免「被告必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分之價金」之義務．．．云云，不僅於法無據，原告亦否認其主張，況依前開契約約定，被告須先繳清系爭房地之全部價金後，始可受領接管系爭房屋，換言之，原告始有履行交屋之義務，則被告又主張其交付之貸款價金義務係與原告交屋之義務同時履行，故原告所欲交付之房屋存有瑕疵或不合債之本旨者，被告即得拒絕履行交付貸款之義務．．．等語，實不足採。
（五）又依兩造訂立之房屋預定契約書第十九條約定雙方相互間所為之通知均以書面為之，茲原告於系爭房地辦理過戶時，雖多次以書面及電話通知被告辦理貸款或繳款，惟因事隔已久而遍尋不著書面證明，惟原告前於本件起訴前即八十七年三月十三日曾寄發台南三支郵局第一０九號存證信函予被告催於函達七日內辦理銀行貸款手續及繳清房地價，準此，被告抗辯原告未曾以書面通知被告繳款，其繳款義務自然尚未發生．．．云云，亦與事實不符。再者，系爭房屋經成大土木工程學系鑑定結果，認為並無結構安全疑慮，且系爭房屋完工迄今已逾五年，因被告拒不履行付款交屋之義務，致閒置未用而多少有瑕疵，惟究非重大瑕疵，均可以修補改善，是以，尚無如被告所主張有重大瑕疵或未依債之本旨建築施工之情形，則被告以其買受之房屋有瑕疵而主張解除契約，依民法第三百五十九條但書之規定，其聲明解除契約顯失公平而欠允洽。
（六）末按，一般建築實務上，所謂「工作天」係將日曆天扣除「無法工作」，國定例假日及星期假日「不工作」之天數，亦即將日曆天數扣除星期日、國定例假日下雨天及變更設計未經核准前之日數而言，與一般日曆天數，自有不同；另「完工」之認定，應以房屋是否已領得使用執照為準（ 林永汀 著，預售房屋簽約指南，第三三三頁至三三九頁），且依本件兩造訂立之房屋預定買賣契約書第七條約定：「建築工程預定於自開工日起三百五十個實工作天完成。．．．以上所謂完工係指本大廈工程向主管機關提出申報完工之日而言」，則系爭房屋於八十二年七月二十二日開工，八十三年九月一日竣工，並經台南市政府於八十三年九月三十日發給使用執照，顯示系爭房屋自開工日起至向台南市政府申報完工日止，共計四百零七天日曆天，扣除八十二年七月二十二日起至八十三年九月一日止期間之星期日計五十八日，系爭房屋之工作天為三百四十九天，已在雙方約定之三百五十天之內，是以本件原告自無違反前開契約第七條之約定，則被告以原告給付遲延為由主張解除契約，或抗辯以損害賠償額抵銷原告之債權，均屬無據。況如前所述，本件雙方訂立之契約已載明「完工」係以系爭房屋向主管機關提出申報完工之日，則被告竟空言本件有「行政上之完工」及「私契上完工」之區分，亦屬無稽；從而，被告既未依約先履行給付貸款之義務，再依約要求原告辦理交屋手續，竟顛倒事實，反而指稱原告給付遲延，實非有理。
三、證據：提出房屋、土地預定買賣合約書、代辦貸款委託書、代刻印章授權書、戶籍謄本、繼承系統表、土地及建物登記謄本、配置圖及八三南工使字第二七四０號使用執照為證，並聲請訊問證人 吳明昌 、 邱輝泉 。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）原告在未履行其交付沒有瑕疵、合於債之本旨之房屋之義務以前，不得為系爭買賣價金之請求。按依系爭房屋預定買賣合約書第五條、第九條、代辦貸款委託書第三條及第六條之約定（在系爭土地預定買賣合約書第四條、第六條、代辦貸款委託書第三條及第六條之約定），兩造在辦理所有權移轉登記之同時也應辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續（即被告必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分之價金）。然而本件兩造在辦理所有權移轉登記之同時並未依上開合約書第五條、第九條、代辦貸款委託書第三條及第六條之約定辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續，從而兩造無異係以上開現實之行為表示被告就貸款價金之支付可不受上開合約書第五條、第九條、代辦貸款委託書第三條及第六條之約定之拘束，亦即兩造業已以上開現實之行為合意解免「被告必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分之價金」之義務，此不論民法第一百六十一條規定「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立」觀之，抑自默示合意觀之，抑自民法第一百四十八條權利濫用之禁止暨誠信原則觀之（即禁止出爾反爾），均甚為顯然。次按，被告既解免系爭合約中「被告必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分之價金」之義務如前所述，則被告交付貸款價金之義務自應依民法第三百六十九條（或民法第二百六十四條）之規定決之，而依上開法條，被告交付貸款價金之義務係與原告交付房屋之義務同時履行。而所謂原告交屋義務之履行，依系爭買賣契約書第六條（含核准設計圖等）、民法第三百五十四條、第三百五十一條、第二百三十五條等規定，則原告不但必須交屋，且必須所交之屋達到沒有瑕疵、合於債之本旨之程度者始可謂已盡其交屋義務之履行；亦即只要原告所欲交付之房屋存有瑕疵或不合債之本旨者，被告即得拒絕履行交付貸款價金之義務；是系爭房屋之銀行貸款七十八萬元、系爭土地之銀行貸款五百四十萬元，因原告所欲交付之房屋存有瑕疵或不合債之本旨，致被告得拒絕支付。至於自備款中系爭房屋未付交屋款三萬元、系爭土地未付之交屋款二萬元，被告同樣亦得拒絕支付。另自備款中系爭房屋未付之「內飾完成款」二萬元，系爭土地未付之「內飾完成款」五萬元，只要原告並未完成內飾者（詳後述），被告即可依民法第三百六十九條或第二百六十四條規定拒絕給付該期之自備款價金至明。
