裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第73號民事判決
裁判日期：民國95年03月15日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第73號原告丙○○訴訟代理人 陳鴻謀 律師複代理人 陳育仁 律師被告甲○○○
號被告丁○○○前列二人共同訴訟代理人戊○○當事人間損害賠償事件，本院於95年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍萬玖仟玖佰零壹元，及被告丁○○○自民國九十四年一月十五日起，被告甲○○○自九十四年三月五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新台幣伍萬玖仟玖佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於90年9月16日邀訴外人乙○○為連帶保證人，向被告
承租台中市○○區○○路2段256號房屋，契約約定租賃期間自90年9月10日起至93年9月9日止，原告租得上開房屋使用後，自91年4月起至同年12月止，均按月繳交租金10萬元。
㈡又原告承租上開房屋目的在於供作營業使用，兩造所訂立之
租約亦明白約定「本房屋供作營業使用」，是被告依租賃契約，所交付之系爭房屋並應合於合法營業使用之狀況。況依租約第4條第5項之約定，房屋不得供非法使用，是該房屋既已依同條第1項之約定為營業之用，依契約文義及體系之解釋，自應解為「合法營業」之用。原告承租上開房屋後，裝潢用作經營撞球球具精品館（巴可兒運動器材行），不料，被告事後無法提供所出租房屋之使用執照 俾利 辦理營利事業登記，以致原告所實際經營之撞球球具精品館（巴可兒運動器材行）遭台中市政府裁罰並命令停業，被告並未履行出租人所負使該房屋合於營業使用之狀況，自屬可歸責於被告之事由致給付不完全，原告自得依民法第227條規定之規定請求被告賠償原告之損害。上情並分別經本院台中簡易庭92年度中簡字第1843號民事判決及台中地方法院92年度簡上字第480號民事判決詳為調查確認無誤。
㈢賠償項目：
⒈營業頂讓金（含保證金）：頂讓金乃包含營業所需之各項
設備，並無原告與被告簽約後經營撞球精品店所必要之營業上支出，而被告未能配合使原告合法辦理營業設立登記已如前述，則原告以為所承租之房屋得合法營業，故於簽約後即支出營業2百萬元正，自得請求被告賠償。
⒉裝（潢）修費用：其中店面裝修工程款合計為1,439,236
元。水電裝修工程為245,141元。此部分乃營業所必需支出，而因可歸責於被告之事由致無法營業，故原告此部分之支出自屬原告所受之損害。
⒊營業損失：依原告所簽之租約，原可營業至93年8月止，
是依原定之計劃，自92年4月至93年8月共計17個月，原告本可獲得營業收入之利益，故此17個月之營業損失自屬所失利益，亦得請求被告賠償。原告以91年1月至91年7月純益平均值計算，每月之純益約為59,901元，則自92年4月至93年8月共計17個月，合計原告所受之營業損失為59,901元整。
㈣原告與被告簽約後，因原告尚有其他事業，故將撞球場平時
之管理交由女兒 陳思思 管理，惟原告仍為實際經營者，並由原告支付租金，是陳思思係受原告之指示而占有，為原告之占有輔助人。原告早因勒令停工而未使用系爭房屋，是於租期屆滿前早已將屋內物品謄空，被告早已處於隨時得接管使用租賃物之狀態，於租期屆滿時，幾度與被告約定交還鑰匙予被告，並特別將鑰匙委由律師代為交還，惟被告均以時間不便而數度改期，故原告並未違約。故被告主張原告違約並行使扣抵權，於法無據。倘認原告係屬違約，惟原租約至93年9月9日止，被告取回鑰匙為93年9月29日，遲延僅20日，而違約金36萬乃相當於3個多月之租金，故違約金顯屬過高。並聲明：
⒈被告應連帶給付原告3,744,278元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告主張：㈠系爭房屋係由農舍改裝而成，並非合法之建物，當然無使用
執照，此為雙方所明知之事實，被告明知本身無使用執照可供申辦營利事業登記證，卻向原告聲稱可讓其合法辦理營事業之設立登記，顯與經驗法則有違。被告雖無法辦理營利事業登記證，惟系爭房屋仍得申請設籍課稅及營業登記，而為營業行為，故租約記載「營業」之真意即指設籍課稅之營業登記。
㈡原告自90年9月10日租賃契約生效起，即開始經營「巴而可
