裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第748號民事判決
裁判日期：民國102年03月01日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第748號原告即反訴被告 高國明 訴訟代理人 陳振東 律師複訴訟代理 張晏菁 律師人被告即反訴原告 廖展宸 被告 陳立穎 前二人共同訴訟代理人 楊明廣 律師被告 蔡尚穎 訴訟代理人 楊承運
張雅惠 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國102年1月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。經查，本件原告起訴時主張被告廖展宸自坐落於 新北市 ○○區○○○路○○號0樓之房屋遷讓，並應房屋返還予原告；被告應連帶給付原告新臺幣（下同）382,000元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按周年利率百分之五計算利息（見本院101年度補字第894號卷第3頁）。惟因臺灣 板橋 地方法院檢察署於100年度偵字第31946號、100年度偵字第33265號、
101年度偵字第18089號偵查庭中始知拆除原告所有之左側水泥牆之人為被告蔡尚穎，乃追加蔡尚穎為被告，並於民國
101年12月27日提出民事追加被告暨理由（三）狀將訴之聲明追加被告蔡尚穎並更正訴之聲明為：①被告廖展宸自坐落於新北市○○區○○○路○○號0樓之房屋遷讓，並應房屋返還予原告。②被告廖展宸及陳立穎應連帶給付原告21,2000元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按周年利率百分之五計算利息。③被告廖展宸、陳立穎及蔡尚穎應連帶給付原告17萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按周年利率百分之五計算利息。④訴訟費用由被告負擔。⑤本件請職權宣告假執行（見本院卷第100頁）。經核原告上開追加被告之聲明及擴張之聲明，其請求之基礎事實應屬同一，且亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，應予准許，先予敘明。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查本件原告以被告違反兩造所簽訂之租賃契約，爰依所有物返還請求權、租賃物返還請求權、租賃契約及不當得利之法律關係請求遷讓房屋及給付損害賠償之訴訟，而被告廖展宸則以原告違反租賃契約請求其返還租金、及給付裝潢費用之損害而提起反訴，經核本件反訴標的與本訴標的及其防禦方法，在法律上或事實上均關係密切，審判資料有共通性或牽連性，自屬相牽連，揆諸首揭規定，與法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴兩造主張及抗辯部分
一、原告主張：
（一）緣被告廖展宸承租原告所有坐落新北市○○區○○○路○○號0樓房地（下稱系爭租賃物），租期自100年9月1日起計兩年、每月租金3萬5千元、被告陳立穎為連帶保證人。詎料，移交房屋後，被告廖展宸於未事先告知原告並徵得其同意之情形下，擅自於同年9月間恣意拆除天花板及木造牆，除拆除原有裝潢外，亦損壞原有建築，此舉已違反系爭租賃契約書第九條之約定，原告發現上開情形後，立即於同年11月9日11時向新北市政府警察局三重分局大同派出所報案，並分別於同年9月20日及10月13日發函請求被告廖展宸回復原狀，原告並已委由律師依系爭租賃契約書第14條規定，於同年11月22日發出終止租賃契約存證信函在案，該函則於同年月23日送達被告。此外被告蔡尚穎則於刑事偵查中坦承拆除原告之左側水泥牆，於此合先敘明。
（二）關於被告廖展宸及蔡尚穎之刑事毀損罪，雖經臺灣板橋地方法院檢察署為不起訴處分，臺灣高等法院檢察署亦駁回其再議，惟於處分書中均清楚表明，此屬民事糾葛範疇，宜循民事途徑救濟。是以縱被告廖展宸及蔡尚穎不構成刑法上之毀損罪，亦不影響民事上應負之責任。
（三）再按「依照民法第811條規定，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，其中所稱之重要成分，應以兩物發生結合事實後，其分離需經毀損或變更其物之性質始得為之者，亦即須具備有固定性及繼續性之程度，並使動產喪失其獨立性，而使社會經濟觀念上均認其兩者已合為一物。」（台灣宜蘭地方法院98年易字第463號判決要旨參照）。經查系爭建築物左側水泥牆以及後方木造牆所有權，依民法第811規定，因附合而成為系爭房屋之重要成分，蓋左側水泥牆均全面附著於原告之系爭房屋之柱子與橫樑，原告既為系爭房地所有人，自取得其左側水泥牆及後方木造牆所有權，究與何人搭建或是否違建無關。且就左側水泥牆於20幾年前，原告父親拍得系爭建物時，乃委託 吳瑞華 代書代為點交，吳瑞華代書於101年04月27日於板橋地方法院檢察署之詢問筆錄中即表示，為點交當時，即為一個封閉的空間，可獨立使用，牆應是屬00號建物。是以原告父親於買得且點交之建物範圍，即包含左側水泥牆，故原告為左側水泥牆之所有權人，亦為無誤。
（四）被告蔡尚穎於偵查中表示正禾公司要求拆除水泥牆，伊當時不知該水泥牆係誰建造，不知如何是好，伊認為該水泥牆係在公共走道上，故請工人拆除左側水泥牆。本件建築物左側水泥牆，依民法第811條規定因附合而成為本件建築物之重要成分，原告既為本件房地所有人，自取得其左側水泥牆之所有權，究與何人搭建無關，亦與搭建部分是否坐落公共走道無關。況勘驗期日現場新北市三重地政事務所人員已指稱本件遭拆除部分因已不存在以致難以判斷遭拆除水泥牆面坐落位置是否位於公共走道上，何以原署不起訴處分書得據此論斷遭拆除牆面係位於公共走道上？實有可議。且該牆面係附合於原告所有本件房地、樑柱達25年以上，一般合理第三人無不認屬原告所有本件建物之一部分，亦非置於公共走道上，是以左側水泥牆確為原告所有無誤。
