臺南簡易庭102年度南簡字第1160號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　　　102年度南簡字第1160號
原　　　告　 喬品 企業行
法定代理人　 謝名拔
訴訟代理人　 查名邦 律師
被　　　告　 林玲晨
訴訟代理人　 徐影洹
被　　　告　 馬志豪
上列當事人間請求給付仲介費事件，經本院於民國103年3月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟零參拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不
甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，此民事訴訟法
第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴
時，本於房地專任委託銷售契約書第10條第4款規定，聲明
請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）32萬4千元，及自
民國102年7月12日起至清償日止，按週年利率百分之6計算
之利息。嗣於訴訟中具狀變更為本於房地專任委託銷售契約
書第10條第4款規定及共同侵權行為損害賠償請求權競合合
併之法律關係請求，並減縮聲明請求被告應連帶給付原告31
萬8千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息（見本院卷第47頁），而原告所為
追加請求權基礎部分經核仍係本於原來之同一基礎事實，請
求金額變動部分僅係減縮應受判決事項之聲明，且上開變更
、追加不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭說明，原
告訴之變更及聲明減縮為法之所許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：
(一)原告主張被告林玲晨於102年3月28日將其所有坐落臺南市○
○區○○段○○○○○號土地及其上同段1670建號即門牌號碼
臺南市○○區○○街○○○巷○號之房屋（下稱系爭不動產）委
託原告銷售，期間自102年3月28日起至同年6月30日止，委
託銷售價格為540萬元，並簽有專任委託銷售契約書（下稱
系爭原告專任約）。原告在簽立系爭原告專任約後，依約積
極銷售系爭不動產，適被告馬志豪於102年6月7日向原告表
明欲以490萬元購買系爭不動產，且與原告簽立議價委託要
約書（下稱系爭議價書），約定斡旋期間自102年6月7日起
至同年月17日，並交付議價金2萬元予原告。原告遂積極與
被告林玲晨斡旋，惟被告林玲晨不願意以500萬元以下之價
金成交，被告馬志豪亦拒絕提高買賣價金，原告固積極斡旋
欲在490萬元至540萬元間取得買賣雙方都可以接受的中間價
格，並出示系爭議價書予被告林玲晨，以資證明被告馬志豪
所出價格確為490萬元，進而說明原告並無誆騙之意思，然
被告馬志豪於斡旋期間尚未屆至前，竟謊稱已另覓新屋而無
購買系爭不動產意願，要求提早解約並退還議價金，原告不
得已始於102年6月13日退還議價金2萬元。詎被告林玲晨於
翌日亦以系爭不動產尚要整理為由取回鑰匙，然原告於受託
銷售系爭不動產時已打掃清潔並清出許多垃圾，原告此舉顯
不尋常，原告為保全權益，不願交還房屋鑰匙，但被告林玲
晨保證如有客人要看房屋，會配合拿鑰匙過來開門讓客人看
房屋，原告因尊重及相信被告林玲晨，乃於102年6月15日將
鑰匙交予被告林玲晨，惟於102年6月16日及102年6月28日先
後有楊太太及許太太見原告刊登之廣告，有意購買系爭不動
產而要求看屋，被告林玲晨竟拒絕讓原告帶客人看屋。迨原
