裁判字號：臺灣花蓮地方法院99年重訴字第63號民事判決
裁判日期：民國101年02月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣花蓮地方法院民事判決99年度重訴字第63號原告即反訴被告 葉彩雪 訴訟代理人 許正次 律師被告即反訴原告 游惠珠 被告 許月娥 被告 游佳宜 被告 游篡明 被告即反訴原告 游仁宗 被告 吳枋芝 被告 游楚綾 被告 游勝朝 被告即反訴原告 余國風 被告 陳錦華 共同訴訟代理人 林政雄 律師複代理人 林威良 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明應將坐落花蓮市○○段○○○○號土地上如附圖二所示A部分面積53平方公尺、B部分面積63平方公尺、C部分面積5平方公尺、D部分面積8平方公尺之地上物拆除並清除堆置物，並將附圖一所示斜線A部分之土地返還原告。
二、被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝應將坐落花蓮市○○段○○○○號土地上如附圖二所示E部分面積23平方公尺、F部分面積95平方公尺、G部分面積2平方公尺、H部分面積6平方公尺、I部分面積25平方公尺、K部分面積76平方公尺之地上物拆除並清除堆置物，並將附圖一所示斜線B部分土地返還原告。
三、被告余國風、陳錦華應將坐落花蓮市○○段○○○○號土地上如附圖二所示L部分面積12平方公尺、M部分面積75平方公尺之地上物拆除並清除堆置物，並將附圖一所示斜線C部分土地返還原告。
四、被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明應給付原告新台幣127,680元及自民國100年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國100年6月23日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣2,128元。
五、被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝應給付原告新台幣283,080元及自民國100年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國100年6月23日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣4,718元。
六、被告余國風、陳錦華應給付原告新台幣75,600元及自民國100年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國100年6月23日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣1,260元。
七、本訴訴訟費用（減縮部分除外）由被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明負擔26%，由被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝負擔58%，由被告余國風、陳錦華負擔16%。
八、本判決第一項至第三項於原告分別以新台幣663,733元為被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明供擔保，以新台幣1,471,567元為被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝供擔保，以新台幣393,000元為被告余國風、陳錦華供擔保後，各得假執行；惟被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明若以新台幣1,991,200元為原告供擔保，被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝以新台幣4,414,700元為原告供擔保，被告余國風、陳錦華以新台幣1,179,000元為原告供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第四項至第六項關於原告請求五年間相當於租金之不當得利部分得假執行；按月給付到期者於原告各期分別以新台幣709元為被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明供擔保，以新台幣1,573元為被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝供擔保，以新台幣420元為被告余國風、陳錦華供擔保後，各得假執行。
