裁判字號：臺灣士林地方法院103年簡上字第33號民事判決
裁判日期：民國103年07月15日
裁判案由：損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決103年度簡上字第33號上訴人 蔣忠輔 被上訴人 楊金 訴訟代理人 廖振洲 律師兼送達代收人複代理人 柏仙妮 律師
何念修 律師 葉子玫 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年1月20日本院士林簡易庭102年度士簡字第1025號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造皆為新北市○○區○○○○段0000-0
000、0000-0000及0000-0000地號土地3筆（下稱系爭土地）之共有人，依據土地法第34條之1規定，被上訴人出售前開土地應有部分時，伊具有優先購買之權利。被上訴人於
101年9月19日將前開土地應有部分1/12出售予訴外人 黃偉儀 並未通知伊行使優先承買權，被上訴人之處分行為已違反土地法第34條之1之規定。被上訴人係於101年9月19日出售，於同年10月8日辦理移轉過戶登記完畢，而依其以內政部不動產交易實價查詢服務網查詢新北市○○區○○○○段○○○○○○○○號土地於101年11月間該區段土地平均成交價為每坪新臺幣（下同）6.1萬元，而被上訴人於出售時係以每坪5.1萬元成交，如以土地價格漲幅及系爭被上訴人所移轉之土地持份係1/12換算其出售土地持份面積約17.6坪計算，伊損失利益應為176,000元（即1萬17.6坪）。為此，爰依債務不履行及民法第184條請求被上訴人賠償伊之損害等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人176,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人並未受損害，上訴人主張其受有損害應由其舉證。上訴人雖提出上開內政部不動產實價查詢網所查詢之相關土地成交資料，然上開資料顯示均係以地段大範圍地號顯示，依其以上開網站查詢系統查詢同段251-300地號50筆土地交易單坪成交價額，或2.7萬至5萬元不等，非上訴人所稱其平均成交價額為6.1萬。且縱上開資料得查出平均成交價額，亦不能代表系爭3筆土地之真正價額。再者不動產成交價額因異質性影響，即使同一棟亦存在價差，況且買賣成交價額常會涉及多重偶然之因素，如買賣雙方對未來之預期，資力，當時經濟情勢，出賣人是否急於出售，故縱相鄰地號之土地，買賣價額比其賣出之價額高，亦不能遽論其有故意或過失而造成上訴人之損害等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服上訴，除補陳：請求賠償之金額，依被上訴人與第三人所簽訂公契每坪24,000元，而估價報告書每坪為56,000元，故以差額乘上土地坪數，爰請求給付49萬元損害賠償等語外，並為上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人49萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔（上訴人追加之訴核係原聲明之擴張，依民事訴訟法第436條之1、第255條第1項第3款規定，應予准許）。被上訴人則聲明：駁回上訴及追加之訴。
四、得心證之理由：
（一）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文。查，兩造為系爭土地共有人，被上訴人係於101年9月間，將其所有系爭土地應有部分1/12出售予訴外人 袁宗志 （登記名義人為黃偉儀）一事，有土地登記簿謄本、申請書影本可稽（見原審卷第9-18頁），且為兩造所不爭執，應與事實相符。則依前揭規定，被上訴人於出售系爭土地應有部分前，自有通知上訴人得優先承買之義務。然受被上訴人委託全權處理上開買賣事宜之證人 詹玉燕 已於另案即本院102年度訴字第765號事件中證述，並未行此法定通知程序（見另案卷第38-40頁），亦經調卷查明。則上訴人主張：被上訴人於出售其所有系爭土地應有部分時，未盡其通知優先承買之義務等語，自屬有據。
（二）次按，土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，具有債權之性質，係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購雙方即成立買賣契約。如共有人將其共有土地之應有部分出賣於第三人，並已為所有權移轉登記完畢，則他共有人既不能以其優先購買權對抗該第三人，而出賣應有部分之共有人，又無從盡其以買賣為原因將該應有部分移轉登記為優先購買權人之義務，則他共有人之優先購買權，即陷於給付不能之狀態（最高法院86年度臺上字第1089號、76年度臺上字第2111號裁判意旨參參照）。本件被上訴人將其所有系爭土地應有部分出售移轉予黃偉儀，未依土地法第34條之1執行要點第10點第1項之規定，通知上訴人行使優先購買權，且被上訴人就其系爭土地應有部分，已無法與上訴人簽訂買賣契約，無從盡其以買賣為原因將該應有部分移轉登記予上訴人之義務，則就上訴人之優先購買權言，實已達於給付不能之程度，且係可歸責於被上訴人之事由，所為復已不法侵害上訴人請求訂約之債權。是上訴人如確因此受有損害，自得依侵權行為、債務不履行之規定，請求被上訴人負賠償責任。