運動器材行」，至92年間因原告將營業名稱改為「ＢＣＣ撞球球具精品館」，未依財政部中區國稅局設籍課稅規定為營業變更登記之違規營業，亦未依台中市政府規定申辦營利事業登記證之設之設立登記，因前者之違規營業處分非台中市政府所得置喙，台中市政府僅就其所列管之違規營業為裁處。原告於同一地點經營「巴而可運動器材行」年餘均安然無恙未受處罰，反之「ＢＣＣ撞球球具精品館」營業數月卻遭裁罰，即在於有無辨妥設籍課稅之營業登記之差異。
㈢原告請求被告賠償之金額並無理由，分述如下：
⒈頂讓金之請求：此項請求法律並無明文，原告更無法證明
被告與其頂讓之損害有何相當因果關係存在，被告無須負責。
⒉裝修費用之請求：民法第431條規定應以租賃關係時現存
之增價額為限，並非以支出時之價額為準。再者，尚須出租人知悉其裝修情形而不為反對之表示始得請求。就本案而言，租賃關係終止時，已無任何增價額存在，被告尚須花費175,665元予以回復原狀。原告亦未提出被告知悉其裝修且未為反對意思表示之證據。被告自無賠償責任可言。
⒊營業損失之請求：原告自認於92年4月間自動遷離租賃物
致未為使用收益，則應證明所受損害與被告間有何相當因果關係存在。事實上，「ＢＣＣ撞球球具精品館」之違規營業，僅須向中區國稅局台中市分局黎明稽徵所補辦營業變更登記或重新申辦設立登記，即可繼續為營業行為，被告自無賠償之義務。
㈣兩造租期於93年9月9日屆滿，原告拒不履行返還租賃物之義
務，遲至93年9月29日始交還鑰匙，又原告違約將租賃物交付第三人陳思思使用，原告違約之事實至為明確。承租人對於租賃物負保管義務，並應保持其生產力，承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條規定甚明。原告因毀損、滅失租賃物之輕架日光燈、崁燈、冷氣通風口牆、排煙口牆、電動玻璃門、毛毯及清運廢棄物等，共需花費175,665元。本件違約金36萬元並無過高之處。並聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證理由：㈠原告於90年9月16日向被告承租坐落於台中市○○區○○路2
段256號房屋，經營撞球球具精品館(巴可兒運動器材行)，兩造約定租賃期間自90年9月10日起至93年9月9日止，並於系爭租約第4條第1款約定「本房屋供作營業使用」，為兩造所不爭執，並有租賃契約附卷可稽，堪信為真實。
㈡兩造所爭執者，首為系爭租約第4條第1款約定「本房屋係供
營業之用」，其意為何？查系爭租約第4條第5款另約定「房屋不得供非法使用」，則系爭租約第4條第1款約定「本房屋供作營業使用」，自係指系爭房屋應為「合法之營業使用」，非指「非法之營業使用」，應無疑義。兩造對於系爭房屋為農舍改裝，為違章建築並無使用執照，無法提供原告向台中市政府辦理營利事業登記證等情，均不爭執，惟被告抗辯原告可以向財政部中區國稅局辨理設籍課稅之方式，而為營業行為，系爭約定所稱「營業之用」即指設籍課稅之營業云云。經查，未辦保存登記之房屋雖有設籍課稅登記，但並無營利事業登記，仍須依商業登記法第3條規定「商業及其分支機構，非經主管機關登記，不得開業」及第12條規定「違反第三條規定，非經登記即行開業者，其行為人各處新台幣一萬元以上三萬元以下罰鍰」處理，有台中市政府94年9月22日府經商字第0940175462號函附卷可稽，則系爭房屋縱經設籍課稅，因無使用執照辦理營利事業登記，所為營業行為，仍不符商業登記法之規定，非合法之營業使用。故系爭租約約定「營業使用」自非僅可得為設籍課稅之營業用，仍須可得為辦理營利事業登記之營業用，始符合上開約定。被告所辯，尚無可採。
㈢兩造所爭執者，次為系爭房屋是否因未能出具使用執照，致
原告經營之撞球精品館遭台中市政府裁罰，並勒令停業？查原告主張其所經營之「ＢＣＣ撞球球具精品館」因未申辦營利事業登記，系爭建物亦無使用執照供查核，遭台中市政府裁罰並勒令停業等情，有台中市政府台中市政府聯合稽查紀錄表影本、台中市建築物公共安全之構造及設備檢（複）查紀錄表影本及台中市政府91年11月7日府經商字第0910166461號函影本等附於本院92年度中簡字第1843號卷為憑，經本院調卷查明屬實，又申辦營利事業設立，除營址為舊有各合法房屋外均需檢附建物使用執照供查核，亦有台中市政府94年6月10日府經商字第0940102191號函附卷可憑，是以原告之主張，自堪採信。被告抗辯原告承租系爭房屋原經營「巴可兒運動器材行」並辦理設籍課稅，嗣改為經營「ＢＣＣ撞球球具精品館」，但未辦理設籍課稅變更登記，致遭台中市政府處罰，非因未辦理營利事業登記之故云云。惟如前所述，系爭房屋雖有設籍課稅登記，若無營利事業登記證，仍須依商業登記法第3條及第12條規定裁罰，故系爭房屋是否辦理設籍課稅變更登記與台中市政府之裁罰並無關聯，被告所辯，洵無足採。