十、本判決第四項至第六項關於原告請求五年間相當於租金之不當得利部分於被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明以新台幣127,680元為原告供擔保，於被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝以新台幣283,080元為原告供擔保，於被告余國風、陳錦華以新台幣75,600元為原告供擔保後，得免為假執行；按月給付到期者於被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明以新台幣2,128元為原告供擔保，於被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝以新台幣4,718元為原告供擔保，於被告余國風、陳錦華以新台幣1,260元為原告供擔保後，得免為假執行。
十一、原告其餘之訴及假執行聲請均駁回。
十二、反訴原告之反訴及假執行聲請均駁回。
十三、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，同法第262條第1項亦有明文。本訴原告原起訴請求被告許月娥、游仁宗、余國風應將其占用原告所有坐落於花蓮市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除，並返還土地予本訴原告；嗣於民國100年2月23日具狀追加本訴被告應給付自95年至99年間因無權占有所獲相當於租金之不當得利與遲延利息之請求；復因認游惠珠、游佳宜、游篡明、吳枋芝、游楚綾、游勝朝、陳錦華、 蔡宇璿 有占有使用上開房地之事實，而具狀追加該8人為本訴被告，並認各被告間係共同無權占有系爭土地而屬共同侵權行為，故就相當於租金之損害賠償應負連帶賠償之責，而請求與不當得利法律關係擇一為勝訴判決；末於100年10月5日言詞辯論時撤回對被告蔡宇璿之起訴，並確定其訴之聲明如後述乙、壹、一、(五)欄位所載。是原告所為上開訴之變更追加應屬請求之基礎事實同一及擴張應受判決事項聲明，其撤回部分亦經被告同意，於法核無不合，自應准許，先予敘明。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告本於所有權人之地位、不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告拆屋還地並給付不當得利；被告游惠珠、游仁宗、余國風則抗辯其業因時效取得系爭土地之地上權，故提起反訴求為確認其對原告有地上權登記請求權存在。經查，本件本、反訴所生爭執，悉以本訴被告是否有權占有使用系爭土地等節爭議為基礎原因事實，且與原告於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽連，加以本訴部分兩造所為言詞辯論之資料在反訴部分亦可再相互利用。揆諸前開說明，被告游惠珠、游仁宗、余國風提起反訴，於法尚無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、本訴部份
一、原告主張：
(一)緣原告所有系爭土地，遭被告許月娥等人無權占用並興建地上物，被告等人之行為，顯屬無權占有並妨害原告所有權之行使，按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767第1項定有明文。原告等既無權占用系爭土地，原告自得依法請求返還無權占有之物並排除對原告所有權之妨害，故被告等應將占用之地上物拆除並清除留置物，並將系爭土地返還原告。
(二)又無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，則為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。另城市地方土地之租金以不超過其申報總價年息10%為限，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。其中所謂申報總價，依土地法施行法第25條及土地法第148條規定解釋之結果，應指土地所有人依土地法所申報之地價，亦即申報地價而言。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意旨可參）。被告等因使用系爭土地而受有利益，致原告受有不能使用系爭土地之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告等人給付相當於租金之利益，即屬有據。而系爭土地坐落花蓮市○○路，地處市區郊外，鄰近美崙國中、美侖飯店、門諾醫院等設施，交通便利，就學或生活機能環境均屬優良等情，認被告等使用系爭土地之對價以該地申報地價總價額年息5%計算，應屬合理適當。
(三)依系爭土地自95年1月至100年1月公告地價均分別為每平方公尺10,000元、11,000元、12,000元、13,000元、13,000元、14,500元。則以申報地價為公告地價80%之法定標準換算之結果，該地於95年至100年之申報地價應分別為每平方公尺8,000元、8,800元、9,600元、10,400元、10,400元、11,