告與被告林玲晨委託銷售期間終於屆至，原告乃按慣例向被
告林玲晨表示已找到有意購買該房屋的客人，只需再延展一
點銷售期間(通常都只有一個月期間)，應可順利出售該屋，
但被告林玲晨仍拒絕展期，核與實務運作完全不符，有違常
情。
(二)嗣經原告追蹤系爭不動產，發現被告林玲晨、馬志豪竟然於
102年7月1日簽立系爭不動產之買賣契約，並於102年7月22
日移轉系爭不動產予被告馬志豪，足見被告林玲晨、馬志豪
早已私下接觸，被告馬志豪誆稱已購買其他新屋為由要求退
還斡旋金、被告林玲晨取回鑰匙及拒絕原告帶新客戶看屋等
等違反常情之事件，目的顯然在阻礙及避免原告順利銷售系
爭不動產，造成一屋二賣之窘境。又被告二人簽立系爭不動
產買賣契約之時間就在本件委託銷售期間屆至之第二天，顯
見被告二人早已私自接觸，為規避本應支付之酬金，已嚴重
侵害原告原可得期待之利益。
(三)依據系爭原告專任約第10條第4款之規定，委託人如於合約
期限過後3個月內將本房地出售予受託人所曾介紹過之客戶
，仍視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人
委託總價百分之4計算之服務報酬。被告林玲晨明知被告馬
志豪係原告於委託銷售期間內曾經仲介之客人，竟於委託銷
售期滿之翌日將系爭不動產出售予被告馬志豪，揆諸前揭規
定，原告本可按委託總價540萬元計算之酬金21萬6千元，然
原告僅請求依實際售價530萬元計算之酬金21萬2千元。
(四)被告林玲晨、馬志豪明知原告居間完成該房屋，得依約請求
被告林玲晨支付買賣價金4%計算之酬金21萬2千元，亦得請
求被告馬志豪支付買賣價金2%計算之酬金10萬6千元，總計
原告可得期待之利益為31萬8千元，惟被告林玲晨、馬志豪
為規避應支付予原告之上開酬金，竟以退還斡旋金、取回房
屋鑰匙及拒絕新客人看房屋等動作，多所阻礙原告銷售該屋
，甚至私自簽立系爭不動產買賣契約，造成原告受有上開可
得期待利益之損害。再者，被告二人私下交易，且成交時間
短暫，交易價格亦未比原告銷售價額高，可知被告二人已故
意不法侵害原告權益，致生損害於原告，且違反公平交易法
第19條第3款及不動產仲介經紀業倫理規範第9條之規定，又
無論是、公平交易法第19條第3款、及不動產仲介經紀業倫
理規範第9條，均屬保護原告權益之法律，則被告林玲晨、
馬志豪與 永慶 房屋營業員 謝淑鳳 顯係基於犯意聯絡及行為分
擔之故意，以違反上開法律之方法，造成原告損害，依民法
第184條第2項前段及第185條等規定，應負連帶賠償責任。
為此，原告爰依系爭原告專任約及共同侵權行為法律關係之
競合合併，提起本件訴訟。
(五)訴外人謝淑鳳之證詞不可採信：
⒈在原告公司受託銷售系爭不動產期間，該房屋大門前即有高
掛原告公司之廣告看板，證人謝淑鳳應知悉該房屋已有同業
受託代銷，就常情而言，仲介銷售公司或銷售人員本應另行
開發其他物件，斷無大費周章找尋該房屋之所有權人，並提
出代為銷售之要求，如此方符合常情義理及不動產仲介經紀
業倫理規範及公平交易法等相關法令之規定，惟證人謝淑鳳
竟不另行開發其他物件，而寧願費盡心力去找尋屋主，顯有
違常情及惡性競爭禁止原則等相關法令。
⒉證人謝淑鳳證稱當時系爭不動產還沒有作廣告、看板或上網
，惟被告馬志豪卻稱其於102年7月1日經過系爭不動產，發
現現場廣告招牌已從大台南不動產改為永慶不動產，故打進
永慶不動產詢問，並由證人謝淑鳳小姐介紹帶看云云，互核
二人說詞顯不一致，若非其中一人說謊，就是二人所述均非
實在，核其目的，顯係為遮掩事實真相，卸免責任。
⒊又證人謝淑鳳既稱其在102年7月1日就已約好三組客人看房
屋，而證人謝淑鳳主要收入又是按銷售房價之一定百分比計
算酬金，當然賣出的價格越高越有利已，同時也越有利於屋
主，況受屋主之託售屋，遇有能出售更高價格之機會時，自