（三）另按損害之發生為損害賠償之債的成立要件，故無損害即不發生損害賠償之問題。是無論為侵權行為、債務不履行等損害賠償之債，如無損害，即無依前開法律關係請求損害賠償之餘地。復按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定，或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年台上字第2895號判決意旨參照）。查，上訴人雖主張：伊因無法優先承買系爭土地，致伊無法在系爭土地上興建房屋，故所受損害即伊預期興建房屋後可以自住或出售可得之利益喪失。而被上訴人與第三人簽訂之公契每坪為24,000元，然估價報告書每坪為56,000元，故以差額乘上土地坪數後，只請求被上訴人賠償49萬元，又縱依私契約定每坪單價5.1萬元計算，上訴人亦需賠償價差88,000元等語。惟查：
１、按系爭土地之價值必隨時間經過、景氣良寙及其他主、客觀因素而有所起落，是上訴人是否得因行使優先承買權以買受系爭土地而受有增加資產價值之利益，實難一時言定。則上訴人縱早有買受系爭土地應有部分之計畫，亦必視其於買入不動產後是否已有出售或其他使用收益之計畫而有客觀可得預期利益，始得認有所失利益可言。查，上訴人於本院另案102年度訴字第765號損害賠償事件時自陳：伊就系爭土地並無出售、合建、出租等計晝，但日後可能要出售（詳該卷62頁背面）等語，亦經本院調卷查核在案。則上訴人於本院審理時改稱：伊預期興建房屋後，可以自住或出售等語，顯與上情不符，即令人質疑。此外，上訴人對於系爭土地既未提出任何證據證明在客觀上有何已定之計劃或投入何項設備，或因其他特別情事，而有可得預期之利益，或受有任何損害。則其請求被上訴人應依債務不履行及民法第184條之規定負預期利益之損害賠償責任，自無理由。
２、又，上訴人於被上訴人出售系爭土地應有部分之際，並無既存利益減少之積極損害。另查，上訴人主張依被上訴人與袁宗志向地政機關提出之土地所有權買賣契約書所載，其每坪交易單價為2.4萬元，被上訴人自應賠償系爭土地鑑價為5.6萬元與上開交易價格之差價云云，並援引土地所有權買賣契約書及 李林 國際不動產估價師事務所103年
5月6日(103)李林估字第030506號函檢送之估價報告書為據（本院卷第13頁、鑑定報告存卷外放）。然查，被上訴人抗辯：伊與袁宗志間系爭土地交易，係以每坪5.1萬元計價等語，業據其提出不動產買賣契約書影本為證（本院卷第57頁），且買方據以簽發交付予被上訴人之買賣價金支票5紙亦悉數兌付乙節，亦有渣打銀行103年5月23日函附兌付明細可憑（本院卷第44-45頁）。再參諸公契契上所記載之交易價格，係憑以向地政主管機關為辦理登記之制式契約，未必係表彰實際買賣價金之常情，堪認被上訴人抗辯上情應非虛言。則上訴人主張應以鑑定價格與公契記載價格差額計算損害云云，自乏所據。又系爭土地應有部分1/12於101年9月間之合理市場價格經鑑定為988,000元，雖略高於被上訴人出售予袁宗志之買賣價格899,940元乙節，有李林國際不動產估價師事務所103年
5月6日(103）李林估字第030506號函檢送之估價報告書乙份存卷可據。然查，按不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有20%以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣（市）不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。不動產估價師法第41條第1項定有明文。可知不動產估價在20%以上差異，始有重估之必要，故在20%以內之估價差異，在物價、環境等各種因素波動下，仍屬相當之價格，而上開價差僅在9%左右〔（988,000－899,940）÷899,940〕，參以上開規定及說明，顯在容認之範圍內，應認上開買賣價金899,940元與市價相當，上訴人並無價差上之損害，亦堪認定。
五、從而，上訴人依債務不履行及民法第184條之法律關係，請求被上訴人給付49萬元（含原起訴請求176,000元及追加之訴請求314,000元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人所為之訴之追加，核無理由，亦應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，爰判決如主文。中華民國103年7月15日
民事第一庭審判長法官李瑜娟
法官許碧惠法官陳梅欽以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年7月15日
書記官蔡昀潔