600元，再依照個別無權占有人實際占用面積計算各人不當得利金額。則被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明占用系爭土地之面積合計為152平方公尺，以追加起訴日前一日起算回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額應為358,720元（計算式：8,000×152×5%＋8,800×152×5%＋9,600×152×5%＋10,400×152×5%＋10,400×152×5%＝358,720）；被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、 游聖朝 占用系爭土地之面積合計為337平方公尺，以追加起訴日前一日起算回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額為795,320元（計算式：8,000×337×5%＋8,800×337×5%＋9,600×337×5%＋10,400×337×5%＋10,400×337×5%＝795,320）；被告余國風、陳錦華占用系爭土地之面積合計為90平方公尺，以追加起訴日前一日起算回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額為212,400元（計算式：8,000×90×5%＋8,800×90×5%＋9,600×90×5%＋10,400×90×5%＋10,400×90×5%＝212,400）。
(四)另請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。本件被告無權占有原告土地，期間甚長，並未支付任何租金或代價，顯有惡意侵害原告所有權之意思，日後亦難以期待被告給付租金，故就將來給付之租金，有預為請求之必要，應先敘明。被告無權占用原告土地受有相當於租金之不當得利已如前述，且日後亦難期待被告有給付租金之可能，故原告應可請求自本民事追加狀繕本送達被告之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，即以每年應給付之金額為當年公告現值八成（即法定申報地價）×5%×占有面積，再除以12個月。則被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明每月應連帶給付原告7,347元（計算式：11,600×152×5%÷12＝7,347，小數點以下4捨5入）；被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游聖朝每月應連帶給付原告16,288元（計算式：11,600×337×5%÷12＝16,288，小數點以下4捨5入）；被告余國風、陳錦華每月應連帶給付原告4,350元（計算式：11,600×90×5%÷12＝4,350）。
(五)綜上，被告實屬無權占用原告土地並因此獲有相當於租金之利益，原告自得依所有物返還請求權、不當得利及共同侵權行為法律關係，訴請被告返還占用之土地並給付所受相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明應將坐落花蓮市○○段○○○○號土地上如附圖二所示A部分面積53平方公尺、B部分面積63平方公尺、C部分面積5平方公尺、D部分面積8平方公尺之地上物拆除並清除堆置物，並將附圖一所示A部分之土地返還原告；並應連帶給付原告新台幣358,720元及自被告4人中最後送達原告100年5月23日民事變更暨追加起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自上開變更暨追加起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告7,347元；㈡被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游勝朝應將坐落花蓮市○○段○○○○號土地上如附圖二所示E部分面積23平方公尺、F部分面積95平方公尺、G部分面積2平方公尺、H部分面積6平方公尺、I部分面積25平方公尺、K部分面積76平方公尺之地上物拆除並清除堆置物，並將附圖一所示B部分土地返還原告；並應連帶給付原告795,320元及自被告4人中最後送達原告100年5月23日民事變更暨追加起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自上開變更暨追加起訴狀送達之翌日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告16,288元；㈢被告余國風、陳錦華應將坐落花蓮市○○段○○○○號土地上如附圖二所示L部分面積12平方公尺、M部分面積75平方公尺之地上物拆除並清除堆置物，並將附圖一所示C部分土地返還原告；並應連帶給付原告212,400元及自被告2人中最後送達原告100年5月23日民事變更暨追加起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自上開變更暨追加起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告4,350元；㈣訴訟費用由被告負擔；㈤原告願供擔保請准宣告假執行。
(六)對被告抗辯所為之陳述：
