裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院101年重上字第10號民事判決
裁判日期：民國102年02月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院花蓮分院民事判決101年度重上字第10號上訴人即承受訴訟人 許月娥 上訴人 游佳宜 兼上一人訴訟代理人 游篡明 上訴人 陳錦華
余國風 游仁宗 吳枋芝 游楚綾 游勝 朝上四人共同訴訟代理人 余道明 律師被上訴人 葉彩雪 訴訟代理人 許正次 律師上開當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年2月29日臺灣花蓮地方法院99年度重訴字第63號第一審判決提起上訴，本院於102年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，同法第262條第1項亦有明文。被上訴人於原審原起訴請求上訴人許月娥、游仁宗、余國風應將其占用被上訴人所有坐落於花蓮市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除，並返還系爭土地予被上訴人；嗣於民國100年2月23日在原審具狀追加上訴人應給付自95年起至99年間因無權占有所獲相當於租金之不當得利與遲延利息之請求；復因認 游惠珠 （上訴後已死亡，由許月娥承受訴訟，詳下述）、游佳宜、游篡明、吳枋芝、游楚綾、 游勝朝 、陳錦華、 蔡宇璿 有占有使用上開房地之事實，再於原審具狀追加該八人為原審被告，並認各被告間係共同無權占有系爭土地而屬共同侵權行為，故就相當於租金之損害賠償應負連帶賠償之責，而請求與不當得利法律關係擇一為勝訴判決；末於100年10月5日原審言詞辯論時撤回對被告蔡宇璿之起訴，並確定其訴之聲明事項。是被上訴人所為上開訴之變更追加應屬請求之基礎事實同一及擴張應受判決事項聲明，其撤回部分亦經上訴人同意，於法核無不合，自應准許。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開應承受訴訟人，於得承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。查本件當事人游惠珠提起上訴後於101年9月2日死亡，其唯一繼承人即上訴人許月娥聲明承受訴訟，並提出游惠珠之戶籍謄本2份及繼承系統表1紙附卷佐證（見本院卷第110至113頁），核屬適法，應予准許。
乙、實體方面
一、被上訴人於原審起訴主張：其所有系爭土地，遭上訴人許月娥、游佳宜、游篡明、余國風、陳錦華、游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝（上開九人合稱上訴人，許月娥、游佳宜、游篡明、游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝等七人則稱上訴人許月娥等七人）無權占有，並興建地上物，上訴人之行為，顯已妨害其所有權之行使，依民法第767條第1項之規定，上訴人應將渠等之地上物拆除，並將系爭土地返還被上訴人。另依不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之利益，並以該地申報地價總價額年息5%計算，則上訴人許月娥、游佳宜、游篡明占用系爭土地之面積合計為152平方公尺，以追加起訴日前一日起算回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額應為新臺幣（下同）358,720元；上訴人游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝占用系爭土地之面積合計為337平方公尺，以追加起訴日前一日起算回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額為795,320元；上訴人余國風、陳錦華占用系爭土地之面積合計為90平方公尺，以追加起訴日前一日起算回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額為212,400元。又請求上訴人自民事追加狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利，即以每年應給付之金額為當年公告現值八成（法定申報地價）5%占有面積再除以12個月，則上訴人許月娥、游佳宜、游篡明每月應連帶給付被上訴人7,347元，上訴人游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝每月應連帶給付被上訴人16,288元，上訴人余國風、陳錦華每月應連帶給付被上訴人4,350元等語。
