裁判字號：臺灣雲林地方法院96年簡上字第59號民事判決
裁判日期：民國97年01月23日
裁判案由：給付租金
臺灣雲林地方法院民事判決96年度簡上字第59號上訴人乙○○○兼訴訟代理人丙○○被上訴人丁○○
甲○○共同訴訟代理人 林重仁 律師複代理人 王英傑 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國96年8月10日臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭96年度虎簡更字第1號第一審判決提起上訴，本院於民國97年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人丙○○後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人甲○○應給付上訴人丙○○新台幣玖仟元，及其中新台幣叁仟元，自民國九十五年二月六日起，其中新台幣叁仟元自民國九十五年三月六日起，其中新台幣叁仟元自民國九十五年四月六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新台幣壹萬柒仟貳佰零伍元，由被上訴人甲○○負擔新台幣壹仟壹佰柒拾叁元，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人乙○○○部分：㈠上訴人乙○○○於原審起訴主張：被上訴人丁○○於民國93
年1月4日向其承租門牌號碼為雲林縣○○鎮○○里○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋）中，後棟3間房間至樓梯下柱子止（嗣後承租範圍又增加後面鐵皮屋全部），約定租賃期限自93年2月1日起至98年2月1日止，租金每月新台幣（下同）11,000元，水電費每月2,000元，及自94年8月1日起每月應支付第四台費用300元，以上租金及費用應於每月
1日繳納。詎被上訴人丁○○自95年2月1日起即未依約給付租金及上開費用，爰本於兩造間之租賃契約提起本件訴訟。並於原審聲明：
①被上訴人丁○○應自95年2月1日起至遷讓房屋之日止，
按月給付上訴人乙○○○13,300元，及自95年2月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自95年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付50,000元之違約金。
②第一、二審訴訟費用由被上訴人丁○○負擔。
㈡上訴人乙○○○於本院除引用原審之陳述及舉證外，並補稱
：系爭房屋屬違章建築而無從辦理保存登記，其雖經訴外人 張鍊功 於法院強制執行程序中拍定，然亦無法依權利移轉證明書辦理所有權移轉登記，訴外人張鍊功仍無法取得所有權，是依最高法院69年度台上字第720號判例之見解，本件並無民法第425條「所有權讓與不破租賃」原則之適用，上訴人乙○○○仍為系爭房屋之出租人，自得本於租賃契約請求被上訴人丁○○給付租金。
二、上訴人丙○○部分：㈠上訴人丙○○於原審起訴主張：被上訴人甲○○於94年1月
5日向其承租雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地上房屋（即系爭房屋）中之1間6坪房間，約定租賃期限自94年1月5日起至96年1月5日止，租金每月3,000元，應於每月5日繳納。詎被上訴人甲○○自95年2月5日起即未依約給付租金，爰本於兩造間之租賃契約提起本件訴訟。並於原審聲明：
①被上訴人甲○○應自95年2月5日起至遷讓房屋之日止，
按月給付上訴人丙○○3,000元，及自95年2月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自95年2月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付15,000元之違約金。
②第一、二審訴訟費用由被上訴人甲○○負擔。
㈡上訴人丙○○於本院除引用原審之陳述及舉證外，並補稱：
①民法上之代理，須先有代理權之授與行為始生效力；而意思
表示之達到，係指意思表達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。上訴人間雖為母女，但不必然存有授與代理權或委任之關係，系爭租約雖為上訴人乙○○○代理上訴人丙○○與被上訴人甲○○簽訂，或由上訴人丙○○委任上訴人乙○○○代為簽訂，嗣後上訴人乙○○○並不必然即有代理權或受任義務，得受領被上訴人甲○○合法終止租約之意思表示。且系爭租約之出租人究為何人，與實際出面簽約之人為何無關，應以租賃契約上所載者為準。被上訴人甲○○未曾向上訴人乙○○○為終止租約之意思表示，且其所簽訂之租賃契約上所載之出租人既為上訴人丙○○，如欲終止契約，即應向上訴人丙○○為之，縱被上訴人甲○○曾向上訴人乙○○○為終止租約之意思表示，所為終止亦不合法，況被上訴人甲○○現仍住在系爭房屋，並未搬離。