1.被告於答辯狀中雖聲稱雙方間有租賃契約關係，然根據耕地三七五減租條例第六條，耕地三七五租約應以書面為之，並向鄉鎮市公所申請登記。原告曾函詢花蓮市公所，經函覆系爭土地並無訂定三七五租約，且被告所提訴外人 游春榮 之戶籍資料並無法證明雙方有租賃關係之主張，原告亦否認有租約之存在，被告若仍稱兩造間有租賃關係，自應舉證以實其說。既然雙方並無租約，自無被告所謂民法第451條所謂租賃契約法定更新之情事。縱雙方真有租約存在，惟「承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。被告自承系爭土地因供建築之用，違反自任耕作之規定，依照前揭規定，系爭租約當然無效，並不待出租人主張，租約當然無效時，原告自無另行主張終止系爭租約之必要。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，被告抗辯之租約法定更新事，並無理由。
2.國民政府於光復台灣後，由於對不動產登記係採權利登記制度，迥異於日治時期之「契據登記制度」，為因應此一制度之變革，主管機關乃於35年通過「台灣地籍釐整辦法」，並於36年通過「台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」，兩項法令之立法目的在於：對於日據時期已辦竣不動產登記者或者未登記而經地籍測量登錄於土地台帳之公私有土地，開始辦理土地權利憑證繳驗，此即為現行土地法所稱「土地總登記」。主管機關並於36年開始辦理土地權利書狀之換發，以作為權利人之權利憑證，至此，凡不動產物權發生變動者，均應依法辦理登記，非經登記不生效力。原告所有系爭土地，依前揭規定取得之所有權，已完成土地登記並發給所有權狀為證，不容被告片面否認。被告雖辯稱伊先祖曾請求原告變更登記名義人，似有就系爭土地爭執實際所有權人之意。然若被告對所有權之歸屬或土地登記之正確性有所質疑，應起訴請求司法確認實際所有權歸屬，以維護財產上之權益。惟原告於44年取得土地所有權並依法登記後，被告均未起訴請求原告移轉所有權或要求地政機關變更土地登記事項，於原告請求返還土地訴訟時始提出所有權歸屬爭議，顯屬臨訟編撰之詞，應非可採，若被告認對系爭土地有所有權，自應提供確實之證據，以實其說。原告既為系爭土地所有權人，請求無權占有人排除其妨害行為並返還無權占有物，乃所有權人基於憲法保障人民財產權之意旨，以法律就人民之私有財產賦予排除他人侵害之權利，屬於合法之權利行使行為，自無所謂權利濫用情事，被告辯稱原告之行為有權利濫用，誠屬無據。
二、被告抗辯：
(一)緣被告等人之先祖自24年日據時代起，即在系爭土地上建築房屋居住及從事耕作使用，此有日據時代之戶籍謄本可資證明。詎料，於35年間政府就全國土地為總登記時，系爭土地遭原告之父即訴外人 葉金柱 登記為所有權人，被告等人之先祖父、先父即訴外人游春榮方被迫代表整個家族成員與葉金柱訂立租賃契約，俾利整個家族得繼續在系爭土地上居住使用。而於租賃關係存續期間，因家族人數日益增多，原有居住空間已嫌不足，游春榮及被告等人方翻修原有建物及增建新建物俾便居住，原告亦未為反對之表示，而繼續將系爭土地出租予游春榮使用。惟游春榮過世後，被告等人於77年、78年間欲辦理該租約名義人之變更事宜時，未獲原告回應，及至84年間花蓮市公所發函予租、佃雙方表示將註銷三七五租約時，原告仍舊置之不理，任令被告等人繼續於系爭土地上建築房屋及使用收益約15年後，方於99年間提起本案之訴訟。
(二)而系爭土地自35年第一次登記及44年分割時，其地目均登記為「建」，復觀諸被告等人查詢之異動索引，亦未見地政機關就土地標示部上地目之欄位作變更，系爭土地既自始均為建地，則原告之父葉金柱與被告等人之先祖父、先父游春榮即均係就「建地」成立租約，以供建築房屋及耕作使用，該租約並由原告及被告等人承繼。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文；又土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，最高法院95年台上字第388號判決意旨可資參照。則原告之父葉金柱與被告等人之先祖父、先父游春榮就系爭土地以三七五租約形式成立租賃契約，並由原告及被告等人承繼後存續至84年12月間，此由花蓮市公所出具之函文可資證明。其後該三七五租約雖遭市公所以系爭土地為「建地」而註銷，然此係因租賃契約之性質違反行政規定，而遭行政機關註銷三七五租約之適用，惟不影響租賃關係之存在；再者，縱認系爭土地租賃契約之租期業已屆至，然當被告等人繼續於系爭土地上使用時，原告亦未即為反對之表示，從而，依照上揭條文及判決意旨，兩造之間應成立不定期限之租賃契約，並應以建物得使用之期限為租約之終期。綜上，被告等人應得本於不定期限之租賃契約，繼續於系爭土地上使用收益，原告並無權利請求被告等人拆屋還地。
