裁判字號：臺灣新北地方法院100年簡上字第69號民事判決
裁判日期：民國100年06月22日
裁判案由：減少價金
臺灣板橋地方法院民事判決100年度簡上字第69號上訴人 林伯端 被上訴人 洪春園 上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國100年1月31日本院三重簡易庭99年重簡字第935號第一審判決提起上訴，經本院於100年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）之居間仲介，於98年11月7日與上訴人簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新台幣（下同）585萬元，向上訴人購買新北市○○區○○○路○○巷○弄○號5樓及頂樓加蓋之房屋（下稱系爭房屋）連同所坐落土地，被上訴人已給付價金完畢，上訴人於同年12月11日交屋。詎交屋後，竟發現系爭頂樓加蓋建物漏水、系爭5樓浴室漏水導致樓下4樓住戶平頂樓板漏水之瑕疵。被上訴人旋即請信義房屋通知上訴人處理，被上訴人復於99年5月21日以存證信函再通知上訴人，然上訴人均置之不理。是以，上訴人出賣之物既存有瑕疵，被上訴人自得依民法物之瑕疵擔保規定，向上訴人請求按修繕所需之費用新台幣（下同）149,000元之金額減少價金。為此，爰依民法物之瑕疵擔保法律關係，請求上訴人應給付被上訴人149,000元及自起訴狀繕本送達翌日即99年7月9日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息等語。原審判命上訴人如數給付，上訴人不服，提起上訴。被上訴人併為答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：㈠上訴人於98年12月間委託信義房屋出售系爭房地，兩造間系爭買賣契約約定現況交屋，不料卻於99年5月11日收到被上訴人存證信函告知系爭5樓主建物破損嚴重，然依被上訴人所提照片，顯示皆為被上訴人自行拆除系爭頂樓加蓋建物之內部裝潢所造成，且依系爭買賣契約第1條第1項、第9條第6項及第16條約定，系爭頂樓加蓋建物係屬違建，僅隨同主建物移轉予被上訴人依現況承受。被上訴人在交屋前對於系爭房屋屋齡老舊、頂樓增建係違建等情知悉，亦多次前往察看，仍決定以現況承受，故上訴人對上開瑕疵不負擔保責任。㈡系爭買賣契約書所附產權調查表第4項增建部份，記載系爭頂樓加蓋建物係未經合法建管程序之使用範圍，係屬違建。又就相關法令說明第3項區分所有建物共同使用部分不得分割，除法令有規定，應隨同各相關區分所有建物移轉。交屋時亦有提供稅捐稽徵處加蓋違建加稅單當面轉交被上訴人，並口頭告知違建物加稅單與建管拆除是兩回事，不屬違建物保障與價值範圍，故被上訴人自應就系爭頂樓加蓋建物屬主建物移轉與風險自負。㈢被上訴人所提之系爭頂樓加蓋建物之破損屋況照片，乃被上訴人為裝潢改建而自行拆除之照片，系爭頂樓加蓋建物原本完好壁面之水泥，業遭全面被電動鑽頭打洞、全層地磚敲除、隔間前數面、線路水管亦均遭拆除，僅新馬桶未更換，一看即知係為重新裝潢隔間而拆除，則被上訴人自行將系爭頂樓加蓋建物之內部裝潢拆除，當不得向上訴人要求賠償。上訴人於99年
5月11日收受存證信函後，曾委請信義房屋承辦人 陳霆瑋 代為向被上訴人表示願退回全部價款取回系爭房地，卻遭被上訴人拒絕等語，資為抗辯。上訴聲明求為：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張其經由信義房屋居間仲介，於98年11月7日與上訴人簽立系爭買賣契約書，向上訴人購買新北市○○區○○○路○○巷○弄○號5樓及頂樓加蓋之房屋（即系爭房屋）連同所坐落土地，被上訴人已給付價金完畢，上訴人於同年12月11日交屋等事實，為上訴人所不爭執，並有系爭買賣契約書影本1件在卷可稽，自堪信為真實。被上訴人主張系爭房屋於交屋時存有上開漏水之物之瑕疵，請求減少價金等語，為上訴人否認，並以前詞抗辯。是本件所應審究者厥為：㈠上訴人抗辯兩造間買賣之標的並不包括系爭頂樓加蓋建物
