臺灣臺北地方法院109年度簡上字第418號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院109年簡上字第418號民事判決

裁判日期：民國110年03月17日

裁判案由：給付租金等

臺灣臺北地方法院民事判決109年度簡上字第418號上訴人 蔡姍珊
蔡宗翰 共同訴訟代理人 温令行 律師被上訴人 蔡春雪
蔡春滿 共同訴訟代理人 洪嘉祥 律師上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於民國109年6月18日本院臺北簡易庭107年度北簡字第11751號第一審判決提起上訴，本院於民國110年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應自民國一百一十年二月四日起，至將門牌號碼 桃園市 ○○區○○○街○○○巷○弄○○號建物所坐落之土地返還上訴人之日止，再按年給付上訴人各貳佰參拾肆元。
其餘上訴駁回。
第一審(除確定部分外)及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔千分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人即上訴人之祖父 蔡光烈 前於其所有、坐落桃園市○○區○○段000地號土地(應有部分375/10,000，下稱系爭土地)上興建門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷0弄00號4層樓建物(下就稱1樓至3樓稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產)完成後，將系爭土地所有權移轉予訴外人即上訴人之父親 蔡立中 ，另將系爭建物所有權移轉予訴外人即上訴人之叔叔 蔡尚和 ，上訴人2人嗣於民國90年10月12日因繼承而各取得系爭土地所有權應有部分375/10,000，被上訴人則於104年8月18日因繼承而各取得系爭建物所有權應有部分1/2，因系爭土地及系爭建物係蔡光烈分別讓與蔡尚和、蔡立中，是系爭土地及系爭建物間依民法第425條之1規定即有租賃關係存在，上訴人自得依法請求被上訴人給付系爭建物占有系爭土地之租金。因系爭土地之公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）39,500元，面積為2,248平方公尺，上訴人之應有部分各為375/10,000，故上訴人按系爭土地價額年息10％計算後得請求之年租金為332,985元，而被上訴人就系爭建物之應有部分各為1/2，上訴人得自起訴日起向被上訴人分別請求之租金，為按年給付166,493元；又被上訴人自104年8月18日起取得系爭建物所有權，至起訴日即107年7月3日止，系爭建物已占有系爭土地共計2年9個月，是以上訴人自得分別向被上訴人請求租金457,856元。縱認應以兩造間請求遷讓房屋事件即臺灣高等法院107年度上易字第157號判決（下稱系爭判決）為依據，而以系爭土地之申報地價作為計算標準，惟系爭判決既係以系爭建物1至3樓之房地價額分別計算不當得利金額，本件土地租金自應同以系爭建物1至3樓戶數計算租金金額，則上訴人依系爭判決所得請求之每月租金共為13,567元，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被上訴人應分別自起訴狀繕本送達之翌日起，至將系爭建物所坐落之土地返還上訴人之日止，按年給付上訴人各166,493元，㈡被上訴人應分別給付上訴人各457,856元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭判決認定系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺4,640元，且系爭建物坐落系爭土地基地面積為140.83平方公尺，並認系爭建物與坐落基地申報地價以年息8％計算為適當，則本件自應以之作為計算依據，是系爭土地每月租金應為4,356元，被上訴人自應按月給付上訴人各2,178元。另系爭判決認被上訴人每月各得請求上訴人給付24,079元，惟被上訴人於系爭判決事件僅各請求上訴人每月給付22,766元，而系爭判決事件之上訴人有3人，分別為本件上訴人蔡姍珊、蔡宗翰及訴外人 曾寶桂 ，被上訴人每人每月尚有1,313元之債權未為請求，則上訴人尚應按月分別給付被上訴人各438元至返還系爭房屋止，則自104年8月18日起算，至109年10月17日止，上訴人各已無權占有計62個月，故上訴人應分別給付被上訴人各27,156元，共計108,624元，被上訴人即以此主張抵銷之等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人應自109年6月5日起，至將系爭建物所坐落之土地返還上訴人之日止，按年給付上訴人各1,369元，而駁回上訴人其餘請求。上訴人就敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決就駁回下開第二、三項部分廢棄，㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭建物3層樓（桃園市○○區○○段00000000000號建號）所坐落之土地返還與上訴人之日止，按年再給付上訴人各34,215元，㈢被上訴人應給付上訴人各457,856元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第110至111頁）㈠上訴人之祖父蔡光烈前於其所有系爭土地上興建門牌號碼桃