二、原審認被上訴人基於民法第767條第1項之規定及不當得利之法律關係，訴請上訴人除去無權占用之地上物部分，將占用土地返還被上訴人，及上訴人給付95年至99年間相當於租金之不當得利，並自各群組上訴人最後收受原審民事追加狀翌日起至交還系爭土地之日止，分別按月給付如下所示相當於租金之不當得利，為有理由（至於被上訴人另依共同侵權行為損害賠償請求權，請求各群組上訴人間應連帶給付占用系爭土地所受之利益，係以單一聲明，請求法院與不當得利返還請求權部分為同一之判決。原審以既認被上訴人依民法第179條規定為有理由判決，則其另依侵權行為損害賠償請求權請求損害賠償部分，縱經審酌，其金額無從更為有利於被上訴人，遂未再加以論究。）判命如下：
㈠、上訴人許月娥、游佳宜、游篡明應將系爭土地上如原判決附圖二所示A部分面積53平方公尺、B部分面積63平方公尺、C部分面積5平方公尺、D部分面積8平方公尺之地上物拆除並清除堆置物，並將原決附圖一所示斜線A部分之土地返還被上訴人。
㈡、上訴人游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝應將系爭土地上如原判決附圖二所示E部分面積23平方公尺、F部分面積95平方公尺、G部分面積2平方公尺、H部分面積6平方公尺、
I部分面積25平方公尺、K部分面積76平方公尺之地上物拆除並清除堆置物，並將原判決附圖一所示斜線B部分土地返還被上訴人。
㈢、上訴人余國風、陳錦華應將系爭土地上如原判決附圖二所示L部分面積12平方公尺、M部分面積75平方公尺之地上物拆除並清除堆置物，並將原判決附圖一所示斜線C部分土地返還被上訴人。
㈣、上訴人許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明應給付被上訴人127,680元及自100年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自100年6月23日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人2,128元。
㈤、上訴人游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝應給付被上訴人283,080元及自100年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自100年6月23日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人4,718元。
㈥、上訴人余國風、陳錦華應給付被上訴人75,600元及自100年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自100年6月23日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人1,260元。
㈦、被上訴人超過上開㈣、㈤、㈥所示金額之請求，經原審駁回，未據其聲明不服而告確定。至於游惠珠、上訴人游仁宗、余國風於原審依民法第769條、第772條及第832條規定，求為確認其於系爭土地之地上權登記請求權存在（見原審卷第149頁），原審認為無理由，予以駁回，上訴後因未繳裁判費，經命補繳未依限補繳，由原審駁回其反訴部分之上訴而確定。上訴人不服上開原審命其等拆屋還地及給付相當於不當得利租金之判決提起上訴。
三、上訴人之陳述，除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠、上訴人許月娥、游佳宜、游篡明、余國風、陳錦華部分：
１、上訴人家族與被上訴人間訂有三七五租約，可由以下文件證明：
⑴、臺灣省花蓮縣私有耕地租約花民字第647號三七五租約。
⑵、繳租證明：花蓮縣花蓮市三七五地租佃農交租摺。
⑶、花蓮市公所84年12月11日八四市民創字第24315號函及其
附件，暨84年12月28日八四市民字第25151號函說明二，以上兩份公文可顯示ＯＯ段000號有包含在三七五租約中。
２、上訴人先父祖游○○過世之後，游○○之子游○○曾向花蓮市公所提出變更繼承人申請之事，有下列文書可以為證：
⑴、花蓮市公所78年7月15日收文13496號（ 游阿菜 78年7月13日申請書）。
⑵、花蓮市公所78年9月19日收文17649號（游阿菜78年9月19日申請書）。
⑶、花蓮市公所78年11月3日七八市民字第17649號（函）稿。
