臺灣高雄地方法院民事判決 102年度雄小字第796號
原 告 童莉莉
訴訟代理人 陳復光
被 告 邱玉嬌
訴訟代理人 張清雄 律師
吳晉賢 律師
廖傑驊 律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國102年3月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。又
同一地方法院適用簡易程序審理之事件，其事務分配辦法由
司法院定之；簡易案件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全
部屬於民事訴訟法第436條之8第1項之範圍者，應以裁定
改用小額程序，民事訴訟法第427條之1、同一地方法院適
用簡易程序審理事件事務分配辦法第7條第3項前段亦定有
明文。查原告起訴請求：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○
路○○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並自民國10
1年4月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告每月
租金5倍之違約金。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）72,0
00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息，嗣於本院審理中減縮為請求被告給付
72,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息（下稱減縮後聲明），核與前開
規定相符，應予准許，並應改行小額程序審理。
二、原告主張：兩造於97年9月1日簽訂租賃契約，由被告承租
伊所有系爭房屋2至4樓，租賃期間自97年9月20日起至10
2年9月20日止，租金每月8,000元。詎被告自100年7月
20日起即未給付租金，經伊於101年4月13日以被告遲付租
金達2個月為由終止租賃契約，被告尚積欠9個月租金計72
,000元【計算式：8000x9=72000】。為此，爰依租賃契約之
法律關係，請求被告給付上開租金等語。並聲明：如減縮後
聲明。
三、被告則以：原告於租賃期間多次妨礙伊使用系爭房屋，先於
100年7月9日拆除1樓通往2樓之房門，又於同年7月10
日破壞系爭房屋抽水馬達，致系爭房屋2樓以上無水可用，
並阻止伊雇工修復，復於同年7月25日未告知經伊即更換1
樓通往2樓玻璃門之鑰匙，更於同年7月26日將1樓出入口
大門上鎖，違反出租人之交付及保持義務，伊自得為同時履
行抗辯，原告並不得向伊請求租金等語，資為抗辯。並聲明
：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於97年9月1日簽訂租賃契約，由被告承租原告所有系
爭房屋2至4樓，租賃期間自97年9月20日起至102年9月
20日止，租金每月8,000元。
㈡被告自100年7月20日起即未給付租金，迄至原告於101年
4月13日終止租賃契約止，計72,000元租金未給付。
㈢原告於100年7月間將系爭房屋一樓出入口大門上鎖（即被
證4照片所示）。
㈣被告自100年7月以後並無使用系爭房屋。
㈤原告前於99年間對被告訴請遷讓系爭房屋，經本院以99年度
雄簡字第1767號判決敗訴確定。
㈥被告前於101年間因承租系爭房屋對原告提起妨害自由告訴
，經臺灣高雄地方法院檢察署以101年度偵字第4422號為不
起訴處分。
五、本院得心證之理由：
原告主張被告應給付上開租金，為被告所否認，並以前揭情
詞置辯，是本件爭點厥為：原告有無違反交付、保持租賃物
之義務？原告請求被告給付上開租金，有無理由？，本院判
斷如下：
㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付；又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物
，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使
用、收益之狀態，民法第264條第1項前段、第423條分別
定有明文。是出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物
之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義
務，倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，
不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，
亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適
當方法除去及防止之義務，有最高法院86年度台上字第3490
號判決意旨可資參照。準此，倘出租人怠於履行其交付、保
持租賃物之義務，承租人自得行使同時履行抗辯權，拒絕給
付租金，並無不合。
㈡經查，原告主張兩造於97年9月1日簽訂租賃契約，由被告
向其承租系爭房屋2至4樓，迄至其終止租賃契約，被告尚
有72,000元租金未給付等情，為被告所不爭執，並有房屋租
賃契約書、系爭房屋謄本、高雄義民郵局第30號、高雄大昌
郵局第88號存證信函暨回執、存摺影本等在卷可稽（見本院
卷第6頁至第26頁），固堪信為真實。惟原告於100年7月
間將系爭房屋一樓出入口大門上鎖（即被證4照片所示），
並未將鑰匙交付被告，被告自100年7月以後即無使用系爭
房屋等情，亦為兩造所不爭執，並有卷附系爭房屋大門照片
可證（見本院卷第67頁），已堪認定原告確有妨礙被告使用
、收益系爭房屋之情。至原告雖主張係因其時和被告有訴訟
糾紛，為保管房屋才上鎖，如果被告有來請求就會開門云云
，然被告基於租賃契約本得就系爭房屋為使用、收益，並毋
庸再經原告同意，縱兩造另有訟爭，但租賃契約效力並不因
之歸於消滅，原告當不得妨礙被告使用、收益系爭房屋，原
告前揭主張，洵屬無據。又系爭房屋遭人於100年7月間拆
除1樓通往2樓之房門，且抽水馬達壞掉無法正常供水，經
被告通知原告修繕迄未修復等情，復經原告自承在卷（見本
院卷第77頁至第78頁），亦足認被告於租賃期間就系爭房屋
使用、收益確受有妨害，縱以侵害行為非可歸責於原告，原
告亦有積極排除侵害之義務，遑論侵害行為倘係因可歸責於
原告之事由所生，更不待言。從而，原告確有違反交付、保
持租賃物之義務乙節，洵堪認定。
六、綜上所述，本件原告既未履行其交付、保持租賃物之義務，
被告執此拒絕給付租金，洵屬有據。從而，原告請求被告給
付72,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、末本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第
1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為
1,000元。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年3月29日
高雄簡易庭法官黃鳳岐
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背
法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之理由。
中華民國102年3月29日
書記官陳麗靜
訴訟費用計算書：
裁判費(新臺幣)1,000元
合計1,000元