裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年抗字第45號民事裁定
裁判日期：民國100年01月26日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院臺中分院民事裁定100年度抗字第45號抗告人即承租人 曾峻箐 相對人即債權人臺中商業銀行股份有限公司法定代理人 黃秀男 上列抗告人因債權人（即相對人）臺中商業銀行股份有限公司與債務人統英建設股份有限公司等間請求清償債務強制執行事件，就除去租賃權聲明異議事件對於中華民國99年12月10日臺灣彰化地方法院99年度事聲字第92號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理由
一、抗告人於原法院聲明異議意旨略以：抗告人於民國（下同）89年9月25日開始向債務人統英建設股份有限公司承租本件強制執行之標的即彰化縣員林鎮萬年巷52之43、52之44建號之建物（下稱系爭不動產），每3年換約1次，當事人真意實係為不定期限之租賃契約，而租約上租期之記載僅為抗告人與債務人計算租金之便利所加上，此觀債務人於98年10月1日無異議與抗告人延續原契約即可得證。又債務人將系爭拍賣標的物出租與他人者眾，多數人多為短期租約，此由拍賣公告上可得而證，僅有抗告人從89年9月即開始承租，益見抗告人與債務人之租賃非僅至92年8月24日，而係一直延續迄今。故本件租賃契約於91年10月24日債務人就上開不動產設定抵押權予相對人臺中商業銀行股份有限公司時即已存在，自無除去本件租賃契約拍賣之必要。再者原執行法院未能順利拍出，應與租約無直接關係，而係與市價行情有很大落差，是本件租賃關係並無影響抵押權，相對人就本件租賃關係影響抵押權應負釋明之責。從而，司法事務官所為除去租賃權之處分自有違誤，為此提起異議，請求廢棄原裁定。
二、原裁定意旨略以：本件債務人以系爭不動產於91年10月24日設定登記最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予相對人，以擔保最高限額新臺幣（下同）35,000,000元之債權。嗣於設定系爭抵押權後，債務人將系爭不動產出租予抗告人及多名訴外人等，惟此租賃關係對本件抵押權之實行有影響，原法院司法事務官所為除去租賃權之命令，於法有據，爰裁定駁回抗告人之聲明異議。
三、抗告意旨則以：㈠抗告人與執行債務人所訂立之租賃契約雖以98年10月1日為
契約之起始日，然抗告人於89年9月25日即開始承租本件拍賣標的，事後所簽立之契約僅為89年契約之延續。再者，由執行債務人以系爭拍賣標的物出租與他人者眾，多數人多為短期租約，唯獨抗告人係從89年9月即開始承租，是從過去事實及其他一切證據資料可認當事人之真意係一長期租賃，至於租金不同係依物價之調漲而逐漸調高，原審逕以此認定係另一契約是有不當。
㈡本件第一次拍賣底價約為34,820,000元，雖無人應買，核其
原因通常係第一標底價接近市價，投資者因無利可圖，而自用者又須承受法拍屋之風險，通常不會應買，此非租賃權之存在，致影響抵押權。而若欲進行第二次拍賣底價僅餘8成，約27,856,000元左右，因系爭拍賣標的為一大樓，地○○○鎮○○路及萬年路口，該路段萬年路已在進行拓寬工程，即將於半年內完工，完工後連接外環道路交通便利，系爭拍賣標的將成為眾人競逐之標的，抗告人於一樓開設餐廳，近來即常看見有意標售之投資客或仲介前來看房，是此不動產為高單價之物件，2成之價差，即使存有「應處理租賃權」之問題，仍構成多人願意競買之誘因，惟本件於未為第二次拍賣之程序，執行法院即同時將底價降2成並除去租賃權，根本無從檢視「租賃權之存在，是否影響抵押權」，如何能遽認租賃權之存在，必然影響抵押權，原裁定並未具體說明租賃權之存在是否影響抵押權，僅空泛就第一次拍賣未拍定即認有影響抵押權，原審之裁定殊嫌率斷。
㈢抗告人為台北縣人，89年間南下員林因緣際會在此成家立業
，89年起即向執行債務人承租拍賣標的建物之一樓店面開設蒲公英餐廳迄今已逾十餘年，是承租時確係為抵押權設定前，而該餐廳為全家溫飽之依據。今房屋出租人因積欠債務導致遭銀行欲聲請拍賣抗告人莫可奈何，然因債務人先前因需款頗急，已先向抗告人預收租金，現租賃契約又遭法院除去，抗告人兩頭落空。執行債務人遭拍賣之標的為一大樓，一樓出租予抗告人開設餐廳，樓上則出租供辦公室使用抑或隔成套房出租，承租人中唯有抗告人係從89年起即承租，抗告人相較於其他短期之承租人更有保護之必要，爰提起本件抗告，請求廢棄原裁定等語。