３、上訴人家族居住在此土地上已近80年，從日據時代建築至今的房舍，當然會隨時間老舊損壞，修繕更新自是難免，若被上訴人有異議，應於上訴人修繕屋舍時及時提出，可是這近80年來，被上訴人皆無任何意見，至今才以無權占有，要求上訴人家族拆屋還地，實屬無理。況且，兩造間一直以來訂有三七五租約，既有租約，即屬有權居住。再依花蓮市公所92年3月31日花市民字第0000000000號文說明欄載明：依耕地三七五租約條例規定，出租人未出席或無提出異議者，視同同意承租人現況使用。當時被上訴人並無提出任何意見，即表示同意上訴人家族建築使用。
４、上訴人家族自日據時代起，即在此片土地上辛勤開墾、居住至今，一直以地主自居的先父、祖，卻在40年委曲無奈成為佃農，不識中文字的先父、祖夫妻，帶著一群年幼的孩子，只能先圖生活穩定、不讓辛苦建立的、唯一可以遮風避雨的家被摧毀，在那個困苦的年代，貧窮人家怎麼有能力打官司，只好與對方簽訂三七五租約。
５、上訴人曾向花蓮市公所三七五租約承辦人請教，當時訂約有無畫地圖標明界址，承辦人表示，所有租約都沒有畫地圖，而且很多租約都是簡單寫「某某地號內」，因為當時土地都很大，至於四邊界址是哪裡到哪裡，只有當初訂約的人知道。
６、當初雙方簽訂的租約面積是0.1100甲（約1,100平方公尺），換算後大約是333坪（11000.3025）。我們三戶人家的面積，在○○段000地號上面分別是27坪、101坪、46坪，加上緊鄰的○○段000地號上面大約是123坪，再加上部分馬路大約36坪，剛好是333坪，由此更可證明ＯＯ段000號有包含在租約中。為什麼要加上馬路部分，因為我們家前面這條馬路是93年才開通的，在此之前並沒有路，是我們的先父、祖游○○從日據時代開墾、我們的家族一直使用至今的土地，後來才被政府徵收開闢成馬路。
７、上訴人家族僅有此片土地可以為棲身之所，失去此地就等於失去了一切，年代久遠的土地爭執讓人心力交瘁、終日惶惶不安，請明察，讓上訴人家族早日得到應得的公允對待，雖無法找回土地，至少能保住幾十年來辛苦建立的房舍和家園不被拆毀。
８、並聲明：⑴、原判決不利於上訴人部份均廢棄。⑵、上開廢棄部分改判被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。⑶、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡、上訴人游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝部分：
１、查原審以上訴人等無法舉證證明兩造之間就系爭土地曾存在三七五租約，且上訴人等於原審未能提出花蓮市公所84市民創字第24315號函文之原件等理由，認定上訴人等所指曾存在三七五租約乙事尚不足採，然而上開公文之正本於鈞院準備程序時，上訴人曾陳報原件供審核，是以，對兩造間就系爭土地曾經確實存在三七五租約，上訴人等已盡舉證責任，另一方面，花蓮縣政府98年府地用字第0000000000號函文，其內容略以：有關系爭土地○○段000地號依耕地三七五減租條例第17條第5款規定，經依法編定建築用地非耕地使用時即終止租約，是以，○○段000地號已終止租約；顯然，亦是間接證明系爭土地確實曾存在有三七五租約至為灼然。
２、準此，三七五租約既然確實存在過，雖因法律規定因素遭主管機關註銷之，然而觀諸其意義，僅於行政機關依法註銷登記，事實上上訴人等依然佔用系爭土地從未改變，就兩造之默示意思表示租賃契約延續下，上訴人仍以承租之意思占有之，依最高法院42年台上字第122號判例「民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，上訴人之辦公處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道，而上訴人之管理員復在系爭房屋樓上居住，均為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟沉默不言，遲至月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定之事由相當」之意旨，應視為不定期租賃契約，按不定期租賃契約之本質，依最高法院44年台上字第1345號判例「出租人對於支付租金遲延之承租人所定催告支付租金之期限，以承租人於其期限內不為支付者，始得終止契約。若已於期限內支付，僅因可歸責於出租人之事由未經領受，致再支付時已逾期限而為出租人所拒收，經依法提存者，仍不發生終止契約之效力，此觀民法第451條第1項之規定自明」之意旨，被上訴人既未催告，顯然其終止租賃契約於法不合。
