裁判字號：最高法院91年台上字第221號民事判決
裁判日期：民國91年02月01日
裁判案由：請求拆屋還地事件
最高法院民事判決九十一年度台上字第二二一號
上訴人台灣航業股份有限公司法定代理人 盧峰海 訴訟代理人 張文寬 律師被上訴人甲○○
乙○○共同訴訟代理人 曾大中 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年五月三十一日台灣高等法院第二審判決(八十八年度重上字第三五二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人之法定代理人已由 馬傑明 更換為盧峰海，茲經盧峰海聲明承受訴訟，合先敘明。
上訴人主張：基隆○○○區○○段○○段一五｜三號土地(下稱系爭土地）為伊所有，訴外人 許國忠 於民國四十六年間向伊承租系爭土地興建門牌號碼基隆○○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），並於四十九年八月間將之售予訴外人 林嘉和 ，林嘉和再於八十五年十月二十四日售予被上訴人甲○○，系爭土地現為甲○○及被上訴人乙○○占有，惟林嘉和從未與伊訂立任何租約，故林嘉和使用系爭土地並無正當權源，甲○○自無權源之林嘉和受讓系爭房屋，與伊亦無基地租賃契約存在，自屬無權占有系爭基地。縱兩造間有不定期租賃契約存在，甲○○未經伊同意，擅自在系爭房屋上搭建第三層及部分第二層，違反租賃契約，伊亦得終止與甲○○間之租賃契約等情，先位聲明：求為命甲○○將系爭土地上如第一審判決附表（下稱附表）所示Ｂ之系爭三層樓房屋全部拆除，將系爭土地全部返還伊，並自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還日止，按月給付伊新台幣（下同）一萬八千一百七十六元。乙○○自系爭房屋遷出之判決。倘認伊與甲○○有不定期租賃關係存在，又未違反租賃契約，備位聲明：求為命系爭土地之租金自八十七年十二月一日起調整為每月一萬八千一百七十六元之判決。
被上訴人甲○○則以：系爭房屋係伊受讓自林嘉和，自亦承受林嘉和就系爭土地之承租權，伊與上訴人間就系爭土地有不定期租賃契約存在，伊僅就系爭房屋為部分整理修繕，並未增建或改建，該不定期租賃契約並無任何增建或改建房屋之限制，縱在系爭房屋上搭建三樓，亦未違反租賃契約等語，資為抗辯。
原審維持第一審就先位之訴所為上訴人敗訴判決，就備位之訴判命准自八十七年十二月一日調整租金為每月一萬四千五百四十一元，並駁回其餘備位之訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：上訴人主張系爭土地為其所有，系爭房屋係四十六年間許國忠向其承租系爭土地所興建，許國忠於四十九年八月二十二日間將系爭房屋售予林嘉和，林嘉和再於八十五年十月二十四日出售予甲○○，現該房屋為甲○○及被上訴人乙○○占有之事實，為被上訴人所不爭，並有土地登記謄本、許國忠建築執照影本、不動產賣斷契、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書為證，復經第一審履勘現場及基隆市信義地政事務所測量，分別製有勘驗筆錄及照片五幀、複丈成果圖附卷足憑。按租地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，受讓房屋之人對於基地出租人仍有租賃關係存在。許國忠將系爭房屋售予林嘉和前，曾函請上訴人行使優先承買權，上訴人覆函表示不願承買，上訴人既不願行使優先承買權，依土地法第一百零四條第二項規定，林嘉和與許國忠間之買賣契約即屬有效，上訴人並未舉證證明其與許國忠間之基地租賃契約有禁止轉讓房屋之特別約定，應可推定上訴人與許國忠訂立基地租賃契約時，已同意租賃權得隨建築物而移轉他人，故許國忠將房屋所有權移轉予林嘉和後，即應推定林嘉和與上訴人間有基地租賃關係存在。又按土地法第一百零四條第二項後段規定：「房屋出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，就反面解釋，若租地建屋之承租人，欲出賣房屋時，在與第三人訂立買賣契約前曾通知優先購買權人，或雖未通知，但優先購買權人已知基地承租人欲出售房屋且仍放棄優先購買權時，則該買賣契約仍可對抗優先購買權人。林嘉和於八十五年十月二十四日將系爭房屋出售予甲○○之前，固未曾通知上訴人是否行使優先購買權，惟甲○○於八十六年四月二十一日致上訴人之申請書及八十六年四月三十日致上訴人函之附件，均附有林嘉和出售系爭房屋予甲○○之所有權移轉契約書，足證上訴人於收受上開書函時即已知林嘉和將系爭房屋售予甲○○，雖當時距林嘉和出售系爭房屋予甲○○已有半年之久，惟土地法第一百零四條第二項所謂之通知，並無方式或期限之限制，縱出賣人未於出賣時立即通知，而為優先購買權人事後所得知者，仍無礙於優先購買權人行使優先購買權，上訴人既於八十六年四月間即已知林嘉和將系爭房屋出售予甲○○，上訴人迄今仍未行使優先購買權，顯見上訴人已放棄行使系爭房屋之優先購買權，則林嘉和與甲○○間之買賣契約自得對抗上訴人。上訴人亦未舉證證明其與林嘉和間之基地租賃契約有禁止轉讓房屋之特別約定，應可推定上訴人已同意租賃權得隨建築物而移轉他人，故林嘉和將房屋所有權移轉予甲○○後，即應推定甲○○與上訴人間有基地租賃關係存在。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文；民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期限之租賃而言。