臺灣高雄地方法院民事簡易判決 104年度雄簡字第924號
原 告
即反訴被告 江城建設股份有限公司
法定代理人 黃秀媚
訴訟代理人 吳宜蓁
被 告
即反訴原告 成侑潔 即 成宛玲
訴訟代理人 游淑惠 律師
複 訴 訟 王宏鑫 律師
代 理 人
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國106年11月7日言詞
辯論終結，判決如下︰
主文
被告應於原告修復門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○○號十
二樓房屋如附表所示瑕疵完畢之同時，給付原告新臺幣壹拾陸萬
零壹拾參元及自民國一０四年一月六日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬零壹拾參元
為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾柒萬參仟柒佰參拾伍元，及
自民國一０四年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第五項得假執行。但反訴被告以新臺幣貳拾柒萬參仟柒佰
參拾伍為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第
259條定有明文。次按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或
與本訴之標的及其防禦方法不相牽連，或反訴非與本訴得行
同種之訴訟程序者，不得提起，此觀之民事訴訟法第260條
第1項、第2項之規定自明。原告起訴時，以被告應給付原
告房屋買賣價金及代收款新臺幣（下同）254,641元及利息
；被告即反訴原告於本件審理時，以原告所交付房屋尚有瑕
疵為由，依兩造房屋買賣契約及民法相關規定，反訴請求原
告即反訴被告應給付2,347,001元及利息（見本院卷一第37
至40頁），依兩造就本件訴訟所主張之事實，其審判資料具
有共通性及牽連性，應認被告即反訴原告所提出之反訴與本
訴間具有相牽連關係，準此，被告即反訴原告提起本件反訴
，合於首開規定，應屬適法，應予准許。
二、因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬
第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用
簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官
繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，
視為已有適用簡易程序之合意。民事訴訟法第435條定有明
文。經查，本件被告即反訴原告提起上開反訴，以致其訴訟
標的金額已逾500,000元，惟兩造仍合意適用簡易程序（見
本院卷一第100頁），併予敘明。
貳、本訴部分
一、原告主張：被告於民國101年3月12日簽立預定買賣契約書
（下稱系爭合約），承購原告起造興建座落高雄市○○段○
○段○○○號土地之「一品花園」建案所屬門牌號碼高雄市○
鎮區○○○路○○○○號12樓房屋（下稱系爭房屋），該建案經
主管機關驗收合格，嗣於102年7月10日核發使用執照在案
，原告並於102年9月26日辦妥所有權移轉登記，繼而通知
被告依系爭合約第16條第3項第2款之約定，繳納剩餘款項
新臺幣（下同）254,641元（其中5萬元為買賣價金尾款，
其餘204,641元為代收款），詎被告竟未依約繳納該筆款項
，原告仍依約將系爭房屋過戶予被告名下，經原告多次寄發
存證信函催告被告限期辦理「繳納代收款」及「交屋」事項
，惟被告仍置之不理。按「買受人對於出賣人，有交付約定
價金及受領標的物之義務。」民法第367條定有明文，被告
此舉除嚴重影響系爭房屋建案結案時效及管理委員會就公共
庶務管理上之困擾，爰依前開法條規定提起本訴，並聲明：
被告應給付原告254,641元，及自支付命令繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：
被告於101年3月12日簽立系爭合約向原告購買系爭房屋及
地下三層編號12、13、13A三處平面車位（下稱系爭車位）
，嗣後兩造因未再簽署房屋買賣契約，故系爭合約即轉換為
正式買賣契約，嗣被告於102年9月30日未辦妥系爭房屋所
有權移轉登記前，即應原告要求繳購屋價金，此後被告即數
次依系爭合約第16條第1項、第17條第1項第1款等約定，
要求原告於2個月內履行交屋程序，原告卻拖延至103年4
月方同意被告進屋點交，然進屋後被告卻發現主臥衛浴洗手
台、淋浴間與設計圖規格不符、淋浴間門未裝設、客廳地板
