裁判字號：臺灣新北地方法院97年簡上字第243號民事判決
裁判日期：民國97年12月10日
裁判案由：給付租金
臺灣板橋地方法院民事判決97年度簡上字第243號上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 張洪昌 律師複代理人 鄭金溪 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國97年8月21日本院板橋簡易庭97年度板簡字第1478號第一審判決提起上訴，經本院於97年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國93年間曾以訴外人 葉沛玲 之名義向訴外人 葉碧媛 承租台北縣中和市○○路61之8號11樓房屋乙戶，將房屋重新粉刷加裝窗簾，並購置傢俱後，因訴外人葉沛玲嫌近50坪之房屋過大，由一人整理使用，諸多不便，乃著由原告自94年5月20日起以每月租金新台幣（下同）21000元，將房屋轉租予上訴人，並收取押租金42000元，迄96年6月20日期滿後，雙方另訂新約，每月房租21500元，及押租金42000元，租期2年。詎料上訴人自96年7月20日起即停止支付租金，致被上訴人無法支付租金予屋主即訴外人葉碧媛，案經訴外人葉碧媛訴請台灣台北地方法院新店簡易庭以97年度店簡字第71號判決被上訴人及上訴人應將台北縣中和市○○路61之8號11樓房屋全部遷讓交付予屋主即訴外人葉碧媛。另被上訴人與訴外人葉沛玲應共同給付訴外人葉碧媛88052元及自97年2月23日起至前項房屋交付訴外人葉碧媛之日止，按月給付20500元。查被上訴人於96年
6月20日向屋主合法承租系爭房屋轉租上訴人使用迄今，上訴人自有依約支付租金之義務。而上訴人自96年7月20日起至97年6月19日止，停付租金已達11個月之久，被上訴人願以押租金42000元抵扣兩個月租金43000元，上訴人仍積欠
9個月租金193500元（即21500×00-00000＝193500）未付，被上訴人爰依民法第440條第2項規定，於擴張縮減聲明及準備狀送達之同時，終止雙方租賃契約，請求上訴人給付租金193500元，及自擴張減縮聲明及準備狀送達之翌日起按年息百分之5計算利息，另依同法第179條之規定，請求上訴人自97年6月20日起按月給付原告相當於租金20500元之不當得利至上開返還房屋之日止。原審判命上訴人給付193500元及自民國97年6月20日起算之法定遲延利息，駁回被上訴人不當得利之請求，併就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行（被上訴人未就駁回部分上訴，此部分已告確定）。被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
二、上訴人則以：依民法第443條前項規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人」，而訴外人葉碧媛、葉沛玲於93年12月15日所簽訂之租屋合約第8條即明訂「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」，是被上訴人當合法二房東之時間只有96年8月及9月二個月，所以被上訴人只能收取這二個月之租金，而上訴人先前交付之押租金有42000元，加上96年7月份上訴人溢繳21500元租金，扣掉二個月租金，被上訴人應返還與上訴人20500元（（42000+21500）-（21500x2）=20500）。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項設有規定。被上訴人親自向上訴人表示是屋主，上訴人相信被上訴人所言，所以和被上訴人簽署了二年之租約，嗣後租期屆滿，被上訴人復於96年6月29日繼續以屋主身份和上訴人續簽，租期至98年6月底為止。真屋主葉碧媛於96年7月1日找上門，上訴人方知此屋原來是由 葉美伶 和真屋主葉碧媛簽約，租期期限只有到96年6月30日為止，並訂有不得轉租之限制，但葉美伶仍違法將此屋上網公開招租，除欺瞞事實外，更向本人謊稱此屋是被上訴人所有。如果上訴人知道被上訴人並非屋主，且是非法轉租，豈會與被上訴人簽約，故被上訴人故意以不實之事，使上訴人陷於錯誤，與民法第92條第1項所謂之「詐欺」相當；上訴人已於97年6月28日以存證信函向被上訴人為撤銷本件租賃契約之意思表示，該存證信函亦於97年6月28日及97年6月30日送達被上訴人，則兩造間之租賃契約業經撤銷而無效，上訴人自無給付租金之義務。復按土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（參照最高法院43年台上字第
392號判例）。兩造約定之租金已超過土地法第97條之上限，其超過部分，被上訴人無請求權。又上訴人之前被詐騙所繳交被上訴人之租金，被上訴人顯然受有不當之利益，上訴人得請求被上訴人返還，上訴人就此與被上訴人之請求互為抵銷。又按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第
429條、第430條分別定有明文。經查上訴人自搬入系爭房屋後，曾多次向被上訴人反映系爭房屋有嚴重漏水、發霉、油漆剝離…等諸多影響健康現象，被上訴人均百般推託、置之不理，上訴人只好自行掏腰包修理，光是天花板部分就耗時一個多月，每天都要拆裝天花板，將盛接漏水之水桶積水倒出，清潔天花板及牆面水漬霉菌…等施工項目，總共花費135000元；且在這段修漏水時間內，全家人動輒因為天花板所突然溢出之漏水，而必須緊急擦拭地板或書籍或清洗遭淋濕之衣物，導致長期精神不濟，身體健康屢出狀況，居住品質低落，上訴人請求慰撫金135000元，此二項金額共計為270000元，亦得自被上訴人請求之金額中扣抵等語資為抗辯。並聲明：原判決關於命上訴人給付193500元及自民國97年
