臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中簡字第2789號
原 告 許素瓊
訴訟代理人 林世淵
被 告 巨匠雅舍公寓大廈管理委員會
法定代理人 黃清風
訴訟代理人 江銘栗 律師
複 代理人 李瑋津
上列當事人間請求修繕房屋漏水事件，本院於中華民國107年5月
7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告原起訴請求被告應將坐落臺中市○區
○○街段○○號7樓之13房屋頂樓漏水予以修復。於訴訟進行
中，被告同意原告就上開漏水部分先修繕，待修繕完畢後再
由原告變更訴之聲明（本院卷第127頁），嗣原告修繕後並
於訴訟中變更訴之聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）50
,600元（本院卷第153頁背面），核其前後請求之基礎事實
同一，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告所有門牌號碼為臺中市○區○○街段○○號7樓之13建物
（下稱系爭建物）之所有權人，因系爭建物所在之巨匠雅舍
大樓（下稱系爭大樓）頂樓公共區域（下稱系爭頂樓）漏水
嚴重，造成系爭建物屋內天花板多處損壞，而系爭大樓頂樓
屬共用部分，依公寓大廈管理條例第11條規定，應由公共基
金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。原
告於被告106年5月20日度區分所有權人大會會議中提出要求
被告處理，竟遭被告於106年6月份管理委員會而否決及要原
告自行理漏水問題，為此提起本件訴訟。
㈡被告雖以系爭大樓之建商於出售系爭建物時以契約約定該頂
樓為系爭建物之專有部分，惟系爭大樓之建商約定專用之契
約不能拘束原告，系爭頂樓之漏水，應以公寓大廈之規約為
準則，原告不否認曾經有約定專用，但系爭建物原告為第三
手之所有權人，購買時並不知道有約定專用，況當時仲介人
員曾說頂樓是公共區域，有漏水被告會處理，原告要終止對
系爭頂樓之約定專用部分，回歸共有。
㈢系爭頂樓之公共區域漏水部分，係被告未履行修繕頂樓漏水
義務所致，原告於107年3月16日已委請廠商修繕完畢，為此
而支出修繕工程費用共50,600元，則被告無庸再修繕，則被
告無法律上受有上開修繕費之利益，爰依民法第179條關於
不當得利之規定，請求被告給付該修繕利益於原告。
㈣訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）50,600元。
二、被告答辯以：
㈠系爭大樓之前身建案名稱為長億花園廣場，後改稱巨匠雅舍
大樓，而被告係在民國84年6月24日公寓大廈管理條例施行
前民國84年6月24日所成立之管理委員會。依公寓大廈管理
條例第10條第1項之規定、最高法院103年度台上字第1784號
民事裁判、及內政部營建署問答彙編Q124、Q134之釋明可知
，如漏水點係在區分所有權人專有部分或約定專有部分範圍
內，應由該區分所有權人或該約定專用部分之使用人自行修
繕。又系爭大樓之原始住戶向該建商購屋時，該建商提出之
定型化買賣契約書約即長億花園廣場合約書（下稱系爭契約
書）第20條即約定：「本約房地屋頂除為必要之維修、緊急
避難等用途外，其平常之使用權歸頂層使用，雙方各無異議
。」，而原告所有之系爭建物在系爭大樓之頂層，其前手向
建商購買時亦有相同之系爭契約書，故系爭頂樓為約定專有
部分，其使用權歸屬原告所有，本件原告既為系爭頂樓約定
專有部分之使用權人，原告即有修繕之義務。
㈡至原告於106年12月11日鈞院開庭時，表示要終止其對系爭
頂樓之約定專用部分。惟系爭大樓G、H棟頂層屬G、H棟頂樓
約定專有部分之約定為兩造所自承，然該約定專有部分之約
定性質上為區分所有權人全體間共同約定之分管契約，非經
全體區分所有權人間決議，原告自無權片面推翻該全體區分
所有權人間共同分管約定，更無權片面終止該約定，本件原
告片面終止區分所有權人全體間共同約定之分管契約，自不
生終止該分管契約之效力。又終止契約，乃使現存繼續的契
約關係，向將來消滅之行為，故終止契約，僅使契約自終止
時起，嗣後失其效力，則於契約終止前已發生權利義務關係
，自不受任何影響。退步言之，縱認原告上開所為之終止全
體區分所有權人間分管約定之意思表示，已生終止與全體區
權人分管約定之效力，惟僅使該分管契約自終止時起，嗣後
失其效力，則於分管契約終止前已發生權利義務關係即本件
之漏水修繕義務，係發生在分管契約約定專有之期間，分管
契約終止之前，依法亦應由原告負責修繕義務，則原告本件
之主張亦於法無據，更不足採信。
㈢被告就系爭大樓之G、H棟頂樓防水工程費用，曾委請水電公
司估價每坪為500元，另參被告105年度區分所有權人會議時
，該會議紀錄有記載頂樓漏水事管道間漏水，而花了20,000
多元做漏水工程等情，惟原告提出之系爭建物修繕工程費用
高達50,600元，依13坪計算每坪工程費高達3,892元，顯屬
過高等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，
且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以
外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；
約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有
權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款
定有明文。且按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立
，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其
經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲
致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買
賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或
其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認
共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約
占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與
第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在
，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最
高法院91年度台上字第2477號民事判決參照）。再按專有
部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所
有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公
寓大廈管理條第10條第1項亦定有明文。
㈡本件原告主張被告應負擔系爭建物頂樓修繕之費用，固據
原告提出建物所有權狀、土地所有權狀、估價單、現場照
片等為證。然查，原告於本院審理時自陳其買受系爭建物
前，原告前手就系爭頂樓部分確有約定專用等語（見本院
卷第111頁背面）。揭諸上開說明，原告雖自他人處買受系
爭建物，然建商與原承購戶分別約定專用部分之分管契約
存在，對於原告及其他買受之受讓人仍存在，而均應受分
管契約之拘束，雖原告於本院審理時當庭表示欲終止約定
專用，惟被告並無與原告合意終止系爭頂樓之約定專用，
亦無證據證明系爭建物之區分所有權人會議有決議終止系
爭頂樓之約定專用部分，又原告復未提出其他得單方終止
約定專用契約之原因，是以系爭建物約定專用契約其效力
並未合法終止，揭諸上開法律規定及說明，系爭頂樓約定
專用之分管契約既仍屬有效，則約定專用部分之修繕、維
護，仍應由約定專用部分之使用人即原告負責，並由原告
負擔該部分修繕、維護之費用。原告主張系爭建物頂樓部
分為共有部分，被告就原告所支出修繕系爭頂樓漏水之修
繕費用，為無法律上原因應負不當得利之義務等語，尚屬
無據。從而，原告主張基於不當得利之法律關係，請求被
告給付頂樓漏水之修繕費用63,775元，為無理由，應予駁
回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前
開認定不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年6月11日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官戴博誠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月11日
書記官林素真