(三)又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，民法第440條定有明文。則原告提起本訴請求拆屋還地迄今，從未向被告等人催告，給予被告等人一定之期間為租金之給付，揆諸上揭條文意旨，原告並無從取得終止租賃契約之權利，則原告之終止並不合法。而系爭土地既確曾存在三七五租約，則其租金之給付，依訴外人葉金柱與訴外人游春榮之約定，係依照實物繳納之方式計算之，縱系爭土地因屬建地，而認無法成立三七五租約，然其間兩造既未曾另為其他之約定，應認其租金之給付方式仍繼續延續迄今，故被告等人願依照下列之計算方式補償原告前五年之租金：依照系爭土地於100年2月14日之謄本中顯示，其申報地價為每平方公尺1,680元，再依土地法第105條準用第97條規定，租金應不得逾年息10%，故被告等人主張以3%計算，其各戶應給付前五年之租金為被告許月娥家38,304元（計算式：1,680×152×3%×5＝38,304）；被告游仁宗家84,924元（1,680×337×3%×5＝84,924）；被告余國風家22,680元（計算式：1,680×90×3%×5＝22,680）為當。至於未來每月的租金，其計算方式亦應以申報地價×占用面積×3%÷12所得金額收取，故被告等人不同意原告所列之計算方式與金額。
(四)另權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條有規定；又「權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之『權利失效原則』」最高法院97年台上字第950號判決意旨亦可參照。而被告等人之家族，自日據時代起即一直居住於系爭土地上，迄今已近百年之久，而原告自44年起取得系爭土地之所有權後，即一直將系爭土地出租予被告等人之家族成員使用，原告本人從未於系爭土地上居住使用。且被告等人之先夫、先父兄 游宗德 於77、78年間欲請求原告變更登記名義人時，原告即不予理會；嗣於84年12月間花蓮市公所通知將註銷系爭土地之三七五租約時，原告亦置之不理，惟仍讓被告等人繼續於系爭土地上建築房屋居住及使用收益，迄至99年間方興訟向被告等人請求拆屋還地，依照前揭條文及判決意旨，其權利之行使，實已有權利濫用之情形，而不應准其請求。
(五)綜據上述，被告等人之先祖及被告等人既於租賃關係存續期間，即於系爭土地上建築房屋、耕作及使用收益，原告於知悉之情形下，亦未即為反對之表示，且花蓮市公所通知將註銷三七五租約時，亦任令被告等人繼續使用長達十幾年之久，故依民法第451條及第148條之規定，原告自不得請求被告返還系爭土地等語茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院判斷：原告主張其所有之系爭土地為被告之建物占用，其占用之位置及面積如附圖一、二所示等情，業據其提出土地登記第二類謄本、地籍圖等件為憑，並經本院至現場履勘，囑託有花蓮縣花蓮地政事務所繪製土地複丈成果圖在卷可參，是被告以附圖二所示之建物占用系爭土地乙節應堪認定。被告對於占有使用系爭土地乙節並未爭執，惟辯稱兩造間存有不定期租賃契約，原告並未催告給付價金，自無由終止契約，且被告等人自日據時代即居住其上，原告自取得系爭土地後皆未命其搬遷，現在始要求拆屋還地顯有權利濫用之虞等語置辯。是本件爭點為：（一）被告是否無權占用系爭土地？原告請求拆屋還地是否有理由？（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？其數額若干？茲分述如下：
(一)被告辯稱其先祖自24年日據時代起，即在系爭土地上建築房屋居住及從事耕作使用，惟35年間政府就全國土地為總登記時，系爭土地遭原告之父葉金柱登記為所有權人，故被告等人之先祖父、先父即游春榮方代表整個家族成員與葉金柱訂立三七五租約以利家族成員繼續於其上居住使用，後經行政機關註銷三七五租約，惟此不影響租賃關係，且縱認系爭土地租賃契約之租期已屆至，然原告於當時並未即為反對被告等人繼續使用系爭土地，兩造之間應成立不定期限之租賃契約云云，並提出24年間之戶籍謄本、戶籍登記申請書、土地登記簿、土地異動索引及花蓮市公所函等件為證（參卷頁141至155）。然查，被告雖辯稱其先祖曾以游春榮之名義與原告父親葉金柱就系爭土地訂立三七五租約，惟被告等人並無法提出游春榮與葉金柱所訂立之租賃契約以實其說，且依花蓮市公所花市民字第1000002685號函可知系爭土地上並未存有三七五租約（參卷頁192），而被告等人稱曾向原告要求變更租約名義人乙事亦乏依據，是被告所稱之三七五租約是否存在即有疑異；被告另稱曾就耕地租佃糾紛聲請調解，至84年因系爭土地三七五租約有違反規定始遭到註銷，顯見兩造確有租賃契約存在，惟據其所提出之花蓮市公所七九市民創字第13577號函，其中所載私有耕地租佃糾紛係存於美崙段93-6地號（參卷頁198），而本案系爭土地於重測前為美崙段93-7地號土地，兩者標的顯不相同，雖被告辯稱當時調解應為全部地號之爭議，僅函文內未詳一列出，但就此部分被告無法舉證以實其說，又無其他事證可佐，本院當無法據此即認兩造間就系爭土地訂有三七五租約；又依花蓮市公所八四市民創字第24215號函文內容表示，游春榮與他人間之耕地三七五租約有違反耕地三七五租約清理要點第11條第1項之規定（參卷頁154至155），惟其所附耕地標示清冊中雖列載系爭土地，但反於花蓮市公所花市民字第1000002685號函示系爭土地上未存在三七五租約，被告復未能提出該函原件佐認書證為真正，自不足採。