②上訴人出租系爭房屋時，均已得其餘公同共有人之同意。
三、被上訴人丁○○部分：㈠對上訴人乙○○○之抗辯意旨：系爭房屋之所有權已移轉予
訴外人張鍊功，被上訴人丁○○並與訴外人張鍊功重新簽訂系爭租約，且交付95年2、3、4月份之租金予訴外人張鍊功。
㈡被上訴人丁○○於本院除引用原審之陳述及舉證外，並補稱
：上訴人與訴外人 周正啟 、 周正宜 原本因繼承而公同共有系爭房屋，嗣除上訴人丙○○外，其餘公同共有人之潛在應有部分均遭法院拍賣，而為訴外人張鍊功所拍定，則上訴人乙○○○之公同共有權利既經法院拍賣而喪失，當已脫離出租人之地位，由拍定人即訴外人張鍊功承受，則不論上訴人乙○○○與被上訴人丁○○間之租賃契約有無終止，上訴人乙○○○應無權依租賃關係對被上訴人丁○○為任何請求。
四、被上訴人甲○○部分：㈠對上訴人丙○○之抗辯意旨：系爭房屋之所有權已移轉予訴
外人張鍊功，被上訴人甲○○已給付租金予訴外人張鍊功，並於95年3份告知上訴人乙○○○欲搬離系爭房屋，嗣於同年5月隨即搬遷。
㈡被上訴人甲○○於本院除引用原審之陳述及舉證外，並補稱：
①被上訴人甲○○與上訴人丙○○簽訂租約時，曾給付押租金
6,000元，故其自95年2月起雖未給付租金，然95年2、3月份之租金應自押租金中抵充，95年4月給付租金3,000元予訴外人張鍊功，自95年5月即搬離系爭房屋。
②系爭租約係被上訴人甲○○與上訴人丙○○之母即上訴人乙
○○○簽訂，並由上訴人乙○○○按月收取租金，雖租約名義上之出租人為上訴人丙○○，仍不影響上訴人乙○○○實際上處理租約而為實際出租人之地位。被上訴人甲○○既於95年3月間即向上訴人乙○○○表示要搬遷，並為終止租約之意思表示，嗣於同年5月間搬離系爭房屋，依民法第453條、第450條第3項、第92條之規定，其已於相當期間內向實際出租人乙○○○為終止租約之意思表示，當已生合法終止之效力。
③又依兩造間之租賃契約第7條：「契約期間內乙方（指被上
訴人甲○○）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（指上訴人丙○○）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件遷讓房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」之約定，可知兩造間已約定可於租期屆滿前終止系爭租約，僅係被上訴人甲○○不得為任何權利金之主張，並應將房屋回復原狀返還予出租人。是縱被上訴人甲○○未向上訴人丙○○為終止租約之意思表示，然被上訴人甲○○既已有搬離承租標的物之事實，則依上開約定，已發生終止租約之效力，上訴人丙○○當無權再依租賃關係為任何請求。
五、原審駁回上訴人之請求，上訴人聲明不服，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人丁○○應自95年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人乙○○○13,300元，及自95年2月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自95年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付50,000元之違約金。㈢被上訴人甲○○應自95年2月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人丙○○3,000元，及自95年2月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自95年2月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付15,000元之違約金。㈣第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則均求為判決：㈠上訴人之上訴駁回。㈡上訴費用由上訴人負擔。
六、兩造不爭執之事實：㈠上訴人乙○○○及丙○○分別與被上訴人丁○○、甲○○就
系爭房屋簽訂租約，每月租金分別為13,300元（租金11,000元、水電費2,000元、第四台費用300元）、3,000元，被上訴人均自95年2月起即未再給付租金予上訴人乙○○○及丙○○。
㈡系爭房屋為未辦保存登記建物，經本院94年度執字第1979號
拍賣訴外人周正啟、 周正倫 、周正宜及上訴人乙○○○公同共有之潛在應有部分，嗣訴外人張鍊功於94年11月17日拍定，本院並於94年12月8日核發不動產權利移轉證書。㈢上訴人丙○○並未因訴外人張鍊功拍定取得系爭房屋之公同共有部分而喪失出租人之地位。