３、末查，系爭土地自日據時代起，即由上訴人之先祖居住，其後亦由同一家族之後代子孫即上訴人居住使用至今，此為兩造所不爭執之事實，而上訴人因年代久遠，無法探尋當初祖先們居住之土地為何會登記於他人名下，然而被上訴人除為登記名義人外，均將系爭土地長期出租予上訴人使用，並於上訴人之先夫、先父兄游○○於77年、78年間向其請求變更租賃契約之名義人，及其後84年12月間經花蓮市公所通知將註銷系爭土地之「三七五租約」時，均在明知之情形下不予理會，任令上訴人於系爭土地上建築房屋、使用收益，今事隔多年，被上訴人突然要求返還土地，實令上訴人十分錯愕，從原審迄今，兩造不斷協商解決之道，然而因被上訴人之開價遠高於上訴人之能力範圍外，致無法達成和解；「按權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」，究與消滅時效之規定未盡相同，審判法院當不得因已有消滅時效之規定即逕予拒斥其適用，且應依職權為必要之調查審認，始不失民法揭櫫「誠信原則」之真諦，並符合訴訟法同受有「誠信原則」規範之適用」（最高法院97年台上字第950號判決要旨參照），是以，被上訴人漠視早期存在三七五租約之事實，及上訴人居住數十年於系爭土地之事實，執意以無權占有之理由請求返還土地，揆諸上開裁判意旨，顯有違誠信原則，而屬權利濫用之情形。
４、並聲明：⑴、原判決不利於上訴人部份均廢棄。⑵、上開廢棄部分改判被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。⑶、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人之陳述，除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠、被上訴人主張雙方並無任何法律關係，上訴人並無占有權源，更無三七五租約關係，茲提出花蓮市公所100.2.1花市民字第0000000000號函證明，並援引最高法院46年台上字第57號判例、99年台上字第339號、92年台上字第2494號等判決。另主張縱使雙方曾有三七五租約關係，亦因違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，承租人未自任耕作，全部租約均歸於無效，效力及於原承租人之繼承人，且系爭耕地租約無效（當然無效），並不待出租人主張。耕地租約無效時，被上訴人自無另行主張終止系爭耕地租約之必要，故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作之土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，上訴人抗辯租約法定更新一事，並無理由。上訴人既然並無占有權源，自屬無權占有，被上訴人請求拆屋還地，乃行使法律上之合法權利。
㈡、上訴人至今仍繼續無權占有系爭土地，自催告之翌日時起即受有相當於使用系爭土地租金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人本於不當得利之法律關係，自得請求上訴人給付相當於租金之利益。故原審判命上訴人許月娥等人給付如被上訴人於原審起訴之金額，自有所據。
㈢、答辯聲明：１、上訴駁回。２、訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭土地為被上訴人所有。
㈡、系爭土地於69年9月15日重測前為花蓮市○○段○○○○○號土地。
㈢、游○○、游阿菜為游○○（長男，98年2月11日死亡）、上訴人游仁宗（三男）之父母。上訴人 游月娥 為游○○之配偶，游佳宜、游篡明係游月娥、游○○之子女；吳枋芝係游仁宗之配偶，游楚綾、游勝朝係游仁宗、吳枋芝之子女；訴外人余○○是游阿菜之妹，余國風係余○○之子，陳錦華係余國風之配偶。
㈣、系爭土地上有上訴人之建物，其占用之位置及面積如附圖
一、二所示。
六、兩造之爭執事項：
㈠、系爭土地是否曾存在有耕地三七五租約？該耕地三七五租約當事人為何人？本件有無民法451條規定租期屆滿視為以不定期限租賃契約之適用？
㈡、上訴人是否無權占用系爭土地？被上訴人請求拆屋還地是否有理由？
㈢、被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人拆除系爭建物是否違反民法第148條之規定？
㈣、被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？
七、得心證之理由：
㈠、系爭土地是否曾存在有耕地三七五租約？該耕地三七五租約當事人為何人？本件有無民法451條規定租期屆滿視為以不定期限繼續契約之適用？
