臺灣臺北地方法院簡易民事判決
108年度北簡字第13478號
原告
即反訴被告 施昱宏
被告
即反訴原告 鄭慎元
上列當事人間請求履行租賃契約事件，於中華民國109年8月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬玖仟柒佰肆拾陸元，及自民國一百零八年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本訴判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆萬玖仟柒佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴被告應將反訴原告所交付之鑰匙叁把（含磁扣叁個）返還反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
反訴判決反訴原告勝訴部分得假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：原告於民國108年7月7日向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○街0段00號6樓之2建物（下稱系爭房屋），租期自108年7月8日起至109年7月7日止，每月租金新臺幣（下同）18,000元（下稱系爭租約）、管理費1,756元，押租金36,000元。原告住4日，並已給付押租金36,000元、租金18,000元及管理費1,756元，共計55,756元。兩造於108年7月12日協商，原告向被告表示若不續租可否返還租金及1個月押金，原告會依實際居住日按日給付租金1,000元，若不行，原告仍會續租，而被告不同意並自行離去，卻於同日以Line簡訊向原告表示系爭租約已解除，原告則回覆租約並未解除。詎原告於同日晚間返回系爭房屋時，發現衣物遭棄置於系爭房屋門口，且鑰匙無法開啟房門，其後始知被告私自更換大門門鎖，原告於同年月13日報警處理。本件被告未經同意私自更換門鎖，屬可歸責於被告之事由致給付不能，原告自得依民法第226條第1項、第256條規定解除租約，爰以起訴狀送達作為解除契約及請求被告回復原狀之意思表示；且系爭租約既已解除，被告受領押租金等即屬無法律上原因，原告亦得依民法第179條規定，請求被告返還55,756元。另因被告私自更換門鎖，致原告無法使用系爭房屋，需至附近旅館暫時安置，依民法第226條規定，原告自得請求被告賠償臨時住宿飯店費用80,000元。並聲明：被告應給付原告135,756元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷㈡第59、63頁）。
二、被告方面
（一）原告承租系爭房屋僅3日，即打電話向被告要求解除系爭租約，並點交房屋。兩造相約於108年7月12日晚上6時許點交系爭房屋，被告告知原告，依系爭租約第9、11條約定，原告須賠償2個月終止租賃費及仲介費（0.5個月房租），共2.5個月，但原告只願賠償1日1,000元房租，不願給付1個月違約金，兩造無共識，且原告拒絕交屋，被告即依系爭租約第11條約定，於當日即108年7月12日向原告終止租約，收回系爭房屋，並處理原告之私人物品。
（二）依系爭租約第5條約定，一切狀況由被告認定，原告並未給付管理費1,756元，其雖已給付1個月租金18,000元（即108年7月8日至同年8月7日之租金）、押租金36,000元，共計54,000元。惟此金額需扣除108年7月8日至同年7月12日之租金2,904元（計算式：18,000÷31×5＝2,904）、管理費284元（計算式：1,756÷31×5＝284）、水電費1,068元、終止租賃費（2個月租金）36,000元、1個月宣告之租金18,000元及仲介費（0.5個月租金）9,000元，共67,256元，原告尚欠13,256元，已無租金押金可退。又被告曾於108年7月14日上午10時48分以簡訊通知原告，可退15,600元，並於108年7月16日寄發存證信函要求原告於文到7日內退還鑰匙，領取剩餘押租金15,600元，並完成交屋簽名，否則依系爭租約第11條處理，惟原告並未收受信函。
（三）再按系爭租約第5條約定，原告違反租約，被告得不經催告立即自行強制終止租約，並得自終止日期次日始，任意處理房屋內承租人之物品，並自行立即回收房屋；被告於出租期間得任意出入出租房屋及更換任何門鎖；原告遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，被告得隨時不經舉證催告即自行強制終止租約及收回房屋及任意處理房屋內原告之物品，原告需立即無條件將房屋歸還被告；且裁判費由原告負擔，原告並願拋棄一切抗辯權。
（四）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、本院得心證之理由