（五）被告蔡尚穎明知其非左側水泥牆之所有權人，且偵查中良機實業股份有限公司僅表示清除堆積貨物、雜物，均未要求拆除左側水泥牆，且該左側水泥牆於外觀看來，一般人均會認為其為系爭建物之牆面，絕非為貨物或雜物。被告蔡尚穎未得所有權人原告之同意，逕自拆除水泥牆面，即可認為侵害原告之財產權。蓋被告蔡尚穎既不知該水泥牆是誰建造，即不應拆除水泥牆面，且若欲知水泥牆為誰建造，所有權人為何人，亦可詢問附近店家以及相關建物所有權人即可輕易得知、確認，且若知其為非燦坤公司所有，則被告蔡尚穎即無拆除之權利，然而被告蔡尚穎在無盡任何查詢義務之情況下，即拆除原告之水泥牆，且原告得知他人正拆除左側水泥牆並已遭鑽洞時，即於100年9月29日即有前往查看並阻止動工，被告蔡尚穎即可得知該水泥牆面為原告所有，然而原告於100年11月03日再次前往查看時，被告蔡尚穎竟仍將水泥牆全面拆除，此顯然故意不法侵害原告之財產權，是以被告蔡尚穎應依民法第184條第1項前段規定，負損害賠償之責。另按民法第216條之規定，被告蔡尚穎應賠償原告所受之水泥牆財產上之損害，經估價回復所需必要費用，共17萬元。
（六）被告廖展宸明知蔡尚穎在拆除左側水泥牆，卻無即時制止或通知原告，即違反民法第432條第1條承租人之保管義務、系爭契約第11條之規定，以及民法第184條第1項故意或過失之不作為，不法侵害他人權利：
1、按民法第432條之規定承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，違反此義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償之責；另按系爭契約第11條規定：「……，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。」。是以，被告廖展宸對於承租系爭房屋，應以善良管理人之注意，保管租賃物，否則即應負損害賠償之責。
2、經查被告廖展宸於承租原告系爭房屋時，多次前往系爭房屋查看，其水泥牆面與系爭房屋緊黏，一般客觀之第三人無不認為該水泥牆面為原告所有，而被告廖展宸明知蔡尚穎或他人正在拆除水泥牆，竟無制止，亦無通知原告。縱被告廖展宸於刑事偵查中辯稱不知該水泥牆面為原告所有，然而100年9月20日原告之存證信函中即告知被告廖展宸不得拆除「本方與鄰戶間暨後方承重隔間牆…。」，10
0年9月29日原告前往查看時，亦一再的告知現場人員不得拆除，同年10月13日亦再次發函告知被告廖展宸，故被告廖展宸必然知悉水泥牆面為原告所有，並包含於租賃範圍內，實不得諉為不知，然而被告廖展宸眼看蔡尚穎拆除水泥牆面，卻無動於衷且無任何異議，亦無馬上通知原告，此經被告廖展宸於偵查中承認，其行為實為可議。
3、雖被告廖展宸於偵查時表示左側水泥牆非有在建築圖上，然縱該左側水泥牆未包含於建築圖面上，然而既屬被告廖展宸所租賃範圍，且被告廖展宸於明知水泥牆為原告所有之情況下，卻任由被告蔡尚穎拆除牆面，該水泥牆面並於
100年11月03日全面拆除，被告廖展宸顯違反承租人保管義務。再者，被告廖展宸負有承租人之保管義務，惟卻違背其義務，於被告蔡尚穎拆除系爭房屋時，未加以制止及告知原告，即為應作為而不作為，縱無故意，亦有其過失，是以被告廖展宸亦應按民法第184條第1項之規定，應負毀損水泥牆17萬元之損害賠償責任。
（七）再按民法第185條第1項之規定二人應連帶負損害賠償責任。縱被告二人間無意思之聯絡，然民事上之共同侵權行為與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同，共同侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因過失不法侵害他人之權利，苟各行為人之過失行為，均為其所生損害共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為（參照最高法院67年台上1737號判例）。故被告廖展宸與蔡尚穎之行為，同時造成系爭房屋水泥牆之毀損，應共同負連帶賠償責任。
（八）被告廖展宸未經原告之同意，逕自拆除天花板、後方木造牆，違反系爭契約第9條之規定：
1、按系爭契約第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」。本件被告廖展宸於偵查中，坦承拆除天花板以及後方木造牆，且未經原告之同意，即違反契約之規定，縱原告於偵查中自陳原則上會同意房客重新裝潢，然被告廖展宸從未告知原告欲為裝潢，亦從未取得原告之同意，即自行開始改裝設施，實為違反契約第9條之規定，自應負擔民事損害賠償之責。
2、再者，100年12月21日原告委託鄰居 顏紅玉 拆除違建部分，僅是拆除剩餘殘骸，而非整面之木造牆，因當時後方之木造牆早已由被告廖展宸拆除之；證人 高國聖 於101年06月27日於板橋檢察署之詢問筆錄中亦證稱：「原本木造門是在鐵捲門平行的，我後來去看木造門已經不在了，被告雖說有恢復原狀，但我們沒看過。而第65頁照片用原子筆畫的部分是隔壁的。我有寫一張委託書請顏 洪玉 女士拆除違建是只請他拆除鐵捲門。」，是以原告委由鄰居拆除之部分僅是將被告先前拆除後之剩餘殘骸（即鐵門及天花板部分）清除。
3、原告雖於100年9月20日即發函要求被告廖展宸回復原狀，然於100年9月29日原告前往查看時，其後方木造牆以及天花板仍未回復，是以原告於100年10月13日即再次發函要求回復原狀，惟因被告廖展宸始終未將拆除部分回復原狀，原告即於100年11月22日終止雙方之租賃契約。原告委由鄰居拆除乃是在100年12月21日，故在原告委由鄰居前，被告早已拆除木造牆面，原告僅就剩餘殘骸為清除，故被告所辯皆為卸責之詞，更為甚明。被告廖展宸雖無構成刑事上毀損之故意，然而對於違反契約規定及過失侵害原告之財產權，仍應負損害賠償之責。
4、綜上，依民法第216條第1項之規定，被告廖展宸應賠償因拆除天花板、木所造成之原告損失，經估價回復所需必要費用，共21萬2000元。
（九）另被告陳立穎為被告廖展宸租賃契約之連帶保證人，按系爭契約第13條之規定被告陳立穎對於被告廖展宸因故意過失造成原告水泥牆、天花板及木造牆損失共38萬2000元，應與被告廖展宸同負連帶給付責任。