(二)縱認本件三七五租約確實存在，惟按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。查系爭土地自土地總登記時起地目即為建地，被告亦抗辯係向葉金柱租地建屋使用，且本院履勘現場時亦未見有自任耕作之情事，則依前開規定，若欲成立耕地三七五租約需以承租人自任耕作為要件，否則原訂租約即為無效。今被告未有耕作之事實，且系爭土地自始即為建地更無由成立三七五租約，則兩造間縱有簽訂亦屬無效之租約，該租約既為無效，自無援依民法第451條之規定於租期屆滿後視為不定期限租約之理，故被告抗辯兩造間成立不定期租賃關係云云，自無理由，而不足取。
(三)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。被告等人現占用系爭土地情形如附圖一、二所示，且未能提出任何證據證明其等使用系爭土地有正當權源，因此，原告依據上開規定，請求被告將附圖二所示之建物拆除，並將附圖一所示斜線部分土地返還原告，洵屬有據。至被告抗辯其家族自日據時代起即一直居住於系爭土地上，迄今已近百年之久，而原告自44年起取得系爭土地之所有權後，即一直將系爭土地出租予被告等人之家族成員使用，原告本人從未於系爭土地上居住使用，且被告等人之先夫、先父兄游宗德於77、78年間欲請求原告變更登記名義人時，原告即不予理會；嗣於84年12月間花蓮市公所通知將註銷系爭土地之三七五租約時，原告亦置之不理，惟仍讓被告等人繼續於系爭土地上建築房屋居住及使用收益，迄至99年間方興訟向被告等人請求拆屋還地，而認原告請求拆屋還地，有權利濫用之情形。惟民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用；又權利之行使，是否以損害他為人主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院著有71年度台上字第737號判例要旨可參。
查被告所占用之系爭土地面積共有616平方公尺，該地段地價亦連年調漲，如被告返還系爭土地予原告，原告即可就系爭土地自由使用、收益，自非所得利益甚小，而被告等人亦無法舉證占用系爭土地有何正當權源，則原告本於其所有權之行使請求拆屋還地即無從視為以損害他人為主要目的。且原告起初本有與被告洽談價購之意願，然雙方對於價購方式與金額無法達成合意，基於契約自由原則，實無可得予以非難之處，縱使被告認為其等長久居住於此，命其等拆屋返還土地會使其等受有重大損害，亦難謂原告有何濫用權利或者違反誠信原則之處，故被告上開辯解，洵非有據。從而，被告無占用系爭土地之正當權源，原告本於所有權人之地位，請求被告拆除建物並返還無權占用土地，為有理由，應予准許。
(四)次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人之房地，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該房地之損害，則依上開規定，占有人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%。租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第
105條定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額，最高法院68年台上字第3071號判例均足參照。本件被告無法律上之正當權源而占用系爭土地，業如前述，則揆諸前揭說明，被告於無權占用系爭土地期間，即受有相當於租金之利益，致原告受有損害。是以，原告主張請求自追加起訴日前一日起算回溯計算5年，被告可獲得相當於租金之不當得利之金額，及自追加狀繕本送達被告之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，自堪憑採。查系爭土地坐落於花蓮市○○路，鄰近美崙國中、美侖飯店、美崙市場、統冠超市，與門諾醫院、花蓮市區距離亦近，交通便利，就學與生活機能環境均屬優良，本院認以申報地價總價額年息10%計算被告所獲相當於租金之不當得利，應屬適當。則原告得請求相當於租金之不當得利數額，分列如下：
1.被告許月娥、游惠珠、游佳宜、游篡明占用系爭土地（如附圖二所示斜線A部分），其面積共152平方公尺，而系爭土地95年至99年之申報地價為每平方公尺1,680元（參卷頁233花蓮縣花蓮地政事務所函），則以追加起訴日前一日回溯計算
5年，以95年至99年之申報地價計算其所受相當於租金之不當得利數額應為127,680元（計算式：1,680×152×10%×5＝127,680）。另原告請求自民事追加狀繕本送達被告之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利部分則為2,128元（計算式：1,680×152×10%÷12＝2,128）。
2.被告游仁宗、吳枋芝、游楚綾、游聖朝占用系爭土地（如附圖二所示斜線B部分），面積合計為337平方公尺，則以追加起訴日前一日回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額應為283,080元（計算式：1,680×337×10%×5＝283,080）。另原告請求自民事追加狀繕本送達被告之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利部分則為4,718元（計算式：1,680×337×10%÷12＝4,718）。