（一）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號裁判意旨參照）。又按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255條定有明文。而契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款亦有明文。
（二）查原告主張其於108年7月7日向被告承租系爭房屋，約定租期自108年7月8日起至109年7月7日止，每月租金18,000元、管理費1,756元，原告並已給付押租金36,000元及預付1個月租金18,000元。詎被告於108年7月12日未經同意擅自更換系爭房屋門鎖，致其無法進入系爭房屋之事實，業據其提出租賃契約書1件、門鎖照片2紙為證（見本院卷㈠第11至13頁、第15、17頁），被告僅抗辯其更換門鎖係依系爭租約第5條第4項「出租人於出租期間得任意出入出租房屋及更換任何門鎖」之約定云云，就其餘事實並無爭執，堪信為真實。
（三）按租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項、第2項、第4項前段規定：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之」、「前項應約定事項，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、契約之終止權及其法律效果。四、其他與契約履行有關之重要事項」、「非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效…」，故非具消費關係之租賃契約條款，若違反中央機關所定應約定及不得約定事項者，無效。又依內政部於107年6月28日訂定發布，並自107年6月27日生效之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，其第壹點「應約定事項」之第10條第2項規定「（出租人之義務及責任)出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態」。查兩造並非消費關係，自應適用上述規定。又查系爭租約第5條第4項約定「出租人於出租期間得任意出入出租房屋及更換任何門鎖」（見本院卷㈠第11頁），顯然妨害承租人居住之安寧及隱私權等，自無法為圓滿之居住使用，違反上述應約定事項「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態」之規定，自屬無效。
（四）又按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權（最高法院102年度台上字第1447號判決意旨參照)。查系爭租約係自108年7月8日起之定期租賃，屬非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，被告未經原告同意私自更換門鎖，致原告無法為居住使用，違反出租人之給付義務，依民法第255條規定，原告自得不經限期催告，逕行解除契約。本件原告108年10月2日、17日陳報狀已表明被告違約並請求返還已付租金等，堪認有解除契約之意思表示，又該陳報狀業於108年11月4日送達被告（參卷附送達證書，見本院卷㈠第135頁），則系爭租約於108年11月4日生解除效力，原告自得依民法第259條規定（契約解除回復原狀請求權）請求被告返還所受領之給付物。
（五）再按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押租金契約為另一契約，不包括民法第421條所定租賃契約之內。且於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院72年度台上字第4885號、87年度台上字第1631號裁判意旨參照)。查兩造租賃關係，因系爭租約解除而消滅，惟原告自108年7月8日至同年7月12日（共5日）居住使用系爭房屋，被告抗辯應賠償此期間之租金、管理費及水電費，核屬有據。又此期間之租金應為2,903元【（計算式：18,000÷31×5＝2,903，元以下四捨五入（下同）】、管理費283元（計算式：1,756÷31×5＝283）、水電費1,068元（原告並未爭執），以上合計4,254元。至被告固抗辯依系爭租約第5條、第9條約定，押租金尚應扣除⑴終止租賃費（2個月租金）36,000元、⑵宣告租金(1個月租金)18,000元及⑶仲介費（0.5個月租金）9,000元云云，惟查系爭租約第5條第2項約定「拖欠租金：承租人若有拖欠租金達七日，或契約終止後未於終止日前交屋，或承租人口頭要求解除租賃契約卻未能於解除日前交屋（一切狀況由出租人認定）…出租人得自押金中扣除2個月\"終止租賃契約費\"及仲介費」、第9條約定「承租人提前終止租賃契約：承租人須於一個月前以存證信函寄至出租人於租賃契約上之地址…。出租人得自押金中扣除二個月\"終止租賃費\"及仲介費」，而本件係因被告違反出租人給付義務而經原告解除契約，自與上述約定不符，被告此部分抗辯，為無可採。據此，押租金36,000元於扣除上述金額4,254元後，尚餘31,746元。