（十）並聲明：①被告廖展宸自坐落於新北市○○區○○○路○○號0樓之房屋遷讓，並應房屋返還予原告。②被告廖展宸及陳立穎應連帶給付原告21,2000元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按周年利率百分之五計算利息。③被告廖展宸、陳立穎及蔡尚穎應連帶給付原告17萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按周年利率百分之五計算利息。④訴訟費用由被告負擔。⑤本件請職權宣告假執行。
二、被告廖展宸、陳立穎之抗辯：
（一）租賃標的物原由第三人開設國術館使用，因被告廖展宸與其他合夥人於系爭建物所在地之其他樓層另有使用規劃，因此被告廖展宸一方面與原告洽談承租，一方面也與原承租人之國術館洽由該國術館提早退租，爾後雙方都談好後，被告給原承租之國術館一筆遷移補償金。又國術館之原裝潢都是簡單、陳舊之木板材質，故被告廖展宸接受交屋後，即開始拆除原國術館之舊有木板，且屋內進行裝潢之部分完全沒有碰到樑柱。況原告已知悉被告廖展宸有將系爭一樓建物併同其他樓層建物使用之規劃，未料，原告卻仍藉故對被告提出各項阻撓，甚至派出所申告被告廖展宸涉嫌毀損，被告廖展宸雖深感莫名其妙，但仍不敢再動工。
（二）原告申告被告廖展宸拆除左側之水泥牆（下稱Ａ圍牆）部分：
1、依臺灣板橋地方法院檢察署囑咐新北市政府工務局至系
爭租賃物現場履勘，確認「使用執照上無此面圍牆」、「依拆除遺留痕跡，該圍牆非位於建物內，係位於○○區○○○道上」。該署檢察事務官當場要求工務局應將以上勘驗結果以書函陳送。即A牆根本位於公共走道上，原告起訴書將A牆所在位置「畫在建物之內」實屬錯誤。
2、系爭建物係原告於76年間經由「拍賣」。依原告於偵查中所陳：「A牆係於76年間標買之時即已存在」。則該「使用執照上原來不存在之A牆」並非原告自行構建，原告自無從因此「原始取得」A牆之所有權；A牆位於公共區域並非系爭建物之一部份，亦無可能成為強執拍賣範圍，原告亦無可能因強執拍賣而取得該圍牆所有權。因此，原告將位於公共區域之A牆認為係原告所有，應屬錯誤。該A牆既非原告所有，則原告據以主張被告廖展宸違約，已無從附麗。
3、依台灣板橋地方法院檢察署100年度偵字第31946、332
65、101年度偵字第18089號不起訴處分書可知，被告蔡尚穎並非無故亦非受被告廖展宸指示而拆除上開牆面，係因受良機公司要求清除「占用公共走道上之物」，始「代表燦坤公司」指示工班拆除。
4、系爭A牆係燦坤公司職員被告蔡尚穎受燦坤公司指示而拆除，與被告廖展宸無關。且A牆不知於何時即構建於公共走道上。原告之父係於76年間因拍賣而取得建物，A牆既非原告之父親所構築，且「建在公共走道上之水泥牆面」又非建物之一部分，非屬拍賣範圍（執行法院當不會就非屬於債務人之物為拍賣），系爭A牆本非原告之財產。則即使被告蔡尚穎拆除該A牆，本與原告與被告都無關。退萬步言，設若蔡尚穎拆除屬於原告之牆，則被告廖展宸既未與蔡尚穎共同實施，又非屬「造意人」，亦無「幫助行為」，當無與蔡尚穎成立共同侵權行為可言。
（三）就木造牆而言：
1、此部分牆只是「木頭材質」，根本非建物之一部分，應為前手「國術館」之舊有裝潢。況依台灣板橋地方法院檢察署不起訴處分書」第4頁第13行所載：「上開房屋於告訴人出租與被告廖展宸前，係出租予他人開設接骨所達16年之久，上開木造承重隔間牆可能係原房客所建造」即明。
2、又此部分係由原告委託毗鄰之鄰居顏紅玉女士拆除。根本與被告廖展宸無關。且依「再議駁回之處分書」清楚記載：「經查，證人顏紅玉於原署已證稱「（問：高國明他們有無委託你把照片上木造牆拆除？）當初縣府發函給我們，叫我們所有違建拆除，我受高國明委託拆了……鐵捲門外的木造牆」。顯見原告所主張之「木造牆」本即為違建，遭主管機關勒令拆除，由原告委託第三人顏紅玉拆除。因此，原告就此主張被告廖展宸違反租賃契約云云，顯無理由。
（四）被告就舊有裝潢之拆除，並未破壞建物。且原承租人國術館原使用狀態如卷附照片所示，顯見原裝潢都是簡單、陳舊之木板材質。建物依使用人使用目的與使用規劃之不同，甲之裝潢通常為乙之垃圾，後手不但不能直接接收使用，還得為清除舊有室內裝潢材料而花費不貲之費用。任何租賃「原有前手承租人使用多年建物」之新承租人，如謂不能拆除原舊有裝潢材質而依自己使用目的另為裝潢，實不知要如何對租賃標的物為使用收益？原告主張被告廖展宸違反契約第九條：「店房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店房屋時自應回復原狀」，然倘若拆除原承租人之舊有裝潢材質也算是「改裝設施」的話，則依契約第九條：將來退租時被告豈非必須回復如卷附照片之國術館舊有裝潢之原狀，顯非合理。
（五）依台灣板橋地方法院檢察署100年度偵字第31946、33265、101年度偵字第18089號「不起訴處分書」第4頁第15行以下：「……被告廖展宸承租目的係作為辦公室等情，為告訴人所是認。是前後用途迥異，則被告廖展宸辯稱：為符合其承租該屋之目的，始拆除上開房屋之天花板、後方木造牆等語，要非無據……告訴人於偵查中亦自陳：若房客有要求重新裝潢房屋，其原則上會同意等語。酌以拆除天花板及木造牆等舊裝潢並未影響房屋結構乙節，勘認被告廖展宸係於未損及原建物情況下，自行拆除天花板及木造牆後重新裝修，尚難認其具有毀損之犯意，況被告廖展宸係為重新裝修而拆除原有裝潢，則其行為有否生損害於告訴人之財產，亦非無疑。再者被告廖展宸進行拆除當日為告訴人制止後，即停止拆除，為告訴人所不否認，益徵被告廖展宸無毀損之不法意圖」，足見「拆除舊有裝潢」本屬承租人對於租賃標的物為使用之必要行為，根本非為「改裝建物既有設施」之行為，且檢察官經偵查後亦認定被告廖展宸於本件具體個案中並無任何「損害建物」之行為，因此，原告主張被告廖展宸「損害建物、違反契約第九條」云云，應無理由。