當以較高價格售出，否則即有違其善良管理人責任，惟證人
謝淑鳳受託銷售期間為三個月(自102年7月1日起至102年9月
30日止)，竟於受託銷售的第一天就已約好三組客人看屋，
且於帶領被告馬志豪看屋後，隨即放棄另二組極可能開出更
高價格客人的機會，立即同意以530萬元價格出售該屋，並
立刻聯絡屋主林玲晨於當天簽立買賣契約，此無論就時間而
言(銷售期間還有三個月)、就房價而言(售價甚低)、就程序
而言(買賣房屋乃人生大事，怎可能一日內，立即決定，立
刻成交)、就消費者而言(馬志豪原只願出價490萬元，怎二
週內，立刻提高價格為530萬元)等等均不合常情，且永慶不
動產未對系爭不動產進行估價，被告林玲晨亦未要求永慶不
動產提出市場調查，足見，被告二人早於102年7月1日簽約
前即已見面，且經一段議價之磨合期間，並已合意買賣價格
，故不需要市場調查及估價，而立即成立系爭不動產之買賣
事宜。
(六)並聲明：
⒈被告應連帶給付原告31萬8千元，及自起訴狀送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
(一)被告林玲晨部分：
⒈被告林玲晨委託原告銷售系爭不動產，惟原告於銷售期間從
未得知被告馬志豪有向原告簽訂系爭議價書，亦未看過系爭
議價書。原告委託銷售底價為540萬元，直至102年6月30日
合約到期日止，原告仍未有達到底價之客戶出現，故原告於
102年7月1日另與訴外人永慶不動產北安加盟店（下簡稱永
慶不動產）簽訂專任委託銷售契約，經訴外人謝淑鳳仲介成
立，以530萬元簽約完成售出，原告並給付永慶不動產21萬2
千元之服務費，該服務費係直接從房屋的價金扣除。因此，
被告林玲晨、馬志豪二人之買賣行為乃在系爭原告專任約失
效後所為，自不受該契約之效力拘束，是原告於專任期間未
善盡善良管理人責任維護被告林玲晨權益，原告既未幫被告
林玲晨售出房屋，被告林玲晨亦未收取達到委託底價之斡旋
送達，故被告林玲晨拒絕支付服務費。又被告林玲晨、馬志
豪如要規避服務費，又何必另行委託其它仲介並且支付相同
金額之服務費呢？
⒉被告林玲晨在系爭原告專任約期間，未接觸也不認識被告馬
志豪，亦未見過系爭議價書，直至與永慶不動產簽訂買賣成
交契約時，始第一次與被告馬志豪見面，被告未曾知悉被告
馬志豪係原告曾介紹過的客戶，何來違約之故意？原告所提
出之登報銷售報告書，乃原告公司內部之私文書，亦無被告
林玲晨之簽名，亦無任何文字顯示馬志豪之姓名及聯絡方式
，無法證明被告林玲晨、馬志豪於系爭原告專任約有效期間
有接觸之事實。況被告林玲晨係本件訴訟後始看到登報銷售
報告書，原告無提出任何傳真或郵寄之資料，空言指陳其有
將該文件提供予被告林玲晨，顯未盡民事訴訟法之舉證責任
，顯非適法。被告林玲晨係直至交屋完成後，大台南不動產
來訪時，始得知被告馬志豪與被告林玲晨正式簽訂系爭不動
產買賣契約前，曾與大台南不動產簽訂過系爭議價書，而原
告與被告林玲晨從簽約到整個合約書結束，證人 江美淇 僅於
5月份拿登報銷售報告書給被告林玲晨看，當時該報告書僅
寫至一半並沒有填滿，尚無被告馬志豪看屋紀錄。
⒊被告林玲晨之所以把鑰匙取回，乃委託原告賣屋期間，被告
林玲晨有發現原告業務員帶客戶去系爭不動產看屋後，電燈
未關，且於拿回鑰匙當天或前一天，更發現房屋最外面的鐵
門未關，如有他人入侵系爭不動產，其損失該由誰負責？被
告林玲晨因而要求取回鑰匙，被告林玲晨取回鑰匙當天，原
告店長有在場，亦當其他員工面前訓斥該名業務員。嗣該業
務員固曾打電話來告知有客戶要看屋，約好時間後復說客戶
不看，並非被告林玲晨拒絕原告帶客戶來看屋。
⒋又原告之起訴主張事實，兩造涉及僅係契約履行責任，完全
無關權利侵害，亦或善良風俗之問題，故原告主張侵權行為
損害賠償之主張，並不合理。本件被告二人乃單純市場買賣