（二）而系爭房屋有如下之重大瑕疵或不合債之本旨之情事：⒈系爭房屋之二樓樑柱歪斜。按系爭房屋之二樓橫樑歪斜，此不但有礙美觀，亦且危及結構安全，乃屬重大違約，被告在工期中之「鷹架拆除完成」階段即已發現並告知原告改善；然原告迄今並未改善，是系爭房屋根本不合債之本旨。⒉系爭房屋應有後院而未建後院。按被告向原告價購系爭房屋時，原告在銷售書面之「住宅部平面圖」中標明系爭房屋建有後院；然而，系爭房屋迄今未建後院。是系爭房屋確實不合債之本旨而無從交付至明，則原告焉能請求交付價金？⒊系爭房屋之一、二、三樓地板顯然不平，按系爭房屋之第一、二、三樓地板顯然並不平坦，其結果不但導致容易積水，且不利傢俱等物品之擺設，並易使人不能平衡，此實不符「適於人居」之住家條件。系爭房屋確實不合債之本旨而無法交付至明，則原告焉能請求交付價金？⒋系爭房屋一至四樓之牆壁均有嚴重龜裂。按系爭房屋一至四樓之牆壁均有大量之嚴重龜裂情形，觀之即不免怵目驚心，更遑論是居住其間，是系爭房屋確實不合債之本旨而無從交付至明。⒌系爭房屋之地板會無端地滲出黑色黏稠液體。按系爭房屋之地板會無端地滲出黑色黏稠之液體，該等黑色液體遇熱還會蒸發而冒出黑氣，似此如何適於人居呢？⒍系爭房屋屋頂未依約定貼磨石子磚。按依系爭合約書建材設備說明書第六條規定「屋頂：防水、防熱（鋪磨石子磚）」，此係由於磨石子可以防水又防熱之故。然而，原告卻擅自改鋪磁磚，此等磁磚雖可防水但卻無法防熱。是系爭房屋根本未依約完工而不合於債之本旨致無從交付，從而原告又焉能請求支付價金？⒎其他如牆面有白華現象，一樓之硫化銅門為劣材，防盜線路使用明管而喪失防盜效果，浴室之衛浴設備殘缺不全（如欠缺蓮蓬頭等是），玻璃業已破碎不堪，屋外照明設備亦已損壞等等亦均係不合於債之本旨之情形。基上，本件被告自得拒絕價金之給付，故原告之請求為無理由。
（三）退言之，原告亦未履行通知被告繳款之義務，致原告不得請求被告交付價金。按依系爭房屋合約書第四條、第五條、第十九條約定（在土地合約即係第三條、第四條），必須原告通知被告繳款，且原告之通知必須以書面為之，被告始發生繳款之義務。然本件原告根本未曾以書面通知被告繳款，則被告之繳款義務自然尚未發生，原告之請求被告支付價金自無理由甚明。被告謹以本狀繕本之送達作為對原告解除系爭契約之意思表示之送達，故本件原告之請求權不但不能成立，反而係被告可向原告請求返還已付價金，其理由如后：⑴被告依瑕疵擔保請求權之規定可以解除系爭買賣契約。按如前所述，原告之系爭房屋具有諸多嚴重之瑕疵暨不合債之本旨，致被告可依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約，系爭買賣契約一旦解除，則原告依買賣契約而為之請求即無理由，被告並可依民法第二百五十九條關於回復原狀之規定而請求原告返還已付價金四百萬元及其孳息（按：被告如受有損害者尚可依民法第二百六十條規定請求原告賠償）。⑵被告依定期給付之規定亦可解除系爭買賣契約。按民法第二百五十五條規定「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約」。本件依系爭合約書第七條約定，原告應自八十二年七月二十四日開工日起之三百五十個工作天將系爭房屋完成交付予被告（如前所述，所完成而欲交付之房屋必須沒有瑕疵而合於債之本旨者始可），可見本件係定期給付之契約甚明；然原告之系爭房屋不但並未依上開所述之期限完工交付，尚且迄今猶未完工如前開所述，從而原告自係顯然不按照時期給付，則被告自得解除系爭買賣契約。⑶縱認原告遲延係屬未定期限之給付遲延，被告亦可不經催告而逕行解除系爭買賣契約。蓋①於債務人因故意或過失致履行拒絕之情況下，債權人可不經催告而逕行解除契約；而「無何等理由即為毀約或解除契約之通知」者便可認定其有履行拒絕之意思；又所謂之過失，係指違反善良管理人之注意義務。按民法權威學者 史尚寬 於所著六十七年版債法總論中論述稱「履行拒絕，不以明示的為必要，默示的亦得為之。例如債務人將應給付之標的物，為其他之處分；或將應於某日以前送達於某地之物品，送往其反對方向之地點；或告債權人以未曾訂約；或無何等理由而為毀約或解除契約之通知等，可推斷其有履行拒絕之意思．．．履行拒絕．．．其效力．．．準依一般債務不履行之規定以定之．．．債務人預為履行拒絕，表示不實現債務內容之旨，則亦無須俟履行期之到來，即應負債務不履行之責．．．於有履行拒絕時，其任意履行已不可期待，債權人為使債務人負不履行之責任，無須俟履行期之到來或定相當期間催告．．．履行拒絕，為不履行之一種，原則上基於債務人之故意（例外地因債務人之過失，不知債務之存在），故常為可歸責於債務人之事由而使其負責．．．故在履行拒絕，債務人就其債務，原則上應有認識，但因債務人之過失不知債務之存在而為拒絕者，應與惡意之履行拒絕同論．．．四、給付拒絕之效力⑴債權人得不經催告，逕行解除契約，並得請求因履行拒絕所生之損害賠償（民法第二百五十六條、二百六十條）．．．⑺債權人未解除契約．．．者，債務人得撤回其履行拒絕之意思．．．