㈣上訴人丙○○已於租賃契約成立時，向被上訴人甲○○收取6,000元之押租金。
七、兩造之爭點：㈠訴外人張鍊功是否已經就系爭房屋取得公同共有人之地位？㈡上訴人乙○○○是否因為訴外人張鍊功拍定取得系爭房屋之
公同共有部分，而就系爭租賃契約喪失出租人之地位？㈢被上訴人甲○○與上訴人丙○○間之租賃契約是否已終止？
八、得心證之理由：㈠關於訴外人張鍊功是否已經就系爭房屋取得公同共有人之地位：
①按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。強制執行法第98條第1項定有明文。次按，基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件。又拍賣之不動產，買受人自領有執行法院發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，並不以登記為生效要件，是否業經執行法院點交，亦於買賣之成立無礙，此觀強制執行法第98條、民法第759條規定自明。最高法院56年度台上字第1898號判例、70年度台上字第3675號判決參照。
②經查：系爭房屋屬未辦理保存登記建物，固為兩造所不爭執
，然該不動產關於訴外人周正啟、周正倫、周正宜及上訴人乙○○○之公同共有潛在應有部分，既經本院94年度執字第1979號強制執行事件拍賣，而由訴外人張鍊功於94年11月17日拍定，並於94年12月8日核發不動產權利移轉證書，揆諸前揭說明，訴外人張鍊功於領得權利移轉證書之日起，已就系爭房屋取得公同共有人之地位，縱其無法登記為公同共有人，亦無礙其所有權之取得。是上訴人乙○○○主張其仍為公同共有人云云，尚不足採。
㈡關於上訴人乙○○○是否因為訴外人張鍊功拍定取得系爭房
屋之公同共有部分，而就系爭租約喪失出租人之地位部分：①另按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項定有明文。出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。最高法院23年度上字第3092號、41年度台上字第1100號判例參照。又上述租賃物所有權讓與，包括強制執行拍賣之所有權移轉在內。最高法院78年度台上字第613號亦著有判決可參。
②經查：上訴人乙○○○就系爭房屋之公同共有潛在應有部分
業因本院強制執行拍賣，而由訴外人張鍊功取得公同共有權等情，已如上述，則上訴人乙○○○既已因法院拍賣而於94年12月8日將公同共有權讓與訴外人張鍊功，其與被上訴人丁○○間之租賃契約亦應由訴外人張鍊功承受，是上訴人乙○○○已因此喪失出租人之地位，而無權行使租賃契約所生之權利，則其本於租賃契約請求被上訴人丁○○給付95年2月起至遷讓房屋之日止之租金、遲延利息及違約金，為無理由，應予駁回。
㈢關於被上訴人甲○○與上訴人丙○○間之租賃契約是否已終止部分：
①被上訴人甲○○固抗辯其於95年3月間已告知上訴人乙○○
○欲搬離系爭房屋云云，然此為上訴人乙○○○所否認，被上訴人甲○○所舉之證人 吳文章 亦僅證稱：我聽甲○○說他有跟乙○○○說要搬，有跟乙○○○要押租金，但是她不還他，所以他才要住到押租金抵完；當時我沒有在場，只是我們在一起討論時，他有抱怨等語（見本院卷第34頁背面、第35頁），是證人既未在場見聞被上訴人甲○○向上訴人乙○○○表示欲搬遷之事，即難以其前揭證言，而認被上訴人甲○○已為終止租約之意思表示。
②復按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句。民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。經查：系爭租約依第2條之約定，雖係定有期限之租約，惟依租約第7條約定：「契約期間內乙方（指被上訴人甲○○）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（指上訴人丙○○）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」等語觀之（見本院95年度促字第4363號支付命令卷第11、12頁），顯然默示同意任何一方於租約期限屆滿前，如承租人搬離租屋處，將房屋回復原狀返還出租人，系爭租約即視為終止，惟承租人不得向出租人請求返還任何租金或主張其他權利。而被上訴人甲○○於95年5月間已搬離系爭房屋之事實，業據證人吳文章到庭結證屬實（見本院卷第34頁背面、第53頁背面），上訴人丙○○雖主張被上訴人甲○○現仍住於該處，惟未舉證以實其說，是被上訴人甲○○既已於95年5月間搬離系爭房屋，依兩造租賃契約之上開約定，系爭租約應視為終止。原告主張系爭租約尚未終止云云，應不足採。
③再按，當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，