１、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。而「按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之耕地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之耕地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。」亦有最高法院70年度台上字第4637號判例可資參照。上開耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，依同條例第
1條規定，為民法第451條規定之特別規定，應已取代民法第451條規定之適用。
２、本件上訴人余國風、陳錦華二人雖辯稱其先祖曾以游○○之名義與被上訴人父親葉○○就系爭土地訂立三七五租約。惟上訴人余國風、陳錦華二人與游○○間並無血親關係，所稱租地建屋使用一節，復為被上訴人所否認，其迄今亦未能舉證以實其說，其等二人主張兩造間就系爭土地存有耕地三七五租約自無足取。
３、又訴外人游○○過世之後，游○○之長子游○○生前固曾向花蓮市公所提出三七五租約承租人申請變更及續約登記之事，然依據上訴人所提出花蓮市公所填發40年11月25日臺灣省花蓮縣私有耕地租約花民字第647號三七五租約所附私有耕地租約異動登記欄所載：花蓮市○○段○○○○○○○○○○○號土地承租人變更為游○○（繼承）92.7.7府地用字第730290號函准予備查，嗣再變更為游○○之妻許○○（繼承）等情（見本院卷第111、112頁），參以上開花蓮市公所84年12月28日八四市民字第25151號函及花蓮縣政府98年府地用字第0000000000號函之說明，暨花蓮市公所92年3月31日花市民字第0000000000號函通知「游○○之合法繼承人等」辦理花蓮市○○段○○○○號（後分割增加386-4地號）1筆私有耕地，三七五租約承租人申請變更及續約登記乙案之說明可知，游○○所辦理之三七五租約承租人申請變更及續約登記一事，實與系爭土地無關。
４、又系爭土地自35年第一次登記及44年6月8日分割登記時，其地目均登記為「建」，復觀諸上訴人於原審所提出之系爭土地登記簿謄本查詢之異動索引（見原審卷第145至153頁），亦未見地政機關就土地標示部上地目之欄位作變更，堪認系爭土地自35年第一次登記時其地目即為「建」。
５、另上訴人所提上開花蓮市公所填發40年11月25日臺灣省花蓮縣私有耕地租約花民字第647號三七五租約（見本院卷第111、112頁）內容，其地號雖載為「花蓮市○○段○○○○○號內」（重測分割後地號為ＯＯ段000、000-0地號），與系爭土地重測前係花蓮市○○段○○○○○號不同，然觀諸花蓮市公所84年12月11日八四市民創字第24315號函主旨提及「承租人游○○君雙方所訂立花民字第647號私有耕地租約」，該函附件「耕地標示清冊」中卻列有系爭土地；同所84年12月28日八四市民字第25151號函說明欄第二點載明「查游○○（歿）原承租ＯＯ段000、000、000、
000、000、000、000地號等7筆私有耕地三七五租約在案」、第四點載明「承租人游○○已歿，請就○○段000地號到所辦理繼承登記，另○○段000地號地目變更為「建」乙事，質疑部分請洽花蓮地政事務所」等語（見本院卷第117至120頁），另花蓮縣政府98年府地用字第0000000000號函說明欄第二點載明「依耕地三七五減租條例第17條第5款規定，經依法編定建築用地非耕地使用時即終止租約（故○○段000地號已終止租約）」等語（見本院卷第105頁），準此，足認被上訴人之父葉○○與游○○、上訴人游仁宗之父游○○之間，就系爭土地確實曾訂立耕地三七五租約。
６、再依上訴人所提上開游○○與葉○○間所訂之有耕地三七五租約「臺灣省花蓮縣『私有耕地租約』，內容亦載有「正產物種類甘藷」、「收穫數量若干…」等語，顯見其租用目的係種植甘薯等一般農作物，足見游○○與葉○○間就系爭土地原先所定租約應係耕地租約無訛。本件系爭土地之地目雖為建，惟游○○與葉○○間就系爭土地於40年間於承租之初既係供農用，並不因最高法院88年台上字第1號判例對於耕地租用之見解有所變更，即認當初訂立之租約，無耕地三七五減租條例規定之適用（參照最高法院95年台上字第1162號判決要旨）。
７、惟上訴人許月娥等七人亦 自承渠 等先父、祖游○○於日據時期已存在建築物使用該筆承租之土地等情，再依據原審100年3月30日勘驗筆錄、照片（見原審卷第81至87頁），及囑託花蓮縣花蓮地政事務所測量製成土地複丈成果圖（見原審卷第89、90頁）顯示，系爭土地實際係供建物使用，並無農業耕作行為，上訴人承租系爭土地事實上既未作為耕作之用，與耕地租用之要件不符。則被上訴人主張縱使曾有三七五租約關係，亦因承租人未自任耕作，原耕地租賃契約業已無效等語，即有理由。上訴人許月娥等七人另抗辯其父、祖游○○與被上訴人之父葉○○間係就「建地」訂立租約，以供建築房屋使用一節，既為被上訴人所否認，其迄今亦未能舉證以實其說，其等主張於系爭土地上存有租地建屋租約自無足採取。從而，系爭土地自土地總登記時起地目即為「建」，上訴人許月娥等七人抗辯係向葉○○租地建屋使用，且原審履勘現場時亦未見有自任耕作之情事，則依前開規定，若欲成立耕地三七五租約需以承租人自任耕作為要件，否則原訂租約即為無效。今游○○或上訴人許月娥等七人均未有耕作之事實，則訴外人游○○與葉○○間之耕地三七五租約屬無效之租約，該耕地三七五租約關係自始即不存在。