（六）綜上，被告廖展宸並無違約，則原告主張「終止租賃契約」應無理由。原再據而主張「租約終止後，出租人本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物」，應無所附麗。原告另依民法767條為請求返還。惟查，被告主張原告違反「出租人義務」，被告廖展宸已主張解除租賃契約，經催告原告「被告已作好返還租賃物之準備，請原告應返還已收之租金與押租保證金」，經原告拒絕。於原告返還已收之租金與押租保證金前，被告廖展宸對建物之返還主張「同時履行抗辯」。況且被告廖展宸對於租賃標的物並無任何「毀損破壞行為」，已如前述。因此原告請求「因受毀損之回復費用」，亦屬無據，應予駁回。
（七）並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，請准被告提供擔保免為假執行。③訴訟費用由原告負擔。
三、被告蔡尚穎主張：依民事訴訟法第277條之規定，原告僅依民法第881條添附之規定主張其為系爭房屋左側之水泥牆之所有權人，然該牆面既非建於系爭房屋上，且系爭房屋與公共走道尚有鐵捲門及木造牆以區隔，原告概難因附合而取得Ａ牆面水泥牆之所有權。縱認原告取得Ａ牆面之所有權，然水泥牆既占用公共走道上，該牆面顯然係違建，被告拆除系爭牆面得免除原告遭公家機關裁罰之費用等語。並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，請准被告提供擔保免為假執行。③訴訟費用由原告負擔。
乙、反訴兩造主張及抗辯部分：
一、反訴原告即被告反訴主張：
（一）「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係期間存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第423條定有明文。此等「合於使用、收益狀態」應包含事實狀態與法律狀態。本件租賃於100年8月26日訂約，租期自100年9月1日開始。而甫起租，反訴被告就反訴原告「必要且合理之裝潢行為」即捏造「拆除圍牆、破壞建物」等不實情事，從100年9月起即肆行報警、提出刑事告訴、發出存證信函等行為。依一般通念：出租人對於承租人之報警、提出刑事告訴、發出存證信函等行為，應足讓承租人於事實上及法律上均難以對租賃標的物為正常使用收益。幾乎從租賃之始，被告就無法就租賃標的物進行裝修與使用迄今，且因此必須花費額外之成本應付「數起訴訟程序」。反訴被告違反出租人應於租賃關係期間存續中保持其合於約定使用、收益之狀態之義務，甚為明確。
（二）反訴原告除已清楚告知並主張：「反訴被告之行為已造成反訴原告無法使用租賃標的物，有違出租人義務」外，並於101年5月8日委律師限期催告反訴被告「應履行於租賃關係期間存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，該信函已於101年5月9日送達。惟反訴被告於受催告期間仍怠於行義務，反訴原告亦以同一信函主張解除契約，並於101年6月18日再函催告反訴被告「已完成返還租賃物之準備，反訴被告應返還租金與押租保證金」，該信函已於101年6月19日送達，然反訴被告迄未置理。
（三）按契約解除時由他方受領之給付物，應返還之，民法第26
0條第一款定有明文。反訴原告自租賃之始，即一次給付第一年度租金支票12張（面額均3萬5000元整）與押租保證金5萬元整（租賃契約第五條）。反訴被告違約在先，卻仍如期將租金支票提示，反訴原告為維護票信，不得已讓之兌現。反訴被告已經取得從100年9月份至101年8月份之支票共12張合計42萬元，加上押租保證金5萬元整，合計共47萬元。且反訴被告未保持「建築物之合於使用之狀態」，猶收取租金，應屬於「不當得利」，爰依民法第179條為請求，為反訴訴之聲明第一項之請求。
（四）解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文。反訴原告為進行必要之裝修，已委託裝潢工程承攬，報價新台幣97萬8169元。反訴原告已支付第一款款9萬7000元，甫開始裝潢之始即因反訴被告來函催告與進行刑事告訴等情事，裝潢即為停止，其餘工程款項因此未再支付。反訴原告即請求因此所受之損害，爰為訴之聲明第二項之請求。
（五）反訴聲明：①反訴被告應給付反訴原告47萬元及自反訴書狀送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算利息。②反訴被告應給付反訴原告9萬7千元及反訴起訴書狀送達翌日起至清償日止年利率百分之5計算利息。③反訴訴之聲明第一、二項如受勝訴判決，請准供擔保宣告假執行。④訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告即原告抗辯：
（一）按雙方之房屋租賃契約書第9條、第11條及第14條規定，房屋有改裝施設之必要時，被告廖展宸須取得原告之同意後才得自行裝設，且承租人應以善良管理人之注意使用房屋，若未遵守規定，原告得隨時解約收回房屋。故不論是重新裝潢、拆除或設計均應取得反訴被告之同意始得為之，惟反訴原告廖展宸於拆除天花板及木造牆前均無告知反訴被告並得其同意，且反訴原告於知悉他人正拆除反訴被告系爭建物時，亦無即時通知反訴被告，故反訴被告依系爭契約第14條規定，於101年11月22日即發函通知終止契約。
（二）反訴原告雖否認有拆除公共通道間之隔間牆，惟隔間牆被拆除之時間與反訴原告進行整理裝潢的時間相符，反訴原告亦承認他人拆除當時伊知悉，反訴原告理應立即通知反訴被告或阻止他人拆除，蓋已影響反訴原告對於租賃物之使用收益，然反訴原告對此竟毫無異議。再者依民法第43
2條之規定以及租賃契約第11條約定，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，承租人違反前項義務者，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。反訴原告明知他人正拆除反訴被告左側水泥牆，卻不通知亦不阻止，已如上述，嚴然已違反民法第432條以及租賃契約第11條之規定，反訴被告除可請求反訴原告負損害賠償責任外，亦可依租賃契約第14條之規定，終止契約。
