裁判字號：臺灣新北地方法院95年簡上字第74號民事判決
裁判日期：民國95年06月13日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決95年度簡上字第74號上訴人甲○○被上訴人乙○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國95年1月26日本院三重簡易庭94年度重簡字第2345號第一審簡易判決提起上訴，經本院管轄簡易訴訟第二審程序之合議庭於民國95年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人除引用原審之主張外，另以：
（一）原判決無非係以：「兩造簽訂之系爭房屋（此指坐落臺北縣三重市○○街○○巷○○號1樓房屋）租賃契約書（下稱系爭租約）第2條已明白約定租賃期限為1年即自93年6月
1日起至94年5月31日止，難謂兩造就系爭房屋之租期為
2年，更不能認為原告（即被上訴人）已同意讓被告甲○○（即上訴人）於租期屆滿後多租用幾年，．．．足見被告甲○○已構成違約，被告游 林桂珠 應共同負責．．．」，其上揭認定顯未就租約內容詳加深究，而有違誤之處。按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此民法第98條定有明文；且解釋當事人之契約，應通觀全文，應於文義上及論理上詳為推求，以當時之事實及其他依切證據為其判斷之標準，不能拘泥字面，以其不失立約人之真意。」，最高法院18年上字第1727號判例及85年度臺上字第258號判決可資參照。經查，兩造一開始接觸、磋商租屋條件時，上訴人即明白表示因使用之機器不易搬遷，故租期不得過短，被上訴人亦表同意，然於民國93年5月24日簽立系爭租約時，卻發現被上訴人仍於系爭租約第2條記載租約僅1年，故上訴人當時便表明，倘租期為1年上訴人可能還要再考慮，被上訴人見上訴人有所猶豫，遂向上訴人表示，租約通常約定之期限均為
1年且塗改不便，因此被上訴人於租約末頁之附則第2項書明：「．．．且明年房東租金不調高。」，代表此為租期之特別約定，此即為雙方於租約第2條並未用印，而於「附則」第2項末端有用印，以示達成協議之原因。揆諸上情可知，兩造簽立系爭租約時，就租期乃有約定為2年之真意，是上訴人並無任何違約之情，遑論無權占用，詎原審未加審酌，亦未就上訴人主張「明年不調高租金」此節詳予查證，是原判決顯有違誤，殊無疑義。
（二）被上訴人提出本件違約金之請求，顯已違反民法第148條之誠信原則，原判決不查，實有違誤：
１、按「行使債權，應依誠實及信用方法，民法第219條定有明文，上訴人支付被上訴人之租金，關於400元之存摺部分。其存入數額如非不實，則縱使有用被上訴人委託之收租人某甲名義為存款人情事，被上訴人儘可轉矚某甲蓋章領取，亦於被上訴人並無損失，乃被上訴人竟以存款人非本人名義，拒絕受領，並因而主張上訴人未於其所定催告期限內支付租金，應負積欠租金2個月以上總額之責任，為終止系爭房屋租賃契約之理由，其行使債權，不得謂非違背誠實及信用方法。」，此有最高法院43年臺上字第76
2號判例可稽。
２、查上訴人於94年11月中旬即自系爭房屋搬遷，而被上訴人卻於同年月24日寄發存證信函予上訴人，以製造被上訴人拒不搬遷之假象，手段實屬卑劣；再者，上訴人收受被上訴人於94年6月1日所寄發之存證信函時，乃詢問被上訴人；惟被上訴人聲稱：該函係於1年屆滿時程序上應寄發以保障兩造等情，要上訴人勿多心，是上訴人方安心繼續承租。嗣於每3個月繳交房租時點屆至，上訴人欲給付租金予被上訴人時，竟又收到被上訴人於94年9月5日所寄發之存證信函，並向上訴人表示：基於其個人繳納稅捐之考量，被上訴人打算將係房屋收回不再承租，然為免上訴人短期內無法立即覓得新址承租且機器搬遷不易，上訴人僅須於3個月時間內搬遷完畢即可，而此次應給付之租金，屆時扣除押金後再一次匯付予被上訴人，以節省彼此之時間等語。上訴人遂於同年11月中旬搬遷完畢，而於扣除押金新臺幣（下同）100,000元後，並於94年12月1日匯付62,000元，亦即還多付半個月之租金予被上訴人，並去電告知其寄還鑰匙一事。詎被上訴人於收訖匯款及電話告知後，旋即於94年12月2日編造不實之事由指摘上訴人有惡意無權占用、不肯搬遷之情，並執此不實理由向原審訴請上訴人賠償以每月租金2.5倍計算共6個月之違約金，核諸上情，被上訴人行使債權顯已違背誠實及信用方法，彰彰甚明。再者，倘租期如被上訴人主張係1年，則於租期屆滿時，上訴人若繼續使用即構成違約，亦即被上訴人早於94年6月份起，就可訴請上訴人賠償，為何遲至近半年後，於上訴人主動結清款項並且毋須返還押金之際，方起訴主張上訴人違約，要求上訴人賠償，顯與常理不符，不足採信。
