臺灣高雄地方法院民事判決 95年度雄訴字第2號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國95年9月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○○段一三八一四建號即門牌號碼
為高雄市○○路○○○巷○○號一樓房屋及如附圖所示之未辦保
存登記建物遷讓交還予原告。
被告應自民國九十三年十一月二十三日起至遷讓上開房屋之日止
，按月給付原告新臺幣柒仟伍佰貳拾壹元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾參萬參仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本件原告主張：緣原告受訴外人 林榮耀 之委託，於民國九十
三年九月二十三日向本院民事執行處拍賣取得被告所有坐落
高雄市○○區○○○段○○○○○號、權利範圍為28分之1之土
地，以及其上第13814建號建物即門牌號碼高雄市○○路○○
○巷○○號一樓房屋暨如附圖所示、暫編為第21093建號之未
辦保存登記建物（下稱系爭房屋），並已發給不動產權利移
轉證明書在案可稽。訴外人林榮耀並簽訂切結書予原告，承
諾於2個月內即93年11月22日前，清償向訴外人 郭明士 所借
貸之款項，否則即放棄對於系爭房屋之權利，然訴外人林榮
耀迄今仍未清償上揭款項。因原告已取得系爭房屋之所有權
，惟系爭房屋現由被告無權占有使用，自應將房屋返還原告
，及自93年11月23日起至遷讓系爭房屋之止，按月給付原告
相當於租金之不當得利20,000元。為此，本於所有權物上請
求權及不當得利之法律關係提起本訴。聲明求為判決：（一
）被告應將系爭房屋遷讓並交還予原告。（二）被告應自93
年11月23日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告20,000
元。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋現在雖係由伊占有使用中，然系爭房屋
係由訴外人立陽交通股份有限公司（下稱立陽公司）所承租
，而伊係立陽公司之一份子，且立陽公司尚有業務需要處理
，故依據立陽公司與被告間之租賃契約，被告占有使用系爭
房屋，乃係基於租賃契約之法律關係，並非無權占有，雖立
陽公司已更名為仁美交通股份有限公司（下稱仁美公司），
負責人變更為 張淑美 ，但原負責人 任長海 對於系爭房屋仍有
使用之權利，況民事執行處於拍賣時亦註明不點交，此為原
告所明知，是原告起訴請求被告遷讓房屋及相當於租金之不
當得利，顯無理由，且原告請求以每月20,000元計算相當於
租金之不當得利，亦屬過高等語。答辯聲明求為判決：（一
）原告之訴及假執行聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負
擔。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告甲○○所有之系爭房屋，經本院民事執行處以93年度
執字第29010號強制執行事件進行拍賣，而於93年9月23
日由原告得標拍定，並於93年10月7日核發不動產權利移
轉證書。
（二）訴外人立陽公司之負責人為任長海，其為被告甲○○之兄
，該公司於92年5月1日召開臨時股東會，決議更名為仁
美交通股份有限公司（下稱仁美公司），以及改選張淑美
為董事長，並將公司設立在高雄市○○區○○路○○號，且
未向被告承租系爭房屋。
（三）系爭房屋現係由被告占有使用中。
四、本件爭執事項厥為：（一）被告是否無權占有系爭房屋？（
二）原告得否請求相當於租金的不當得利，金額為何？經查
：
（一）被告是否無權占有系爭房屋？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為
原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權
存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於
被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有
，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告
之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意
旨參照）。本件被告對於系爭房屋經本院民事執行處進行
拍賣，而於93年9月23日由原告得標拍定，並於93年10月
7日核發不動產權利移轉證書等情並不爭執，僅以其非無
權占有為由抗辯，被告自應就其有占有系爭房屋之正當權
源為舉證。
２、查，系爭房屋連同坐落基地拍賣時，執行法院雖註明不點
交，而未將該房地交付原告，有拍賣不動產附表在卷可稽
，然強制執行法中之「點交」程序，係指買受人或承買人
在符合強制執行法第99條第1項至第3項情形下，得請求
執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言，惟因
執行法院並無實體認定之職權，是拍賣公告中註記「拍定
後不點交」，意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後
向執行法院聲請點交而已，並不能進一步推論債務人或第
三人有實體上合法占有之正當權源。是被告抗辯：民事執
行處於拍賣時亦註明不點交，此為原告所明知，是原告起
訴請求被告遷讓房屋及相當於租金之不當得利均無理由云
云，自屬無據。
３、次查，本件被告主張其係基於租賃關係占有系爭房屋，並
提出租賃契約為證，然依所提出租賃契約書所載，出租人
為被告、承租人為訴外人立陽公司，縱認上開租賃關係為
真實，得主張基於租賃關係而占有系爭房屋者亦係訴外人