四、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之」，民法第866條第1項、第2項分別定有明文。不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃之狀態逕予執行，此觀司法院大法官會議第304號解釋、司法院院字第1446號解釋意旨及強制執行法第98條第2項及辦理強制執行應行注意事項第57項第4目規定自明。
另所謂抵押物上租賃權之存在，對於抵押權「有影響」，係指租賃契約關係存在是否影響抵押權之行使及實際受償而言，亦即應以租賃契約關係存在於抵押物上而拍定後不點交作為拍賣條件公告拍賣，致影響投標人應買意願而告流標，且再拍賣底價致抵押權實際擔保債權無法全部獲償等因素為準（臺灣高等法院99年度抗字第1593號裁定參照）。經查：
㈠執行債務人以系爭不動產，於91年10月24日設定系爭抵押權
予相對人，以擔保最高限額35,000,000元之債權。嗣上開最高限額抵押權設定後，執行債務人將系爭不動產出租予抗告人、訴外人 鄭金鈴 、 張九妹 、 黃玉瑤 、 劉燕萍 、 羅美儀 、宏易成長有限公司、彰化縣意外事故受害人保護協會等，而系爭不動產業經相對人於99年4月8日向原法院聲請清償債務強制執行，陳報之債權額為本金22,000,000元及利息、違約金，並經原法院民事執行處以99年度司執字第11206號受理在案，嗣已於99年9月28日進行第1次拍賣，拍賣底價合計為34,820,000元，且於拍賣公告註明系爭不動產建物有出租情形，關於出租部分拍定後不點交等情，其後因無人應買而流標，並欲進行第2次拍賣，相對人則以由於抗告人及訴外人鄭金鈴、張九妹、黃玉瑤、劉燕萍、羅美儀、宏易成長有限公司、彰化縣意外事故受害人保護協會等租賃權存在，致第1次拍賣無人應買流標，影響抵押權人權益頗鉅為由，依法聲請原執行法院除去租賃關係等情，有民事強制執行聲請狀、土地及建物登記謄本影本、房屋租賃契約影本、原執行法院第1次拍賣公告、99年9月28日拍賣筆錄、民事除去租賃權拍賣聲請狀等附於原法院99年度司執字第11206號卷可稽。
㈡抗告人雖執前詞辯稱其與執行債務人之租賃契約係從89年9
月25日承租迄今，且自92年9月25日起即成立不定期租賃，復於98年10月1日訂立租賃契約，故與民法第866條規定除去租賃權之要件未符云云，並提出89年9月25日、98年10月1日房屋租賃契約書影本各1份為證。惟：
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第451條第1項定有明文。故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法第866條規定之適用（最高法院94年度台抗字第85號裁定意旨參照）。
2.觀諸卷附抗告人與執行債務人簽訂之89年9月25日房屋租賃契約書所載，租賃地點為坐落彰化縣○○鎮○○路○號（即系爭不動產建物之門牌號碼）第1層樓及地下室未有公共設備處全部，租賃期限為89年9月25日起至92年9月24日止計3年，租金為每月5萬元。又上開契約第4條第3項規定「乙方（即抗告人）於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，絕不續租，除非有再訂立新租約，乙方遷讓時不得向甲方（即執行債務人）請求遷移費用或任何費用。」；同條第6項規定「租期屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另通知，乙方如有意繼續租用，應於租期屆滿前1個月，自動向甲方申請換訂租賃契約，否則甲方視為無意續租。租期屆滿後，乙方未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金」，顯已特別明文排除民法第451條租期屆滿後，得依情事視為不定期租賃之適用，益見雙方係簽訂定期之租賃契約，租期至92年9月24日屆滿而消滅。又若如抗告人所辯，雙方自92年9月25日起即成立不定期租賃，則雙方自無於98年10月1日另訂立租賃契約之必要，是抗告人所辯尚難憑採。
