臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
102年度營簡字第61號
原 告 黃鈴深
被 告 陳蔡照美
訴訟代理人 陳碧井
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國102年4月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告為經營資源回收場於民國（下同）101年8月13日與被
告之代理人 李源泉 ，就被告陳蔡照美所有坐落台南市○○區
○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭
土地）訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自101年
10月1日起至107年9月30日止，每月租金新臺幣（下同）
45,000元，租金給付以兩個月為一期計算，押金90,000元，
並於簽約同時支付第一期租金90,000元及押金90,000元與被
告之代理人李源泉收受。
㈡原告與被告代理人於101年8月13日訂定系爭租約時，曾明
白向被告代理人表示，租用系爭土地係為經營資源回收事業
之用，亦為被告代理人所了解，惟被告代理人卻未告知原告
系爭土地為公共設施保留地，依都市計畫公共設施保留地臨
時建築使用辦法規定，該地無法設置資源回收場使用，原告
於8月下旬欲向主管機關申請營業登記時始知上情，並於9
月中即租期開始前，已明確向被告代理人告知不想租用，詎
被告藉詞拖延，要求原告為其負擔訴外人 吳岱樺 仲介費用45
,000元後，才願退還剩餘135,000元款項。此並經台南市永
康區調解委員會101年10月23日、101年11月16日兩度調解
未果。原告遂於101年12月20日以存證信函催告被告限期交
付合於約定使用目的之租賃物，否則即解除系爭租約，詎被
告迄今仍未能依約履行，原告爰依民法第423條、第254條
及第259條第2款規定提起本件訴訟，請求被告返還上開押
金及租金予原告。
㈢又依民法第103、235、423條及第259條第3款之規定，
原告與被告代理人所為之特殊使用目的之約定，乃屬系爭租
約成立必要之點且直接對被告發生效力，被告應受其約定之
拘束，至遲於系爭租約始期101年10月1日前，交付合於約
定使用目的之租賃物與原告，是被告交付不符合約定目的使
用之土地，自不生提出之效力，應自101年10月l日起負給
付遲延責任。在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，
當事人之一方非不得依民法第254條規定解除租賃契約。並
依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃
物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度，免
其支付租金之義務。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉訴訟費用
由被告負擔。
二、被告則辯以：
㈠兩造於租約簽訂後，隨即由被告代理人李源泉先生會同原告
及仲介 吳岱華 女士到系爭土地現場，將系爭土地點交予原告
整地使用，並由原告著手整地作業，迄今原告並未將系爭土
地交還予被告。原告主張因本件租賃契約被告並未履行，尚
未合法交付租賃物與原告，故原告得解除契約，並依民法第
259條之規定請求返還押租金及租金，並非實情。
㈡原告主張原告與被告代理人於訂定系爭租約時，曾明白向被
告代理人表示租用該土地係為經營資源回收事業之用，然此
並非事實，經被告代理人李源泉先生告稱：原告係因知系爭
土地附近設有他人之資源回收囤貨場，乃透過仲介表明因其
既有合夥經營之資源回收場，需要一塊空曠之空地以置放資
源回收物，做為臨時之回收囤貨場，而前來要求承租系爭土
地。於洽談過程中，被告代理人李源泉亦透過仲介清楚告知
原告該土地係屬公共設施之公園預定地。故於租約中特別約
定「租賃期間，如遇政府徵收或出售，出租人同意有6個月
搬遷期，且同意不收取6個月之租金做為補償」，又若系爭
土地非屬公共設施保留地，兩造又何須如此約定。
㈢且觀系爭租約內容，未見有關原告承租系爭土地係為經營資
源回收之記載，亦未提及被告應協同原告辦理經營資源回收
場所需之許可登記或營業證照手續之義務及期限，故依系爭
租約被告並未負有此一協助義務，亦無提供可供聲請資源回
收營業登記之租地之義務。原告所請求返還之押金、租金及
其租賃關係，業經被告前於101年12月24日以存證信函聲明
終止租金並予沒收，被告自無返還押金及租金之義務。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠原告主張原告向被告承租系爭土地，雙方簽訂系爭租約，租
期自101年10月1日至107年9月30日，約定每月租金45,0
00元，租金給付以兩個月為一期計算，押金90,000元，原告
並於簽約同時支付10、11月份之第一期租金90,000元及押金
90,000元予與被告之代理人李源泉收受乙情，已據提出不動
產租賃契約書影本1份為證，核與原告所述相符，而為被告
所不爭執，自堪信原告主張為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主
張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以
