裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第1147號民事判決
裁判日期：民國97年11月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第1147號原告甲○○訴訟代理人 黃福卿 律師被告北順貨運有限公司兼法定代理人乙○○上列二人共同訴訟代理人 劉志忠 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國97年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告北順貨運有限公司應將坐落台北縣新莊市○○段第七六三地號土地上之建物即門牌號碼台北縣新莊市○○街○○巷○弄○號房屋遷讓交還原告。
被告北順貨運有限公司應給付原告新台幣壹拾玖萬柒仟陸佰陸拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告北順貨運有限公司負擔五分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告北順貨運有限公司（下稱北順公司）、乙○○自民國85年間起共同無權占有原告所有、坐落台北縣新莊市○○段第763地號土地上之門牌號碼台北縣新莊市○○街○○巷○弄○號1樓（包括一層面積40.5平方公尺、陽台4.8平方公尺）建物（建號為同段第2220號建號，下稱系爭建物），屢經催告遷讓交還，被告均置之不理。被告無權占有系爭房屋及土地，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得依不當得利法律關係，請求被告返還自92年6月1日起至97年5月30日止計5年期間之不當得利，並依土地法第97條規定按年息10%計算及財政部97年2月19日台財稅字第09704514480號函「96年度房屋及土地之當地一般租金標準」計算之，⑴就占用土地部分，被告應給付不當得利金額應為250,995元【計算式：38,080元（土地公告地價47,600元×80%）×52.73平方公尺×年息比率10%×5年佔用期間×原告持分1/4＝250,995元】；⑵房屋部分，被告應給付不當得利金額應為58,055元【計算式：房屋現值68,300元×17%（上開財政部函所載之準用直轄市之縣部分：住家用之市，依房屋評定現值之17%計算）×5年佔用期間＝58,055元】；⑶以上共計309,050元等語。聲明請求：
㈠被告應將坐落台北縣新莊市○○段第763地號土地上之門牌號碼台北縣新莊市○○街○○巷○弄○號1樓（包括一層面積40.5平方公尺、陽台4.8平方公尺）房屋遷讓交還原告；㈡被告應共同給付原告309,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠系爭房屋連同所坐落土地（下稱系爭房地），原係被告乙○○向原告之母王 陳木香 承租，並於74年1月間在系爭房屋申請設立被告北順公司之公司地址，提供予被告北順公司作營業使用迄今。惟嗣 王陳木香 去世，原告為繼承人之一，原告乃於76年間將系爭房地出售予被告乙○○，被告乙○○並已支付部分價款30萬元，尾款約定於系爭房地過戶完成時給付，並委託丙○○代書辦理系爭房地之繼承登記及移轉登記事宜，然因王陳木香另有其他繼承人，致原告遲未能順利辦理繼承登記，故系爭房地無法辦理所有權移轉登記予被告乙○○，被告乙○○係基於買賣關係而占有使用系爭房地，非屬無權占有。又系爭房地被告並非無權占有，為原告所明知，其間之房屋稅、地價稅均由被告繳納，而95年間，被告因疏忽未按期繳納房屋稅，原告於95年5月12日至被告北順公司向會計丁○○收取房屋稅2,112元及綜合所得稅款5,947元，足見被告非無權占有。㈡退步言之，如原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，原告就土地部分之計算方式，均與土地法規定不符，且依原告所提財政部函文依房屋評定現值17%計算之租金標準，係已將土地部分包含在內，況台北縣係於96年5月4日始經立法院修正地方制度法後，準用直轄市規定，故修法前應屬「其他縣市部分」依房屋評定現值14%計算。再，系爭房屋於65年興建完成，已屬老舊，且位於巷弄之內，非在通衢大道，原告依土地及建物申報總價年息10%計算，實屬偏高等語，資為抗辯。答辯聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地原為原告之母王陳木香所有，王陳木香於71年3月