磁磚不平整等瑕疵。經要求原告改善後，原告復於103年7
月通知被告再次點交系爭房屋，然除上述洗手檯缺失改正外
，其餘瑕疵依舊，經被告多次要求改善，其瑕疵情況猶未排
除，可知被告付清房屋款項一年後，原告尚未點交系爭房屋
予被告。是以，縱認被告仍有買賣尾款尚未付清，然因原告
尚未將屋內瑕疵排除，甚至仍未交付被告系爭房屋鑰匙迄今
，被告根本無法入住、使用該屋，被告爰依民法第264條第
1項規定，對原告行使同時履行抗辯權，拒絕給付購屋尾款
254,641元。再者，系爭房屋現有如附表所示瑕疵，於本院
審理中經委請高雄市建築師公會鑑定後，認需修復金額共計
109,393元，爰以該修復費用抵銷原告本件之請求等語，資
為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判
決，被告願供擔保請准宣告免假執行。
三、得心證之理由：
㈠系爭合約第15條（驗收）第1款約定：「賣方（即原告）依
約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，
並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設及接通等必要公共
設施後，應通知買方於七日內進行驗屋手續。買方（即被告
）就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事項，得一次載明於交
屋驗收單上，賣方得以一定期限內完成修繕；買方並有權於
自備款部分保留房屋總價百分之五作為交屋保留款，於完成
修繕並經雙方複驗合格後支付。除有輻射鋼筋、未經處理之
海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外
，買方不得拒絕同意驗收。買方未依賣方通知期限內完成驗
收手續時，視同買方已驗收完成。」等語。由此以觀，系爭
房屋得辦理交屋之認定標準，依系爭合約之約定本應以客觀
上是否有「重大瑕疵明顯不能居住」之情事為斷。經查，原
告主張上開事實，業據其提出代收款明細表、建物及土地所
有權狀、交屋通知書、存證信函等件影本在卷為憑（見本院
卷一第113至122頁），被告則以前揭情詞置辯，並提出系
爭合約、系爭房屋現有瑕疵情形表及照片為佐（見本院卷一
第41至60、170至176頁）。本院審酌被告主張上開瑕疵情
形，業經本院於106年1月16日至系爭房屋進行現場履勘，
確認尚有如附表所示瑕疵情形存在，此有本院勘驗筆錄及照
片在卷可稽（見本院一卷第274至285頁），足見被告所指
系爭房屋於點交時存有瑕疵乙節非虛，惟該等瑕疵客觀上並
未達重大且明顯不能居住之程度，揆諸上開說明，被告自不
得以有該等瑕疵為由拒絕驗收及受領系爭房屋，僅得依系爭
合約第15條第3款前段之約定將該等瑕疵列為原告應負保固
之修繕服務。
㈡系爭合約第16條第3款約定：「買方於賣方辦理房屋產權移
轉登記前應履行下列義務：（一）依契約約定之付款辦法，
應繳清房屋移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。
（二）提出辦理產移轉登記及貸款有關文件、辦理各項貸款
手續，繳清各項稅費、代收款（契稅、代書費、登記規費、
印花稅、書狀費、設定費、火災及地震保險費、瓦斯管路費
、有線電視工程費、預繳一年管理費、其他應繳費用等），
...。」，查本件原告已辦妥系爭房屋所有權移轉登記予
被告乙節，既經其提出系爭房屋所有權狀為佐（見本院卷一
第115頁），原告即可依上開系爭合約之約定請求被告給付
代收款204,641元，又被告既不爭執尚有買賣價金尾款5萬
元及上開代收款204,641元未給付乙情（見本院卷一第164
頁），是原告依系爭合約自得向被告請求尾款254,641元。
㈢被告行使同時履行抗辯與抵銷部分：
按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由
所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完
全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負物之瑕
疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；
或依同法第364條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣
人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。（
參見最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨）。查原告
既為系爭房屋出賣人，且於交屋前即存有如附表所示瑕疵，