（三）反訴被告並無違反民法第423條出租人對於租賃物之交付及合用之保持義務：
1、反訴被告與反訴原告簽立契約後，即○○○區○○○路○○號0樓房地之原狀交付反訴原告，反訴原告亦無任何異議收受系爭房屋，縱反訴被告之系爭房屋有任何違建之處，於未經新北市政府工務局勒令拆除前，反訴被告對該違建之處均有所有權以及事實上之使用權，是以反訴被告既已將其系爭房屋原狀交由反訴原告使用，於未經政府機關拆除前，反訴原告雖得於契約範圍內自由使用收益，但仍須負有保管義務。然而反訴原告於政府機關未查核認定是否為違建前，即自行拆除，反訴被告亦僅是依契約約定表示禁止反訴原告拆除牆面，並要求回復原狀，惟反訴原告屢勸不聽，而於他人拆除左側水泥牆時，既又不告知反訴被告，故反訴原告於100年11月09日才報警處理，現竟又指責反訴被告未交付合於所約定使用、收益租賃物，反訴被告實為不解。
2、再者，反訴被告已於100年11月23日按契約約定第14條之規定終止契約，反訴被告與反訴原告於100年11月23日起已無任何契約關係，反訴被告亦不可能違反任何契約義務。又反訴被告既已合法於100年11月23日終止契約，則反訴原告事後要求反訴被告履約或解除契約均為無理。
3、其次，反訴被告於契約終止後，雖仍將支票提示兌現，則此僅為反訴原告無權占有使用應給付於反訴被告之不當得利之價額，所為之抵銷，且至今反訴原告仍未與反訴被告為系爭房屋之點交，亦未交付系爭房屋之鑰匙。此外，按民法第263條準用第260條之規定終止權之行使，不妨礙損害賠償之請求，本件反訴原告因故違反契約之約定，使得反訴被告須終止契約，喪失其所得預期之租金之利益，按民法第216條規定，反訴原告應填補反訴被告之所受損害及所失利益，故反訴被告將支票提示兌現，僅是取回反訴原告應不當得利所應給付之價額以及反訴原告之所失利益。
4、況反訴原告請求給付所謂之裝潢費用9萬7千元整，其反證上並無該公司之大小章用印、業主名稱、工程地點等均無填載，且報價日期為2012年，然所開立之收據為100年
8月30日顯非該裝修公司之正式收據，實無法證明反訴原告所給付之9萬7千萬元為系爭房屋之裝修費用。再者反訴原告違約在先，本不得對系爭房屋為任何裝修之行為，其所為之支出及損失本應自行負擔，不得向反訴被告請求。
（四）反訴答辯聲明：①反訴原告之訴駁回。②如受不利之判決，請准反訴被告提供擔保免為假執行。③訴訟費用由反訴原告負擔。
丙、兩造不爭執事項：
（一）原告與被告廖展宸於100年8月26日就系爭新北市○○區○○○路○○號0樓之房屋簽立租賃契約，並由被告陳立穎
擔任連帶保證人。租期為100年9月1日至102年8月
31日，租金為每月35,000元，押租金為50,000元。被告並開立1年期支票共12紙交付原告。原告已兌領100年9月至101年8月支票共計12張，金額總計420,000元。
（二）原告因被告廖展宸毀棄損害系爭房屋，曾向本院地檢署提告，經本院檢察署於101年9月14日以100年偵字31946號、33265號、18089號以不起訴處分確定在案。
（三）原告於100年11月22日以台北中正堂存證號碼000141號函終止系爭租賃契約，被告廖展宸並於100年11月23日收受上開存證信函。
丁、本件爭點與本院判斷（本訴部分）：
一、原告主張被告廖展宸承租系爭房屋，租期自100年9月1日起計兩年、每月租金3萬5千元，並由被告陳立穎為連帶保證人。詎料，移交房屋後，被告廖展宸於未事先告知原告並徵得其同意之情形下，擅自於同年9月間恣意拆除天花板及木造牆，除拆除原有裝潢外，亦損壞原有建築，此舉已違反系爭租賃契約書第9條之約定。另被告蔡尚穎則於刑事偵查中坦承拆除原告之左側水泥牆，爰依民法第184條第1項、第185條第1項、民法第432條、民法第767條及系爭租賃契約第9條及11條，請求如訴之聲明。然被告等人則予以否認，並以前開情詞置辯，是本件本訴部分應審究之爭點厥為：（一）原告是否為左側水泥牆之所有權人？原告請求被告蔡尚穎應回復系爭左側水泥牆之費用是否有理由？又原告主張左側水泥牆因遭被告蔡尚穎拆除，而被告廖展宸未出面阻止即應與被告蔡尚穎負連帶賠償責任是否有理由？原告請求被告廖展宸、陳立穎、蔡尚穎應連帶賠償回復系爭水泥牆之費用17萬元，是否有理由？（二）被告廖展宸是否有恣意拆除天花板、木造牆而違反兩造間租賃契約義務？原告因而請求被告廖展宸及陳立穎應連帶賠償回復系爭木造牆、天花板之費用212,000萬元是否有理由？（三）原告因而請求依租賃契約第14條之規定終止租賃契約，並依民法第767條之規定，請求被告廖展宸遷讓返還系爭租賃物是否有理由？茲就本院之判斷論述如下。
二、原告是否為左側水泥牆之所有權人？原告請求被告蔡尚穎應回復系爭左側水泥牆之費用是否有理由？又原告主張左側水泥牆因遭被告蔡尚穎拆除，而被告廖展宸未出面阻止即應與被告蔡尚穎負連帶賠償責任是否有理由？原告請求被告廖展宸、陳立穎、蔡尚穎應連帶賠償回復系爭水泥牆之費用17萬元，是否有理由？
（一）原告是否為左側水泥牆之所有權人？
1、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權；因此而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額，民法第811條、第816條固分別定有明文。惟動產與他人之不動產相結合，須已成為不動產之重要成分，即非經毀損或變更其物之性質，不能分離，且以非暫時性為必要，始可因附合而由不動產所有人取得動產所有權（最高法院88年度台上字第1526號要旨參照）。而民法第811條規定所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要；是倘附合於不動產上之各項固定設備，不經毀損即可與原不動產分離，而不失其獨立性，又於其經濟價值及使用效能不生影響者，自無因附合而成為系爭房屋之重要成分可言（最高法院87年度台上字第
722號判決意旨參照）。
