內湖簡易庭102年度湖簡字第828號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　102年度湖簡字第828號
原　　　告　 吳廖純
訴訟代理人　 廖振洲 律師
被　　　告　 柯永發
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國一百零三年一
月七日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋遷讓
返還原告，並應給付原告新臺幣貳拾壹萬陸仟陸佰陸拾柒元，及
自民國一百零二年五月三十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按
月給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬捌仟叁佰貳拾肆元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾陸萬
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國九十九年十月四日簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租賃契約），由被告向原告承租門牌號碼
臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）
，約定租賃期間五年，自同年月二十日起至一百零四年十月
十九日止，租金自一百零一年起，每月新臺幣（下同）五萬
元，並應於每月二十日前繳納，惟被告自同年十月二十日起
至一百零二年五月十九日止，均未按時繳納租金，共積欠七
個月租金三十五萬元，原告乃於同年月二十一日委請律師寄
發臺北雙連郵局第七二○號存證信函（下稱系爭第七二○號
存證信函），催告被告於函到五日內支付積欠之租金，惟被
告於同年月二十二日收受該存證信函，於五日內仍不為給付
，原告遂再委請律師於同年月二十八日寄發臺北雙連郵局第
七四四號存證信函（下稱系爭第七四四號存證信函）存證信
函，依民法第四百四十條第一項及第二項規定，向被告表示
終止系爭租賃契約，並依同法第四百五十五條規定，請求被
告返還系爭房屋，該存證信函於同年月三十日送達被告，系
爭租賃契約既已於同日經原告合法終止，被告自應將系爭房
屋遷讓返還原告，並應給付積欠七月又十日（自一百零一年
十月二十日起至一百零二年五月二十九日止）之租金三十六
萬六千六百六十七元，又原告主張與被告於締約時繳納之押
租保證金十五萬元抵銷，則被告尚應給付原告二十一萬六千
六百六十七元。另被告迄未依系爭租賃契約第六條約定，於
租期屆滿時，即日將系爭房屋按照原狀騰空交還原告，依上
開約定，被告應自同年月三十日起至遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付原告按照租金五倍計算即二十五萬元之違約金
，或至少應給付原告相當租金之不當得利，爰依定期租賃之
法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋
遷讓返還原告，並應給付原告二十一萬六千六百六十七元，
及自一百零二年五月三十日起至遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付原告二十五萬元。
二、被告則以：被告承租系爭房屋開設海產店，並斥資裝潢，為
攤列成本，租賃期間方長達五年，現因大環境景氣不佳，始
積欠租金，被告希望繼續租賃系爭房屋至原租賃期間屆滿，
並願以銀行利率計付積欠租金之利息，如原告執意提前終止
系爭租賃契約，則應負擔被告裝潢費用之五分之二等語，資
為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供
擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於九十九年十月四日簽訂系爭租賃契約，由被
告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間五年，自同年月二十
日起至一百零四年十月十九日止，租金自一百零一年起，每
月五萬元，並應於每月二十日前繳納。而被告自一百零一年
十月二十日起至一百零二年五月十九日止，未按期支付租金
，共積欠七個月租金三十五萬元，原告乃於同年月二十一日
委請律師寄發系爭第七二○號存證信函，催告被告於函到五
日內給付租金，被告仍未為給付，原告遂再委請律師於同年
月二十八日寄發系爭第七四四號存證信函，向被告表示終止
系爭租賃契約，該存證信函於同年月三十日送達被告。被告
積欠原告自一百零一年十月二十日起至同年月二十九日止，
共計七月又十日之租金三十六萬六千六百六十七元，經原告
主張與被告於締約時繳納之押租保證金十五萬元抵銷後，被
告尚積欠原告租金二十一萬六千六百六十七元等事實，為被
告所不爭執（見本院一○二年度湖簡字第八二八號民事卷第
二十六頁），並有系爭租賃契約、系爭第七二○號存證信函
暨回執、系爭第七四四號存證信函暨回執等件影本在卷可稽
（見本院一○二年度補字第六四九號民事卷第十五頁至第十
八頁、第十九頁至第二十一頁、第二十二頁至第二十四頁）
，堪認原告此部分之主張為真實。
四、得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條第
一項、第二項前段定有明文。本件原告以被告遲付租金總額
，已達二個月以上之租額，經原告以系爭第七二○號存證信
函定期催告，仍未為給付，遂再以系爭第七四四號存證信函
之送達，對被告為終止系爭租賃契約之意思表示，已如前述
，堪認系爭租賃契約業於該意思表示合法送達被告之一百零
二年五月三十日起發生終止之效力。
㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百