且民法第四百四十九條第一項規定，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定逾二十年者縮短為二十年自明，訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止，但應受民法第四百四十九條第一項租賃期限不得逾二十年之限制，二十年期滿，若有民法第四百五十一條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅。本件上訴人與許國忠間之基地租賃契約之租賃期間自四十六年八月一日起至四十八年七月三十一日止，租約於四十八年七月三十一日租賃期限屆滿以後，許國忠仍繼續使用系爭基地，上訴人並未曾為反對之意思表示，依民法第四百五十一條之規定，自應視為以不定期限繼續租約。上訴人與許國忠所簽訂之基地租賃契約第三條固約定：「租賃期間屆滿時，如乙方欲繼續承租，經甲方同意，得另訂立新約。」，惟上訴人曾於原租期屆滿後之五十一年十月五日發下土地租賃契約一式六份予許國忠，足認上訴人已同意與許國忠另立新約，繼續原租賃關係，因許國忠負債急於償還而於四十九年八月間將系爭房屋出售予林嘉和，且林嘉和曾給付上訴人自四十九年九月份起至五十一年十月底之租金，此有許國忠於五十一年十月三十一日致上訴人函可資證明，顯見上訴人對於林嘉和繼續使用系爭基地並無反對之意思表示。是上訴人與林嘉和間之基地租賃期間應至房屋不堪使用時為止，並不受民法第四百四十九條第一項之限制。又甲○○既承受林嘉和之承租權，則上訴人與甲○○間之基地租賃期間亦應至房屋不堪使用為止，上訴人主張其與林嘉和及甲○○間並無基地租賃契約存在，要無可採。土地之租賃契約係以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，承租人欲建築何種房屋，非出租人所得過問。甲○○無論是否得上訴人之同意，自行於系爭房屋上增建樓層，上訴人既無法提出證據以資證明其與許國忠間之基地租賃契約有禁止承租人增建或改建之特約，則甲○○之上開行為並不違反上訴人與甲○○間不定期租賃契約租地建屋使用之目的。再所謂以基地供違反法令之使用，並不包括單純搭蓋違章建築在內，是上訴人以甲○○之增建行為係違反租賃契約及供違反法令之使用，主張終止租約，亦無可採。被上訴人甲○○、乙○○既為夫妻關係，而甲○○與上訴人間存有不定期基地租賃關係，則乙○○並非以自己意思占有系爭基地。從而上訴人先位聲明請求甲○○拆屋還地及給付不當得利，併請求乙○○自系爭房屋遷出，為無理由。其次，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。查系爭土地面積一四二平方公尺，目前每平方公尺之公告地價為一萬九千二百元，有土地登記謄本及基隆市地政事務所地價證明書足憑。經審酌甲○○所承租建屋居住之土地，位於基隆市○○區○○路，附近有中興國小、成功國中，毗鄰菜市場、市立游泳池，醫院近在咫尺、至火車站亦只須十分鐘之車程，交通方便，仍屬基隆市區中心範圍，認應按申報地價年息百分之八，調整租金方屬允洽，即以八十七年公告地價一萬九千二百元之百分之八十為申報地價，再按申報地價之年息百分之八計算租金。是甲○○之租金自八十七年十二月一日起調整為每月一萬四千五百四十一元（元以下四捨五入）為適當，應予准許。上訴人逾此部分請求，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟按租賃契約以當事人就租賃物及租金互為意思表示一致時方為成立。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第四百五十條第一項、第四百五十一條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。再定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就。查上訴人與許國忠所訂基地租賃契約第三條約定：「租賃期間自民國四十六年八月一日起至民國四十八年七月三十一日止，共計兩年，租賃期間屆滿時，如乙方（指許國忠）欲繼續承租，經甲方（指上訴人）同意，得另訂立新約」（見原審卷一一六頁），顯見該租賃契約為定有期限，且於訂約之際，已訂明許國忠欲續租時，須經上訴人同意另訂新租約，方可續租。準此而言，倘許國忠未經續訂新約時，該定期租賃關係，倘無其他默示更新情形，似於四十八年七月三十一日即已消滅，其後上訴人於五十一年十月五日郵遞土地租賃契約一式六份予許國忠，似屬新要約。而觀之卷附許國忠五十一年十月三十一日致上訴人之書函載明：「關於該地繼續租用手續，依法應請林嘉和君逕向貴公司洽辦。」，許國忠無未與上訴人就系爭土地再成立租賃契約之合意，果爾，許國忠就系爭土地似無租賃關係存在，即不生租地建屋契約隨房屋而移轉之問題。究竟許國忠於四十九年八月二十二日將系爭房屋所有權移轉予林嘉和時，許國忠與上訴人就系爭土地是否仍有租地建屋之租賃關係存在，尚待原審進一步調查澄清。次查被上訴人乙○○自承其擔任基隆巿土地登記專業代理人公會理事長，將系爭房屋供作該公會會址（見原審卷一二五頁），其有無自主占有系爭房屋之意思，亦有再研求之餘地。原審遽以上開情詞，為上訴人先位之訴敗訴之判決，自嫌率斷，上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。原判決先位之訴部分既經廢棄發回，爰將備位之訴部分併予廢棄發回。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年二月一日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳正一
法官劉福來法官鄭玉山法官黃義豐法官許澍林右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年二月二十五日