（六）綜上，原告主張被告應返還租金18,000元及押租金31,746元，合計49,746元，核屬有據。至原告主張另有給付管理費1,756元予被告之事實，為被告所否認，原告復未能舉證證明，自難採信。
四、從而，原告請求被告給付49,746元，及自起訴狀繕本送達翌日（即108年8月24日，見本院卷㈠第31頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。
七、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
貳、反訴部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，被告鄭慎元即反訴原告於言詞辯論終結前，主張反訴被告即原告應依系爭租約之約定，給付關於系爭租約所生訴訟之車馬費72萬元，及返還3把鑰匙及3個磁扣，依前揭規定，應認反訴原告所提之反訴標的與本訴標的之兩者間有牽連關係，本件反訴之提起自屬合法。
二、反訴原告主張：依系爭租約第5條「民事，及刑事調解及訴訟：其雙方之訴訟費用，及雙方之律師費用，及訴訟裁判費等一切歸承租人負責，承租人願拋棄一切抗辯權…。承租人提起，告發，及作證之民事，及刑事調解及訴訟，須付出租人每一庭或每一調解或每一傳喚新台幣二拾萬元車馬費，並於每一審開庭前付清，若無付清以日息百分之一計直至付清止…」之約定，反訴被告提起本件訴訟，關於第一審第一庭、第二庭之車馬費各20萬元，及第二審第一庭、第二庭之車馬費各為20萬元、12萬元，共計72萬元。另系爭租約已終止，反訴被告應返還3把鑰匙及3個磁扣，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：反訴被告應給付反訴原告72萬元，及自109年9月21日起至清償日止，按日息1％計算之利息；反訴被告應返還反訴原告3把鑰匙及3個磁扣（見本院卷㈠第302頁、卷㈡第59頁）。
三、反訴被告方面
（一）本件係因反訴原告違約私自更換門鎖，致反訴被告無法進入使用系爭房屋，反訴被告並無任何違約事實存在。又系爭租約為反訴原告所預定提供，系爭租約第5條約定加重反訴被告之責任，亦限制反訴被告權利，且對反訴被告有重大不利益，依民法第247條之1規定，應屬無效；且該約定限制反訴被告之訴訟權，違反公序良俗，依同法第72條、第148條規定，應屬無效。縱認系爭租約第5條約定非無效，惟提起訴訟為反訴被告之合法正當權利，爰依民法第252條規定，請求鈞院酌減違約金至零元。
（二）反訴被告持有2把鑰匙及2個磁扣，另1把鑰匙及磁扣，交由訴外人 王豐智 持有，待判決後再返還反訴原告。
（三）並聲明：反訴原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由
（一）按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。而權利之拋棄，不得違背法律之強制或禁止規定或公序良俗，否則其拋棄行為無效。又憲法第16條規定，人民有訴訟之權，旨在確保人民有依法定程序提起訴訟及受公平審判之權利，不容他人從中牟取利益（最高法院87年度台上字第2000號、95年度台上字第2928號裁判要旨參照）。查系爭租約第5條第3項約定「民事，及刑事調解及訴訟：其雙方之訴訟費用，及雙方之律師費用，及訴訟裁判費等一切歸承租人負責，承租人願拋棄一切抗辯權，並以台北地方法院為第一審管轄法院。承租人提起，告發，及作證之民事，及刑事調解及訴訟，須付出租人每一庭或每一調解或每一傳喚新台幣二拾萬元車馬費，並於每一審開庭前付清，若無付清以日息百分之一計直至付清止，並得送法院強制執行」，據此約定，不論何方或以何原因提起民刑事訴訟，均由反訴被告（即承租人）負擔費用，且反訴原告（即出租人）每1次出庭或調解或到庭作證，反訴被告均需按次給付其車馬費各20萬元，此項約定使反訴被告負擔極不合理之給付費用義務，並拋棄一切抗辯權，顯妨害其訴訟權，並使反訴原告從中牟取利益，依上述說明，核與公序良俗有違，依民法第72條規定，應屬無效。是反訴原告據此約定，請求反訴被告給付72萬元及遲延利息，要屬無據，不能准許。
（二）另系爭租約已經解除，業如前述，依民法第259條規定，當事人雙方互負回復原狀之義務，則反訴原告請求反訴被告返還訂約時所交付之3把鑰匙及3個磁扣，自屬有據。
五、從而，反訴原告請求反訴被告返還3把鑰匙及3個磁扣，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
八、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 9 月 8 日
臺北簡易庭
法官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 8 日
書記官 陳怡如