部分，故其毋庸就系爭頂樓加蓋建物負物之瑕疵擔保責任，有無理由？㈡系爭房屋之漏水原因為何？上訴人抗辯漏水現象係因被上
訴人於交屋後自行拆除室內裝潢所導致，有無理由？㈢系爭房屋上開漏水瑕疵，是否屬應由上訴人負責？如屬應
由上訴人負責之物之瑕疵，則被上訴人按修繕所需之費用149,000元金額請求減少價金，有無理由？茲析述如下：
四、關於兩造間之買賣標的是否包括系爭頂樓加蓋建物在內乙節，經查：
㈠被上訴人於原審陳稱：伊以總價5,850,000元購入系爭房屋
，包含頂樓違建部分，故每坪單價會比一般市價高出1或2萬元，而沒有另外區隔頂樓增建物之價金（原審調解卷第9頁），核與兩造不爭執真正之系爭買賣契約書第1條所載「不動產標示及買賣權利範圍」第1項所載：「本買賣標的物，含已增建（外推）之違章建築物，區域位置如下：頂樓…」之約定（見原審卷第7、8頁）、及上訴人於原審所自認：「我賣就是這個價錢，我賣一定會連頂樓一起買，但契約中並沒有標明頂樓多少錢…」等語相符（見原審99年9月15日言詞辯論筆錄），堪認兩造間買賣標的物除新北市○○區○○○路○○巷○弄○號5樓房屋及所坐落土地外，尚包含系爭頂樓加蓋建物在內，且上訴人亦將系爭頂樓加蓋建物一併連同系爭5樓房地交屋予被上訴人。
㈡至於系爭買賣契約書第1條第1項固約定：「買方（被上訴
人）已確實知悉增建違建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制」（見原審調解卷第8頁），然此約定乃係在澄清權利瑕疵擔保責任之範圍，而與本件物之瑕疵擔保規定之請求無涉。另按民法關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得因當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此種責任（最高法院84年台上字第56號裁判意旨參照）。本件系爭買賣契約書雖有記載兩造同意以現況交屋（見該買賣契約第16條），然此並非係免除上訴人物之瑕疵擔保之特約，且綜觀全份系爭買賣契約書內容，亦無任何免除上訴人物之瑕疵擔保之特約約定，是上訴人辯稱系爭頂樓加蓋建物係屬違建，故其不負物之瑕疵責任云云，洵非可採。
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵（最高法院94年台上字第1112號裁判意旨供參）。本件被上訴人主張交屋後，發現系爭頂樓加蓋建物漏水、系爭5樓浴室漏水導致4樓平頂樓板漏水，旋即請信義房屋通知上訴人處理，並於99年5月21日以存證信函再通知上訴人之事實，業據其提出系爭買賣契約書、屋況瑕疵照片、存證信函及修繕費用估價單等件影本各1份為證，復經原審囑託台北市土木技師公會鑑定後，鑑定結果認定系爭房屋之漏水原因為：「十、鑑定內容㈠系爭房屋之漏水部分：⒈漏水原因：依據鑑定結果，漏水原因說明如下：⑴鋼筋混凝土樓板並無法防滲漏水功能，系爭建物屋頂平台、5樓浴室、廁所地坪等有積水區域，必須施作防水層設施以防滲漏水。⑵系爭建物5樓平台漏水，係因屋頂加建時破壞原屋頂防水層、及原屋頂平台之防水層已經超過該防水層之耐久年限，因此屋頂未加建部份之地坪均會發生漏水現象。⑶該棟建物4樓平頂漏水，係因5樓浴室、廁所區域之地坪及其側牆等因修繕破壞防水層或防水層因年久失修等，導致浴室地坪之漏水現象。」，此有台北市土木技師公會99年12月20日北土技字第9932308號函檢送之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告，第5、6頁）各1份附於原審卷內可稽。