８、上訴人另抗辯三七五租約既然確實存在過，雖因法律規定因素遭主管機關註銷之，然而觀諸其意義，僅於行政機關依法註銷登記，然而事實上上訴人等依然佔用系爭土地從未改變，就兩造之默示意思表示租賃契約延續下，依民法451條規定，應視為以不定期限租賃契約云云。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條雖定有明文。惟揆諸上開說明可知，依耕地三七五減租條例第1條規定，應為民法第451條規定之特別規定，應已取代民法第451條規定之適用。本件上訴人既將承租之耕地建築房屋居住，而無自任耕作，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因，則訴外人游○○與葉○○間就系爭土地原耕地三七五租約關係因無效已不存在，已如前述，即難謂被上訴人於契約屆滿後，有不即為反對上訴人繼續使用之情事，上訴人許月娥等七人依民法第451條規定所為之上開抗辯，應不可採。
㈡、上訴人等就系爭土地之使用是否屬於有權占有？若屬無權占有，被上訴人得否請求拆屋還地？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。查訴外人游○○雖向訴外人葉○○承租系爭土地建築房屋居住，而無自任耕作之事實，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因，則游○○與葉○○間原耕地三七五租約關係已不存在，已如前述，上訴人許月娥等七人占有系爭土地已屬無權占用。
２、上訴人現占用系爭土地情形如附圖一、二所示，且未能提出任何證據證明其等使用系爭土地有正當權源，因此，被上訴人依據上開規定，請求上訴人將附圖二所示之建物拆除，並將附圖一所示斜線部分土地返還被上訴人，洵屬有據。
㈢、被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人拆除系爭建物是否違反民法第148條之規定？
１、上訴人抗辯其家族自日據時代起即一直居住於系爭土地上，迄今已近百年之久，而被上訴人自44年起取得系爭土地之所有權後，即一直將系爭土地出租予上訴人之家族成員使用，被上訴人本人從未於系爭土地上居住使用，且上訴人許月娥等七人之先夫、先父兄游○○於77、78年間欲請求被上訴人變更登記名義人時，其即不予理會；嗣於84年12月間花蓮市公所通知將註銷系爭土地之三七五租約時，被上訴人亦置之不理，仍讓上訴人等人繼續於系爭土地上建築房屋居住及使用收益，迄至99年間方興訟向上訴人請求拆屋還地，而認被上訴人請求拆屋還地，有權利濫用之情形云云。
２、惟民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用；又權利之行使，是否以損害他為人主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院著有71年度台上字第737號判例要旨可參。
３、查被上訴人否認兩造間就系爭土地有租賃關係，上訴人就此部分亦未舉證證明，業如前述，且上訴人所占用之系爭土地面積共有616平方公尺，該地段地價亦連年調漲，如上訴人返還系爭土地予被上訴人，被上訴人即可就系爭土地自由使用、收益，自非所得利益甚小，上訴人既無法舉證占用系爭土地有何正當權源，則被上訴人本於其所有權之行使請求拆屋還地即無從視為以損害他人為主要目的。且被上訴人起初本有與上訴人洽談價購之意願，然雙方對於價購方式與金額無法達成合意，基於契約自由原則，實無可得予以非難之處，縱使上訴人認為其等長久居住於此，命其等拆屋返還土地會使其等受有重大損害，亦難謂被上訴人有何濫用權利或者違反誠信原則之處，故上訴人上開辯解，洵非有據。
４、從而，上訴人無占用系爭土地之正當權源，被上訴人本於所有權人之地位，請求被上訴人拆除建物並返還無權占用土地，為有理由，應予准許。
㈣、被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人之房地，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該房地之損害，則依上開規定，占有人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%。租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額，最高法院68年台上字第3071號判例均足參照。