五十五條前段規定甚明。系爭租賃契約既業經原告合法終止
，則原告訴請被告將系爭房屋遷讓返還原告，於法有據。又
原告依系爭租賃契約第三條、第四條之約定，請求被告給付
累欠之租金二十一萬六千六百六十七元，亦屬有據。
㈢再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之
數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。
系爭租賃契約第六條固約定：「乙方（即被告）於租期屆滿
時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權
力（利），如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請
求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保
證人丙方，決（絕）無異議。」核其性質，應屬損害賠償總
額之預定。爰審酌系爭房屋所在地在臺北市大同區，被告租
賃系爭房屋之用途係開設海產店，原告又未舉證於其於租期
屆滿後有其他獲利更高之用途，則被告未遷讓返還系爭房屋
，對原告而言應僅受有租金之損失，是系爭租賃契約約定被
告應按月給付租金五倍之違約金實屬過高，本院認為原告請
求之違約金應酌減為按月以租金額計算，始為適當。
㈣又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之
範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干
為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社
會通常之觀念」、「主債務人因竊取債權人之財物，債權人
對之既得基於損害賠償之法律關係，請求回復原狀，同時又
得基於不當得利之法律關係，請求返還其所受之利益，此即
學說上所謂請求權之並存或競合，有請求權之債權人，得就
二者選擇行使其一，請求權之行使已達目的者，其他請求權
即行消滅，如未達目的者，仍得行使其他請求權。」最高法
院六十一年臺上字第一六九五號、四十八年臺上字第一一七
九號判例可資參照。承前所述，系爭租賃契約既業經原告於
一百零二年五月三十日合法終止，被告繼續占用系爭房屋即
屬無法律上原因，獲得相當於租金之不當利益，致原告受有
損害。然兩造已就被告未如期遷讓返還系爭房屋時，預定原
告所受損害賠償總額之違約金，該違約金給付請求權與此不
當得利返還請求權，應屬請求權競合關係，原告僅得就二者
選擇行使其一，本院既已准許原告關於違約金之請求，其請
求權之行使已達目的，不當得利返還請求權即行消滅，而不
得重複請求，併此指明。
㈤至被告辯稱：原告提前終止系爭租賃契約，應負擔被告裝潢
費用之五分之二云云，惟核與系爭租賃契約第六條約定，被
告於租期屆滿時，應即日將系爭房屋按照原狀遷空交還原告
，不得藉詞推諉或主張任何權利之約定不合，自難憑採。
㈥末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被
告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行
期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。履行期間，自判
決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算。法院依第一
項規定定履行期間或命分期給付者，於裁判前應令當事人有
辯論之機會，民事訴訟法第三百九十六條第一項、第三項、
第四項定有明文。查被告自一百零一年十月二十日起即未依
約支付租金，其後屢遭原告催討租金，並於一百零二年五月
三十日接獲原告終止系爭租賃契約之意思表示，被告自斯時
起，應已明確得知自己負有遷讓返還系爭房屋之義務，自應
及時著手另覓租屋處，不應消極拖延毫無準備，且自宣告假
執行之本判決送達被告時起算，與原告終止系爭租賃契約之
日已相距逾八個月，倘再給予被告履行期間，顯然未兼顧原
告之利益。本院衡酌上情，認無於判決內為被告另定履行期
間之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依定期租賃之法律關係
，於請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應給付原告二
十一萬六千六百六十七元，及自一百零二年五月三十日起至
遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告五萬元之範圍內，
為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，經審酌均
與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。本件訴訟費
用額，依後附計算書確定如主文第三項所示。
八、本判決第一項係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第
三款規定，應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保，請
准宣告免為假執行，經核並無不合，爰依同法第三百九十二
條第二項規定，酌定相當之擔保金額，併予准許。
中華民國103年1月28日
臺灣士林地方法院內湖簡易庭
法官孫萍萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月28日
書記官吳沁莉
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費二萬八千三百二十四元
合計二萬八千三百二十四元