雙方，原告身為不動產銷售公司，為與永慶房屋之商業競爭
，竟將無辜被告二人牽扯訴訟，顯然徒耗司法資源。
(二)被告馬志豪部分：
⒈被告馬志豪曾於102年6月7日經由原告介紹看屋，且給付議
價金2萬元斡旋金委託原告代為向屋主議價，欲承買總價490
萬元，惟斡旋期間已過7日，原告未積極替被告馬志豪與買
主斡旋，僅一再表明屋主就價金490萬元並沒有出售意願，
由於被告馬志豪急欲購屋並於農曆7月前搬遷完成，且當時
被告馬志豪尚需看其它房屋，不可能每間房屋都要下斡旋金
，故被告馬志豪決定另覓他屋而向原告提出解約要求。嗣被
告馬志豪再向永慶不動產斡旋，買賣雙方合意以530萬元完
成買賣，並且給付仲介服務費予永慶不動產，是本件係被告
馬志豪委託原告斡旋期間，原告未達成委託且雙方合意解約
後，被告馬志豪始向其他仲介承買系爭不動產，並給付仲介
服務費，實無規避給付仲介費的動機和事實。
⒉原告開的價格是598萬元，被告馬志豪預算僅500萬元要買，
被告馬志豪向永慶不動產說的預算也是500萬元，被告馬志
豪向被告林玲晨表示系爭不動產有路沖且漏水，購買後尚需
處理，當時被告林玲晨說要535萬元始願意賣，經斡旋後，
買賣雙方始以530萬元談妥，被告馬志豪本身係作水電的，
知悉房屋行情，故未作議價。被告馬志豪於當時中午去看系
爭不動產時，即告知永慶房屋仲介人員謝淑鳳曾看過這個房
屋，謝淑鳳說如果真的喜歡這個房屋，就約屋主當面談，當
時被告馬志豪知悉該房屋會漏水，希望用更便宜的價格買到
系爭不動產，嗣被告二人當天晚上便經由謝淑鳳之仲介斡旋
後談妥買賣，故並未下斡旋金予永慶房屋，被告馬志豪給付
服務費約房屋總價2成，約10萬多元，被告馬志豪係拿現金
予謝淑鳳，至於發票為何開立7萬9千5百元，被告馬志豪並
不清楚，印象中有可能是因部分金錢屬於佣金，不需要歸到
公司。
(三)並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受敗訴判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
(一)系爭不動產為被告林玲晨所有，被告林玲晨於102年3月28日
與原告之營業員 江美琪 簽立系爭原告專任約，委託原告銷售
系爭不動產，期間自102年3月28日起至同年6月30日止，委
託銷售價格為540萬元。被告馬志豪曾於102年6月7日與原告
之營業員江美琪簽訂系爭議價書，並交付議價金2萬元，委
託原告向被告林玲晨議價購買系爭不動產，嗣於102年6月13
日，因議價不成，原告全數退回2萬元議價金予被告馬志豪
等情，有系爭原告專任約、系爭議價書在卷可稽（見本院調
字卷第5至6頁），且為兩造所不爭執，首堪認定。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事
訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟係由原告主張權利者
，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己
主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或
其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年
上字第917號判例意旨參照）。查本件原告主張被告林玲晨
於系爭原告專任約之合約期間，透過原告之介紹而知悉被告
馬志豪係其介紹之客戶且曾議價，然被告二人竟私自連絡，
意圖規避應給付予原告之服務報酬，並與永慶房屋營業員謝
淑鳳共同基於犯意聯絡及行為分擔之故意，於系爭原告專任
約屆滿翌日完成系爭不動產之買賣事宜，故被告林玲晨仍應
依系爭原告專任約第10條第4款給付服務報酬，且被告二人