但因履行拒絕已發生之損害賠償請球權，不因此而消滅」（見該書第三九三頁至第三九六頁）（按關於履行拒絕之效力如何，現行民法僅在第二百二十七條中就損害賠償請求權有約略之規定，至於其他如解除權等具體詳細之規定則付之闕如，致形成所謂法律之漏洞，因履行拒絕與給付不能均具有難以期待債務人給付之相同基礎，甚者履行拒絕之嚴重性較之給付不能尤甚，致履行拒絕之效力原應重於給付不能之效力或至少亦應等同於給付不能之效力始能使法律之價值判斷不致失衡，在如此之瞭解下，現行民法於履行拒絕之場合未如給付不能場合般就解除權予以規定者，實係立法者之疏漏而形成法律漏洞，致有必要本於法律補充學，依民法第一條規定「民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理」，將民法關於給付不能之規定視為民法第一條所稱之法理而類推適用至履行拒絕之案型，亦即民法第二百五十六條「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約」之規定及第二百二十六條「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」之規定應類推適用至履行拒絕之案型；類推適用之結果，則只須因可歸責於債務人之事由致履行拒絕者，亦即只須因債務人之故意或過失致履行拒絕者，則債權人即可不經催告程序而逕行解除契約，此即學者史尚寬在上開論述中之意旨所在）。基上，則民法第二百五十六條、第二百二十六條之規定，可透過民法第一條規定之運作而將之視為民法第一條之法理以類推適用至履行拒絕之案型中，從而「於債務人因故意或過失致履行拒絕之情況下，債權人自可不經催告而逕行解除契約」、「無何等理由即為毀約或解除契約之通知者，便可認定其有履行拒絕之意思」等之法律見解自有所據。次按，民法權威史尚寬於前揭書又論述稱「所謂欠缺善良管理人之注意，即為抽象的輕過失．．．單稱過失，通常指抽象過失而言」（見該書第三四三頁），而最高法院十九年上字第二七四六號判例亦稱「因過失不法侵害他人之權利者，固應負損害賠償責任。但過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷，苟非怠於此種注意，即不得謂之有過失」。基上，在法律並未特別規定之情況下，歸責事由以善良管理人之注意義務為其準據。②本件原告即構成履行拒絕，致不問原告之給付是否係屬定期性之給付，被告均得不經催告而逕行解除系爭買賣契約。按民法權威學者史尚寬於所著六十七年版債法總論中論述稱：未定期限之延遲給付，原則上固因經債權人催告債務人於相當期限內履行，而債務人不於債權人所定之相當期限內履行者，債權人始可解除契約；惟於某些例外情形時則可將之視同為確定期限之給付遲延，致債權人可不經催告即逕行解除契約，即「其他因可與確定期間同視，或因依當事人之意思，或依誠信原則，無須經催告債務人即須負遲延責任者，其情形有如左列：．．．（Ｄ）依誠信原則，催告為不必要，或禁止為未受催告之主張者，如債務人故意逃避催告，或預先拒絕給付，或所為給付之行為明有欠缺並已經債權人通知其瑕疵者，則催告為不必要」（見該書第三八三頁至三八五頁）（按：上開見解之法律依據係來自於民法第一百四十八條之誠實信用原則、權利濫用禁止原則）、「履行拒絕，不以明示的為必要，默示的亦為之。例如債務人將應給付之標的物，為其他之處分；或將應於某日以前送達於某地之物品，送往其反對方向之地點；或告債權人以未曾訂約；或無何等理由而為或解除契約之通知等，可推斷其有履行拒絕之意思」（見該書第三九三頁至三九六頁）。次按，本件被告在八十三年八月十六日工程進行至「鷹架拆除完成」階段即已發現系爭房屋之瑕疵並告知原告，然原告迄今並未改善，則本件自屬前述之「所為給付之行為明有欠缺並已經債權人通知其瑕疵者，則催告為不必要」之情形。又原告自己並未完成房屋，即於八十七年三月十三日反以存證信函指摘被告未付價金而解除系爭契約，則本件自屬前述之「履行拒絕，不以明示的為必要，默示的亦得為之。例如．．．無何等理由而為毀約或解除契約之通知等，可推斷其有履行拒絕之意思」之情形。基上，則本件縱退言之係屬未定期限之給付遲延之案型者，衡前所祈，被告自得不經催告而逕行解除系爭買賣契約至明。
（四）本件原告之房屋有如下之重大瑕疵或不合債之本旨之情事。關此計有：⑴系爭房屋之二樓樑柱歪斜。按民法第二百三十五條規定「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力」，最高法院三十一年上字第二四八一號判例意旨稱「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不付遲延責任」，民法第三百五十八條亦規定「買受人對於由他地送到之貨物，主張有瑕疵，不願受領者‧‧‧」（按：在買賣契約，買賣標的物必須符合預定之效用暨約定之效用始可，故預定之效用暨約定之效用即成為買賣契約內容之一部份，買賣標的物存有瑕疵即係其欠缺預定效用或約定效用、即係與契約訂定之內容不符致不生提出之效力，並致買受人得拒絕受領，是民法第三百五十八條規定與民法第二百三十五條規定暨最高法院三十一年上字第二四八一號判例意旨實具相同趣旨）。基上規定暨判例，則本件倘原告所欲交付之系爭房屋存有瑕疵者，則原告自不生給付提出之效力（即等於未交付），而被告自屬有權拒絕受領；被告既屬有權拒絕受領、原告既不生給付提出之效力，則除非原告業已將瑕疵排除，否則被告自得主張同時履行抗辯而拒絕價金之支付。本件就系爭房屋之二樓樑柱歪斜乙節，雖經鑑定結果認為並無結構安全之虞，然該鑑定亦認為其有瑕疵而應予修護，則原告所欲交付之系爭房屋有如上瑕疵者，衡諸前開規定暨判例，被告自屬有權拒絕受領及有權拒絕支付價金至明（按：在買賣標的物存有瑕疵之情況下，買受人享有拒絕受領之權利，倘買受人行使該項權利而拒絕受領時，則買受人自得主張依同時履行抗辯之規定以拒絕支付價金，否則拒絕受領權豈非毫無意義；然倘買受人不行使該項權利而受領時，由於買受人僅得主張瑕疵擔保請求權以解約、減價、或請求債務不履行之損害賠償；以上依買受人是否行使拒絕受領權為標準以決定買受人得否對出賣人主張同時履行抗辯權者，其重要之基礎即在於行使拒絕受領權之買受人根本完全無由用益買賣標的物致不應責其支付價金，至於不行使拒絕受領權之買受人則因業已受領而可用益買賣標的物致不妨責其支付價金，而此種區分實可由前開民法第二百三十五條規定、最高法院三十一年上字第二四八一號判例、暨民法第三百五十八條規定等得證）。