㈣承上所述，被告是否未盡使該房屋合於營業使用狀況之義務
而構成不完全給付，而負有賠償責任？兩造於系爭租約約定系爭房屋係供營業之用，所謂「供營業之用」，須可得為辦理營利事業登記之營業用，被告所交付之系爭房屋並無使用執照，無法申辦營利事業登記而為合法之營業使用，致其所經營之撞球球具精品館遭台中市政府裁罰，並勒令停業等情，均如前述，堪予認定。是以被告依約負有使房屋合於營業使用之義務，被告未能交付房屋使用執照，致所交付之房屋未能合於營業使用，係可歸責於被告之事由，致未依債之本旨給付，被告所為給付乃構成不完全給付。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。本件被告不完全給付之情形不能補正，依上開規定，得依關於給付不能之規定行使其權利，即民法第226條第1規定因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。從而，原告依民法第227條第1項不完全給付之規定，請求被告負損害賠償責任，自屬有據。
㈤茲就原告請求被告損害賠償之金額有無理由，分述如下：
⒈頂讓費用2,000,000元：原告主張其向訴外人乙○○頂讓
撞球運動館，支付頂讓金200萬元，惟因可歸責被告之事由未能辦理合法之營業登記，受有此部分營業上之損失，並提出頂讓書為證。經查，依系爭頂讓書所載「本人乙○○茲代表全體股東將國際巨星庭園花式撞球運動館所有經營權頂讓給丙○○先生，頂讓費用200萬元整…」等語，可見原告所支付頂讓費200萬元係經營權之費用，此項費用並非承租房屋所必須支出之費用，難認與被告承租系爭房屋所生之損害有因果關係，故原告此部分之請求，不應准許。
⒉裝修費用1,684,377元：原告主張此為經營撞球精品店所
為必要支出，自得請求賠償，並提出應收帳款簡要表為證。經查，房屋裝修費用之支出與否須係視承租人個別狀況而定，並非承租房屋所必須支出之費用，況原告所為之裝潢設施嗣後業已拆取收回，有系爭房屋照片10張在卷可稽，難認係被告未交付合法營業之房屋因此所生損害，故原告此部分之請求，不應准許。
⒊營業損失59,901元：原告主張依系爭租約之租期，原可營
業至93年8月止，惟自92年4月起至93年8月止，共計17個月停業，致受有17個月之營業收入損失，自得請求被告賠償。經查，原告於91年申報之課稅所得為42,283元，有財政部台灣省中區國稅局台中市分局於94年10月6日中區國稅中市一字第0940044516號可稽，原告所為上開營業既有營業收入，因被告提供之租賃物未能合法營業，致原告所為營業遭勒令停止，而無營業收入，則原告所受營業收入之損失與被告之不完全給付間具有因果關係。查原告於91年度之營業收入為42,283元，為兩造所不爭執，則原告主張其所受17個月之營業收入損失為59,901元（計算方式：
42283÷12×17＝59901，元以下四捨五入），自屬有據，此部分之請求，應予准許。
㈥至於兩造間爭執①原告是否將系爭租賃物交予陳思思經營
撞球球具精品館②原告於租期屆滿後，是否遲至93年9月
29日始交還鑰匙③原告是否毀損、滅失系爭房屋裝潢等事項，均係就系爭租約約定違約金36萬元是否過高而生爭執事項。惟依租賃契約及原告寄發之存證信函所載，系爭36萬元之違約金於租賃契約成立時交付被告，被告尚未返還原告，被告既非主張返還違約金予原告，違約金是否過高與被告所謂以違約金扣抵無涉，本件原告亦未請求被告返還違約金，上開爭執事項即無審究必要。
㈦綜上所述，原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定
請求被告給付59,901元，及自起訴狀繕本送達被告丁○○○之翌日即94年1月15日起，被告甲○○○則自94年3月4日提出爭點答辯狀之翌日即94年3月5日起（卷內查無起訴狀繕本送達之日期，惟被告最遲於提出爭點答辯狀之日起已知悉原告之請求），均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
㈧本判決原告勝訴部分係所命給付金額未逾五十萬元之判決
，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行；另被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第七十九條。
主文。中華民國95年3月15日
民事第一庭法官吳蕙玟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年3月17日
書記官黃鴻鑑