裁判字號：臺灣新竹地方法院89年訴字第150號民事判決
裁判日期：民國89年07月07日
裁判案由：返還定金
臺灣新竹地方法院民事判決八十九年度訴字第一五○號
原告甲○○訴訟代理人 陳勇松 律師被告丙○○
北區房屋仲介股份有限公司法定代理人乙○○右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主文被告丙○○應給付於原告新台幣肆拾伍萬元，及自民國八十九年三月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告北區房屋仲介股份有限公司應給付原告新台幣壹拾參萬伍仟元，及自民國八十九年三月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告丙○○負擔十分之七，餘由被告北區房屋仲介股份有限公司負擔。
本判決於原告分別以新台幣壹拾伍萬元及肆萬伍仟元為被告丙○○及被告北區房屋仲介股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告丙○○及北區房屋仲介股份有限公司如於假執行實施前分別以新台幣肆拾伍萬元及壹拾參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）陳述：緣原告於民國八十八年十一月十二日委託被告北區房屋仲介股份有限公司（下稱北區房屋），向被告丙○○買受坐落新竹市○○路○段○○○巷○○○弄○號之房屋及坐落之基地（下稱系爭房地）。並於委託之時，詢問有關系爭房屋旁之防火巷占地事宜，被告北區房屋即告知該防火巷面積僅有一半面積係系爭房地所提供。原告於此始出價新台幣（下同）四百五十萬元，委託被告北區房屋向被告丙○○議價，雙方並於同年十一月十三日晚上正式簽定委託議價書。又於簽定議價書之當晚，原告又再一次詢問有關上開防火巷之問題，被告北區房屋即表示已向屋主即被告丙○○確認。嗣經議價成功，原告與被告丙○○即於八十八年十一月十五日，在被告北區房屋位於新竹市○○路○段○○○號公司處簽訂買賣契約書。於簽約當時，原告仍再次確認上開防火巷占地問題確僅有二分之一由系爭房地提供後，即當場分別支付四十五萬元定金及一十三萬五千元仲介服務費予被告丙○○與北區房屋。
詎原告於次日因辦理系爭房屋貸款鑑價事宜，委託訴外人歐亞不動產鑑定公司鑑價時，始知上開防火巷面積幾為系爭房地所提供外，並於私自委請測量人員鑑界後得知系爭房屋之化糞池亦有占有鄰地之情形。故被告於明知上開防火巷等情，卻隱匿而詐稱僅占系爭土地二分之一，致原告陷於錯誤，而為委託被告北區房屋議價並進而與被告丙○○簽定合約之意思表示，爰依民法第九十二條規定，予以撤銷之。又系爭房地雖有上開防火巷及化糞池等瑕疵，惟為原告所未知，是原告所為上開委託議價及簽定買賣契約書之意思表示，顯係基於錯誤所為，是依民法第八十八條規定，撤銷上開意思表示。又上開意思表示既經撤銷，被告受領上開金錢即屬無法律上原因，爰依不當得利之法律規定，請求被告返還如主文所示之金錢及遲延利息。
（三）證據：提出買賣契約書、支票、存證信函、標的物現況說明書為證，並請求詢問證人 陳儀君 與 何淑菁 ，並聲請本院勘驗現場並予以測量。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回，並願供擔保請准免於假執行。
（二）陳述：被告丙○○部分：