6月20日起算之法定遲延利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外之訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查：１按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付」，民法第
199條第1項定有明文。另按「債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利」、「租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉」，最高法院43年台上字第99號判例要旨及最高法院71年度台上字第2220號裁判要旨參照。經查，兩造既於96年6月20日續訂契約，並由被上訴人提供系爭房屋予上訴人居住使用，是依前開法條之規定及前開判例及判決參照，上訴人基於租賃契約有向被上訴人支付租金之義務，縱使被上訴人轉租，有違被上訴人與屋主葉碧媛間之租約約定，惟兩個租約各自獨立，上訴人基於租賃契約仍繼續使用系爭房屋，即應對被上訴人給付租金。是上訴人以被上訴人當合法二房東之時間只有96年8月及9月二個月，其僅須給付此二個月之租金予被上訴人之抗辯，為不可採。
２上訴人辯稱：其遭被上訴人詐騙為屋主，而與被上訴人簽約
，真屋主葉碧媛於96年7月1日找上門，上訴人方知此屋原來是由葉美伶和真屋主葉碧媛簽約，租期期限只有到96年6月30日為止，並訂有不得轉租之限制，如果上訴人知道被上訴人並非屋主，且是非法轉租，豈會與被上訴人簽約，故被上訴人故意以不實之事，使上訴人陷於錯誤，依民法第92條第1項之規定，撤銷兩造間之租賃契約，上訴人自無給付租金之義務云云。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。被上訴人已依約提供上訴人使用系爭房屋，自已履行出租人之義務，倘屋主以被上訴人未得屋主同意轉租而終止租約，因轉租契約為債權契約，且各自獨立，其效力並不因此受到影響，在屋主未對上訴人行使物上請求權請求返還之前，上訴人仍得基於有效之租約繼續使用租賃物，僅在於上訴人無法使用租賃物時，再依債務不履行之規定，請求被上訴人賠償，是被上訴人是否為屋主，並不影響租賃契約之成立與效力，上訴人以此主張撤銷租賃契約，尚屬無據，況上訴人行使撤銷權之時間為97年7月15日（見原審卷第95頁），距離其所稱發現被上訴人非屋主之時間96年7月1日，已逾一年，依民法第93條之規定，上訴人亦不得行使撤銷權。３上訴人辯稱：土地法第97條第1項所定，城市地方房屋之租
金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（參照最高法院43年台上字第392號判例）。
兩造約定之租金已超過土地法第97條之上限，其超過部分，被上訴人無請求權等語，就上訴人所稱「兩造約定之租金已超過土地法第97條之上限」之有利於上訴人之事實，應由上訴人舉證，上訴人未舉證以實其說，所辯為不可採。
４上訴人辯稱：上訴人自搬入系爭房屋後，曾多次向被上訴人
反映系爭房屋有嚴重漏水、發霉、油漆剝離…等諸多影響健康現象，被上訴人均百般推託、置之不理，上訴人只好自掏腰包修理，光是天花板部分就耗時一個多月，每天都要拆裝天花板，將盛接漏水之水桶積水倒出，清潔天花板及牆面水漬霉菌…等施工項目，總共花費135000元；且在這段修漏水時間內，全家人動輒因為天花板所突然溢出之漏水，而必須緊急擦拭地板或書籍或清洗遭淋濕之衣物，導致長期精神不濟，身體健康屢出狀況，居住品質低落，上訴人請求慰撫金135000元，此二項金額共計為270000元，亦得自被上訴人請求之金額中扣抵等語。按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止租約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。經查，上訴人辯稱「曾多次向被上訴人反應系爭房屋有嚴重漏水、發霉、油漆剝離…等狀況，被上訴人置之不理」乙節，為被上訴人所否認，上訴人即應就其曾定期催告被上訴人修繕之事實舉證，其未舉證，自不能認其抗辯為可採。次按，債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1固有明文，惟上訴人未能就其曾定期催告被上訴人修繕之事實舉證，自不能謂被上訴人未修繕，要負債務不履行之責任，且上訴人未就其身體健康究竟受到何種損害，其損害與債務不履行間有何因果關係舉證以明之，即空言要求被上訴人賠償慰撫金135000元，亦屬無據。上訴人不能證明其對被上訴人有修繕費用償還請求權、債務不履行損害賠償請求權成立，則其所為之抵銷抗辯，自不可採。
四、綜上，被上訴人基於租賃契約將系爭房屋交付上訴人使用，上訴人自有依約給付租金之義務。上訴人自96年7月20日起迄97年6月19日止，停付租金11個月，以押租金42000元扣抵兩個月租金後，上訴人仍積欠被上訴人9個月租金193500元（21500×9＝193500）。被上訴人請求上訴人給付租金193500元，及自該擴張或減縮聲明及準備狀送達之翌日即97年6月20日起至清償日止按年息百分之5計算利息，為有理由，應予准許。又本件所命給付之金額未逾50萬元，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年12月10日
民事第三庭審判長法官朱耀平
法官邱靜琪法官陳映如不得上訴中華民國97年12月10日
書記官李錦輝