自應屬可歸責於原告之事由，揆諸上開說明，被告在原告補
正前，得主張同時履行抗辯，是被告要求原告先行補正，並
拒絕尾款254,641元，要屬適法。又被告主張因修復如附表
所示瑕疵所需費用共計109,393元，有高雄市建築師公會鑑
定報告為憑，惟其中項次4部分因系爭合約並未約定必須使
用相同石材，故被告此部分費用應予扣除，是被告可得主張
損害賠償金額應如附表備註欄第⑵點所示94,628元，並以之
與原告對被告請求之尾款254,641元請求權抵銷，於法有據
，原告對被告之買賣價金請求權經與被告之損害賠償請求權
相互抵銷後，僅得再向被告請求160,013元（計算式：
254,641元－94,628元），故原告請求被告給付之尾款數額
應為160,013元。
四、綜上，原告依系爭合約之約定，向被告請求代收款及買賣價
金尾款254,641元，為有理由，惟被告既證明原告交付系爭
房屋具有瑕疵，被告就此行使同時履行抗辯權，抗辯其於原
告修復系爭房屋如附表所示瑕疵完畢前，得拒絕給付抵銷後
所餘款項160,013元之給付，洵屬正當，本院應為對待給付
之判決，爰判命被告應於原告修復系爭房屋如附表所示瑕疵
完畢之同時給付原告160,0130元，及自支付命令送達翌日即
104年1月6日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，（
本院卷一第11頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，
為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第
3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，
依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：
反訴原告於102年9月30日付清購屋價金後，雖多次要求反
訴被告儘快履行交屋程序，然反訴被告卻拖延至103年4月
方始同意反訴原告進屋點交，然反訴原告進屋後卻發現主臥
衛浴洗手台、淋浴間與設計圖規格不符、淋浴間門未裝設、
客廳地板磁磚不平整等諸多瑕疵。經反訴原告多次要求改善
，反訴被告復分別於103年7月、11月通知反訴原告點交系
爭房屋，然除洗手台缺失改正外，其餘瑕疵情況猶未見改善
。是以，反訴原告付清房屋款項一年後，反訴被告仍未依約
交屋，致使反訴原告無法使用系爭房屋，卻需負擔、移轉登
記後之大樓管理公共電費等費用，致反訴原告有下列損失，
①房貸利息損失507,489元；②大樓管理費損失120,000元
；③103年8月至104年4月止電費損失14,282元；④103
年、104年度房屋稅計55,230元，上列損失共計697,001元
。另反訴原告購買系爭房屋所附屬系爭車位設計不良以致無
法依正常方式（逆時針方向）將車停入停車格，反需逆向始
得駛入，故就系爭車位效用之瑕疵，依民法第359條請求減
少價金165萬元。綜上，反訴原告請求賠償因給付遲延所受
損失697,001元及停車位設計瑕疵減價賠償165萬元，共計
2,347,001元等語。爰依系爭合約及民法第359條之法律關
係提起反訴，並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告
2,347,001元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5％計算之利息；（二）反訴原告願供擔保，請准
宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭房屋之使用執照於102年7月10日取得
，並於同年9月26日連同系爭車位移轉所有權登記予反訴原
告，反訴被告已於102年11月8日依約通知反訴原告應於
102年11月20日辦理交屋手續，並繳清屬於買賣價金之一部
之「交屋」期款5萬元、及其他應由反訴原告負擔之代收款
共254,641元（即本訴請求部分），詎反訴原告藉故拖延給
付上開款項，所指系爭房屋瑕疵部份原因為其於101年3月
12日購買系爭房屋後，再於同年5月15日變更建物內部設計
所致，且均為輕微不影響建物整體結構安全，依契約約定，
反訴原告所指均屬保固修繕範圍，縱有瑕疵，亦不成為拒絕
交屋之理由。另反訴原告主張系爭車位價值減損部分，本院
審理中經臺灣省土木技師公會鑑定，結果雖認系爭車位規劃
設置確有瑕疵致使用效益減損，惟系爭車位設置符合法規與
合約要求，鑑定當時係依管委會所規劃地下室車位行進方向
進行停車模擬測試，且此方法顯然不利於反訴被告，故反訴
原告不得以此為由拒絕交屋，反訴被告實有按期通知交屋，
並無給付遲延之情事，實際上是反訴原告拒絕辦理交屋手續