被告丙○○於八十八年十月十二日起至八十九年一月十二日止，將系爭房地委任被告北區房屋出售，被告北區房屋人員 陳嘉政 曾口頭詢問有關防火巷占地事宜。惟因被告丙○○前於八十六年經由「巨大仲介房屋」購買系爭房地，當時即被告知系爭防火巷占地「約一半」，故被告丙○○亦以此告知被告北區房屋人員。雙方雖於八十八年十一月十五日簽訂買賣契約書，然於十一月十八日依約繳付第二期款時，原告卻以防火巷及化糞池等問題堅不付款而涉違約，故被告無奈始將原告繳付之簽約金沒收。又雙方於簽約之契約第九條第六款約定「：：依現況交屋」，本件原告既經由被告北區房屋協同至系爭房屋查看屋況及介紹，且雙方於簽約前，並未有何接洽，而簽訂契當時，，原告亦未主動向被告丙○○詢問有關防火巷事宜，故系爭房地所有權狀所載記之坪數既為短少，且系爭房屋係以總價買賣而非單坪買賣，故系爭房屋於簽前後均未曾改變。況被告北區房屋初係以「大概一半」之非肯定說法為防火巷之介紹，縱其介紹詞為肯定之「一半」，亦與防火巷實際占地相去不遠，而防火巷之占地本為法令之限制，不得做通道以外之使用，故防火巷占地之多寡對原告並無利益之增加或損失；而就化糞池之問題，被告願繼續履行契約並於交屋前修改完畢。
被告北區公司部分：
原告於八十八年十一月十二日簽訂買賣議價委託書，欲以四百五十萬元購買被告丙○○之上開房屋。原告於簽定買賣議價委託書同時，曾向被告公司人員陳儀君詢問有關前開房屋旁防火巷占地事宜，在陳儀君告知前開房屋防火巷占地約其旁空地之一半時，原告於審閱地籍圖後，並於八十八年十一月十五日向被告丙○○簽定不動產買賣契約書。又一般市場上之買賣交易，皆以眼見之現況交屋，故屋主出售房屋，除主管機關可查詢之資料外，舉凡房屋所占基地、屋況等情，皆需由屋主告知。本件被告丙○○曾向被告公司人員告知前開防火巷占用房屋旁空地約一半等情，而當原告以此詢問時，被告公司即予誠實轉述，故被告公司尚非構成民法第九十二條所規定之詐欺行為。
又依照系爭房屋之權狀，系爭房屋之實際坪數皆未有所減少，且亦符合相關都市計畫法台灣省施行細則、建築技術規則等規定，故本件房屋之建築標準完全符合建築法規。
本件買賣於不動產買賣契約書第九條第六款約定「依現況交屋」，抑且被告公司非專業之鑑界人員，即便知悉防火巷之佔地範圍，仍會向原告表示前開防火巷占前開房屋之空地約一半，絕無可能向客戶告知防火巷之確定界線。
（三）證據：被告北區房屋提出買賣議價委託書、建物及土地所有權狀、不動產買賣契約書為證。
理由
一、原告起訴主張其於八十八年十一月十二日委託被告北區房屋，向被告丙○○買受系爭房地。並於委託之時，詢問有關系爭房屋旁之防火巷占地事宜，被告北區房屋即告知該防火巷面積僅有一半面積係系爭房地所提供。原告於此始出價四百五十萬元，委託被告北區房屋向被告丙○○議價，雙方並於同年十一月十三日晚上正式簽定委託議價書。又於簽定議價書之當晚，原告又再一次詢問有關上開防火巷之問題，被告北區房屋即表示已向屋主即被告丙○○確認。嗣經議價成功，原告與被告丙○○即於八十八年十一月十五日，在被告北區房屋位於新竹市○○路○段○○○號公司處簽訂買賣契約書。於簽約當時，原告仍再次確認上開防火巷占地問題確僅有二分之一由系爭房地提供後，即當場分別支付四十五萬元定金及一十三萬五千元仲介服務費予被告丙○○與北區房屋。詎原告於次日因辦理系爭房屋貸款鑑價事宜，委託訴外人歐亞不動產鑑定公司鑑價時，始知上開防火巷面積幾為系爭房地所提供外，並於私自委請測量人員鑑界後得知系爭房屋之化糞池亦有占有鄰地之情形。故被告於明知上開防火巷等情，卻隱匿而詐稱僅占系爭土地二分之一，致原告陷於錯誤，而為委託被告北區房屋議價並進而與被告丙○○簽定合約之意思表示，爰依民法第九十二條規定，予以撤銷之。又系爭房地雖有上開防火巷及化糞池等瑕疵，惟為原告所未知，是原告所為上開委託議價及簽定買賣契約書之意思表示，顯係基於錯誤所為，是依民法第八十八條規定，撤銷上開意思表示。又上開意思表示既經撤銷，被告受領上開金錢即屬無法律上原因，爰依不當得利之法律規定，請求被告返還如主文所示之金錢及遲延利息等情。被告丙○○則以其於八十八年十月十二日起至八十九年一月十二日止，將系爭房地委任被告北區房屋出售，被告北區房屋人員陳嘉政曾口頭詢問有關防火巷占定事宜。惟因被告丙○○前於八十六年經由「巨大仲介房屋」購買系爭房地，當時即被告知系爭防火巷占地「約一半」，故被告丙○○亦以此告知被告北區房屋人員。雙方雖於八十八年十一月十五日簽訂買賣契約書，然於十一月十八日依約繳付第二期款時，原告卻以防火巷及化糞池等問題堅不付款而涉違約，故被告無奈始將原告繳付之簽約金沒收。