立陽公司，核與被告或原立陽公司負責人任長海無涉；況
訴外人立陽公司已於92年5月1日召開臨時股東會，決議
更名為仁美公司，並將公司設立在高雄市○○區○○路○○
號，且未向被告承租系爭房屋，系爭房屋現由被告占有使
用中等情，為被告所不爭執，是訴外人立陽公司既已更名
為仁美公司，而仁美公司並未繼續向被告承租房屋，且系
爭房屋亦由被告占有使用中，足見上開租賃關係於92年5
月1日時即已消滅無訛，被告抗辯：伊係立陽公司之一份
子，且原負責人任長海對於系爭房屋仍有使用之權利，故
依據立陽公司與被告間之租賃契約，被告有權占有使用系
爭房屋云云，均屬無據。從而，系爭房屋經原告拍得並取
得所有權後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，即缺乏占有
使用之正當權源，從而，原告主張被告係無權占有，而請
求被告返還系爭房屋，依法有據，應予准許。
（二）原告得否請求相當於租金的不當得利，金額為何？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還
其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文
。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例
可資參照。查，本件被告無權占用系爭房屋，業如前述，
揆諸前開說明，自屬獲得相當於使用系爭房屋之租金不當
利益。次查，原告係受訴外人林榮耀之委託，向本院民事
執行處拍賣取得被告所有之系爭房屋，訴外人林榮耀並出
具切結書予原告，承諾於2個月內即93年11月22日前，清
償向訴外人郭明士所借貸之款項，否則即放棄對於系爭房
屋之權利等情，有訴外人林榮耀出具之切結書1份在卷可
稽，因訴外人林榮耀迄今仍未清償上揭款項，故訴外人林
榮耀自93年11月23日起，即不得再主張對於系爭房屋有任
何之權利，是原告請求相當於租金之不當得利之權利，即
應自該日起始得行使，故原告請求自93年11月23日起至遷
讓房屋止之相當於租金之不當得利，自屬有據。
２、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申
報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。
所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25
條亦有規定，而法定地價，依土地法第148條規定，係土
地所有人依該法規定所申報之地價。則依此計收租金之規
定，於不當得利事件固非可當然一體適用，然非不可據以
為計算不當得利所得利益之標準。又基地租金之數額，除
以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業
繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事
項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地
價年息10％最高額，亦有最高法院68年台上字第3071號判
例意旨足參。查，系爭房屋坐落之高雄市○○區○○○段
○○○○○號、土地面積為345平方公尺，93年度申報地價為
每平方公尺10,400元，另系爭房屋總價為1,000,000元，
有土地登記謄本及鑑估報告書附於本院93年度執字第2901
0號民事執行卷為憑，堪認屬實。又系爭房屋坐落高雄市
○○路○○○巷，附近交通便利、環境單純安靜，有銀行、
郵局、加油站、學校、市場及量販店，生活機能便利，系
爭房屋之主建物部分屋齡約22年等情，有建物登記謄本、
現場相片附卷可稽，並有鑑估報告書附於本院93年度執字
第29010號民事執行卷中為憑。本院審酌系爭土地附近繁
榮程度，使用狀況，並考量目前社會經濟狀況等情，認被
告所受相當於租金之利益，認每月租金以系爭土地及房屋
申報總價額年息8％應為適當。準此，被告無權占有系爭
房屋，按月所受相當於租金之不當得利為7,521元（計算
式：〈10,400x345x1/28＋1,000,000〉×8％÷12＝7,
521，小數點以下4捨5入）。原告主張：系爭房地每月
租金為20,000元云云，自無可採。是以，原告請求被告自
93年11月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付7,521
元，即屬正當，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，
應予駁回。
五、綜上所述，原告本於物上請求權及不當得利之法律關係，請
求被告應將系爭建物遷讓並交還予原告，及自93年11月23日
起，至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告7,521元，為有
理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，
就原告勝訴部份，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保併宣告
之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決
結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條
第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 28日
高雄簡易庭法官邱泰錄
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內
補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 9 月 28 日
書記官吳智媚