3.又稽之卷附抗告人於98年6月1日與執行債務人簽訂之房屋租賃契約書所載，租賃地點為彰化縣○○鎮○○路○號（即系爭不動產建物之門牌號碼）第1層樓全部，租賃期限為98年10月1日至101年9月30日止計3年，租金為每月5萬4千元。抗告人雖辯稱98年10月1日房屋租賃契約係接續89年9月25日至92年9月24日房屋租賃契約及92年9月25日至98年9月30日不定期租賃，故其與執行債務人之租賃關係乃自89年9月25日延續迄今云云，然89年9月25日起始之租約，已於92年9月24日屆滿而消滅，且92年9月25日至98年9月30日間難認有成立不定期租賃，業如前述，是抗告人所辯，自不足採。再以本件而論，抗告人與執行債務人於98年10月1日簽立之租賃契約，其租金、承租範圍均與89年9月25日房屋租賃契約內容未完全相同，租期亦進行更新，揆諸前揭最高法院裁定意旨，其與執行債務人間之一切權利義務係以另定租約而成立新租賃關係，自不待言。故不問抗告人是否一直占用系爭不動產建物，對抵押權人而言，其與執行債務人所訂立98年10月
1日為始期之租約，自應認為在系爭抵押權設定後所成立之另一租約，而有民法第866條之適用。
㈢再按抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之
標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，此為眾所週知之事實。是如有此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要性。本件相對人聲請強制執行時陳報之債權金額為本金22,000,000元及利息、違約金，其經原法院民事執行處以99年度司執字第11206號，於99年9月28日就系爭不動產進行第1次拍賣，拍賣底價合計為34,820,000元，惟因無人應買而未拍定，足證拍賣公告載明系爭不動產建物有租賃權之存在，且拍定後不予點交之情形，確使投標人顧忌於拍定後不能即時取得系爭不動產之占有使用，仍須待權利存續期間屆滿，甚至可能尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，因而造成時間及金錢上之損失、風險，致降低其應買之意願，而阻礙成交機會及影響拍定價格。若再依法減價二成為27,856,000元核定第二次拍賣底價，則依相對人強制執行聲請狀內所載之債權金額為本金22,000,000元，及自99年1月7日起算之利息（以年利率4.15%計算）暨自99年2月8日起算之違約金（逾期在6個月以內者，按約定利率10%，逾期超過6個月者，按約定利率20%）計算，如利息算至100年1月7日止，利息為913,000元（計算式：22,000,000元×4.15%×1年﹦913,000元），違約金則為273,900元【計算式：（22,000,000元×4.15%×10%）﹢（22,000,000元×4.15%×20%）﹦273,900元】，因此如抵押債權本金加利息及違約金則為23,186,900元；本件另有第二順位抵押權人黃榮彬（其抵押權設定登記於97年7月22日，亦早於本件租賃契約98年10月1日訂立前）以440萬元之債權及利息、違約金參與分配。是以上開系爭不動產欲進行第2次拍賣減價二成之價格27,856,000元扣除應優先於抵押債權受償之執行費用176,000元、估價費用12,800元、複丈費用8,000元、9,600元、勘查費用1,200元及房屋稅、牌照稅、地價稅合計155,506元、營業稅43,863元（見原法院99年度司執字第11206號卷）後，其價格僅餘27,449,031元【計算式：27,856,000－176,000－12,800－8,000－9,600－1,200－155,506－43,863＝27,449,031】，已低於本件第一、二順位抵押權所擔保之債權總額27,586,900元（23,186,900＋4,400,000＝27,586,900），致抵押權實際擔保債權無法全部獲償。準此，為免影響抵押權人受償之權利，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃權而為拍賣之必要。從而，揆諸上開規定及說明，原法院司法事務官以執行命令除去抗告人租賃權，依法並無不當。至於抗告人另主張其已預付租金，今租賃契約又遭除去，兩頭落空云云，應循原租賃契約約款向債權契約之債務人主張權利，而非於執行程序中聲明異議，則原法院司法事務官裁定駁回其異議，抗告人就該裁定提出異議，復經原裁定駁回，依法均無不合。抗告意旨猶執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之l、民事訴訟法第495條之l第l項、第449條第l項、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國100年1月26日
民事第五庭審判長法官李寶堂
法官古金男法官王重吉以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官林玉惠中華民國100年1月26日
Ａ