⑵系爭房屋應有後院而未建後院。從而，依與前開第１段相同之理由，則除非原告業已排除該項瑕疵，否則被告自屬有權拒絕受領及有權拒絕支付價金至明。⑶系爭房屋之一、二、三樓地板顯然不平並滲出黑色黏稠液體。按就此鑑定認為「是因地磚打底用之細砂原產地之河川已遭污染施工者未經水洗，而且施工技術粗糙，因此需拆除重做」云云。可見該確屬瑕疵，且該瑕疵導致系房屋不適合居住，且該瑕疵嚴重至必須拆重做，故依與前相同之理由，除非原告業已排除該項瑕疵，則被告自屬有權拒絕受領及有權拒絕支付價金至明。⑷系爭房屋一至四樓之牆壁均有嚴重龜裂。按就此雖經鑑定結果認為並無結構安全之虞，然該鑑定亦認為其有瑕疵而應予修護，則原告所欲交付之系爭房屋既有瑕疵，依與前開相同之理由，除非原告業已排除該項瑕疵，否則被告自屬有權拒絕受領及有權拒絕支付價金至明。⑸系爭房屋屋頂未依約定貼磨石子磚。系爭合約書建材設備說明書第六條既約定「屋頂：防水、防熱（舖磨石子磚）」（按：因磨石子磚可以防水又防熱），而原告卻擅自改舖磁磚（按：磁磚雖可防水但卻無法防熱），則原告所欲交付之系爭房屋自有瑕疵，依與前開相同之理由，除非原告業已排除該項瑕疵，否則被告自屬有權拒絕受領及有權拒絕支付價金至明。⑹牆面有白華現象。本次鑑定認為「是由於水泥粉刷所採用之細砂含有鹽類雜質，需將該處水泥粉刷敲除重做」云云，可見該項確屬瑕疵，且該瑕疵導致系爭房屋不適合居住，且該瑕疵嚴重至必須拆除重做，故依與前開相同之理由，則除非原告業已排除該項瑕疵，否則被告自屬有權拒絕受領及有權拒絕支付價金至明。基上，本件被告自得拒絕價金之給付，故原告之請求為無理由而不應准許。
（五）原告確有給付遲延之情形（即遲延完工），且原告之給付遲延計分兩類型、兩階段而合計造成被告之損害達七百二十萬八千元，如下所述：⒈行政上完工之給付遲延（就此，則原告應給付予被告二十二萬四千元之違約金）。此係指系爭契約書第七條所稱「房屋完成期限：建築工程預定於自開工日起（按：在本件係八十二年七月二十二日）叁佰伍拾個實工作天完成（按：在本件係八十三年七月七日）。如逾期完工時，每逾期一日乙方願按甲方依本約已繳付價款之千分之一計算違約金付給甲方（按：在本件因被告業已繳付四百萬元，故每日應罰四千元）。以上所謂完工係指本大廈工程向主管機關提出申報完工之日而言」。然原告卻係直到八十三年九月一日始向主管機關提出申報完工，距其應向主管機關提出申報完工之八十三年七月七日，原告就該行政上之完工期限業已遲延了五十六日，依約應罰二十二萬四千元之違約金。⒉私契上完工之給付遲延（就此，則原告應給付予被告六百九十八萬四千元之違約金）。按建築法第七十條第一項規定「建築工程完竣後，應‧‧‧申請使用執照。‧‧‧其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖相符者，發給使用執照」，是建物不必俟全部完成（只須主要構造、室內隔間、主要設備完成），更不必審查是否合於買賣契約書之約定內容（只須審查是否與設計圖相符即可，至於買賣契約書究竟約定如何內容之建物則不必審查）即可申報完工並發給使用執照，故建物於申報完工之時，甚至於領取使用執照之時幾可謂尚未依買賣約契書約定之內容完工，從而所謂以申報完工之日視為完工之日，或以領取使用執照之日為完工之日云云均係指行政上之完工而言，非係指私契上之完工而言，因此際之建物尚未達於可供交屋之狀態，故實務上在申報完工後，或在領取使用執照後必須另有一段時間（按：通常是一、二個月）來完成符合買賣契約書所約定內容之建物以供交付（按：此包括不違背使用執照之約定內容之施工項目，暨違背使用執照之約定內容之施工項目如陽台打出施工做為室內之一部分等是），此即係私契上完工而始達可供交屋之狀態。而關於在行政上完工之外另有私契上完工乙節，除有建築法第七十條第一項可據外，另有系爭買賣契約書第六條「本房屋施工標準悉依市政府工務局核定建築執照圖說及『附件之建材設備說明書』由乙方全權處理‧‧‧『至於乙方要房屋內部隔間變更者』‧‧‧」、第十四條「乙方應於取得貸款後（第七條參照）六十日內完成甲方承購戶之室內裝修及設備並完成外線水電申請繳費後通知甲方辦理交屋手續」，暨付款明細表稱「（申報完工後）使用執照取得、內飾完成、貸款、交屋」等約定可據（按：事實上，即使無上開約定存在，單以民法上關於買賣契約之規定亦可得相同之結論，蓋以依買賣法之規定，原告仍有完成合於買賣契約所約定內容之建物以交付予被告之義務，而於申報完工日或甚至於領取使用執照日則建物幾可謂尚未合於買賣契約所約定之內容已如前述，從而自不可能強謂申報完工日或領取使用執照日即為原告完成合於買賣契約所約定之內容之完工日，故在行政上完工日之外另尚有私契約完工日）。基上，行政上完工之日期既係在八十三年九月一日向主管機關申報完工日（按：但依約應在八十三年七月七日完成行政上完工業如前述），則私契上完工之日期即應係在八十三年十月三十日，此由系爭契約書第十四條結合第十一條、第七條之約定可知，蓋以由上開條文約定可知原告應在行政上完工（即向主管機關申報完工）後六十日內完成合於買賣契約書所約定內容之建物以交付予被告，故本件私契上完工之日期係在八十三年十月三十日。次按，所謂私契上之完工既係指原告應完成符合買賣契約書所約定之內容之建物以交付予被告者，倘若原告尚未完成符合買賣契約書所約定之內容之建物時，則當然不得謂原告業已達到「私契上之完工」（即原告在私契上尚未完工）。本件，原告原應於八十三年十月三十日完成私契上完工，然原告卻迄今尚未完成私契上完工業經鑑定屬實，從而就私契上之完工期限而言，自八十三年十月三十日計至本狀提出日八十八年八月十二日止，原告業已遲延了一千七百四十六日之久；比照系爭契約書第七條逾期完工日罰四千元，則原告即應給付被告六百九十八萬四千元之違約金。⒊基上，則原告八十七年六月十八日準備書狀第貳段就完工期限暨給付遲延之見解即有嚴重誤會而無足取。⒋按依民法第二百六十條規定，系爭買賣契約不論是否解除，均無礙於被告損害賠償請求權之行使。而被告因原告之行政上完工之給付遲延所致之損害為二十二萬四千元，因原告之私契上完工之給付遲延所致之損害為六百九十八萬四千元，合計受損達七百二十萬八千元。是不論系爭買賣契約是否業經被告合法解除，被告均鄭重以本狀表示以上開損害賠償額七百二十萬八千元與本件原告之六百三十萬元債權抵銷，而經抵銷後，原告之債權額已無餘額可資主張，故原告之訴為無理由，應予駁回。