２、本件上訴人許月娥等人無法律上之正當權源而占用系爭土地，業如前述，則揆諸前揭說明，上訴人許月娥等人於無權占用系爭土地期間，即受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害。是以，被上訴人主張請求自追加起訴日前1日起算回溯計算5年，上訴人許月娥等人可獲得相當於租金之不當得利之金額，及自追加狀繕本送達上訴人許月娥等人之翌日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利，自堪憑採。
３、查系爭土地坐落於花蓮市○○路，鄰近美崙國中、美侖飯店、美崙市場、統冠超市，與門諾醫院、花蓮市區距離亦近，交通便利，就學與生活機能環境均屬優良，本院認以申報地價總價額年息10%計算被告所獲相當於租金之不當得利，應屬適當。則被上訴人得請求相當於租金之不當得利數額，分列如下：
⑴、上訴人許月娥、游佳宜、游篡明占用系爭土地（如附圖二
所示斜線A部分），其面積共152平方公尺，而系爭土地95年至99年之申報地價為每平方公尺1,680元（參卷頁233花蓮縣花蓮地政事務所函），則以追加起訴日前一日回溯計算5年，以95年至99年之申報地價計算其所受相當於租金之不當得利數額應為127,680元（計算式：1,680×152×10%×5＝127,680）。另被上訴人請求自民事追加狀繕本送達上訴人之翌日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利部分則為2,128元（計算式：
1,680×152×10%÷12＝2,128）。
⑵、上訴人游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝占用系爭土地（
如附圖二所示斜線B部分），面積合計為337平方公尺，則以追加起訴日前一日回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額應為283,080元（計算式：1,680×337×10%×5＝283,080）。另被上訴人請求自民事追加狀繕本送達上訴人之翌日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利部分則為4,718元（計算式：1,680×337×10%÷12＝4,718）。
⑶、上訴人余國風、陳錦華占用系爭土地（如附圖二所示斜線
C部分），面積合計為90平方公尺，則以追加起訴日前1日起算回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額為75,600元（計算式：1,680×90×10%×5＝75,600）。
另被上訴人請求自民事追加狀繕本送達上訴人之翌日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利部分則為1,260元（計算式：1,680×90×10%÷12＝1,260）。
５、綜上所述，被上訴人基於民法第767條第1項規定，訴請上訴人除去無權占用之地上物部分，將占用土地返還被上訴人，為有理由；另被上訴人基於民法第179條不當得利返還請求權，訴請上訴人給付95年至99年間相當於租金之不當得利，並自各上訴人最後收受民事追加狀翌日起至交還系爭土地之日止，分別按月給付如上開所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。又原審就上訴人無權占有系爭土地之理由與本院雖有不同，但結論則無二致，應予維持。上訴人摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均應予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認為對判決結論無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴，為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國102年2月5日
民事庭審判長法官王紋瑩
法官陳秋錦法官李水源以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師責格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中華民國102年2月5日
書記官陳有信