其交付押租金之目的，乃在擔保承租人支付租金及賠償損害之用；如承租人有債務不履行時，即發生以押租金抵充其欠租或其應償付之損害賠償之問題。如租賃關係終了時，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務者，不問當事人之意思如何，其所交之押租金當然抵充；而於租賃關係存續中，承租人有欠租者，出租人亦得以押租金抵充其欠租，惟此時並不發生當然抵充之效果，應視出租人之意思而定，且因押租金為承租人債務之擔保，承租人於租賃關係存續中並無補充押租金之義務，故一經抵充，承租人債務擔保之額度即為之降低，對出租人不利，是於租賃關係存續中，僅出租人得主張抵充，承租人不得主張。本件被上訴人甲○○雖抗辯其95年
2、3月間之租金應以押租金抵充云云，然其與上訴人丙○○之租賃契約於95年2、3月間尚未終止，依前揭說明，被上訴人甲○○當無權主張以押租金抵充租金；參以由系爭租約係定有租賃期限之契約及系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方（指被上訴人甲○○）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（指上訴人丙○○）請求租金償還、遷移費及『其他任何名目之權利金』，而應無條件將房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」等語觀之（見本院95年度促字第4363號支付命令卷第11、12頁），兩造於契約成立時雖約定得於租賃期限屆滿前終止租約，然亦約定如被上訴人甲○○欲於契約存續期間終止契約，即不得再向上訴人丙○○請求返還「任何名目之權利金」，申言之，即被上訴人甲○○不得再就押租金請求返還或主張抵充，是被上訴人甲○○所繳交之押租金既因上開約定不得再請求返還，則其主張抵充95年2、3月所欠繳之租金，應屬無據。
④末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。民法第229條定有明文。上訴人丙○○與被上訴人甲○○之租約既於95年5月間終止，上訴人丙○○亦未喪失出租人之地位，則被上訴人甲○○於95年4月間給付租金予訴外人張鍊功，不生清償之效力。又兩造於系爭租約第4條約定租金應於每月5日以前繳納（見本院95年度促字第4363號支付命令卷第11頁），被上訴人甲○○應自當月6日始負遲延之責，是上訴人丙○○本於租賃契約請求被上訴人甲○○給付95年2月至4月之租金共9,000元，及其中3,000元自95年2月6日起、3,000元自95年3月6日起、3,000元自95年4月6日起均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。其餘之租金請求，因兩造之租約已於95年5月終止，上訴人丙○○請求95年5月起至被上訴人甲○○遷讓房屋之日止之租金及遲延利息，為無理由，應予駁回。至於上訴人丙○○請求之違約金部分，因兩造就違約金係約定如於租期屆滿時承租人不即時遷讓交還房屋，出租人每月得請求租金5倍之違約金，此有系爭租約第6條可參（見本院95年度促字第4363號支付命令卷第12頁），然本件被上訴人甲○○於租賃期限屆滿前即自行遷讓系爭房屋，與上開給付違約金之條件即有不符，是上訴人丙○○就此部分之請求，亦無理由，應予駁回。
九、綜上所述，上訴人乙○○○與被上訴人丁○○間之租賃契約既已於94年12月間由訴外人張鍊功承受，其已喪失出租人之地位，則上訴人乙○○○本於租賃契約請求被上訴人丁○○給付95年2月起之租金、遲延利息及違約金，於法不合，不應准許；上訴人丙○○雖未喪失出租人之地位，然其與被上訴人甲○○間之租約已於95年5月間終止，則其本於租賃契約，請求被上訴人甲○○給付9,000元，及自其中3,000元自95年2月6日起、3,000元自95年3月6日起、3,000元自95年4月6日起均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人丙○○敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
十一、本件判決上訴人乙○○○全部敗訴，上訴人丙○○部分勝訴、部分敗訴，第一、二審訴訟費用17,205元（包括裁判費16,705元及證人旅費500元，其中裁判費2,655元及證人旅費500元由被上訴人共同繳納），其中1,173元應由被上訴人甲○○負擔，餘由上訴人負擔，爰依民事訴訟法第87條第1項裁定如主文第2項所示。
十二、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國97年1月23日
民事第二庭審判長法官林秋火
法官楊欣怡法官吳錦佳以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國97年1月23日
書記官林美鳳