三、證據：提出原告銷售書面之住宅部平面圖及存證信函為證。理由
一、本件原告起訴主張被告於八十二年三月間向原告統將建設公司及原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海分別訂購坐落台南市○區○○段○○○○號土地上興建之（八二）南工造字第０八一三號建照編號Ｆ３房屋一戶（門牌號碼：台南市○○路○○○巷○○弄○○號）及其坐落之基地（地號：台南市○區○○段五五之四七地號），房屋及土地總價分別為一百三十萬元及九百萬元，詎被告僅繳納房屋自備款四十七萬元及土地自備款三百五十三萬元，於今系爭房屋早已完工，且被告亦已取得系爭房地所有權，原告履經通知辦理交屋及依約繳納剩餘之自備款及配合辦理銀行貸款手續，均未獲置理等情，爰依買賣之法律關係，求為命被告應給付原告統將建設公司八十三萬元，另給付原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○五百四十七萬元，並均加計法定遲延利息之判決。被告則以兩造在辦理系爭房地所有權移轉登記之同時，並未依約辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續，從而兩造無異係以上開現實行為合意解免「被告必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分之價金」之義務，則被告交付貸款價金之義務自應依民法第三百六十九條之規定決之，惟系爭房屋有如下之重大瑕疵或不合債之本旨之情事：⒈系爭房屋之二樓樑柱歪斜，⒉系爭房屋應有後院而未建後院，⒊系爭房屋之一、二、三樓地板顯然不平，⒋系爭房屋一至四樓之牆壁均有嚴重龜裂，⒌系爭房屋之地板會無端地滲出黑色黏稠液體，⒍系爭房屋屋頂未依約定貼磨石子磚，⒎牆面有白華現象，防盜線路使用明管而喪失防盜效果，浴室之衛浴設備殘缺不全，玻璃業已破碎不堪，屋外照明設備亦已損壞等等，均係不合於債之本旨之情形，被告自得依民法第二百六十四條規定拒絕價金之給付。再者，原告並未履行以書面通知被告繳款之義務，且系爭買賣契約亦經被告依瑕疵擔保請求權之規定，民法第二百五十五條規定，及履行拒絕之法律關係，逕行解除，故原告自不得請求被告給付系爭買賣價金。又原告因行政上完工之給付遲延及私契上完工之給付遲延，各應給付被告二十二萬四千元、六百九十八萬四千元之違約金，被告並據以主張與原告之六百三十萬元債權相抵銷，而經抵銷後，原告之債權額已無餘額可資主張，故原告之訴為無理由等語，資為抗辯。
二、原告主張被告於八十二年三月間向原告統將建設公司及原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海分別訂購坐落台南市○區○○段○○○○號土地上興建之（八二）南工造字第０八一三號建照編號Ｆ３房屋一戶（門牌號碼：台南市○○路○○○巷○○弄○○號）及其坐落之基地（地號：台南市○區○○段五五之四七地號），約定房屋及土地總價各為一百三十萬元及九百萬元，被告僅繳納房屋價款四十七萬元及土地價款三百五十三萬元，即未再給付，尚欠房屋價款八十三萬元（包括內飾完成、貸款及交屋各應給付之二萬元、七十八萬元、三萬元）及土地價款五百四十七萬元（包括內飾完成、貸款及交屋各應給付之五萬元、五百四十萬元、二萬元），又被告已取得系爭房地所有權之事實，業據提出房屋、土地預定買賣合約書、戶籍謄本、繼承系統表、土地及建物登記謄本為證，且為被告所不爭，應堪信為真實。被告辯稱：系爭房屋有二樓樑柱歪斜，應有後院而未建後院，一、二、三樓地板顯然不平，一至四樓之牆壁均有嚴重龜裂，地板會無端地滲出黑色黏稠液體，屋頂未依約定貼磨石子磚，牆面有白華現象，防盜線路使用明管而喪失防盜效果，浴室之衛浴設備殘缺不全，玻璃業已破碎不堪，屋外照明設備已損壞等等之瑕疵等語，雖經原告自承系爭房屋有二樓樑柱歪斜，未建後院，屋頂未貼磨石子磚，牆壁有龜裂，地板會滲出黑色黏稠液體，牆面有白華現象，防盜線路使用明管，浴室之衛浴設備不齊，玻璃有破碎，及屋外照明設備有損壞等情，惟執陳：系爭房屋二樓樑柱雖歪斜，但不影響結構安全；屋後係利用「防火間隔」作為車道供車庫使用，於簽訂契約時已明載於買賣契約書附件㈡房屋配置示意圖；一至四樓部分壁面有細微裂紋，又地板磁磚冒出黏稠液體，均可修補，與結構安全無關；而屋頂地板改貼磁磚，係應被告要求；再系爭房屋完工迄今已逾三年有餘，由於被告拒不履行付款交屋之義務，致閒置未能使用，因通風不良，壁面有白華現象，在所難免，另玻璃破碎、衛浴設備不全、屋外照明損壞，或係被竊、或係年久失修所致，原告於被告同意接管房屋時當可予以補充或補修，至於防盜線路使用明管乃依工程慣例施工，不影響防盜效果等語；經查：
（一）系爭房屋二樓餐廳與鄰房之共同壁上之樑柱有傾斜之事實，為兩造所不爭，且經本院履勘現場，製有勘驗筆錄在卷足憑，而該瑕疵經國立成功大學鑑定結果，以其傾斜是因模板施工不良，因此可以修護，沒有結構安全虞慮，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八二０號函附卷可稽，是以原告主張系爭房屋雖有二樓樑柱歪斜之瑕疵，但不影響結構安全之事實，堪予採信。