3.被告余國風、陳錦華占用系爭土地（如附圖二所示斜線C部分），面積合計為90平方公尺，則以追加起訴日前一日起算回溯計算5年，其可獲得相當於租金之不當得利數額為75,600元（計算式：1,680×90×10%×5＝75,600）。另原告請求自民事追加狀繕本送達被告之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利部分則為1,260元（計算式：1,680×90×10%÷12＝1,260）。
(五)綜上所述，原告基於民法第767條第1項規定，訴請被告除去無權占用之地上物部分，將占用土地返還原告，為有理由，各判決如主文第一至三項所示；另原告基於民法第179條不當得利返還請求權，訴請被告給付95年至99年間相當於租金之不當得利，並自各群組被告最後收受民事追加狀翌日起至交還系爭土地之日止，分別按月給付如主文所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，故判決如主文第四至六項所示。又原告另依共同侵權行為損害賠償請求權，請求群組被告間應連帶給付占用系爭土地所受之利益，係以單一聲明，請求法院與不當得利返還請求權部分為同一之判決。本院既認原告依民法第179條規定為有理由判決，則原告另依侵權行為損害賠償請求權請求損害賠償部分，縱經審酌，其金額無從更為有利於原告判斷，此部分自無再加以論究之必要，附此敘明。
四、本訴部分原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告訴請拆屋還地與按月給付相當於租金之不當得利勝訴部分，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；另原告請求五年間相當於租金之不當得利勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部份
一、反訴原告主張：
(一)緣系爭土地之原占有人游春榮（即反訴原告之先祖）於77年間往生後，反訴原告欲辦理相關繼承登記手續時，方由游春榮之長子游宗德（亦已往生）口中得知系爭土地非游春榮所有，僅登記為承租人，是自斯時起，於反訴原告取得占有時始知系爭土地為他人所有。雖反訴原告自游春榮往生後，因繼承實際支配、管領房屋始知系爭土地為他人所有，但反訴被告及其家屬仍數次就緊鄰系爭土地之同段386地號土地，與 游阿菜 、游宗德及反訴原告續行三七五租約，惟當時反訴原告係受花蓮市公所通知後，才知需續辦三七五租約之事，反訴原告當時為工人或青少年，不諳法律，根本不知道申請續辦三七五租約之法律效果，僅知將相關文件如身分證、印章交給游宗德去辦理，其目的並非為「自任耕作」，而是以繼續居住為目的續租，因兩造實素未謀面，反訴原告怎可能向反訴被告為「租用」之意思表示，且反訴被告自承反對續約，雙方均無租賃之主觀意思，故反訴原告自為主觀上有繼續居住之意思，並進行占有的法律事實，且持續有修繕、增建房屋，與設籍之行為。換言之，反訴被告因訴外土地之租約形式上存在，於反訴原告占有系爭土地開始，即有默許反訴原告於系爭土地上居住、使用建築物之行為，否則不會直至99年始提起本訴請求拆屋還地。又訴外人游春榮之子游宗德、 游宗成 、游仁宗於77年游春榮往生並占有系爭土地之時，已共同於緊臨居住建物及系爭土地之地點，經營順成大理石工廠，反訴原告游惠珠、游仁宗當時均在工廠中任職，至於反訴原告余國風當時則以捕魚為業，此益證反訴原告確係以系爭土地及其上建物為自己之生活中心，當屬「以在他人土地之上有建築物為目的而使用其土地」之意思，欲藉系爭土地使用自己繼承之建物，且和平、公然、繼續居住其上，距反訴被告訴請拆屋還地時已逾20年，依民法第769、772及
832條規定，反訴原告已時效取得地上權，得請求登記為地上權人。
(二)反訴原告於本訴中雖以「不定期租約存在」為攻擊防禦方法，復於反訴中以確認時效取得地上權為訴訟標的，然實質上此均係反訴原告所主張存在之不同法律關係，應有類似「預備訴之合併」之情形，僅因攻擊防禦方法與訴訟標的性質上之差異、暨權利存在之客體有別（即系爭土地與存有三七五租約之同段386地號土地），故無法於同一訴中主張。雖反訴原告前因不諳法律，以致長時間未及時為有利於己之聲明，以致反訴原告於本訴需主張行使租賃權而占用系爭土地，然預備訴之合併本質上既有相互排斥之關係，縱反訴原告因前主張「不定期租約存在」、復主張「時效取得地上權」而有矛盾，惟反訴原告確係有「以在他人土地之上有建築物為目的」之主觀意思使用系爭土地。而時效取得地上權之制度本在促進原權利人善盡積極利用其財產之社會責任，並尊重長期占有的既存秩序、增進公共利益而設，反訴原告既因繼承而管領系爭土地上之建物後即以占有繼續使用系爭土地及建物之意思迄今，依前開民法規定，自已取得登記為系爭土地地上權人之資格，爰依法提起本件反訴等語，並聲明：確認反訴原告就花蓮縣花蓮市○○段○○○○號土地，如附圖二所示反訴原告建物使用部分，以時效取得之地上權登記請求權存在；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告雖請求確認時效取得地上權登記請求權存在，惟在未依法登記為地上權人之前仍不得以此對抗土地所有人，而主張其非無權占有，縱使反訴原告所稱時效取得地上權登記請求權存在，反訴原告仍屬無權占有等語茲為抗辯，並聲明反訴原告之訴駁回。