其次，被上訴人一再陳明系爭5樓地板及系爭頂樓加蓋建物之地板於原審法院現場履勘及會同鑑定人到場鑑定時，均仍維持現狀，並未更動等語，而上訴人亦於本院自認交屋後之系爭5樓地板確實並無更動等語（見本院100年6月8日言詞辯論筆錄）；另依信義房屋所檢送系爭房屋委託出售期間、拍攝日期為98年10月19日之照片多張，顯示系爭5樓房屋及頂樓加蓋建物於交屋前，室內多處牆壁壁面釘以木板覆蓋，地面地板亦多處舖設木板（見本院卷第127至147頁），上訴人於本院所提之系爭頂樓加蓋建物室內裝潢拆除後照片，其表明此等照片乃信義房屋或被上訴人所寄給伊的等語，經將上訴人所提系爭頂樓加蓋建物室內裝潢拆除後之照片，與前揭信義房屋前開所檢送系爭房屋委託出售期間之照片、暨鑑定報告內所附鑑定人拍攝之現場照片等相互比對結果，足認於原審法院現場履勘及鑑定機關到場鑑定之前，被上訴人僅有將系爭頂樓加蓋建物之室內多處壁面所釘之木板及地板舖設之木板予以拆除，而並未更動原地磚。再參諸信義房屋函覆本院表示：其公司於接獲被上訴人來電要求協助通知上訴人會同其公司之特約漏水保固廠商一併前往現場會勘漏水部分，其公司立即請賣方經紀人陳霆瑋先生通知上訴人前來，惟上訴人表示不克前來，並請陳霆瑋代替他前來偕同漏水保固廠商會勘，後終於完成相關會勘估價部分等語，此有信義房屋99年10月20日函1件及所檢送系爭房屋委託銷售期間之照片、暨信義房屋於99年4月28日偕同廠商會勘系爭房屋情形之照片、廠商99年4月28日估價單影本等存卷足徵（見本院卷第127至155頁）。而依上開信義房屋於99年4月28日偕同廠商會勘系爭房屋之照片所示（見本院卷第149至155頁），均係拍攝系爭頂樓加蓋建物之室內關於壁面與天花板之拆除原裝潢所釘木板後之照片，此外並無任何拆除系爭頂樓加蓋建物之原本紅色地磚之照片，衡情信義房屋偕同特約廠商前往現場會勘時，為釐清買賣雙方及信義房屋自身間之責任，理應會就交屋後現場已有更動之部分全部均予以拍照，且上訴人亦授權陳霆瑋為其會勘時之代理人，倘交屋後之系爭頂樓加蓋建物之原本紅色地磚有拆除現象，上訴人之代理人陳霆瑋亦應會代理上訴人至現場拍攝照片，及於會勘後立即告知上訴人方是，然信義房屋於99年4月28日偕同特約廠商會勘結果，並無任何被上訴人將系爭頂樓加蓋建物原本紅色地磚予以拆除之照片。依上開各情，堪認被上訴人稱系爭頂樓加蓋建物室內之原本紅色地磚，於原審法院履勘及鑑定機關到場鑑定之前確未拆除，且其嗣後亦僅在原紅色地磚上舖上一層地板，亦未拆除原地磚，系爭房屋於交屋前即存有上開漏水瑕疵等語，尚堪憑採。上訴人辯稱漏水現象係被上訴人自行將系爭房屋拆除後所導致云云，委無足取。
六、系爭房屋於交屋前既已存有上開漏水瑕疵，已如前述，則被上訴人依民法第354條第1項前段、第359條物之瑕疵擔保責任規定，對上訴人請求減少價金，洵為正當。關於系爭房屋漏水瑕疵之修復項目及費用，經原審法院送請鑑定結果認定：「⑴系爭建物屋頂漏水，鑑估修復費用計65,000元。⑵系爭建物5樓漏水。鑑估修復費用計68,000元。㈡系爭被上訴人建物因本件漏水導致之損害部分：⒈修復項目：⑴系爭建物5樓平頂，因屋頂平台未加建部分之滲漏水導致之損害，被上訴人已修復，應依被上訴人實際修繕支出加列。⑵該棟4樓平頂，因系爭5樓浴室、廁所滲漏水導致之損害，應予修復。…⒊修復費用（含材料、工資）鑑估：該棟4樓平頂漏水，鑑估修復費用計16,000元」，亦有台北市土木技師公會99年12月17日北土技字第9932308號鑑定報告可稽（見該鑑定報告第6、7頁）。是以，上揭修復費用總計為149,
000元（計算式：系爭5樓漏水修復費用68,000元＋系爭頂樓加蓋建物漏水修復費用65,000元＋該棟4樓因漏水損害之修復費用16,000元＝149,000元），故被上訴人依上開法條，請求上訴人應減少買賣價金149,000元，於法自屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第359條物之瑕疵擔保規定，請求上訴人應減少價金149,000元及自起訴狀繕本送達翌日即99年7月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年6月22日
民事第一庭審判長法官李世貴
法官黃信滿法官陳翠琪以上正本證明與原本無異本件不得上訴中華民國100年6月23日
書記官簡曉君