園市○○區○○○街00巷0弄00號1樓至4樓建物完成後，將系爭土地所有權移轉予上訴人之父親蔡立中，另將系爭建物所有權移轉予上訴人之叔叔蔡尚和，上訴人2人於90年10月12日因繼承而取得系爭土地應有部分各375/10,000，被上訴人2人於104年8月18日因繼承取得系爭建物所有權應有部分各1/2。㈡系爭增建物(即系爭房屋之增建物，下稱系爭增建物)欠缺構
造上及使用上之獨立性，且在物理上與系爭建物結合為一體，係依附於系爭建物而無從與之分離，為系爭建物之附屬部分，其所有權應歸系爭建物所有人即被上訴人2人所有。
㈢曾寶桂及上訴人2人無權占有系爭房屋，業經臺灣高等法院於107年8月14日以系爭判決判決確定。
㈣系爭建物及系爭增建物（下合稱系爭房屋）目前仍具有經濟
價值，系爭房屋與系爭土地間依民法第425條之1規定，推定有租賃關係存在，系爭土地所有權人自得請求系爭房屋所有權人給付租金。
五、茲就兩造之爭點（本院卷第111頁），說明本院之判斷如下：
㈠成立租賃關係之土地範圍？租金之計算方式應以一層或三層
計算？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋
所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地(如庭院、走道等)為限（最高法院102年度台上字第1508號民事判決意旨參照）。是本件成立租賃關係之範圍即應為系爭房屋及雨遮所占有系爭土地之面積。
⒉經查，系爭房屋及雨遮坐落於系爭土地之基地面積應為164
.92平方公尺【計算式：系爭建物75.5平方公尺＋系爭增建物65.33平方公尺＋雨遮24.09平方公尺＝164.92平方公尺】，有桃園市龜山地政事務所105年11月23日土地複丈成果圖為憑(原審卷第66頁)，揆諸前揭意旨，成立租賃關係之面積應為164.92平方公尺，是被上訴人僅需就占用之系爭土地面積164.92平方公尺負給付租金義務，非謂系爭建物有三層樓即應給付相當於三個建物占有土地面積之租金，是上訴人此部分主張並無所採。
㈡租金以申報地價週年利率8％計算是否適當？
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，並於租用基地建築房屋時準用之，土地法第105條亦定有明文。
而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。另土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。至所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等項以為決定（最高法院84年度台上字第1447號判決意旨參照）。次按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，為平均地權條例第16條所明定。
⒉經查，系爭土地於102年1月之公告地價為每平方公尺5,800
元，於105年1月之公告地價為每平方公尺8,400元，此有地價資料查詢為證（原審卷第127頁），然上訴人未於公告期間申報地價，依上開規定，應以公告地價之80％計算，故於102年1月應以每平方公尺4,640元，於105年1月應以每平方公尺6,720元為系爭土地之申報地價，而系爭土地之申報地價於107年1月為每平方公尺6,480元，此有土地登記第一類謄本為證（原審卷第21、23頁），是兩造間計算租金應以前揭申報地價為計算基準。又系爭土地位於桃園市龜山區新興一街，鄰近中華郵政龜山大崗郵局、中央警察大學，而自行開車至台北市僅需約30分鐘至40分鐘，生活機能勘認良好，惟鄰近區域除公車外，並無其他大眾運輸工具，此有Google空照圖可資佐證（原審卷第177至182頁），爰綜合考量系爭土地坐落區域、交通、工商繁榮程度等一切情狀，應認上訴人得請求之租金以申報地價週年利率8％計算應屬適當。是上訴人得請求被上訴人各給付自104年8月18日起至107年7月3日之租金，為4,561元【計算式詳如附表一】。又上訴人請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日按年給付之租金，而被上訴人蔡春雪係於107年7月11日收受起訴狀繕本，被上訴人蔡春滿係於107年7月16日收受起訴狀繕本，故被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起應按年各給付上訴人之租金為1,603元【計算式詳如附表二】。
㈢系爭房屋是否已返還予被上訴人？若已返還，何時返還？被
上訴人以系爭房屋之相當於租金不當得利為抵銷抗辯有無理由？⒈按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。經查，上訴人主張已返還系爭房屋二、三樓予被上訴人，而系爭房屋一樓出租予訴外人 黃力耕 亦已於107年底清空，且一樓之大門並未上鎖，並已以郵局存證信函通知被上訴人於文到3日內取回系爭房屋等情，業據上訴人提出郵局存證信函、系爭房屋一樓鐵捲門照片、臺灣桃園地方法院105年11月23日勘驗測量筆錄等件為證（原審卷第209頁，本院卷第129頁、第163頁），即足認系爭建物已於107年底即為被上訴人可隨時受領之狀態；又被上訴人亦不爭執於108年3月13日收受上開郵局存證信函，有本院110年2月3日言詞辯論筆錄可參（本院卷第152頁），而依上開存證信函所示被上訴人應於收受後3日內受領系爭建物，故被上訴人即應於108年3月16日前受領系爭建物，惟被上訴人僅泛稱上訴人未予明確時間而拒絕受領，依前揭規定上訴人以言詞代提出給付，自生合法提出之效力。再按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有，民法第241條第1項亦有明訂。上訴人通知被上訴人受領系爭建物已生合法提出之效力，如前所述，其於斯時起自得拋棄系爭建物之占有，並已將其拋棄占有之事實於本院審理中通知被上訴人，應認上訴人於108年3月16日起即返還系爭建物予被上訴人，而不負返還不當得利之責，是被上訴人上揭抵銷抗辯於此期間內尚屬有據，逾此範圍，則非可取。