（三）退萬步言，縱認上訴人有違約之情事，原審判認上訴人應按月給付被上訴人違約金，以租金之1.5倍計算，依兩造之經濟狀況、身份地位而言，仍屬過高：
按「當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，而非以僅約定1日之違約金若干為衡量標準。」，此有最高法院86年臺上字第1084號判決及51年臺上字第19號判決足稽。查如前所述，本件上訴人有無違約，被上訴人就上訴人多租屋半年有否同意等情，已不無疑義，即便仍認定上訴人有違約無權占用近半年之情事，被上訴人原可得享受之利益，至多亦僅有
6個月之租金；況且上訴人不識字，其妻 游林桂珠 亦僅小學畢業，因此2人雖現均年事已高，仍須胼手胝足靠一已之勞力賺取微薄收入以求溫飽；相較之下，被上訴人除系爭房屋外，尚有多處房屋租金之收入，生活顯較上訴人寬裕甚多，徵諸前開實務見解及兩造間經濟狀況懸殊等情狀，原判決認定之違約金金額，實難謂「相當」，殊為不妥。
（四）是上訴人聲明：
１、原判決不利於上訴人之部分廢棄。
２、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、被上訴人除引用於原審之主張外，另以：
（一）查兩造簽訂系爭租約第2條已明白約定租賃期限為1年，即自93年6月1日起至94年5月31日止，並於契約書的正面封皮用大字書明「租期壹年逾期作廢」字樣，用以加強租賃期限，不須贅言。
（二）上訴人從未與被上訴人連繫，更無所謂磋商租屋條件，僅有另一原審被告即系爭租約上訴人之保證人游林桂珠以電話聯絡多次並看屋，及曾給付租屋定金5,000元；惟直至
93年5月24日中午簽約時，始由上訴人出面簽約，並由保證人游林桂珠開立1年之租金期票（即每3個月為一期共
4張，連同保證金，總計5張）。另被上訴人於屆期前3個月即向上訴人表示因移轉登記之必要，請上訴人務必覓屋搬遷，而保證人游林桂珠亦當場說只要樓上的先搬走，她也能提早搬遷，以配合房東。嗣約隔2個星期，被上訴人再去接管樓上房屋、再予拜託及確認樓上用水水費之分攤完成時，保證人游林桂珠表示上訴人已到臺北縣三重市分子尾仁愛街附近尋得另一適合之處所，故被上訴人向游林桂珠表明最後1張即94年3月1日期支票不會向銀行提示，俟搬遷完後再予退還，然此支票直至94年6月10日租期早已屆滿，上訴人及游林桂珠態度轉變始行提示，共滯延3個多月。
（三）再者，被上訴人驚異上訴人對系爭租約內載期限之否定真是不可思議，上訴人咨意曲解，甚至於屆滿逾期5個多月，管區警員臨場關切時，保證人游林桂珠還振振有詞說：「租賃逾期不付租金也不遷離的現象比比皆是。」，令上訴人憶及其於遷來之前與前次租屋房東被因違背誠信產生摩擦，被驅離的往事而有怨言。綜上所陳，本件上訴顯無理由。
（四）是被上訴人聲明：上訴駁回。
三、被上訴人主張上訴人於93年5月24日邀同游林桂珠擔任連帶保證人，向其承租系爭房屋，約定租期自93年6月1日起至94年5月31日止，租金每月27,000元，如租期屆滿時，上訴人不即時遷讓返還系爭房屋，被上訴人每月得請求按照租金
5倍之違約金至遷讓完了之日止，上訴人並交付押金100,00
0元，而上訴人於租期屆滿後繼使用系爭房屋至94年12月1日始遷讓等情事，業據其提出系爭租約及房屋稅單各1件為證，上訴人固就上開證物形式上之真正不為爭執，惟以：兩造簽訂系爭租約後，上訴人曾要求租約延長為2年，並為被上訴人所同意，然被上訴人表示修改租約太麻煩，遂於系爭租約附則第2項載明「且明年租金不調高」等字句可證，縱認系爭租約租期為1年，惟上訴人於94年11月中旬搬遷完畢，而於扣除押金100,000元後，並於94年12月1日匯付62,000元，尚多付半個月之租金予被上訴人，詎被上訴人於收訖匯款編造不實之事由指摘上訴人有惡意無權占用、不肯搬遷之情，並執此不實理由向原審訴請上訴人賠償以每月租金2.