，及繳納交屋款等款項所致，故反訴原告反訴之聲明及請求
，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：（一）反訴原告之訴
駁回。（二）反訴被告願供擔保，請准宣告免假執行。
三、得心證之理由：
㈠反訴原告主張各項稅費損失共計697,001元部分：
按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提
出時起，負遲延責任；有交付不動產義務之債務人，於債權
人遲延後，得拋棄其占有；前項拋棄，應預先通知債權人，
但不能通知者，不在此限，民法第234條、第241條分別定
有明文。又債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領
者，自提出時起，固負遲延責任，惟所謂已提出之給付，係
指債務人依債務本旨，於適當之處所及時期實行提出給付者
而言（最高法院92年度台上字第1065號判決意旨參照）。且
債權人受領遲延後，債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減
輕，即僅就故意或重大過失，負其責任（民法第237條），
或無須支付利息（民法第238條）而已，仍難認債務人已完
成給付義務（最高法院86年度台上字第1644號判決意旨參照
）。又系爭合約第17條（交屋通知期限）第1款之約定為：
「賣方（即反訴被告）於領得使用執照六個月內，通知買方
（即反訴原告）進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義
務：（一）賣方就第十五條房屋之瑕疵或未盡事項，應於交
屋前完成修繕。...」、同條第5款之約定為：「買方就
交屋當時本契約房屋如有瑕疵或其他未盡事宜，應詳細載明
於售後服務單上，要求賣方負責完成修繕；除有輻射鋼筋、
未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之
重大瑕疵明顯不能居住外，買方不得藉故拒絕或遲延辦理交
屋手續。」。經查，反訴原告主張因反訴被告遲延未修復系
爭房屋之瑕疵，以致無法使用系爭房屋並受有各項稅費損失
共計697,001元乙情，業據其提出相關費用明細與單據為佐
（見本院卷一第65至72頁），反訴被告則以前揭情詞置辯，
並提出使用執照、建物所有權狀、交屋通知書及存證信函為
憑（見本院卷一第114至120頁）。本院審酌反訴原告主張
系爭房屋存有之瑕疵於客觀上並未達重大且明顯不能居住之
程度，反訴原告自不得以有該等瑕疵為由拒絕驗收及受領系
爭房屋乙節，業經本院認定如前，是反訴被告既已於102年
7月10日取得使用執照後，復於同年11月及12月間依前揭系
爭合約第17條第1款之約定通知反訴原告交屋，縱令反訴原
告認系爭房屋上存有瑕疵，惟該等瑕疵既未達重大且明顯不
能居住之程度，依前揭系爭合約第17條第5款之約定反訴原
告即不得拒絕受領系爭房屋，今反訴原告既仍以該等事由拒
絕受領系爭房屋，依前揭民法規定即屬受領遲延，而反訴被
告之所負給付債務仍屬存在，僅其責任減輕，惟僅就故意或
重大過失負其責任，然反訴原告並未舉證證明反訴被告於受
領遲延期間就其主張各項稅費等損失有何故意或重大過失行
為，自不得請求被告賠償因其受領遲延期間所生房貸利息、
管理費或電費等支出損失甚明，是反訴原告此部分主張，為
無理由，應予駁回。
㈡反訴原告主張停車位設計瑕疵減價賠償165萬元部分：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民
法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條第1項、第
359條本文分別定有明文。據此，物之出賣人應擔保買賣標
的物於危險移轉予買受人時無滅失或減少其「通常效用」或
「契約預定效用」，及無滅失或減少其「價值」之瑕疵，乃
併存之擔保範圍，且屬不同之範籌。又物之瑕疵係指存在於
物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認
為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵
，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173
號判例意旨可供參照。查反訴原告購買系爭房屋同時以495
萬加購系爭車位（地下3層編號12、13、13A，相當於每個
車位165萬元），有系爭合約及付款表為佐（見本院卷一第
41、73頁），反訴被告對此亦未表示爭執，惟以前揭情詞置
辯。本院審酌臺灣省土木技師公會鑑定認系爭車位其中編號
13A之設置符合建造執照給照日99年9月21日當時最新版建