22日死亡，原告為繼承人，取得系爭房地所有權，嗣原告於96年1月12日始將系爭房地以繼承為原因辦理移轉登記於原告名義。此有系爭土地及建物登記謄本各1件（見本院卷第
66、67頁）、台北縣新莊地政事務所檢送之原告申請辦理系爭土地繼承登記資料影本1份（見本院卷第28至49頁）。
㈡被告北順公司自74年1月31日即設立登記於系爭房屋地址，
此有台灣省政府建設廳74年1月31日七四建三字第71180號函影本1件可憑（見本院卷第54至58頁），並占有系爭房屋營業迄今。
四、兩造爭執事項要點：㈠被告等抗辯被告乙○○於76年間向原告購買系爭房地，被告
乙○○提供被告北順公司作為營業使用，其等均非無權占有，有無理由？㈡倘原告得向被告請求相當於租金之不當得利，其得請求之金
額應為若干？
五、原告為系爭房地登記所有權人，為被告不爭執，並有土地及建物登記謄本各1件在卷可稽，堪信為真正。被告抗辯被告乙○○於78年間向原告購買系爭房地，提供被告北順公司作為營業使用，故其等均非無權占有等語，為原告否認，依舉證責任分配法則，被告自應就其具有正當占有權源之事實，負舉證之責。查：
㈠被告陳稱被告乙○○與原告間所簽立系爭房地買賣契約書，
因颱風淹水，致已滅失，無法提出。原告雖否認與被告乙○○間有買賣關係存在，惟據被告所聲請隻證人即代書丙○○於本院到庭證稱：「（問：有無經手過新莊市○○街○○巷○弄○號1樓房地的買賣過戶事宜？）在我印象中是完全不記得這件事情，但是我查閱我自己的紀錄，有發現在76年9月
21日，記載原告甲○○與被告乙○○同時委託我辦理繼承登記及買賣過戶登記。但是當時原告甲○○在宜蘭當兵，所以一直都沒有跟我聯絡，所以他的母親（按：王陳木香）的遺產稅申報，我是到新店的國稅局新店稽徵所去辦理，因為遺產稅的申報是以被繼承人的戶籍為準，所以原告甲○○母親死亡當時的戶籍是在新店。我會把我的上開紀錄傳真給法院。（問：實際替原告辦的事情只有替原告的母親辦理遺產稅申報？）依據我自己的紀錄，除了替原告的母親辦理遺產稅申報外，還有辦理申報契稅及申報土地增值稅。但是我已經不記得當時買賣價金為多少錢。我辦完原告的母親辦理遺產稅申報，辦理申報契稅及申報土地增值稅完畢之後，因為原告當時在當兵，當時也沒有手機，原告一直沒有跟我聯絡，之後就沒有下文，一直拖到現在。代書費也沒有給我。76年9月21日是原告甲○○及被告乙○○委託我辦理上開事項的日期。辦理申報契稅及申報土地增值稅的資料我沒有留存，因為時間拖太久，但是申報土地增值稅的收件號碼我有記載在我的紀錄上，可以提供給法院。依照我自己的紀錄，當時原告只有給我土地權狀的字號，但沒有建物權狀的字號，土地及建物的權狀原本並沒有給我，權狀的名義是原告甲○○母親的名字。印鑑、印鑑證明有沒有交給我，我不清楚，但是如果有交給我就可辦理過戶，所以依照這個情形，原告應該沒有交付印鑑、印鑑證明給我。（問：契稅及增值稅有無核定下來？有無繳納？）依照我的紀錄，我有辦理契稅及增值稅的申報，留有土地增值稅的申報收件字號，但契稅及增值稅有無核定下來，我則不記得了，不過依據我的習慣，如果契稅及增值稅有核定下來，我會記載在我的紀錄上面，並且載明稅金金額，但是我的紀錄上並沒有契稅及增值稅核定稅金金額的記載。買賣雙方也一直沒有跟我聯絡。我沒有印象本件買賣雙方有無訂立買賣書面契約，但是一般慣例，買賣雙方到我事務所談買賣事宜，如果成立，我會請他們簽書面買賣契約。我那邊沒有留存本件買賣契約書面資料等語，此有本院97年10月14日言詞辯論筆錄可徵。
㈡且依證人丙○○於本院97年10月14日上午言詞辯論期日作證