三、本院判斷：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，有最高法院52年台上字第1240號判例足資參照。又土地占有人是否以行使地上權之意思而占用，得請求登記為地上權人，取得地上權，屬私法之爭執，應由法院審判；當事人以時效取得地上權有爭執時，縱未經地政機關之調處，尚難謂其無即受確認判決之法律上利益。本件反訴原告游惠珠、游仁宗及余國風主張對系爭土地因時效取得地上權登記請求權，惟遭反訴被告否認，則反訴原告就系爭土地是否存有地上權登記請求權，系爭地上權登記之請求權之存否確屬不明確，致反訴原告於私法上之地位有受侵害之危險，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，揆諸上開說明，反訴原告即有受確認判決之法律上利益。
(二)反訴原告主張其自77年游春榮死亡後，始知系爭土地非其所有，而僅係登記為承租人，反訴原告於本訴雖主張兩造間前存在三七五租約，惟反訴原告自始即未在系爭土地上自任耕作，而是本於以在他人土地之上有建築物為目的而使用其土地之意思，欲藉系爭土地使用自己繼承之建物，且和平、公然、繼續使用居住其上，至反訴被告訴請拆屋還地時已逾20年，則依民法第769條、第772條及第832條規定，反訴原告已時效取得地上權，得請求登記為地上權人。惟按地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。上訴人占有系爭土地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思，嗣後亦非有民法第945條所定變為以地上權之意思而占有，自不能本於民法第772條準用同法第769條之規定，請求登記為地上權人，此有最高法院64年台上字第2552號判例意旨可資參照。本件反訴原告既主張於77年開始即本於行使地上權之意思而占有使用系爭土地，自已逾20年而時效取得地上權，則反訴原告自應就此要件事實為舉證。然觀反訴原告於本訴部分所為之主張，均係以其先祖與反訴被告之父親就系爭土地前訂有三七五租約，縱因未自任耕作而於84年遭花蓮市公所註銷租約，惟此不影響租賃關係之存在，縱認系爭土地租賃契約之租期業已屆至，但反訴被告當時並未為反對反訴原告使用系爭土地之表示，兩造之間應成立不定期限之租賃契約，故從其本訴之抗辯即可知悉反訴原告自始即係基於承租權人之身分占有使用系爭土地，並非如其主張自77年繼承後即以行使地上權之意思而占有系爭土地，自與時效取得地上權之要件不符。且反訴原告所提證據至多僅能證明其占有使用系爭土地超逾二十年，反訴原告聲請調查其等是否具自耕農身分及其等77年間任職情形，亦僅能證明其等並無以自任耕作之意占用系爭土地，但關於其占有之初是否為行使地上權之意思，觀諸此等證據尚無從得證，故不為調查。
(三)縱反訴原告於繼承系爭土地上之建物後即有行使地上權之意思而為占有，惟因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有，最高法院81年度台上字第2592號裁判意旨亦可參照。是縱反訴原告係以行使地上權之意思，20年間和平、公然、繼續占有系爭土地為真，亦僅反訴原告有權向地政機關聲請為地上權登記，惟在未依法登記為地上權人前，反訴原告仍無權對抗反訴被告而主張其非無權占有，故反訴原告主張其已時效取得地上權，尚與民法第772條準用第769條規定要件不符。從而，反訴原告依民法第769條、第772條及第832條之規定求為確認其於系爭土地之地上權登記請求權存在，為無理由，應予駁回。又本件反訴為一確認之訴，反訴原告卻誤陳明願供擔保請准宣告假執行，應併予駁回。
四、至於反訴原告請求調查其等先祖游春榮日治時期與國民政府時期戶籍地址是否同一，及原告父親葉金柱是否曾於花蓮市公所任職，以證明游春榮於日治時期即居住於系爭土地，國民政府遷台後系爭土地卻被登記為居住遠離系爭土地之葉金柱所有，游春榮才變成佃農乙情。然國民政府遷台後，對不動產登記採權利登記制度，迥異於日治時期之「契據登記制度」，主管機關於35年通過「台灣地籍釐整辦法」，並於36年通過「台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」，對於日據時期已辦竣不動產登記者或者未登記而經地籍測量登錄於土地台帳之公私有土地，開始辦理土地權利憑證繳驗，即為土地法所稱「土地總登記」，主管機關並於36年開始辦理土地權利書狀之換發，以作為權利人之權利憑證。至此，凡不動產物權發生變動者，均應依法辦理登記，非經登記不生效力，且依土地法所為之登記，有絕對效力。依系爭土地登記謄本記載，反訴被告為系爭土地所有權人，並無疑義，且反訴原告亦係主張時效取得系爭土地地上權登記請求權，前揭事項顯與本案判斷事項無關，爰不為辦理，併此敘明。
叁、據上論結，本訴部分原告之訴為一部有理由，一部無理由；
反訴部分反訴原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年2月29日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月29日
書記官洪美雪