應共同負侵權行為損害賠償責任等情，為被告二人所否認，
揆諸前揭說明，自應由原告就此有利於己之事實負舉證之責
任。
(三)經查：
⒈委託人同意於售出後，在簽訂買賣契約同時以現金一次給付
實際成交額百分之4的服務報酬，惟應繼續服務到委託人收
清尾款並交屋後，始終止契約關係。委託人如於合約期限過
後3個月內將本房地售予受託人所曾介紹之客戶，視為受託
人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託總價百
分之4計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人。系爭原
告專任約第5條、第10條第4款分別定有明文。觀以系爭原告
專任約第10條第4款約定之目的，係在防止委託人為規避支
付受託人服務報酬而故意於委託期間內不予成交，則依該約
定所規範之對象及本旨，應係指仲介業者所曾接洽且曾介紹
予出賣人而買賣條件並未談妥之買主，嗣後出賣人又自行與
該買主簽訂買賣契約者而言，即出賣人曾利用仲介業者所提
供之仲介資訊與條件者，自應給付仲介業者相當之報酬，然
若僅與仲介業者接洽，而未曾介紹予出賣人接洽之客戶，應
不在該約定範圍內，否則即與常情有違，蓋出賣人如何知悉
在委託期限過後所接洽之買主曾為仲介業者所接洽之客戶，
而原告亦表示係為避免屋主私底下與買方達成買賣，並保障
原告3個月等語（見本院卷第44頁），是解釋意思表示應探
求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，該條款所指仲介業
者曾帶看之客戶，應限於仲介業者曾接洽並介紹予出賣人接
洽交易之客戶。
⒉原告雖主張其有回報被告馬志豪議價情況予被告林玲晨知曉
，並提出登報銷售報告書、證人江美琪之證述為其論據。惟
證人江美琪雖於本院審理時證稱：當時我主動拜訪被告林玲
晨，爭取被告林玲晨同意其銷售系爭不動產，並與被告林玲
晨簽立系爭原告專任約；我有帶看很多組客人，我每天都會
寫報告回報屋主及原告公司，沒有下斡旋的話只會說有客人
來看，不會指名道姓，有下斡旋的話，就會告訴屋主客戶姓
名及拿斡旋書影本給屋主看；被告馬志豪當時看到銷售廣告
主動聯絡我，我有帶被告馬志豪去看系爭不動產，當時被告
林玲晨不在場，後來被告馬志豪有下斡旋，並且簽立系爭議
價書，我後來在某一天晚上有將系爭議價書影本拿去被告林
玲晨家中給被告林玲晨看，被告林玲晨說490萬元差太遠，
要買方加價；原告公司會要求我們寫登報銷售報告書，且會
要求我們拿這份報告書跟屋主報告等語（見本院卷第71至72
頁）。然被告林玲晨否認上情，並辯稱：江美琪跟我簽立系
爭原告專任約，江美琪只有給我看過一次登報銷售報告書，
該報告書上並沒有被告馬志豪，且只會記載某某小姐，不會
記載全名，當時江美琪有告訴我說有人出價4百多萬元，但
沒有告訴我是何人出價，我有跟江美琪說我的底限是500萬
元以下不談，這件就沒有在談；我沒有看過系爭議價書，江
美琪只有於5月份拿一份登報銷售報告書給我看，當時我有
看過4月份的報告書，5月份的報告書只寫了一半，另外江美
琪曾拿了一份某位小姊的議價委託要約書給我看，除此之外
，我沒有看過其他文件等語（見本院卷第44頁背面、101頁
背面），則證人江美琪與被告林玲晨實係本件委託銷售系爭
不動產之當事人，自難僅憑證人江美琪前開所述，即遽認被
告林玲晨於系爭原告專任約期間業已知悉被告馬志豪曾為議
價購買之買主。而觀以系爭議價書之內容，既無被告林玲晨
之簽名等跡證足資認定被告林玲晨確曾看過這份文件，證人
江美琪究有無將系爭議價書影本交予被告林玲晨看過，即有
疑義，原告就此迄今未能提出其餘證據可資佐證。又觀以登
報銷售報告書，僅於6月7日記載「馬先生」、勾選「帶看」
欄、「請屋主提供契稅、房屋稅單」、6月8日記載「馬先生