（二）系爭房屋一樓後面為空地，現作為車道，未建有庭院之事實，為兩造所不爭，且經本院履勘現場，製有勘驗筆錄在卷足憑。被告辯稱：系爭房屋依約應建有後院等語，雖為原告所否認，然查：依被告提出原告銷售書面之住宅部平面圖所示，系爭房屋一樓後方確應建有後院無訛，有該住宅部平面圖在卷可按，原告雖以兩造簽訂之房屋買賣契約所附配置圖明示屋後係利用「防火間隔」作為車道供車庫使用，並提出配置圖為證，惟原告就系爭房屋買賣既以上開住宅部平面圖為洽談買賣之依據，則前開圖面應為系爭買賣契約之一部分，足堪認定。準此，被告辯稱：系爭房屋有應建後院卻未建後院之瑕疵等語，洵屬有據。
（三）被告辯稱：系爭房屋之一、二、三樓地板顯然不平等語，雖經國立成功大學鑑定：系爭房屋之一、二、三樓地板不平，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八二０號函附卷可稽，惟經本院履勘現場，以目測結果未見系爭房屋之地板有明顯之不平，有勘驗筆錄在卷足憑。從而，被告辯稱：系爭房屋之一、二、三樓地板有不平等語，固堪採信，惟尚難認該地板有明顯不平之瑕疵。
（四）被告辯稱：系爭房屋一至四樓之牆壁均有嚴重龜裂之瑕疵等語，經本院履勘現場，察知系爭房屋二樓牆面有細微龜裂，二樓前面房間牆壁有龜裂修補過痕跡及細微龜裂現象，二樓後面房間牆壁有細微龜裂，二樓通往三樓梯間牆壁有較明顯之龜裂，三樓前面房間牆壁有多處細微龜裂現象，後面房間牆壁有多處細微龜裂現象，三樓後面陽台牆壁有明顯龜裂現象，另三樓通往頂樓樓梯間牆壁有二處明顯細微裂縫，有勘驗筆錄在卷足憑，而該瑕疵經國立成功大學鑑定結果，系爭房屋一至四樓之牆面雖有龜裂，但不影響結構安全，可以環氧樹脂修護，結構性裂縫之修護費用為每公尺一千二百元，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八二０號函附卷可稽，是以原告主張系爭房屋之上開瑕疵可以修補，不影響結構安全之事實，堪予採信
（五）被告辯稱：系爭房屋之地板會滲出黑色黏稠液體等語，經本院履勘現場，察知系爭房屋一樓有挑高設計，前面作為客餐廳使用，後面作為車庫，（客廳部分）為花崗石，並無黑色黏稠液體滲出之現象，餐廳部分地板磁磚有三處滲出黑色黏稠之現象，系爭房屋二樓前面房間地板有多處滲出黏稠液體，後面房間地板無滲出黏稠液體，三樓前面房間地板無滲出黏稠液體，後面房間地板有多處滲出黏稠液體，三樓樓梯走道間地板有多處滲出黏稠液體，有勘驗筆錄在卷足憑，而該瑕疵經國立成功大學鑑定結果，以系爭房屋一、二、三樓地板滲出黑色黏稠液體，是因地磚打底用之細砂原產地之河川已遭污染，施工者未經水洗，而且施工技術粗糙，因此需拆除重做，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八二０號函附卷可稽，因之可徵系爭房屋雖有上開瑕疵，惟該瑕疵既可修補除去，堪認非屬重大瑕疵。
（六）被告辯稱：兩造原約定系爭房屋屋頂地板應貼磨石子磚等語，固為原告所不爭，惟原告執陳：該地板後來改貼磁磚，係應被告要求所致等情，已據證人邱輝泉證述：伊是系爭房屋興建時之工地主任，系爭房屋頂樓地板原先設計是磨石子地磚，之後應被告之要求，才更換為磁磚等語綦詳，應堪採信。準此，被告辯稱：系爭房屋屋頂未依約定貼磨石子磚云云，要非足取。
（七）被告辯稱：系爭房屋牆面有白華現象等語，經本院履勘現場，察知系爭房屋二樓樓梯間靠窗牆壁有白華現象及滲水痕跡，三樓後面房間後面靠窗牆壁下方有些微白華現象，三樓樓梯走道間靠窗牆壁下方有些微白華現象，三樓通往頂樓樓梯間靠窗牆壁邊有白華現象，有勘驗筆錄在卷足憑，而該瑕疵經國立成功大學鑑定結果，認系爭房屋部分牆面有白華現象，係由於水泥粉刷所採用之細砂含有鹽類雜質，需將該處水泥粉刷敲除重做，有該大學八十八年六月二十八日
（八八）成大工字第三八二０號函附卷可稽，準此，系爭房屋雖有上述瑕疵，惟該瑕疵既可修補除去，足認非重大瑕疵。
（八）被告辯稱：防盜線路使用明管，浴室之衛浴設備不齊，玻璃已破碎，屋外照明設備亦已損壞等語，固為原告所不爭，惟參之上開情事，要與房屋結構安全無關，而被告亦未舉證證明兩造有約定防盜線路應使用暗管乙節，是以防盜線路應使用明管或暗管，或與施工維修難易抑或建物外觀美觀與否有關，惟尚難據此遽認使用明管會喪失防盜效果之結果。因之原告主張系爭房屋縱有前揭瑕疵（除防盜線路使用明管外），亦可修補等情，足堪採信。
（九）按物之出賣人，對買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別有明文規定。綜上所述，系爭房屋雖有二樓樑柱歪斜，未建後院，一、二、三樓地板不平，一至四樓之牆壁有部分龜裂，地板有部分會滲出黏稠液體，部分牆面有白華現象，浴室衛浴設備不齊，玻璃破碎，屋外照明設備已損壞等等之瑕疵，而該瑕疵對系爭房屋之價值及通常效用難謂無減少，惟依其情形，其瑕疵要與房屋之結構安全無涉，且可經由修補之方式解決，堪認非屬重大，如使被告得據以解除契約，顯有失公平。因之，被告依物之瑕疵擔保之法律關係，應僅得請求減少價金，而無契約解除權。準此，被告雖於八十七年五月二十六日對於原告為解除系爭買賣契約之意思表示，有被告前揭日之答辯狀在卷足憑，惟仍不生契約解除之效力。
三、被告又辯稱：兩造在辦理系爭房地所有權移轉登記之同時，並未依約辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續，從而兩造無異係以上開現實行為合意解免「被告必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分價金」之義務，則被告交付貸款價金之義務自應依民法第三百六十九條之規定決之，惟系爭房屋既有上述瑕疵，被告自得依民法第二百五十五條規定，及履行拒絕之法律關係，逕行解除云云；經查：