5倍計算共6個月之違約金，實有違誠信原則，再者，被上訴人即便受有損害，亦僅為相當於租金之損害，系爭租約約定之違約金過高等情為辯，是系爭租約之租期究為1年或2年，及就違約金之約定是否過高，厥為本件重要之爭執，先此指明。
四、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文，是「當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責。」，「原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」（最高法院18年上字第1685號、18年上字第2855號判例意旨參照）。被上訴人主張系爭租約之租期僅為1年，業據其提出系爭租約1件附卷可稽（見原審卷第24至27頁），經細繹系爭租約非但於第2條清楚記載：「租賃期限經甲（指被上訴人）乙（指上訴人）雙方洽為1年，即自民國93年6月1日起至94年5月31日止」等字句，並於系爭租約封面記載：「租期1年，逾期作廢」之字句，而系爭租約形式上之真正為上訴人所不爭執，其雖執系爭租約附則第2項末端「且明年租金不調高」之記載，欲為系爭租約租期為2年之證明，非惟被上訴人所否認，且與前揭租約第2條租賃期間之記載不符，且此所謂「且明年租金不調高」之記載，應僅能評價「如被上訴人同意系爭租約於94年5月31日期滿後繼續出租予上訴人，則租金標準比照系爭租約而不予調高」之意，殊不能以此項記載，因而推翻兩造於系爭租約第2條約定租期為1年之約定，是上訴人抗辯系爭租約租期為2年，與證據及事實均未能相符，自無可採信。
五、次按如租期屆滿時，上訴人不即時遷讓返還系爭房屋，被上訴人每月得請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，兩造間系爭租約第6條後段約定甚明。繼按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而此之所謂是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，債權人可得享受之一切利益為衡量標準；且違約金之核減，法院本得依職權為之，原無待當事人之主張（最高法院49年臺上字第807號、51年臺上字第19號判例意旨參照）。本件系爭租約租期既為1年，業如前所述，上訴人於租期屆滿既未遷讓返還系爭房屋，且被上訴人於租期屆滿之翌日即隔日即94年6月1日即發存證信函通知上訴人依租約儘速自系爭房屋遷離，嗣分別於94年9月5日、94年11月24日發存證信函進行相同意旨之催告，則上訴人遲至94年12月1日始自系爭房屋遷出，自屬違反約定，是被上訴人請求被上訴人給付違約金，均係依兩造系爭租約之約定，尚難認有何違反誠實信用原則。然查，如依兩造於系爭租約所為違約金之約定，則上訴人係按月給付相當於租金5倍之違約金，較諸上訴人每月應付之租金高出甚多，不合社會一般常情，雖被上訴人已主動將上訴人按月給付相當於租金5倍之違約金酌減為2.5倍，仍嫌過高，爰審酌被上訴人受損害之程度、上訴人違約情事及兩造經濟、地位等一切情狀，本院認被上訴人按月得請求上訴人給付之違約金應酌減為租金之1.5倍較為適當，據此核算，被上訴人得請上訴人給付之違約金共計243,000元（計算式：27000×1.5×6＝243,
000元），惟上訴人已支付被上訴人62,000元，及以押金100,000元抵償之事實，均為被上訴人所是認，則上訴人積欠之違約金之金額尚餘81,000元（計算式：243,000－62,000－100,000＝81,000元）。
七、綜上所述，本件被上訴人主張為可採信，上訴人所辯尚無可取，從而，被上訴人本於系爭租約之法律關係，請求上訴人及游林桂珠給付81,000元之範圍，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則乏依據，又本件係就民事訴訟法第427條第
1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款定有明文。是則原審判命上訴人給付81,000元，及就准許部分依職權告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國95年6月13日
民事第二庭審判長法官梁宏哲
法官潘長生法官鍾啟煌以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國95年6月14日
書記官李威賜