又雙方於簽約之契約第九條第六款約定「：：依現況交屋」，本件原告既經由被告北區房屋協同至系爭房屋查看屋況及介紹，且雙方於簽約前，並未有何接洽，而簽訂契當時，原告亦未主動向被告丙○○詢問有關防火巷事宜，故系爭房地所有權狀所載記之坪數既為短少，且系爭房地係以總價買賣而非單坪買賣，故系爭房屋於簽前後均未曾改變。況被告北區房屋初係以「大概一半」之非肯定說法為防火巷之介紹，縱其介紹詞為肯定之「一半」，亦與防火巷實際占地相去不遠，而防火巷之占地本為法令之限制，不得做通道以外之使用，故防火巷占地之多寡對原告並無利益之增加或損失；而就化糞池之問題，被告願繼續履行契約並於交屋前修改完畢等情，資為抗辯。被告北區房屋則以原告於八十八年十一月十二日簽訂買賣議價委託書，欲以四百五十萬元購買被告丙○○之上開房屋。原告於簽定買賣議價委託書同時，曾向被告公司人員陳儀君詢問有關前開房屋旁防火巷占地事宜，在陳儀君告知前開房屋防火巷占地約其旁空地之一半時，原告於審閱地籍圖後，並於八十八年十一月十五日向被告丙○○簽定不動產買賣契約書。又一般市場上之買賣交易，皆以眼見之現況交屋，故屋主出售房屋除主管機關可查詢之資料外，舉凡房屋所占基地、屋況等情，皆需由屋主告知。本件被告丙○○曾向被告公司人員告知前開防火巷占用房屋旁空地約一半等情，而當原告以此詢問時，被告公司即予誠實轉述，故被告公司尚非構成民法第九十二條所規定之詐欺行為。又依照系爭房屋之權狀，系爭房屋之實際坪數皆未有所減少，且亦符合相關都市計畫法台灣省施行細則、建築技術規則等規定，故本件房屋之建築標準完全符合建築法規等情資為抗辯。
二、按當事人主張有利於己之事實，就該事實，負有舉證責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。惟此所謂之舉證，係指提出足供法院對其主張之事實，為有利認定之證據而言。本件原告主張被告於明知上開防火巷占地等實情，卻隱匿而詐稱僅占系爭土地二分之一，致原告陷於錯誤，而為委託被告北區房屋議價並進而與被告丙○○簽定合約之意思表示，爰依民法第九十二條規定，予以撤銷云云，業為被告所否認。經查：緊鄰系爭房地旁之防火巷道面積共為三二點五二平方公尺，其中占用系爭土地即新竹市○○段○○○○號之部分為二二點八二平方公尺，是系爭防火巷由系爭土地提供比例約百分之七十等情，業經本院履勘現場屬實，且經新竹市地政事務所丈測，製有複丈成果圖可稽。然本件被告北區房屋仲介系爭房屋予原告時，有關系爭防火巷占地部分之資料，係由系爭房屋所有權人即被告丙○○處得知，並以此轉達系爭防火巷占地面積約由系爭土地提供二分之一等情，業為被告丙○○所自承（參八十九年五月二十三日之言詞辯論筆錄），且與證人即被告北區房屋之接洽人員陳儀君證述原告問防火巷占多少時，我只表示屋主表示大約是一半等情相符（參八十九年三月十四之言詞辯論筆錄）。是被告北區房屋既係經由被告丙○○處得知有關防火巷占地之資料，並據此轉述。縱伊於此告知義務上稍嫌疏忽而未進一步詳加確認，惟此亦僅涉被告北區房屋未盡仲介服務之責，尚與民法第九十二條所謂故意隱匿之詐欺有間。另就被告丙○○部分，原告復未舉證就被告丙○○有何確切知悉系爭防火巷占地面積實情，卻故意示以不實部分以實其說，且就建築物防火巷而言，本應由建築物基地後側或側面之境界線退縮空地為防火間隔，系爭防火巷另側既係緊鄰他建築物，此業經本院勘驗屬實，以系爭房屋均未經測量鑑界情況下，被告丙○○以系爭防火巷約二分一由系爭土地提供（換言之，即緊鄰防火巷之他人建物亦需提供二分之一）為陳，亦符常情。是原告此部分之主張尚不可採。