（一）按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之，民法第三百六十九條有明文規定。茲依兩造簽訂之房屋、土地預定買賣合約書之約定，⑴房屋部分：房屋款給付辦法：．．甲方（被告）應於接到乙方（原告統將建設公司）繳款通知七日內．．繳付房屋價款予乙方或乙方所指定之金融機構帳戶內．．（房屋預定買賣契約書第四條）；貸款事項：本戶預定代辦貸款金額七十八萬元，係房屋買賣總價款期款之一部份。甲方應於乙方完成房屋產權總登記後交付，．．若甲方拒絕辦理銀行貸款時，應於乙通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次向乙方付清（前揭契約書第五條）；甲乙雙方相互間所為之洽商、徵詢或通知辦理事項，均以書面按本契約所載之住址掛號郵寄為準。如因拒收或無法送達遭致退回者，均以郵局第一次投遞日視為送達日期（前揭契約書第十九條）。⑵土地部分：土地款給付辦法：．．甲方（被告）應於接到乙方（原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海）繳款通知七日內．．繳付土地價款予乙方或乙方所指定之金融機構帳戶內．．（土地預定買賣契約書第三條）；貸款事項：本戶預定代辦貸款金額五百四十萬元，係土地買賣總價款期款之一部份。甲方應於乙方辦理產權移轉之前繳付，．．若甲方拒絕辦理銀行貸款時，應於乙方通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次向乙方付清（前揭契約書第四條）。是依兩造前揭約定，被告於原告統將建設公司完成房屋產權總登記後，即負有交付同貸款金額七十八萬元之價金義務，若被告拒絕辦理銀行貸款時，應於原告統將建設公司通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次付清；又同土地貸款金額五百四十萬元之土地價款部分，被告負有於原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海辦理產權移轉之前繳付之義務，若被告拒絕辦理銀行貸款時，應於通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次付清。查被告已分別於八十四年十月十六日、八十四年十一月十七日取得系爭土地、房屋之所有權，有原告提出之土地及建物登記謄本在卷足憑，又據證人吳明昌證述：系爭房地由伊代辦過戶及貸款手續，因被告指定要向六信貸款，但六信規定要過戶才能辦理貸款，故伊代辦過戶手續後，聯絡到被告要辦理貸款手續，但被告拒不出面，原告公司小姐再聯絡亦同，故最後無法辦理貸款，而一直拖延迄今等語，則原告依約既已履行其辦理系爭房地所有權移轉登記與被告之義務，顯見被告自負有給付房屋價款七十八萬元及土地價款五百四十萬元之義務。被告雖辯稱：原告未依前揭房屋預定買賣契約書第十九條規定，以書面通知被告繳款，被告自得拒絕付款云云；然查：被告依約於原告統將建設公司完成房屋產權總登記後，於原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○之被繼承人陳東海辦理產權移轉之前，即分別負有支付房屋、土地價款之義務，已如前述，縱認兩造間有約定原告應以書面通知被告繳款，惟揆諸前揭契約內容，該約定應係為使兩造之法律關係趨於單純及舉證之便所設，要難認原告之書面通知係被告給付價款義務之停止條件。從而，被告執以拒卻，要非可採。被告雖又辯稱：兩造在辦理系爭房地所有權移轉登記之同時，並未依約辦妥代辦貸款委託書內所載之各項手續，從而兩造無異係以上開現實行為合意解免「被告必須在系爭房地所有權移轉登記後即支付貸款部分價金」之義務云云，然為原告所否認；經查：參之證人吳明昌證稱：系爭房地由伊代辦過戶及貸款手續，因被告指定要向六信貸款，但六信規定要過戶才能辦理貸款，故伊代辦過戶手續後，聯絡到被告要辦理貸款手續，但被告拒不出面，故最後無法辦理貸款等語，要難認原告有解免被告依約支付貸款部分價金之義務。矧依被告提出原告寄予被告催告被告繳款之存證信函，有存證信函附卷可稽，亦徵被告前揭所辯，尚屬無據，自難謂原告有解免被告依約支付貸款部分價金之義務，而被告復未另舉其他事證以實其說，則其前揭辯詞，要難遽採。
（二）次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。是民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院八十八年度台上字第六九二號民事判決參照）。查系爭房屋存有上述瑕疵，已如前述，則原告統將建設公司依法固負有不完全給付之債務不履行責任，惟該瑕疵既屬可補正之瑕疵，本件自應類推適用給付遲延之法則，依民法第二百五十四條規定，定相當期限催告原告補正，如原告逾期未補正，始得解除契約，並有民法第二百六十四條規定之適用。被告雖辯稱：本件依系爭房屋預定買賣契約書第七條約定，原告應自八十二年七月二十二日開工日起之三百五十個工作天將系爭房屋完成交付予被告，可見本件係定期給付之契約甚明，然原告之系爭房屋不但並未依上開所述之期限完工交付，尚且迄今猶未完工如前開所述，從而原告顯然係不按照時期給付，被告自得依民法第二百五十五條規定，逕行解除系爭買賣契約云云；惟查：依兩造簽訂系爭房屋預定買賣契約書第七條固約定，系爭房屋建築工程預定於自開工日即八十二年七月二十二日起三百五十個實工作天完成，有原告提出之前揭契約書及台南市政府八三南工使字第二七四０號使用執照影本在卷足憑。惟參其房屋建築完工期限，僅為通常約定完成工程之期限，尚與民法第二百五十五條所謂非於一定時期為給付不能達其目的者有間，且依兩造訂立前揭買賣契約之內容，又未就此項履行期間有特別重要之合意表示，自無適用該條逕行解除契約之餘地。