⒉次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。經查，依系爭判決所示，本件被上訴人每月得各請求本件上訴人2人及曾寶桂給付24,079元，惟被上訴人僅各請求上訴人給付22,766元，是被上訴人每人每月尚有1,313元之債權未向請求上訴人2人及曾寶桂，有系爭判決為證（原審卷第57至65頁），而系爭判決之上訴人共3人即本件上訴人2人及曾寶桂，則上訴人至返還系爭房屋之日止，應按月分別給付被上訴人438元【計算式：1,313元÷3＝438，元以下四捨五入，下同】；揆諸前揭說明，被上訴人得請求上訴人自104年8月18日起至108年3月15日止分別給付被上訴人各19,199元【計算式：438元×43個月＋438元×25/30月＝19,199元】相當於租金之不當得利，是被上訴人自得於本案主張抵銷抗辯。
⒊又本件言詞辯論終結日為110年2月3日，故被上訴人僅得就
110年2月3日之前應付之租金抵銷，是被上訴人蔡春雪就上訴人請求給付租金而得抵銷之部分為自104年8月18日起至107年7月3日止之租金4,561元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年7月12日起至110年2月3日止之租金4,120元【計算式詳如附表三】，共計8,681元，而被上訴人蔡春滿就上訴人請求給付租金得抵銷部分為自104年8月18日起至107年7月3日止之租金4,561元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年7月17日起至110年2月3日止之租金4,098元【計算式詳如附表四】，共計8,659元，從而，被上訴人各以其對上訴人之19,199元之債權為抵銷抗辯，自有理由。是上訴人各僅得請求者為自110年2月4日起至被上訴人將系爭房屋所坐落為上訴人所有之土地返還上訴人之日止，再按年給付234元之租金【計算式：1,603元－1,369元＝234元】。
六、綜上所述，上訴人本於民法第425條之1租賃關係，請求被上訴人自110年2月4日起，至將系爭建物所坐落之土地返還上訴人之日止，再按年給付234元之租金部分，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國110年3月17日
民事第七庭審判長法官吳佳薇
法官范雅涵
法官楊惠如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中華民國110年3月17日
書記官吳昭誼附表一（自民國104年8月18日起至107年7月3日之租金計算）：
㈠自104年8月18日起至104年12月31日止，共136日，系爭土地之
申報地價為新臺幣（下同）4,640元，故租金為855元【計算式：164.92平方公尺×4,640元×136/365日×375/10,000×8％＝855元(元以下四捨五入，下同)】。
㈡自105年1月1日起至106年12月31日止，共2年，系爭土地之申報
地價為6,720元，故租金為6,650元【計算式：164.92平方公尺×6,720元×2年×375/10,000×8％＝6,650元】。
㈢自107年1月1日起至107年7月3日止，共184日，系爭土地之申報
地價為6,480元，故租金為1,616元【計算式：164.92平方公尺×6,480元×184/365日×375/10,000×8％＝1,616元】。
㈣綜上，自104年8月18日起至107年7月3日之租金共為9,121元【
計算式：855元＋6,650元＋1,616元＝9,121元】，而被上訴人對於系爭房屋之應有部分為各1/2，故上訴人得分別請求被上訴人給付4,561元。
附表二：
自107年1月1日起系爭土地之申報地價為6,480元，故按年給付之租金為3,206元【計算式：164.92平方公尺×6,480元×375/10,000×8％＝3,206元】，而被上訴人對於系爭房屋之應有部分為各1/2，故上訴人得分別請求被上訴人給付1,603元。
附表三：
自107年7月12日起至110年2月3日止共938日，系爭土地之申報地價為6,480元，故租金為8,239元【計算式：164.92平方公尺×6,480元×938/365日×375/10,000×8％＝8,239元】，被上訴人蔡春雪對於系爭房屋之應有部分為各1/2，故上訴人得分別請求被上訴人蔡春雪給付之租金為4,120元。
附表四：
自107年7月17日起至110年2月3日止共933日，系爭土地之申報地價為6,480元，故租金為8,195元【計算式：164.92平方公尺×6,480元×933/365日×375/10,000×8％＝8,195元】，被上訴人蔡春滿對於系爭房屋之應有部分為各1/2，故上訴人得分別請求被上訴人蔡春滿給付之租金為4,098元。