築技術規則之規定，然採原告所提供之BMW廠牌X5型休旅車
進行模擬停放發現，以前進方式車頭應可勉強駛入該車位停
車，但幾乎無任何緩衝空間，有時需前進後退若干次方能停
放，有時車體右側需藉由進入編號13車位空間，倘若此時編
號13車位停有車輛，則將更為困難前行駛入；若以倒車方式
停放至編號13A車位，由行進軌跡車輛會碰撞既有之立柱，
如要避讓立柱情況下倒車，則需駛入編號13車位空間，且至
少需占用其一半之車位面積，倘若編號13車位停有車輛，則
絕對無法倒車駛入，一併考量地下室車位密度及進出動線規
劃，因寸土寸金之故，空間幾乎已達使用臨界值，無多餘裕
量充當迴轉緩衝空間，規劃設計上確有瑕疵，依不動產估價
師評價結果，該車位使用效益減損比例為16.59%等語，，有
前揭公會之鑑定報告書暨補充資料在卷可參（見本院卷外放
卷證資料），又本件反訴原告就系爭車位之設置規劃相關事
項，聲請由臺灣省土木技師公會為鑑定，經本院通知反訴被
告就鑑定機關表示意見（見本院卷一第171、177、178頁
），其逾期未表示意見，視為同意由該機構進行鑑定，此項
合意即為調查證據之證據契約，兩造應受其拘束，並承認該
公會因此所為鑑定報告之效力，不得任意翻異。況且前揭公
會為建築設計工程之專業機構，應有相當之公信力，反訴被
告雖辯以鑑定當時係依管委會所規劃地下室車位行進方向進
行停車模擬測試，此方法顯然不利於反訴被告云云，惟反訴
原告駕車於該大樓地下室停放車輛，本應依管委會所規劃行
進方向行駛，如此方能避免地下室車輛行進間發生車禍之情
形，故反訴被告所辯之詞洵非可採。至於系爭車位編號13A
價值減損比例部分，亦經不動產估價師參酌影響價格之區域
因素分析、不動產市場概況、停車位個別因素分析等方法妥
為分析估價，此外兩造復未提出前揭鑑定結果有何悖於論理
或經驗法則之處，則前述鑑定結果認該車位使用效益減損比
例為16.59%，自堪採為本院後續審認之事實基礎，因認系爭
車位編號13A有273,735元交易價值之減損（計算式：165
萬元×16.59%＝273,735元），應屬適當，從而，原告依民
法第359條規定主張減少價金273,735元，即屬有據，應予
准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
四、綜上，原告依民法第359條規定主張就系爭車位減少價金，
並請求被告給付273,735元及自反訴訴狀繕本送達翌日即
104年5月26日（見本院卷一第82、84頁）起至清償日，按
年息5％計算之利息，為有理由，為有理由，應予准許，逾
此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件反訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟
適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，爰依同法第389條
第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條
第2項，依職權為反訴被告預供擔保，得免為假執行之宣告
。
肆、本件事證已臻明確，本、反訴兩造間其餘主張及舉證，經本
院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘
明。
伍、本、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年11月30日
高雄簡易庭法官朱世璋
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。
中華民國106年11月30日
書記官陳威志
附表：系爭房屋現存之瑕疵與修復費用
┌───┬──────────────┬─────────┐
│項次│項目│修復金額（新臺幣）│
├───┼──────────────┼─────────┤
│1│主臥室壁磚缺角及顏色不一致│13,628元│
├───┼──────────────┼─────────┤
│2│淋浴座石材牆面│37,000元│
├───┼──────────────┼─────────┤
│3│客廳石材地坪不平整│44,000元│
├───┼──────────────┼─────────┤
│4│主臥室淋浴間洗臉台花色不一致│14,065元│
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│備註：⑴修復金額共計109,393元│
│⑵項次4需合約有約定使用相同石材，始需修復，扣除│
│該項次之修復金額共計94,628元。│
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