三、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第八十八條第一、二項定有明文。又按錯誤乃謂不特無正當認識，且有積極的繆誤之認識而言。查：本件原告主張於八十八年十月間經由被告北區房屋仲介系爭房地，並於十一月十三日簽定簽訂議價委託書，並於同月十五日與被告丙○○簽定買賣契約書，並當場支付四十五萬元定金及十三萬五千元之仲介服務費予被告丙○○及被告北區房屋等情，業經提出買賣契約書及支票為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。且於簽約之前，被告北區房屋偕同原告至現場查看系爭房屋時，原告即加以詢問有關防火巷占地面積事宜，復於簽定議價委託書及簽定買賣契約書之時加以確認，惟均獲以由系爭土地提供約二分之一等情，業經證人陳儀君證述在卷（參八十九年六月二十三日之言詞辯論筆錄），是從原告查看房屋現況、簽定議價委託書至簽定買賣契約書均就防火巷加以詢問等情觀之，原告應就該防火巷占地面積之性質，視為重要。而系爭房地旁之防火巷占地面積係由系爭六八六號基地提供約百分之七十等情已如前述，是估不論當初被告就防火巷占地面積所言係「約為二分之一」抑或「二分之一」，均無解於原告就該標的物之性質內容已有錯誤等情形，況就系爭房屋所屬化糞池亦有占用鄰地零點八一平方公尺等情，業經本院勘驗現場，並委請新竹市地政事物所製有複丈成果圖及說明圖在卷可參，而此部分復為兩造於委託議價或簽約之時所不知等情，亦為被告所不否認。是原告就系爭標的之所以有購買意願而願委任被告北區房屋議價，進而與被告丙○○簽定買賣契約書，均係於系爭防火巷約由系爭土地提供約二分之一及無認識有占有鄰地等前題下為之，且該部分於一般交易常情，均視為重要。故系爭房地之防火巷及化糞池經鑑測結果既由系爭土地提供高達百分之七十比例且所屬化糞池亦占有鄰地下，原告此部分之錯誤，當應視為意思表示內容之錯誤。且本件被告丙○○係於八十六年間買受系爭房地，至訟爭為止亦已居住四年餘，是系爭防火巷占地面積究竟為何、有無占用鄰地等情，本屬被告丙○○可得而知之範圍，惟被告丙○○若如伊所言不知上情，而未予告知原告；而就被告北區房屋本身從事仲介業務，本涉及房地買賣之專業知識，一般消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既就伊所為之仲介行為，向消費者收取高額之傭金，本應就伊所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，被告北區房屋復未於此調查而加以告知，是原告實難就其上開錯誤有何過失可言。從而，原告本於民法第八十八條規定，撤銷前開錯誤之委任被告北區房屋所為議價之契約及與被告丙○○間簽訂買賣契約書之意思表示，實屬有據。
四、復按法律行為經撤銷者，視為自始無效。當事人知其得撤銷，或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用回復原狀或損害賠償責任，民法第一百一十三條、第一百一十四條定有明文。本件兩造間契約之意思表示既經撤銷，且本諸常情，被告就上開撤銷內容，均屬可得而知之範疇，是原告主張被告應回復撤銷前之原狀，即被告北區房屋應返還仲介服務費十三萬五千元、被告應返還定金四十五萬元及法定遲延利息部分，洵屬有據，應予准許。
五、又被告北區房屋聲請本院詢問系爭房屋有關化糞池處理所需花費部分，本院認此已涉和解範疇，且無礙本件已符合上開法律規定，故此部分無庸調查。本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及證據與本件論斷尚屬無涉，爰不一一論斷，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，應予准許，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年七月七日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官彭淑苑右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年六月九日~B法院書記官洪木志