2、原告主張系爭租賃物於係由父親拍賣而取得，而系爭左側水泥牆於點交當時既已存在，且水泥牆亦全部附著於原告之系爭房屋之柱子與橫樑上，故依民法第811條之規定，系爭左側水泥牆既附合於系爭租賃物上，原告當然取的系爭水泥牆之所有權等語。惟查，觀諸新北市工務局於新北市板橋地方法院檢察署100年偵字第31946號卷所提供系爭房屋之使用執照圖即知，系爭新北市○○區○○○路○○號0樓之租賃物與公共走道間並無左側水泥牆面存在，業據本院依被告聲請調取上開偵查卷宗所附建築執照圖為證（見上開卷宗後附證物袋）。另依新北市三重地政事務所
101年4月18日新北重地測字第0000000000號函文：「二、案經會同貴署人員實地履勘結果，研判本市○○區○○○路○○號建物與公共通道間係以柱子與橫樑外緣為區分界線，即柱子與橫樑位於本市○○區○○○路○○號建物範圍內」等語（見同上偵查卷宗第83頁）及臺灣板橋地方法院檢察署於101年1月11日15時勘驗照片，可堪認系爭左側水泥牆面係位於橫樑外側（見上開卷宗第42-2頁至42-7頁），再觀諸系爭左側水泥牆與系爭租賃物相結合之情形觀察，系爭左側水泥牆雖係附著於公共通道與系爭租賃物之橫樑上，然系爭左側水泥牆外尚有鐵捲門及木造牆予以區隔，故倘若無系爭左側水泥牆存在，系爭租賃物仍得獨立使用，足認系爭水泥牆即非屬於系爭租賃物之重要部分；況參諸上開勘驗照片，倘欲將系爭水泥牆與系爭租賃物分離，亦未必須損毀系爭租賃物。是以系爭水泥牆既未附合為系爭租賃物之重要成分，則揆諸前開說明系爭水泥牆之本身即屬獨立之動產，原告主張系爭水泥牆因附合於系爭租賃物而取得水泥牆之所有權等語，揆之前開說明，顯屬無據，自無可採。
（二）原告請求被告蔡尚穎應回復系爭左側水泥牆之費用是否有理由？又原告主張左側水泥牆因遭被告蔡尚穎拆除，而被告廖展宸未出面阻止即應與被告蔡尚穎負連帶賠償責任是否有理由？原告請求被告廖展宸、陳立穎、蔡尚穎應連帶賠償回復系爭水泥牆之費用17萬元，是否有理由？
1、經查系爭左側水泥牆既非原告所有，已如前述，而原告所主張依民法第184條侵權行為損害賠償請求權，均以所有權人始有權行使，原告既非系爭房屋所有權人，自不得僭越行使此一專屬於所有權人之權利，並請求侵害所有權之損害賠償。是原告無從以所有權人之身分，請求被告蔡尚穎負賠償責任，即乏所據。第查，被告辯稱：系爭水泥牆面之拆除係因位於○○○路00號0、0樓之良機實業股份有限公司（下稱良機公司）發函予正禾公司，要求清除占用公共區域之物，正禾公司人員即要求燦坤公司清理，故蔡尚穎拆除占用0樓公共走道之手扶梯及上開水泥牆面，況水泥牆面並非高國明所建造，71年間因常有流浪漢擅自進入00號0樓內，商場人員基於安全目的而建造上開水泥牆面，且上開水泥牆係違建於公共走道上，非00號0樓建物所屬牆面等語，核與被告蔡尚穎陳稱：燦坤公司於100年1月間接到正禾公司存證信函要求清除占用0樓公共走道之物，伊拆除其上之手扶梯及黃色裝潢後，正禾公司員工 廖文亮 表示上開水泥牆漏未拆除，伊當時不知該水泥牆係誰建造，不知如何是好，因拆除需經費，廖文亮亦不願負責，伊因認該水泥牆係在公共走道上，伊即委請在現場施工之班工拆除，伊並不認為該牆面係屬00號0樓房屋，故伊並未先行詢問高國明，又伊並不認識廖展宸等語，大致相符。復以良機公司於99年12月間，發存證信函要求正禾公司請其承租人燦坤公司清除占用公共走道上之物，而正禾公司於100年1月間發存證信函並開會要求燦坤公司清除乙節，業據證人即良機公司協理 邱陳龍 於偵查中證述明確，並有上開存證信函及會議紀錄各1份在卷可參，此均經本院調閱前開偵查卷宗，核閱無訛。則被告蔡尚穎並非無故亦非受被告廖展宸指示而拆除上開牆面，係因良機公司要求清除占用公共走道上之物，始代表燦坤公司指示工班拆除。則原告主張被告廖展宸、蔡尚穎二人同時造成系爭租賃物水泥牆之毀損，依民法第185條第1項之規定連帶負損害賠償責任，即不足採信。
2、第按民法第432條規定承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，違反此義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償之責；另按系爭契約第11條規定：「……，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。」。查被告廖展宸對於承租系爭租賃物固應以善良管理人之注意，保管租賃物，否則即應負損害賠償之責。查觀諸卷附新北市政府工務局提供之使用執照圖，原○○○路00號0樓房屋與公共走道間並無實體牆面，則該水泥牆面應非上開建物原始之一部分，又上開建物係原告之父於76年間向法院拍得，當時水泥牆面即已存在，非原告或其父建造，從而，被告廖展宸既認該水泥牆面非原告建造、所有，且係坐落於公共走道上等情，即被告廖展宸主觀上未認為該牆面係○○○路00號0樓建物所屬牆面，是被告蔡尚穎拆除該牆面，而被告廖展宸未出面制止，要難遽認被告廖展宸對於承租系爭租賃物未盡以善良管理人之注意，保管租賃物。則原告主張被告廖展宸明知被告蔡尚穎在拆除左側水泥牆，卻無即時制止或通知原告，即違反民法第432條第1條承租人之保管義務、系爭契約第11條之規定，以及民法第184條第1項故意或過失之不作為，不法侵害他人權利，應與被告蔡尚穎連帶負賠償責任，即乏所據。綜上，原告請求被告廖展宸、陳立穎、蔡尚穎應連帶賠償回復系爭水泥牆之費用17萬元，即無理由。
三、被告廖展宸是否有恣意拆除天花板、木造牆而違反兩造間租賃契約義務？原告因而請求被告廖展宸及陳立穎應連帶賠償回復系爭木造牆、天花板之費用212,000萬元是否有理由？
（一）被告廖展宸是否有恣意拆除木造牆而違反兩造間租賃契約義務？原告因而請求依租賃契約第14條之規定終止租賃契約，是否有理由？
1、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固有明文。是以解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。查系爭契約第
9條約定「房（店）屋有改裝施設之必要時，乙方（即被告廖展宸）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀。」等語，是可知被告如欲對系爭房屋重新改裝及加工時，須符合：(1)事先徵得原告之同意、(2)被告自行負擔費用暨自負管理維護之責、(3)不可損害原有建築等三項要件。