完畢後，旋即於當日下午傳真提供其所留存之資料1件至本院（見本院卷第125頁），其上詳載原告姓名及當時服兵役之郵政信箱「宜蘭金六結郵政9000附200號」，原告委託丙○○代書辦理之事項為「繼承」登記，並記載土地之詳細地號「自立段743地號」及面積「52.73㎡」字樣，及記載另有委辦事項為「買賣」，及買賣雙方姓名為「乙○○、甲○○」，復記載乙○○之地址及聯絡電話號碼兩支，暨關於所委辦繼承登記事宜之處理情形則記載「9/21文件全」、「9/30遺申（新店）」、「11/26免稅下」、「12/2契申、增申（3007）」，顯示原告確有於76年9月21日委託丙○○代書辦理系爭房地之繼承登記及買賣移轉登記事宜，並於委任當天即交付辦理繼承登記之文件齊備，證人丙○○代書旋即於76年9月30日向被繼承人王陳木香死亡當時之戶籍所在地新店市辦理遺產稅之申報，且其後於76年11月26日免稅證明核定下來，證人丙○○於76年12月2日向稅捐機關辦理契稅申報及土地增值稅之申報。次查，王陳木香死亡時之戶籍地址係在台北縣新店市○○街○○巷○弄○○號，此有王陳木香死亡時之戶籍謄本1份在卷足憑（見本院卷第35、36頁），核與證人丙○○所證述及其所提供之上開資料1份相符。
㈢再者，本院據證人丙○○所證述其有於76年12月2日辦理系
爭房地之申報契稅及土地增值稅事宜之情，發函向台北縣稅捐稽徵處新莊分處查詢系爭土地有無於76年間辦理申報土地增值稅事宜乙節，經台北縣稅捐稽徵處新莊分處函覆本院表示：系爭土地確於76年12月2日由原告因繼承申報（被繼承人王陳木香）土地現值，而該處之收文字號為「3007號」等字樣，並檢送「土地現值（土地增值稅）申報書」及「遺產稅免稅證明書」影本各1件，此有台北縣稅捐稽徵處新莊分處97年10月21日北稅莊㈠字第0970041379號函1份足徵（見本院卷第131至133頁），亦均核與證人丙○○之證述及其所提供之資料相符；且台北縣稅捐稽徵處新莊分處函所檢送之「土地現值（土地增值稅）申報書」（見本院卷第132頁），其上填載繼承人即原告之詳細資料，包括出生年月日、詳細戶籍地址、甚至身分證號碼，被繼承人王陳木香姓名及身分證字號、及系爭土地之詳細地號、面積、暨代理人為丙○○等資料，足見原告確實於76年12月2日備齊全部文件交付委託證人丙○○辦理繼承及買賣過戶事宜，否則證人丙○○豈得知悉原告及被繼承人上開個人資料及系爭土地資料，並向稅捐機關提出正確所需文件？又證人丙○○提供之資料記載「11/26免稅下」字樣，亦核與台北縣稅捐稽徵處新莊分處所檢送之76年11月24日「遺產稅免稅證明書」相符。綜上各情，堪認證人丙○○之證言，與事實相符，堪為憑採。㈣又證人即被告北順公司會計 黃秀梅 於本院復到庭證稱： 伊有
在被告北順貨運有限公司見過原告甲○○一次，時間是在95年年中，實際日期伊忘記了，原告是臨時來的，原告來跟伊說要收房屋稅。當時老闆被告乙○○不在，我打電話給被告乙○○，老闆被告乙○○指示伊先墊錢給原告，伊就直接把錢給原告，實際金額忘記了，只記得是好幾千元。伊當時沒有要求原告簽收據，因為原告當時有拿一張房屋稅單給伊看，伊有看清楚房屋稅單上的房屋是新莊市○○街○○巷○弄○號
1樓，所以伊才會聯絡老闆被告乙○○。原告甲○○來向伊拿取房屋稅稅金時，就在旁邊抱怨說伊老闆為什麼不趕快把過戶辦一辦，害原告房屋稅單都寄到原告那裡。原告來的時候，當時除伊以外，還有好幾位司機有看到等語，亦有本院97年10月14日言詞辯論筆錄可憑。
㈤綜上各情以觀，堪認被告所辯被告乙○○與原告間於76年間
就系爭房地即訂立有買賣契約，雙方有買賣關係存在等語，堪可採信。
六、按出賣人將土地交付與買受人占有、使用後，不得以土地所有權尚未移轉登記，主張買受人為無權占有。最高法院94年台上字第1465號裁判要旨可供參照。本件被告乙○○就系爭房地既與原告間有買賣關係存在，則其占有系爭房地，乃係本於出賣人即原告之交付而占有，乃有權占有，非屬無權占有，故原告主張被告乙○○為無權占有，請求被告乙○○遷讓交還系爭房屋云云，洵非有據。而被告乙○○占有系爭房地既係基於買賣關係之買受人地位而占有，並非無法律上之原因，則原告基於不當得利法律關係，請求被告乙○○返還不當得利，亦無理由。