」、勾選「出價」欄、「房子有漏水問，責任歸屬及保固須
說清楚」，且於6月13日記載「馬先生」、「退斡旋」、「
屋主不賣的價位就不買了，已有看中別的房子，放棄這間」
等情，有原告提出之4、5、6月份登報銷售報告書在卷可稽
（見本院卷第52至54頁），亦無被告林玲晨曾檢閱觀看之記
錄，尚難憑此證明被告林玲晨曾看過6月份之報告，縱被告
林玲晨見過前開完整之銷售報告書，惟該銷售報告亦僅載有
「馬先生」字樣，並非被告馬志豪之完整姓名，亦難認被告
林玲晨就此知悉被告馬志豪曾為買主。準此，證人江美琪前
開所述，自難為有利於原告之認定。
⒊次查，被告林玲晨於102年7月1日就系爭不動產與永慶不動
產之營業員謝淑鳳簽立專任委託銷售契約書，委託期間自10
2年7月1日起至102年12月30日止，委託銷售價額為530萬元
。被告林玲晨與馬志豪於102年7月1日透過謝淑鳳簽立系爭
不動產之不動產買賣契約書，買賣價金為530萬元，並於102
年7月12日辦理所有權移轉登記，而被告林玲晨有給付服務
報酬21萬2千元，被告馬志豪亦給付服務報酬10餘萬元等情
，有前開專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書、被告林
玲晨之發票、被告馬志豪之發票、系爭不動產之所有權移轉
登記資料在卷可佐（見本院卷第32、36至41、21至27頁），
則被告林玲晨與馬志豪乃係另透過永慶不動產之仲介而完成
買賣交易，又實際交易價額亦與系爭原告專任約所約定之委
託銷售價額相差僅10萬元，且被告林玲晨與馬志豪亦付出相
當之服務報酬，實難認被告林玲晨與馬志豪此舉有規避原告
之服務報酬之謀議。
⒋再查，證人謝淑鳳於本院審理時證稱：我在102年6月份看到
系爭不動產門口懸掛原告廣告看板，便前往拜訪被告林玲晨
，得知其與原告之專任約將於6月底到期，便積極爭取於原
告專任約滿後與被告林玲晨簽約之機會，被告林玲晨曾表示
原告仍希望繼續續約，但最後仍同意與我簽立專任約；在6
月底時，我有告訴被告林玲晨若願委託銷售，我在7月1日就
可以看客人去看房子，所以我在這之前有聯絡一些有意願的
客人，所以7月1日中午我就約好3組客人去看房子，其中一
個就是被告馬志豪，因我在6月份就有介紹被告馬志豪去看
其他房子；7月1日當天我帶被告馬志豪去看房子時，他說原
告曾帶看過這房子，他有下斡旋但沒買到，他說想買490萬
元，但原告開價550萬元，我當時開價598萬元，我說490萬
元不可能，請他加價並約當晚可當面商談，後來我們當晚就
在我們北安店與被告林玲晨、馬志豪等人談妥系爭不動產之
買賣事宜，因被告馬志豪是當天第一組客人，他很喜歡這間
房子，所以我就沒有在帶其他組客人去看；我當時並沒有做
系爭不動產的估價報告，我的作業方式就是詢問屋主希望賣
出價格為何，如果屋主有詢問房屋價格或市場調查，我才會
提出，但通常我們提出估價時就會失去合約，且我們專門在
承作系爭不○○○區○○○道市場行情，所以覺得這房屋賣
得很便宜，便沒有估價等語（見本院卷62至64頁）。
⒌又被告馬志豪亦辯稱：謝淑鳳曾於5、6月間帶我去看房子，
後來7月1日中午時曾打電話說要帶看房子，我去的時候就告
訴她說這間房屋我看過，她問我是何人帶看，我答稱是原告
，我說當時只願意以490萬元購買，所以沒有成交並退斡旋
金，當時謝淑鳳說若我有意願可以約屋主當面談，當時我知
道該屋有漏水，希望用便宜的價格買到；598萬元是原告開
的價格，我的預算是500萬元，我跟永慶也是說500萬元，我
與屋主在7月1日議價時也是說500萬元，我跟屋主說該屋有
漏水且路衝，買了還要處理，後來屋主說535萬元願意賣，
我說530萬元，後來就成交，我本身是做水電的，也知道房
屋行情，所以根本不需要再去議價等語（見本院卷第73頁背
面、101頁背面），核與證人謝淑鳳前開所述大致相符。參