2、原告主張被告廖展宸未經原告同意即拆除系爭木造牆，然被告廖展宸則以：原承租人係作為國術館使用，而系爭木造牆係屬於原國術館之舊有裝潢是以被告廖展宸拆除木造牆非屬改裝原告之施設等語置辯。經查，依原告於本院
100年偵字第31946號101年6月27日偵查詢問筆錄中陳稱：「（問：被告向你承租上址時，承租目的為何？）他說要開發公司，因為要開發附近的老舊社區。租上址的目地是要當辦公室使用」、「（問：你是否知道被告會重新裝潢？）他要重新裝潢我原則上同意，但是他拆了天花板以後才說他買了本棟地下1樓、2樓，並打算裝潢整棟大樓，他承租時沒有這樣說，我覺得對我影響是他把水泥牆給拆除了。」、「（問：被告表示因天花板破舊，所以拆除了，有何意見？）他要重新裝潢拆除天花板我原則上同意，但是不應該把水泥牆拆除及木造牆。」等語（見上開偵查卷宗第98頁），核與被告廖展宸於上開偵查庭中陳稱：「（為何你不問告訴人，就拆除了天花板和木造牆？）因為我那時候要做辦公室，之前接骨所的格局跟我辦公室的格局完全不同，且簽約時我有跟告訴人（即原告）說會稍微裝修一下。且我之前有問過前房客，我要做辦公室會在裡面裝修屋主會不會刁難，他說屋主人很好，之前我裝修2次，屋主都沒說什麼。」等語大致相符（見上開卷宗第99頁），足見原告雖對於被告廖展宸承租後將對系爭房屋進行裝潢乙事已為概括之同意，然並不同意被告廖展宸有拆除系爭木造牆之權限。
3、又被告廖展宸另以系爭木造牆非屬建物之一部分，應為前手國術館之舊有裝潢，其拆除舊有裝潢本屬承租人對於租賃標的物為使用之必要行為，而非為改裝建物既有設施之行為等語抗辯。然本院審酌被告廖展宸檢附系爭租賃物於國術館使用時屋內裝潢之照片（見本院卷第19頁），系爭租賃物所增建木造牆面雖有所破損，然尚非完全無法使用，被告廖展宸承租系爭房屋係既供辦公室使用，是否有將系爭木造牆全部拆除以供辦公室之用，即有所疑。況衡諸常理，拆除隔間木造牆面並非屬一般裝潢之行為，倘被告如有拆除之必要，自應先經得原告之同意。且原告與原承租人終止租約後並為要求承租人將系爭木造牆面拆除回復原狀，堪認系爭木造牆面即屬系爭承租物之一部分。被告廖展宸既未經原告之同意逕而拆除木造牆之行為，即已破壞系爭承租物後方之之隔間。
4、然被告廖展宸復以其於拆除系爭木造牆面後，經原告制止後即已回復原狀，嗣原告又委託 顏洪玉 將系爭木造圍牆拆除，故系爭木造牆面非被告廖展宸所拆除等語抗辯。原告固不否認有委託顏洪玉拆除系爭木造牆，然主張委託顏洪玉處理部分僅係將被告廖展宸拆除系爭木造牆之剩餘殘骸予以清除，且當時木造牆造已經被告廖展宸於拆除等云云。經查本院審酌原告於100年12月21日委託訴外人顏洪玉女士之委託書上所載：「本人高國明，位於○○○路00號
0樓後面違建部分，委請洪玉女士處理拆除。費用免，所有權人無異，議容空口無憑，特立此據」等語（見本院卷第32頁）；及證人顏洪玉於臺灣板橋地方法院檢察署101年6月1日偵查詢問筆錄證詞：「（問：提示告證2第9張照片，高國明他們有委託你把照片上的木造牆拆除？）當初縣政府發函給我們，叫我們所有違建拆除，我受高國明委託拆了證2第9張照片鐵捲門外的木造牆」、「第65頁的照片所示木造牆後來就是高國明委託我拆除。我連同照片上的木造屋一起拆除」等語（見同上偵查卷第91頁反面），堪認顏洪玉確實有受原告之委託而拆除系爭木造牆，至於是否如原告主張其僅委託顏洪玉拆除系爭木造牆之剩餘殘骸部分，即有所疑。
5、又原告否認被告廖展宸拆除系爭木造牆後有回復原狀之事實，雖據提出證人高國聖於101年06月27日臺灣板橋地方法院檢察署偵查庭之證詞以資證明。然查，依證人高國聖於上開偵查庭中證稱：「原本木造門是在鐵卷門平行的，我後來去看木造門已經不在了，被告雖說恢復原狀，但我們沒看過…」等語，核與原告之證詞：「（問：木造牆後來有委託顏洪玉女士拆除？）有。但日期不記得。是被告廖展宸先拆除那道牆後來恢復原狀後，我有請顏洪玉女士幫我拆」等語（見同上偵查卷宗第97頁反面），顯有矛盾，尚難逕依證人高國聖之證詞即據以否認被告廖展宸有回復系爭木造牆之事實。再依新北市政府工務局100年10月31日北工使字第0000000000號函就○○○區○○○路00、
00、00號建築物涉及未經核准擅自變更市用案之說明：「
（一）擅自於私設通道處增建使用空間（以木板等建材）等未維護建築物合法使用與其構造及設備安全之變更使用行為」（見上開偵查卷宗第84頁），堪認系爭位於新北市○○區○○○路○○號○樓之租賃物尚有木板建材存在，且衡諸一般經驗法則，倘若被告廖展宸已將系爭木造牆全數拆除，為何原告嗣還收受新北市政府工務局函文後委託顏洪玉拆除系爭木造牆？足徵被告廖展宸拆除系爭木造牆後確實有回復原狀，被告廖展宸抗辯系爭木造牆最後係由顏洪玉拆除等語，應非子虛。
6、然觀諸系爭租賃契約第9條之規定「房（店）屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀。」等語，其意僅在約定承租人有改裝施設租賃物之必要時，應取得出租人之同意自行裝設，並於交還租賃物時負回復原狀之責。被告廖展宸雖未經原告之同意而拆除系爭木造牆，然經原告制止後，被告廖展宸既已回復原狀，難謂被告廖展宸有何違反租賃契約第9條之情事。原告雖否認被告廖展宸就系爭木造牆有回復原狀，然原告既無法舉證被告廖展宸確實未回復原狀，且系爭木造牆最後又係由原告委託鄰居顏洪玉拆除，則依舉證責任分配之原則，原告既無法證明被告廖展宸未回復原狀，難謂被告廖展宸有違反租賃契約第9條之情事。從而原告主張被告廖展宸違反系爭租賃契約第9條之規定解除系爭租契賃約，與法無據，應予駁回。
（二）原告請求被告廖展宸應賠償回復天花板、木造牆之費用212,000元是否有理由？又被告陳立穎是否須負連帶賠償責任？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備之特別要件，應負舉證之責任，原告就其主張之事實，不舉證證明者，被告無須就其抗辯之事實，負舉證之責任，此為舉證分擔之原則。故主張損害賠償請求權存在之當事人，應就此項事實負舉證之責任，除須有損害之發生，及有責任原因之事實外，並以二者之間有相當因果關係為成立要件，原告須先就上述要件為相當之證明，始能謂其請求權存在。（最高法院48年台上字第48