七、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。本件被告乙○○雖基於與原告間之買賣關係而非無權占有系爭房地，惟系爭房地所有權始終未辦理移轉登記予被告乙○○，為兩造所不爭，且被告乙○○自認買賣價金尾款並未給付原告，原告仍為系爭房地所有權人。被告乙○○雖於訂立買賣契約之後即將系爭房地提供予被告北順公司作營業場所使用，被告乙○○為間接占有人，惟無論被告乙○○係有償出租予被告北順公司或係無償提供被告北順公司直接占有使用，被告北順公司與系爭房地所有權人原告間，則無任何法律關係存在，被告北順公司復未舉證證明其有何占有系爭房地之正當權源，是原告基於民法第767條前段規定，請求被告北順公司將系爭房屋遷讓交還原告，洵為正當。
八、又按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度臺上字第3717號判決參照）。查被告北順公司係無權占有系爭房地，已如前述，受有使用系爭房地之利益，並致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告北順公司給付自92年
6月1日起至97年5月30日止計5年期間之相當於租金之不當得利。茲就原告請求給付之數額審究如下：
㈠查被告北順公司無權占用系爭建物，其損害金之計算標準，
參酌土地法第105條、第97條第1項規定計算，較為客觀公允（最高法院81年臺上字第339號判決意旨參照），原告就房屋部分主張依財政部97年2月19日台財稅字第0970451448
0號函「96年度房屋及土地之當地一般租金標準」計算，非僅與上開法律規定未符，且財政部前開函文之租金計算標準已包含土地在內（見本院卷第68頁之財政部前開字號函文），原告主張就土地部分依土地法第97條規定計算，就房屋部分依財政部上開函文標準計算，顯有重複計算之嫌而不足取。故被告辯稱應以土地法第105條、第97條第1項規定為計算標準，乃可憑採。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而依土地法施行法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。且依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價。而目前縣市地政機關並未開辦建築物價額估定業務，則自應以系爭房屋核定之課稅評定現值作為計算系爭房屋價額之基準。而系爭房屋自93至97年度課稅評定現值為81,800元、80,700元、79,500元、78,300元、77,200元，此有原告所提台北縣政府稅捐稽徵處新莊分處97年9月25日北稅莊㈡字第0970038829號函1紙足憑（見本院卷第101頁），原告主張系爭房屋現值以68,300元計算（見本院卷第75頁反面），低於上開各年度之評定現值，自無不許之理。
㈡本院審酌系爭土地92年1月至現今97年度之各年度公告地價
均為14,000元（見本院卷第158頁），故申報地價均為11,200元，及系爭房屋坐落土地位於城市地方之土地，並為公寓式建物之1樓，位於新莊市○○街巷弄之間，附近住宅及商店林立，生活機能尚稱良好，交通亦便利等情，業據原告提出系爭房屋及附近照片8張可憑（見本院卷第102至105頁）等一切情狀，認應按基地申報地價年息6%計算相當於租金之不當得利為適當。系爭土地面積為52.73平方公尺，原告主張系爭房屋現值以68,300元計算，則原告得請求被告北順公司自92年6月1日起至97年5月30日止計5年期間之相當於租金之不當得利金額應為197,663元【（11,200×52.73+68,300）×6%×5=197,663，元以下四捨五入）。逾此金額之請求，則非有據。
九、從而，原告基於民法第767條、第179條規定，請求被告北順公司將系爭房屋遷讓交還原告，及給付原告197,663元暨自起訴狀繕本送達翌日即97年6月10日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即非正當，應予駁回。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十一、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第83條前段，判決如主文。
中華民國97年11月25日
民事第一庭法官陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年11月26日
書記官李瑞芝