證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能
舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高
法院17年台上字第917號判例意旨參照）。稱租賃者，謂當
事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契
約，民法第421條第1項定有明文。租賃既係特定當事人自
行締結之債權契約，對於契約必要之點即租賃物與租金有具
體而確定之意思表示一致，始能謂成立租賃契約（最高法院
81年度台上字第676號、81年度台上字第884號判決參照）
。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探
求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字
第1118號判例可資參照）。
㈢經查：本件原告主張於訂約時，已告知被告代理人承租系爭
土地用於經營資源回收事業，被告應依約交付符合前開約定
目的使用之土地，被告並未依約交付，應返還所受領之押金
及租金乙節，既為被告所否認，揆諸上開規定，自應由原告
就此有利於己之事實負舉證責任。然觀兩造簽訂系爭租約之
全部內容，並未有若系爭土地不能作資源回收場之用，承租
人即得解除契約之記載；另據證人吳岱樺到庭結證稱：原告
只有說要作資源回收場，所以我問李源泉是否同意承租人做
這個行業。李源泉有同意，所以兩造才會簽租約。但是原告
並沒有說如果土地不能作資源回收場就不承租了。兩造亦無
提及系爭土地作資源回收場需要經過相關單位發給營業登記
等語。綜上，可知兩造間並未合意出租人即被告須交付得申
請資源回收營業登記之土地之約定，則原告主張此為系爭租
約必要之點，且為被告依約所應履行之義務云云，即難認有
理。是被告既已依約將系爭土地點交予原告整地使用，即已
履行系爭租約之給付義務，原告僅憑聲請營業登記未果，即
認被告並無依約交付租賃物，此主張亦不足採，且原告迄於
言詞辯論終結前，均未就上開有利於己之積極事實舉證以實
其說，即難為有利原告之認定。
㈣次按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使
用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條訂有
明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，
故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，
其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年台
上字第1631號判決參照）。次查：
⒈本件兩造間已就系爭土地成立系爭租約，並已依約交付對
造租金及租賃物乙情，已如前述，則出租人即被告本有依
約收取租金之權利，依民法第441條之規定，原告要求被
告返還90,000元之租金，依法即屬無據。
⒉復觀系爭租約第10條亦明定：如承租人壹期沒繳付租金，
依法所有權人有權取消租賃契約及沒收押金，本件原告於
101年12月21日寄送存證信函予被告，表示被告應於函到
後5日內提供可為經營資源回收事業用之土地予原告，否
則即解除系爭租約；被告復於101年12月24日以存證信函
寄發原告，聲明原告應於101年12月1日給付第二期租金
，並請求原告於文到後7日內給付，否則即視為被告已終
止租約之意思表示，此業經兩造提出存證信函影本各1份
為證，亦為兩造所不爭執，然系爭租約內容並無承租人即
原告得片面提前終止租約之約定，可認原告未得被告之同
意，並不得片面提前終止租約；惟該時原告已遲付第二期
之租金，則依上開系爭租約條款規定，被告自得終止系爭
租約，故足認系爭租賃契約已於101年12月31日合法終止
，被告並得依約沒收押金，況本件原告以不可歸責於被告
之事由片面終止租約，揆諸上開規定，原告所交付之押租
金，發生當然抵充之效力。是原告主張其以存證信函催告
被告後解除系爭租約，並得依法請求被告返還所受領之押
金，顯無理由。
㈤從而，原告主張被告交付不符使用約定之土地，自不生提出
之效力，原告得解除契約並請求被告返還押金及租金共18萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按百分之5計
算之利息，即為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本
案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列，
附此敘明。
五、本件訴訟費用為1,880元（即第一審裁判費1,880元），應
由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所示。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國102年5月20日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官黃莉莉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年5月20日
書記官高世玉