以不動產交易之市場資訊有一定公開性，因購屋者對不動產
標的之地段、屋型、價位常有特定偏好，是以，有意購屋者
在不同時間，原可能藉由不同管道接觸同一房地產標的，且
由於不同仲介者居間遊說及議價能力差異，亦可能影響其購
買與否之決定。是以，潛在之房屋買受人，倘於特定房仲業
者介紹而接觸特定房屋標的時，確已表明不為購買，且未經
由該房仲業者取得他方資料以互為聯繫，則其後經其他管道
接觸同一標的，縱決定購買，因買賣雙方並非經由原房仲業
者居間磋商而知悉彼此，自難認買賣雙方有藉此規避原房仲
業之意。本件被告馬志豪有意購置系爭不動產，本可透過各
種管道接觸，並依其抉擇選任其屬意之購買管道，被告馬志
豪未透過原告，反透過謝淑鳳成立交易，或因價格考量，或
因仲介銷售技巧，或因考量仲介服務態度等原因不一而足，
實難僅憑被告二人於系爭原告專任約期滿後翌日完成交易，
即遽以推論其交易係屬異常不合理，並認被告二人與謝淑鳳
有共同謀議規避原告服務報酬之不正當行為。
⒍從而，原告帶看系爭不動產時，被告馬志豪僅看到空屋，並
未與被告林玲晨接觸，且依原告所提事證尚不足證明江美琪
曾拿取系爭議價書影本及登報銷售報告書予被告林玲晨觀看
，被告林玲晨因而知悉被告馬志豪此人等情，已如前述，此
外，原告雖主張交易歷程迅速異常不合理，據以推論被告二
人與謝淑鳳共謀意圖規避原告之服務報酬，仍屬推測之詞，
並未能提出其他積極事證證明，自難認其已盡舉證之責。是
原告既未能證明被告林玲晨明知被告馬志豪為原告所介紹之
客戶，且被告林玲晨與馬志豪仍係透過其他房屋仲介業者完
成交易，所給付之服務報酬亦無低價或不合理之處，自難認
被告林玲晨有何違反系爭原告專任約第10條第4款規定之情
形，亦難認被告二人有何以違反保護他人法律之方式共同侵
害原告依約取得服務報酬權利之行為，則原告本於系爭原告
專任約第10條第4款及侵權行為之法律關係競合合併請求被
告連帶給付31萬8千元，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭原告專任約之規定及侵權行為之法律
關係請求被告應連帶給付31萬8千元，及自起訴狀送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由
，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附
麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生
影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應
依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1
項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為4,300元（即第一
審裁判費3,530元、證人旅費500元【見本院卷第76頁】），
爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示
。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第1項
、第78條，判決如主文。
中華民國103年4月10日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官莊政達
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路○段○○○
號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中華民國103年4月10日
書記官劉紀君