1號判例、44年度台上字第108號、56年度台上字第3080號裁判意旨均可參照）。
2、經查，系爭木造牆究由被告廖展宸或係原告委託顏洪玉拆除並無法知悉，已如前述，且原告亦無法證明被告廖展宸拆除系爭木造牆之範圍為何、是否已回復系爭木造牆之原狀，則揆諸首開舉證責任之說明及最高法院20年上字第2466號判例意旨，原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告廖展宸就其抗辯事實，已有相當之反證者，則原告請求被告廖展宸及陳立穎連帶賠償拆除系爭天花板、木造牆之費用，即所無據，原告前述請求即應予駁回。
四、原告因而請求依租賃契約第14條之規定終止租賃契約，並依民法第767條之規定，請求被告廖展宸遷讓返還系爭租賃物是否有理由？查系爭租約既未合法終止，已如前述，而系爭租賃契約之租期為100年9月1日至102年8月31日，有租賃契約在卷可證（見本院101補字第894號卷第8頁）。是以系爭租賃契約仍有效存在，被告廖展宸即非無權占有系爭租賃物，故原告主張依民法第767條之規定，請求被告廖展宸遷讓返還系爭租賃物，即所無據，應予駁回。
戊、本院判斷（反訴部分）：
一、反訴原告主張其甫起租反訴被告就反訴原告必要且合理之裝潢行為，即捏造有拆除圍牆、破壞建物等不實情事，並從10
0年9月起即肆行報警、提出刑事告訴、發出存證信函，此等行為，應足讓承租人於事實上及法律上均難以對租賃標的物為正常使用收益，而反訴被告已經取得從100年9月份至
101年8月份之支票共12張合計42萬元，加上押租保證金5萬元，合計共47萬元。反訴被告未保持建築物之合於使用之狀態，猶收取租金，應屬於不當得利，爰依民法第179條為請求，為反訴訴之聲明第一項之請求，另依民法第260條規定反訴原告為進行必要之裝修，已委託裝潢工程承攬，並已支付第一款款9萬7000元，故請求如反訴之第二聲明。然反訴被告則予以否認，並以前開情詞置辯，是本件反訴部分應審究之爭點在於：反訴原告請求反訴被告應給付已兌現支票及押租金47萬元是否有理由？又反訴原告請求付反訴被告應給付第一期裝潢費9萬7千元是否有理由？本院之判斷如下。
二、按民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態」，此乃出租人之基本義務，即出租人不僅負有交付合於約定使用狀態之租賃物，即於交付租賃物之租賃存續期間內亦負有積極使租賃物保持合於約定使用狀態之狀態。
三、本件反訴原告主張：反訴被告無故阻撓反訴原告合理必要之裝潢行為，其於101年5月8日委請律師催告反訴被告應履行於租賃關係期間存續中保存其合於約定使用、收益之狀態之義務，然反訴被告怠於履行，反訴原告即於101年6月18日解除系爭租賃契約等語。經查，觀諸反訴被告所檢附系爭承租物原始照片，系爭租賃物整體尚屬完整，堪認反訴被告交付系爭租賃物予反訴原告時即已合於租賃物之使用。且衡諸系爭木造牆面係位於租賃物後方而形成獨立空間，而反訴原告承租系爭租賃物係用以供作辦公室使用，縱認反訴被告阻止反訴原告拆除系爭木造牆之裝潢行為，系爭租賃物仍得為反訴被告使用收益，難認反訴被告就系爭租賃物未保持使用之狀態，而有違反民法第432條之規定之情。況反訴被告已概括同意反訴原告得裝修系爭租賃物，已如前述，然反訴原告拆除系爭租賃物後方之木造牆即有破壞原有租賃物之隔間，是否為裝修租賃物之必要、有無損害房屋建築，均有所疑。另反訴原告主張反訴被告於反訴原告簽約後即要求提高租金等情，復未見反訴原告舉證加以說明，自無從單憑反訴原告空言指摘，而認反訴被告有何違反民法第432條之情事。綜上所述，反訴被告既無違反民法第432條之規定，反訴原告以反訴被告違法民法第423條之規定而解除系租賃契約，於法無據。而系爭租賃契約既仍有效存在，反訴原告請求反訴被告返還其已兌現支票及押租金47萬元，即無理由，應予駁回。
四、又反訴原告請求反訴被告應給付第一期裝潢費9萬7千元，固據提出廣展成室內裝修有限公司之報價單為證。然查反訴原告所支付裝潢費是否即用以拆除系爭木造牆面，未見反訴原告舉證加以說明，況且觀諸反訴被告於100年9月20日存證信函之內容（見本院101補字第864號卷第23頁），反訴被告僅制止反訴原告拆除後方隔間牆及衛浴設備，並未制止反訴原告裝潢系爭租賃物之行為，是以反訴原告既未證明反訴被告制止反訴原告拆除系爭木造牆面與支出裝潢費損害關聯為何，自無從向反訴被告請求已支付之裝潢費用，從而反訴原告上開主張即無理由，應予駁回。
己、綜上所述，原告本訴爰依民法第184條第1項、第185條第
1項、民法第432條、民法第767條及系爭租賃契約第9條及第11、14條請求被告廖展宸遷讓系爭租賃物遷讓、請求被告廖展宸及陳立穎應連帶給付原告21,2000元、請求被告廖展宸、陳立穎及蔡尚穎應連帶給付原告17萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；及反訴原告本於民法第432條、民法第260條之規定，反訴請求原告應給付租金47萬元及裝璜費9萬7千元，及均自反訴起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，俱無理由而不應准許，均應予以駁回。兩造本訴及反訴所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
庚、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
辛、據上論結，本件原告之訴及被告之反訴均為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。
中華民國102年3月1日
民事第三庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月1日
書記官溫婷雅