準此，被告辯稱：其得依民法第二百五十五條規定逕行解除系爭買賣契約云云，於法未合，要非可採。被告雖又辯稱：本件被告在八十三年八月十六日工程進行至「鷹架拆除完成」階段即已發現系爭房屋之瑕疵並告知原告，然原告迄今並未改善，則本件自屬所為給付之行為明有欠缺並已經債權人通知其瑕疵者，則催告為不必要之情形。又原告自己並未完成房屋，即於八十七年三月十三日以存證信函指摘被告未付價金而解除系爭契約，自屬履行拒絕之情形，被告即得依履行拒絕之法律關係逕行解除系爭買賣契約云云；惟查：依證人邱輝泉證述：伊是系爭房屋興建時之工地主任，系爭房屋蓋好後，約三年前，被告發現二樓樑柱傾斜，並表示希望自尾款扣除三萬元改定作天花板，伊即向公司反應，公司有說要考慮磚等語觀之，固堪認被告前揭辯稱：其在系爭房屋工程進行至「鷹架拆除完成」階段即已發現系爭房屋之瑕疵並告知原告等語，為足採信。惟依前開證人之證言，尚難認被告有定相當期限催告原告為上開瑕疵之修補，而被告又未舉證證明其有定相當期限催告原告修補上開瑕疵之事實，復參之本件原告未補正上述瑕疵及交付系爭土地、房屋予被告，係因被告尚有價金未付及行使同時履行抗辯權之故。是原告縱有履行拒絕之情形，亦僅為其應否負給付遲延之責之問題，被告辯稱：依誠信原則，伊得不經催告逕行解約云云，洵屬無據（最高法院八十八年度台上字第二六九三號民事判決參照）。
（三）再者，依兩造簽訂之系爭房屋預定買賣契約書第十七條「．．該契約（土地預定買賣契約書）與本契約應同時簽署，且兩契約各自獨立，但互為解除契約之條件．．」，及土地預定買賣契約書第九條「．．該契約（房屋預定買賣契約書）與本契約應同時簽署（且兩契約各自獨立，但互為解除契約之條件．．）」之約定，有前揭土地及房屋預定買賣契約書附卷足參，足徵系爭房屋及土地買賣契約有相互依存，而不可割裂之關係。是以系爭房屋既有上述瑕疵，被告依民法第二百六十四條規定，自得拒絕給付相當之價金。又被告於取得系爭房地所有權後，依約固負有給付前述同貸款金額部分價金之義務，惟此義務之履行仍與原告應提出合於債務本旨即給付無瑕疵物之義務互為對待給付之關係。是被告於原告未將系爭房屋之上述瑕疵補正前，雖得據以行使同時履行抗辯權，惟其得拒絕給付之價金，應與修補上述瑕疵所需費用相當，方屬合理。被告雖拒絕將上述瑕疵送鑑定以明修補費用應為若干（見本院八十八年八月十二日言詞辯論筆錄），惟審之系爭房屋上述瑕疵之情形，及依兩造簽訂系爭房屋、土地預定買賣契約書所附付款明細表，約定被告應於單層樓模板完成給付房屋價金三萬元，內飾完成給付房屋價金二萬元、土地價金五萬元，交屋給付房屋價金三萬元、土地價金二萬元，復參之系爭房屋及土地買賣契約有相互依存、不可割裂之關係，因認被告因系爭房屋之上述瑕疵，依法得拒絕給付原告統將建設公司相當於八萬元之房屋價金，拒絕給付原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○相當於七萬元之土地價金。至逾此部分之同時履行抗辯，即非有理。
四、被告再辯稱：原告因行政上完工之給付遲延及私契上完工之給付遲延，各應給付被告二十二萬四千元、六百九十八萬四千元之違約金，被告據以主張與原告系爭六百三十萬元之債權相抵銷，則系爭債權已無餘額可資主張，原告之請求自非有理云云；惟查：依兩造簽訂系爭房屋預定買賣契約書第七條約定，系爭房屋建築工程預定於自開工日（即八十二年七月二十二日）起三百五十個實工作天完成，．．以上所謂完工係指本大廈工程向主管機關提出申報完工之日（即八十三年九月一日）而言，有原告提出之前揭契約書及台南市政府八三南工使字第二七四０號使用執照影本在卷足憑。又參之系爭房屋建築工程所約定之完工日期係以三百五十個實工作天為計算之依據，自應將日曆天扣除無法工作或國定例假日及星期例假日不工作之天數。則系爭房屋自前揭開工日起至向台南市政府申報完工日止，共計四百零七天日曆天，扣除八十二年七月二十二日起至八十三年九月一日止期間之星期日計五十八日，已徵原告依約完工之日期係在兩造約定三百五十個實工作天內。準此，原告既無違反前揭買賣契約第七條之約定，則被告據以抗辯：
原告依該條約定，應給付被告因行政上完工之給付遲延及私契上完工之給付遲延各二十二萬四千元、六百九十八萬四千元之違約金云云，洵屬無據。
五、綜上所述，原告依買賣之法律關係，請求被告給付原告統將建設公司七十五萬元，另給付原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○五百四十萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，固屬有理。惟就與系爭房屋上述瑕疵部分，被告依法自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付相當之價金，自無給付法定遲延利息之問題。惟該部分經原告補正上述瑕疵並依債之本旨提出給付後，被告即負有給付上開價金之義務。是故，原告依買賣之法律關係，請求被告應於原告交付無瑕疵之系爭房屋及其坐落之基地，給付原告統將建設公司八萬元，另給付原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○七萬元；被告應給付原告統將建設公司七十五萬元，另給付原告丙○○、己○○、戊○○、丁○○、甲○○○五百四十萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年一月二十日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法官張季芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十八年一月二十日~B法院書記官陳著振